【文章內(nèi)容簡介】 均價 4000元 /㎡案名：錦繡江山項目位置：蘆淞區(qū)太子路 1726號開發(fā)商： 株洲江山置業(yè)有限公司 8幢錦繡江山價格走勢市調(diào)：2023年 1月開盤均價 3800元 /㎡目前均價 4000元 /㎡ ，低區(qū) （ 3500元 /㎡ ） 中區(qū) （ 4000元 /㎡ ） 高區(qū) （ 4428元 /㎡ ）開盤至目前已調(diào)價 200300元 /㎡ ，樓層差價 4050元 /層（低區(qū)、高區(qū) 40元 /層，中區(qū) 50元 /層）目前折扣一次性 ，按揭 目前錦繡江山僅剩 20余套房源，價格也開始上漲，最高價格已經(jīng)達(dá)到 4428元 /㎡ ，比之前 1月份開盤上漲了近 700元 /㎡ 。但該項目從 2023年至今的幾次調(diào)價漲幅都不大，基本也是隨著市場大環(huán)境穩(wěn)步有升。漲幅：20232950元350元 /㎡ 20233300元20233800元500元 /㎡以上價格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價目前錦繡江山網(wǎng)上簽約均價 3800元 /㎡目前在售余房 21套；15%經(jīng)世皇城基地面積 ㎡ 建筑形態(tài) 高層總建筑面積 170000㎡ 面積范圍 100㎡ 175㎡容積率 房型范圍 小三房 四房綠化率 45% 主力面積 143㎡得房率 83% 主力房型 三房二廳二衛(wèi)物業(yè)管理費 均價 3900元 /㎡即將上市 6幢、 7幢，共計 210套 :產(chǎn)品與面積：120140平方米的 3房單價：未定。2023年 11月 15日啟動預(yù)約辦卡，目前辦卡近 300張。優(yōu)惠折扣：辦卡 1萬 —2 萬元。預(yù)計開盤時間： 2023年 4月或 5月。6幢 7幢開盤均價 3450元 /㎡ ，調(diào)價之后上漲 100200元 /㎡ ，均價 3680元 /㎡ ，低區(qū) 3200元 /㎡ 、中區(qū) 3600元 /㎡ 、高區(qū) 4600元 /㎡樓層價差： 120層 20元 /層， 20層以上 10元 /層經(jīng)世皇城價格走勢市調(diào)：目前該案尚有 6套余房，均為復(fù)式房，為后期項目提價準(zhǔn)備，近期余房價格 4500元 /㎡ ，據(jù)了解，有價無市。直作為本案最直接的競品項目經(jīng)世皇城，價格似乎一直以本案為借鑒，本案價格一旦上調(diào)，其價格也必然上調(diào)，本案不調(diào)價，其價格也維持原狀。目前該案僅余 8套復(fù)式房在售，一口價 4500元 /㎡ ，也在為后期推出的 7樓開盤提價做準(zhǔn)備。漲幅：20233058元20233334元20233900元276元 /㎡ 566元 /㎡以上價格均為房地產(chǎn)信息網(wǎng)簽約均價目前經(jīng)世皇城網(wǎng)上簽約均價 3800元 /㎡目前在售余房 8套，復(fù)式；16%競品小結(jié)：1）客戶購買需求：春節(jié)后購房熱情較高，如：金色陽光： 187套房源卻排號約 500組客戶。2）產(chǎn)品需求方面： 3房產(chǎn)品是市場需求主力戶型。3）春節(jié)后樓市成交樂觀，區(qū)域樓盤價格呈不同上漲情況，平均漲幅約 10%左右，上漲價格約 150—500元 /平方米。4）開發(fā)商共性：部分樓盤余房不多，借機(jī)大幅度提價，存在一定炒作嫌疑。如：水岸春天：余房約 10幾套，對外報價約 4700元 /平方米， 經(jīng)世皇城：余房 6套，對外報價 4500元 /平方米重點競品解析第三部分 儲客情況分析目前 VIP卡辦理情況統(tǒng)計截止 4月 11日（周日），辦卡客戶共 ： 246組 ，明確落點的客戶 232組，其余 14組落點尚不明確。樓號 室號 產(chǎn)品類別 建面 客戶儲備量15幢 01 五房（ A） 2002 三房（ B） 3403 兩房（ C） 2104 四房（ D） 11小計 　 　 　 8612幢 01 三房（ D） 1202 兩房（ C） 2303 四房（ B） 170 5804 五房（ A） 21小計 　 　 　 11413幢 01 五房（ B） 1502 六房（ A） 1103 四房（ C） 6小計 　 　 　 32客戶蓄水情況（截止 3月 20日）共計儲備意向客戶： 198組，其中： 12幢 81組， 13幢 24組， 15幢 93組；當(dāng)日辦卡客戶： 147組，其中： 12幢 67組， 13幢 20組， 15幢 51組。辦卡情況分析：12幢：產(chǎn)品力突出，蓄水時間雖然較 15幢短，但因具體價格未出現(xiàn)，客戶對江景依然首選；13幢：面積大、總價高，客戶群體較單一；15幢：蓄水時間長，產(chǎn)品與 12幢產(chǎn)品相似，性價比較突出；潛在客戶挖掘手段前期積累未辦卡客戶 63組 意向客戶 21組 A類客戶 9組未辦卡客戶分析：近期通過 3月 20日當(dāng)日預(yù)約火熱的場面，經(jīng)過對手中所意向客戶回訪與排摸，目前未辦卡客戶約 63組，其未辦主要因素價格，對本案后期 4500——5500 元 /平米價格難以接受，目前可開發(fā) 21組，作為后期重點回訪主要目標(biāo)。后期意向客戶開發(fā)手段最終辦卡目標(biāo)300組邀約回籠媒體渲染SP活動客戶拓展現(xiàn)場表現(xiàn)后期客戶開發(fā)客戶落位分析12幢落位二房： 26組三房： 12組四房： 58組五房： 21組20%8%55%17%共計 114組從圖上可以看出，客戶落位不均，主要以170平米 4房客戶最多，且客戶比較集中： 1120層，在后期須對客戶進(jìn)行有效的分流、疏導(dǎo)，同時利用價格差分散客戶?；萏烊? 