【文章內(nèi)容簡介】 免地王頻現(xiàn)、抑制房價(jià)上漲至關(guān)重要。 一．供應(yīng)分析住宅用地供應(yīng)量刷新紀(jì)錄8月份，本市共發(fā)布10次土地掛牌出讓公告，推出地塊55幅，總供應(yīng)量為284公頃，比上月激增84%。并且，住宅地塊供應(yīng)量繼續(xù)趕超工業(yè)用地，達(dá)到97公頃。同時(shí)商住辦等綜合性質(zhì)的地塊供應(yīng)量也明顯增加，達(dá)到64公頃。因此，所有含住宅的地塊未來可建面將達(dá)到約300萬方。寶山供應(yīng)量高居榜首8月，寶山出讓地塊總量最高，達(dá)到63公頃，其中住宅、商業(yè)、綜合用地幾乎都比其他區(qū)域多。而羅店新鎮(zhèn)內(nèi)最后一幅住宅地塊，即D12地塊也已推出。另外，本次商業(yè)、商辦地塊幾乎涵蓋了每個(gè)區(qū)域，其中長寧推出了兩幅虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)內(nèi)的商辦地塊。隨著地鐵二號(hào)線延伸段直通園區(qū)，緊鄰園區(qū)的虹橋交通樞紐開建，臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)開始從工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型為總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)。 當(dāng)月推出的住宅地塊總體分布較均勻，寶山、浦東相比更集中，以大型區(qū)域社區(qū)地塊為主。市中心的徐匯推出一幅龍吳路住宅地塊，，折合起始樓板價(jià)僅為4572元/平方米。但是，該地塊對于競買人的要求卻不少，比如嚴(yán)格要求了裝修比例、開竣工時(shí)間、公建配套面積等，最后，競得公司還應(yīng)在徐匯區(qū)注冊屬地項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司注冊資本金應(yīng)與項(xiàng)目資本金相當(dāng)。二．成交分析8月份成交的地塊全部來自于7月份推出的451和55公告，共成交土地17幅、83公頃，沒有出現(xiàn)流標(biāo)。第一幅松江泗涇大型居住地塊也順利成交，買家為新凱房地產(chǎn)，樓板價(jià)僅650元/平方米，應(yīng)該屬于配套房地塊，該公司曾在泗涇開發(fā)過新凱家園動(dòng)遷房。華潤置地35億競得上海南翔“新地王”沉寂三年之后，華潤置地終于在上海土地市場重新出手。備受矚目的51號(hào)公告地塊中兩幅相鄰的南翔地塊經(jīng)過激烈的“廝殺”，最終均被華潤納入囊中。其中一幅住宅地塊樓板價(jià)達(dá)到8066元/平方米，創(chuàng)下嘉定土地最高單價(jià)紀(jì)錄。另外，曾面臨退地陰影的蘇寧集團(tuán)， ，樓板價(jià)9851元/平方米。8月土地成交匯總（不含工業(yè)用地）公告號(hào)地塊名稱地塊性質(zhì)地塊面積公頂中標(biāo)單位成交價(jià)萬元樓板價(jià)元/㎡溢價(jià)幅度200905101嘉定菊園新區(qū)北水灣BBB4 地塊商住辦浙江步陽置業(yè)有限公司902066896200%200905102華涇商業(yè)商務(wù)中心地塊商辦上海華浦實(shí)業(yè)有限公司1940080930%200905103寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)顧北路北側(cè)地塊商業(yè)上海顧村置業(yè)有限公司4760366368%200905104漕寶路田林街道213 街坊地塊商辦上海鼎匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1226001612453%200905105上中路424 街坊3/1 丘地塊商業(yè)上海濱江置業(yè)有限公司1900085760%200905106金山山陽鎮(zhèn)亭衛(wèi)公路以東、紅旗東路商業(yè)上海新沙灘實(shí)業(yè)有限公司20858504%200905107嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A0A08 地塊住宅華潤置地（上海）有限公司,超智資源有限公司142000806672%200905108嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)A0A0A10 地塊商住華潤置地（上海）有限公司,超智資源有限公司2102057333180%200905109長風(fēng)地區(qū)5B 地塊商辦上海蘇寧環(huán)球?qū)崢I(yè)有限公司9730098510%200905501松江大型居住社區(qū)泗涇基地A地塊住宅上海新凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司17840650【市場走勢】8月份的市場絕對是豪宅的天下。