同策年7月上海松江佘山天安別墅三期地塊定位(編輯修改稿)
2025-01-19 14:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 型圖 4室 3廳 5衛(wèi) 2廚 ㎡A2戶(hù)型圖 4室 2廳 4衛(wèi) 2廚 ㎡ D戶(hù)型圖 4室 3廳 5衛(wèi) 2廚 ㎡B戶(hù)型圖 3室 2廳 3衛(wèi) 2廚 ㎡u獨(dú)創(chuàng)九宮格及法式十字風(fēng)格戶(hù)型u360及 500平米戶(hù)型附帶 私家泳池u超大 光面u一梯一戶(hù) ，主客及傭人 三種不同入戶(hù)方式u360及 500平米房型 主臥帶密室設(shè)計(jì)u建筑風(fēng)格： 新古典主義u建筑外立面：采用 穆瑪麗頂級(jí)石材、波斯金麻石材u會(huì)所：包括 私人住家酒店 、下沉式網(wǎng)球場(chǎng)、 spa、多功能廳等?項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)： 新古典主義平墅、寬景樓距、 、私家泳池、一梯一戶(hù)、超大采光面寬、裝修標(biāo)準(zhǔn) 12023元 /平米u(yù) 一期開(kāi)售共 8棟 97套，約 3萬(wàn)方 ，在明年 2023年下半年交房u 據(jù)售樓處稱(chēng)，目前項(xiàng)目 正處于蓄客階段 ，預(yù)約看房者較多，但是 實(shí)際確定購(gòu)買(mǎi)意向者寥寥 ， 叫好不叫座 。說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)這類(lèi)新類(lèi)型產(chǎn)品的接受能力尚有待提高。u 均價(jià) 5萬(wàn) /㎡ 左右，總價(jià) 13001400萬(wàn)元，精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 12023元 /㎡；u 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：大佘山規(guī)劃（共享）；低密度大平層；大棟距；中軸對(duì)稱(chēng)，景觀布局；十字圓廳，功能分布；圈層社區(qū)；華潤(rùn)品牌和裝修。華潤(rùn)佘山九里 ?項(xiàng)目目前尚未開(kāi)盤(pán)，處于蓄客期，客戶(hù)熱情并不是很高，未來(lái)去化情況有待觀察，大平層別墅市場(chǎng)尚有待開(kāi)發(fā)。華潤(rùn)佘山九里4室 2廳 4衛(wèi) 2廚 ㎡4室 2廳 5衛(wèi) 1廚 ㎡4室 2廳 5衛(wèi) 2廚 ㎡u十字圓廳式布局u低容積率社區(qū)u主臥步入式衣帽間u十字圓廳設(shè)計(jì)入門(mén)玄關(guān)u超大南向采光面u建筑風(fēng)格： 法式凡爾賽風(fēng)格u建筑外立面：采用新疆 卡拉麥里金高檔石材u會(huì)所：雪茄吧、多功能活動(dòng)室等u預(yù)計(jì) 8月開(kāi)盤(pán)。?外立面卡拉麥里金、法國(guó)凡爾賽宮風(fēng)格建筑、對(duì)稱(chēng)式景觀，裝修標(biāo)準(zhǔn) 1202315000元 /平米 ， 附贈(zèng)露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)面積 。大平層產(chǎn)品 ?低密度大平層產(chǎn)品供應(yīng)量較大， 競(jìng)爭(zhēng)較激烈， 且從目前市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，客戶(hù)接受度并不理想 。u 是目前大佘山區(qū)域市場(chǎng)上首次出現(xiàn)的的 低密度大平層項(xiàng)目 ， 金地天境已開(kāi)盤(pán)，目前僅去化兩套 ；華潤(rùn)九里項(xiàng)目據(jù)售樓處稱(chēng)目前 處于蓄客階段，蓄客并不理想， 開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定。 綠城項(xiàng)目目前尚處規(guī)劃中 。u 總體來(lái)說(shuō)蓄客情況不理想， 市場(chǎng)叫好不叫座 ，成交情況不理想， 市場(chǎng)接受程度尚有待市場(chǎng)驗(yàn)證 ， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)度較高。地塊信息青浦趙巷 17號(hào)住宅用地?