同策-20xx年上海新浦江城價(jià)格定位及策略(編輯修改稿)
2025-01-04 08:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 聯(lián)排別墅市場(chǎng)價(jià)格參考區(qū)域 寶山 閔行銀都路 張江 金橋 嘉定 三林 聯(lián)排別墅市場(chǎng)參考價(jià)格 ? 參考樓盤的單價(jià)集中在 900011000元 /m2 總建面 目前售價(jià)（萬(wàn)m2） （元/m2）寶山 康橋水都 100 公寓、聯(lián)體 10500閔行銀都路 銀都名墅 獨(dú)棟、雙拼 10500雙拼、聯(lián)體、疊加藍(lán)山二期 聯(lián)體 11000陽(yáng)光歐洲城四期 聯(lián)體 11000雙拼、聯(lián)體、疊加三林 盛世天地 10 獨(dú)棟、雙拼 13000建筑形態(tài)金地格林春曉 3 區(qū)域 項(xiàng)目 容積率聯(lián)排9000金橋張江 城市經(jīng)典 雙拼9100嘉定聯(lián)排別墅基準(zhǔn)價(jià)格及修正 ? 以 9000元 /m2設(shè)為目前區(qū)域可接受價(jià)格基準(zhǔn)； ? 整體的價(jià)格漲幅為 7%； ? 以領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的定價(jià)方法，考慮到本案整體規(guī)模、品質(zhì)帶動(dòng)，可為聯(lián)排價(jià)格提升 5%，即提升 450元 /m2； 聯(lián)排別墅目標(biāo)均價(jià) 9000（基準(zhǔn)價(jià)） + 9000 7%（漲幅） + 9000 5%（產(chǎn)品）=10080元 /m2 即本案聯(lián)排別墅目標(biāo)均價(jià)為 10000元 /m2 聯(lián)排（帶底商）價(jià)格推導(dǎo) 價(jià)格參考 ? 聯(lián)排（底商），同屬于聯(lián)排別墅產(chǎn)品，因此其價(jià)格是基于聯(lián)排別墅產(chǎn)品而制定 ? 聯(lián)排（底商）產(chǎn)品由于存在底商影響，因此價(jià)格較聯(lián)排別墅產(chǎn)品低 ? 聯(lián)排別墅產(chǎn)品以總價(jià)進(jìn)行區(qū)隔，一般以 1520萬(wàn)總價(jià)作為區(qū)隔，以達(dá)到產(chǎn)品明顯區(qū)別 價(jià)格定位 聯(lián)排別墅單價(jià)為 10000元 /m2，因此以 1520萬(wàn)元計(jì)算，聯(lián)排底商別墅目標(biāo)均價(jià)為： 9000元 /m2 獨(dú)院住宅價(jià)格推導(dǎo) 獨(dú)院住宅基準(zhǔn)價(jià)格及修正 ? 聯(lián)排總價(jià)區(qū)隔 ? 獨(dú)立總價(jià)區(qū)隔 ? 以總價(jià)區(qū)隔因素考量后，獨(dú)院住宅均價(jià)應(yīng)控制在 1190013100元 /m2之間； ? 基于客戶對(duì)獨(dú)院住宅認(rèn)同度較高，可以提升單價(jià)的 3%； ? 原創(chuàng)產(chǎn)品炒作、示范區(qū)展示，可以提升單價(jià)的 3%； ? 獨(dú)院住宅產(chǎn)品稀缺性，可以提升單價(jià)的 3%； 獨(dú)院住宅目標(biāo)均價(jià) ? 最低價(jià)格限制 +提升價(jià)格 = 11900（ 基準(zhǔn)價(jià) ） +11900 3%（ 產(chǎn)品 ）+ 11900 3%（ 包裝 ） + 11900 3% （ 稀缺 ） =13046元 /m2 ? 最高價(jià)格限制 +提升價(jià)格 = 13100（ 基準(zhǔn)價(jià) ） +13100 3%（ 產(chǎn)品 ）+ 13100 3%（ 包裝 ） + 13100 3% （ 稀缺 ） =14279元 /m2 ? 則獨(dú)院住宅價(jià)格范圍將在 1304614279元 /m2之間 ， 取其中間值 ，則為： 13500元 /m2。 即本案獨(dú)院住宅目標(biāo)均價(jià)為 13500元 /m2 小高層公寓價(jià)格推導(dǎo) 小高層公寓市場(chǎng)價(jià)格參考區(qū)域 寶山 閔行春申路 張江 金橋
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