星河灣一天40億的銷售金額把眾人目光都聚集到了豪宅市場；與此同時(shí)，其他豪宅產(chǎn)品也都賣得紅紅火火。受此拉動(dòng)，全市房價(jià)一舉突破13000元，創(chuàng)下歷史新高。 但是8月份全市成交量沒能繼續(xù)上升，而是從高位開始回落。這似乎預(yù)示著房價(jià)的不斷飆升很大程序上開始抑制市場需求的釋放，以改善性和投資性需求為主體重新進(jìn)入觀望狀態(tài)。1．投資開發(fā)指標(biāo)： 億元、萬平方米2009年7月較2008年同比增減（%）2009年17月較2008年同比增減（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資額▲▲住宅▲▼辦公樓▲▲8商業(yè)營業(yè)用房▼▼新開工面積▼住宅▼施工面積▼住宅▼竣工面積▲住宅▲銷售面積 ▲住宅 ▲隨著樓市的迅速回暖，開發(fā)企業(yè)也正加快投資開發(fā)力度。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份，%的大幅增長。不過，受前幾個(gè)月的拖累，%的下降，但下降幅度明顯趨緩。2．全市商品房全市商品房8月份環(huán)比上月增幅同比08年增幅成交量 萬㎡ ▼11% ▲109%供應(yīng)量 萬㎡▼6%▲13%成交均價(jià) 元/㎡13585▲%▲37%今年以來成交量首次出現(xiàn)下降8月份，全市商品房成交量出現(xiàn)了今年以來的首次下降，環(huán)比下滑11%，為286萬方。其中公寓占到45%，配套占27%，別墅占12%。同時(shí)，新增供應(yīng)量環(huán)比也減少了6%，為252萬平方米。 市中心庫存去化速度快截止8月底，除了外環(huán)以外余量有所微升，其他環(huán)線余量仍然繼續(xù)減少。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)下降速度最快，達(dá)到6%，這主要是由于當(dāng)月以翠湖天地、華浙外灘黃浦灣公寓等豪宅為代表的市中心高檔公寓銷售火爆。從各產(chǎn)品的庫存情況來看，商、辦產(chǎn)品去化情況就遠(yuǎn)不如住宅產(chǎn)品，庫存積壓量非但沒有減少，反而還出現(xiàn)微增。商住市場倒掛現(xiàn)象比較嚴(yán)重。可售余量結(jié)構(gòu)表（萬平方米）2009年8月末可售面積2009年7月末可售面積漲跌幅%商品住宅非普通住宅%普通住宅%合計(jì)%辦公辦公%商業(yè)商業(yè)%其他其他%總計(jì)%3．公寓市場成交量連續(xù)三月下滑供應(yīng)緊張的公寓產(chǎn)品從8月份開始有所緩解，當(dāng)月新增供應(yīng)115萬方，環(huán)比上升了13%,主要來自于寶山、南匯和奉賢。但是，供應(yīng)量的增長卻沒能帶來量升價(jià)穩(wěn)。當(dāng)月成交量大幅下滑17%，僅127萬方，而房價(jià)卻直線上升至17558元。出現(xiàn)如此怪象，主要是因?yàn)椋阂环矫?，?dāng)月的新上市量還不能及時(shí)反應(yīng)在當(dāng)月的成交數(shù)據(jù)中；而媒體對“未來供應(yīng)量將大增”的報(bào)道不絕于耳，使一部分客戶暫緩購房計(jì)劃，不急于盲目追漲和搶房；另一方面，以星河灣、翠湖天地、華浙外灘黃浦灣公寓為首的豪宅集中在8月份開盤、簽約，導(dǎo)致整體房價(jià)飆升。豪宅面積趨小 四六開頭成為價(jià)格主流本月的豪宅產(chǎn)品顯然是最耀眼的明星。通過分析發(fā)現(xiàn)，可以稱得上是豪宅的項(xiàng)目單價(jià)已從04年的2萬以上躍升至目前的3萬以上，其中6萬開頭幾乎成了公寓和別墅豪宅的主流價(jià)格。同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)，隨著豪宅價(jià)格的飆升，豪宅的單套面積也有“縮水”現(xiàn)象。近兩年，公寓豪宅的套均面積都不到200平方米，比前幾年小了30平方米左右；同樣，別墅豪宅的套均面積也呈逐年下滑趨勢，已從04年的564平方米下滑到了374平方米。隨著豪宅面積的縮小，成交量也一路上揚(yáng)。除了市場整體回暖因素外，這也說明小面積豪宅市場需求旺盛。如仁恒河濱城今年推出的YOUNG公寓、世茂濱江花園推出的酒店式服務(wù)公寓都倍受追捧。對自住客而言，戶型如果偏小，總價(jià)就可受到控制，進(jìn)而減少支出；而對投資客來說，總價(jià)相對較低的小戶型則相對容易出手。 附1：