大佘山地區(qū)目前還有三個(gè)已出讓地塊項(xiàng)目，容積率均在 1之間，但目前規(guī)劃未知，預(yù)計(jì)將包含多種低密度產(chǎn)品類(lèi)型。價(jià)值導(dǎo)向基礎(chǔ)高價(jià)值產(chǎn)品，價(jià)格高，成長(zhǎng)性好；面積控制后，總價(jià)對(duì)于獨(dú)棟別墅客戶(hù)有著很大的吸引力；去化速度較好；后期存量不足＞ ≥ ＞ ＞小獨(dú)棟別墅 雙拼 /聯(lián)排別墅 疊加別墅 低密度大平層＞（大）獨(dú)棟別墅價(jià)格成長(zhǎng)性好；通過(guò)控制面積或者提升產(chǎn)品內(nèi)部外價(jià)值可以大幅提升單價(jià)，且去化速度良好；市場(chǎng)后期存量有限一般價(jià)值別墅產(chǎn)品，去化速度良好，主要為了消化容積率；后續(xù)供應(yīng)主要來(lái)自佘山瓏原項(xiàng)目市場(chǎng)此類(lèi)產(chǎn)品剛剛推出，市場(chǎng)接受度不佳，貨量較充足高價(jià)值產(chǎn)品，但是單總價(jià)過(guò)高，導(dǎo)致去化速度緩慢，價(jià)值平衡性低，供應(yīng)量大產(chǎn)品價(jià)值分析 ?在容積率完全實(shí)現(xiàn)前提下，本案產(chǎn)品線優(yōu)先滿(mǎn)足順序?yàn)椋盒—?dú)棟、類(lèi)獨(dú)棟、雙拼聯(lián)排、疊加別墅類(lèi)獨(dú)棟 聯(lián)排別墅的升級(jí)，高容積率下的偏獨(dú)棟產(chǎn)品。土地價(jià)值更好的挖掘。周邊競(jìng)品還未出現(xiàn)此類(lèi)產(chǎn)品?？蛻?hù)分析佘山核心區(qū) 佘山輻射區(qū) 大佘山區(qū)域獨(dú)棟別墅板塊頂尖富豪階層權(quán)貴階層綜合性別墅區(qū)域多次改善型客戶(hù)、投資客戶(hù)進(jìn)入景觀資源導(dǎo)入 景觀資源、規(guī)劃 配套導(dǎo)入綜合性別墅區(qū)域改善型客戶(hù)成為主體景觀資源、規(guī)劃配套導(dǎo)入客戶(hù)演變?nèi)行钥蛻?hù)客戶(hù)兩極分化，本地客和西區(qū)別墅客各占一半左右，有少量全市性別墅客戶(hù)本地客占據(jù)主力，有少量西區(qū)別墅客；未來(lái)隨著佘山南擴(kuò)，將導(dǎo)入更多西區(qū)別墅客戶(hù)佘山板塊趙巷板塊泗涇板塊松江新城板塊各板塊客戶(hù)特征白領(lǐng)階層城市居所200400萬(wàn)中產(chǎn)階層舒適居所 400600萬(wàn)新富階層享受居所 6001000萬(wàn)權(quán)貴階層奢侈居所 10002023萬(wàn)富豪階層收藏居所3000萬(wàn)以上 佘山板塊客戶(hù)全市性獨(dú)棟別墅性客戶(hù)，客戶(hù)需求純粹；代表項(xiàng)目：東紫園、佘山 3號(hào)早期本地客，以及全市別墅客戶(hù)，主要是西區(qū)別墅客戶(hù)；客戶(hù)需求跨度大；代表項(xiàng)目：圣安德魯斯、龍湖滟瀾山泗涇板塊客戶(hù) 松江產(chǎn)業(yè)客，以及西區(qū)別墅客戶(hù)；客戶(hù)需求跨度大；客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)能力低于佘山和趙巷板塊；代表項(xiàng)目：泗涇頤景園、同潤(rùn)圣塔路斯松江新城板塊客戶(hù)趙巷板塊客戶(hù)松江本地客為主，有部分西區(qū)別墅客戶(hù)；客戶(hù)需求以經(jīng)濟(jì)型別墅；客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)能力較低，對(duì)價(jià)格敏感度較高；代表項(xiàng)目：綠地薔薇九里、德邑小城各板塊客戶(hù)特征客戶(hù)導(dǎo)向基礎(chǔ)小獨(dú)棟別墅項(xiàng)目 ——觀庭u 觀庭小獨(dú)棟別墅成交客戶(hù)主要來(lái)自西區(qū)（徐匯 /古北 /虹橋 /徐涇等），有部分全市和全國(guó)客戶(hù)；u 面積需求集中在 350㎡ 以下；u 主要作為自用，大多為首次置業(yè)別墅客戶(hù)；u 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)關(guān)注點(diǎn)主要集中在建筑風(fēng)
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