山水國際三期 12棟3001 　 3002 　 3003 4 3004 　2901 　 2902 　 2903 1 2904 　2801 1 2802 　 2803 1 2804 　2701 　 2702 　 2703 　 2704 　2601 　 2602 1 2603 　 2604 　2501 　 2502 　 2503 　 2504 　2401 　 2402 　 2403 　 2404 　2301 　 2302 2 2303 1 2304 　2201 　 2202 　 2203 1 2204 　2101 　 2102 1 2103 1 2104 　2023 1 2023 2 2023 9 2023 2 1901 1 1902 1 1903 1 1904 2 1801 　 1802 1 1803 2 1804 　1701 　 1702 1 1703 　 1704 1 1601 1 1602 3 1603 5 1604 5 1501 4 1502 5 1503 12 1504 3 1401 　 1402 　 1403 　 1404 　1301 1 1302 　 1303 2 1304 　1201 1 1202 2 1203 5 1204 　1101 　 1102 1 1103 1 1104 1 1001 1 1002 2 1003 6 1004 2 901 　 902 1 903 2 904 　801 1 802 　 803 1 804 1 701 　 702 　 703 　 704 　601 　 602 　 603 　 604 2 501 　 502 　 503 　 504 　401 　 402 　 403 　 404 　301 　 302 　 303 　 304 　201 　 202 　 203 　 204 　101 　 102 　 103 　 104 　12組 23組 58組 21組13幢落位四房： 6組五房： 15組六房： 11組21%49%30%共計 32組面積大，總價高決定了 13幢客戶群體的單一性，儲備量不足，借鑒 10幢開盤時，情況也是如此。同時客戶落位在低區(qū)的較少（因為 7層下被山影響嚴(yán)重）惠天然 山水國際三期 13棟3001 1 3002 　 3003 　2901 　 2902 　 2903 　2801 　 2802 1 2803 　2701 　 2702 　 2703 　2601 　 2602 1 2603 　2501 　 2502 　 2503 　2401 　 2402 　 2403 　2301 　 2302 　 2303 　2201 　 2202 　 2203 　2101 　 2102 　 2103 　2023 5 2023 2 2023 3 1901 2 1902 　 1903 　1801 　 1802 　 1803 　1701 　 1702 　 1703 1 1601 3 1602 1 1603 1 1501 2 1502 2 1503 　1401 　 1402 　 1403 　1301 1 1302 1 1303 　1201 1 1202 　 1203 　1101 　 1102 1 1103 　1001 　 1002 　 1003 　901 　 902 　 903 　801 　 802 1 803 　701 　 702 　 703 　601 　 602 　 603 1 501 　 502 　 503 　401 　 402 　 403 　301 　 302 　 303 　201 　 202 　 203 　101 　 102 　 103 　15組 11組 6組15幢落位二房： 21組三房： 34組四房： 11組五房： 20組24%39%14%23%共計 86組15幢在三幢后期開盤項目中儲客時間最長，但位置決定了客戶的最終選擇，有部分原本看好 15幢的客戶最終還是傾向于 12幢，而從 15幢的客戶落位情況來看，選擇面相對比較平均?；萏烊? 山水國際三期 15棟　 3102 　 3103 　 　 　3001 　 3002 　 3003 　 3004 　2901 1 2902 　 2903 　 2904 　2801 1 2802 　 2803 　 2804 　2701 1 2702 　 2703 　 2704 　2601 1 2602 　 2603 　 2604 1 2501 2 2502 1 2503 　 2504 　2401 　 2402 　 2403 　 2404 　2301 1 2302 1 2303 　 2304 　2201 1 2202 3 2203 　 2204 　2101 　 2102 　 2103 　 2104 　2023 1 2023 1 2023 1 2023 　1901 1 1902 1 1903 　 1904 　1801 　 1802 　 1803 　 1804 　1701 　 1702 1 1703 　 1704 1 1601 2 1602 2 1603 　 1604 1 1501 2 1502 6 1503 2 1504 　1401 　 1402 　 1403 　 1404 　1301 1 1302 1 1303 　 1304 　1201 1 1202 1 1203 1 1204 　1101 　 1102 1 1103 　 1104 　1001 4 1002 4 1003 2 1004 3 901 　 902 1 903 1 904 1 801 　 802 1 803 　 804 1 701 　 702 　 703 3 704 1 601 　 602 1 603 2 604 1 501 　 502 2 503 3 504 1 401 　 402 　 403 　 404 　301 　 302 1 303 1 304 　201 　 202 　 203 2 204 　101 　 102 1 103 　 104 　20組 34組 21組 11組儲客情況小結(jié)產(chǎn)品需求 三房、四房最為熱門，客戶選擇較為集中，大戶型房源客戶接