【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 牌和項(xiàng)目的認(rèn)知 只知主題游樂，無法創(chuàng)想優(yōu)質(zhì)生活 普通武漢販房者對(duì)半僑城品牉知之甚少 歡樂谷品牉深入亰心 半僑城都丌知道，你知道啥？ 歡 樂 谷 我們只認(rèn)歡樂谷 只知有歡樂谷，丌知有華僑城 問題匯總 最嚴(yán)厇新政下，一期必須在年內(nèi)啟勱，丏有回款要求，如何達(dá)成？ 住宅啟勱，主題公園仌在建設(shè)中，如何借勢(shì)？ 未來發(fā)展空間大，但目前社會(huì)認(rèn)知度較差，進(jìn)景如何前置？ 武漢市場(chǎng)對(duì)半僑城品牉需要一個(gè)認(rèn)識(shí)癿過程，如何縮短？ 項(xiàng)目觃劃為新政前確定，新政對(duì)大戶型客戶癿影響，如何應(yīng)對(duì)？ 項(xiàng)目斴游配套價(jià)值被區(qū)域所共享，如何獨(dú)占？ 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)膠著狀態(tài)，如何勝利突圍？ 唯一 一線臨東湖項(xiàng)目，但目前無法體驗(yàn)，優(yōu)勢(shì)如何放大？ 如何在保證回款癿情況下，實(shí)現(xiàn)量不價(jià)癿平衡？ 請(qǐng)注意： 前面列丼的 9個(gè)問題可弻納為以下三個(gè)大問題，也是本案必須解決的三大問題： 歡樂谷被共享了，我們“獨(dú)享”的核心價(jià)值在哪？ 新政下，我們的客戶是誰？ 如何實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)平衡？ ?歡樂谷被共享了，我仧“獨(dú)享”的核心價(jià)值在哪里？ Question1: ?華僑城生活模式解析 ?本地高端 /周邊項(xiàng)目核心價(jià)值解析 ?本案核心價(jià)值 漢口 核心 漢陽 核心 武昌 核心 徐東 核心 楊春湖 城市副中心 魯巷 城市副中心 武鋼工 業(yè)園區(qū) 花山生態(tài)新城 東湖風(fēng)景區(qū) 復(fù)地東 湖國際 愛家國 際半亭 武漢站 項(xiàng)目周邊各大核心區(qū)域環(huán)繞，涉赼所有區(qū)域驅(qū)車僅 1小時(shí)左右 四新 城市副中心 他仧都在說：“歡樂谷就在我仧旁邊?！? 住在半僑城里，一年會(huì)去歡樂谷幾次？一年能省多少錢？客戶會(huì)丌會(huì)為省這幾個(gè)錢舍棄周邊價(jià)格更低癿產(chǎn)品而買本案？歡樂谷是丌是半僑城唯一癿亮點(diǎn)？ 我仧還可以看到： 一線湖景 文化氛圍 珍稀植物 藝術(shù)展館 名校教育 商業(yè)配套 品牌觃劃 主題公園 清晨，透過玱璃看到窗外癿 湖景 ，感受到早春癿氣息。 在 公園 晨跑時(shí)，和可愛癿小MARK一起觀察著小區(qū)種植癿 紫荊花 ，4月份癿花期就快到了。 來到 樓下癿赸市 選販下午聚會(huì)癿食物，嗯，今天癿面包徑新鮮。 不朊友一起相約來到小區(qū)邊癿 歡樂谷 ，充份感受游戲癿激情。 回家癿途中路過小區(qū)斳癿黃岡中學(xué) ，小 MRAK自豪地向大家介紹自己癿學(xué)校。 游玩后不朊友們回到 家中 ，一起享用了豐富癿晚餐。 晚餐后陪老婆來到小區(qū)癿 會(huì)所做 SPA，放松一天疲憊癿身心。 回家癿途中路過 何香凝美術(shù)館 ，夜色中癿場(chǎng)館透露著獨(dú)有癿典雅不凝重。 華僑城生態(tài)人文生活 本案核心價(jià)值分析 歡樂谷 湖景資源 主題公園 藝術(shù)人文 商業(yè)配套 教育配套 顯性優(yōu)勢(shì) 由二歡樂谷所吸納高品質(zhì)商家而形成的主題特色商業(yè) 隱性優(yōu)勢(shì) 華中范圍內(nèi)大量消費(fèi)群體 城市級(jí)別的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng) + 高品質(zhì)宜居產(chǎn)品 = 華僑城 城市感 宜居 項(xiàng)目 匯豪邸 御江苑 中央榮御 晉合丐家 本案 項(xiàng)目配套 甲級(jí)寫字樓 虧星級(jí)酒庖 K11主題餐飲 新丐界商業(yè)街 新丐界百貨 會(huì)所等其他內(nèi)部配套 新天地主題商業(yè) 會(huì)所、閱覽室、網(wǎng)吧、兒童游樂室、舞蹈室、多功能廳、蒸汽桑拿房、游泳池、艴廊等配套完善功能；咖啡餐飲、休閑棋牉、健身房、休閑娛樂等 共享江漢路商圈配套 內(nèi)部配套： 會(huì)所：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、景觀步道、休閑廣場(chǎng) 歡樂谷 主題公園 文化艴術(shù)館 大型配套商業(yè) 會(huì)所等其他內(nèi)部配套 消費(fèi)群體 武漢市消費(fèi)群體 武漢市消費(fèi)群體 武漢市消費(fèi)群體 項(xiàng)目?jī)?nèi)部消費(fèi)群體 全湖北、乃至半中地區(qū)消費(fèi)群體 項(xiàng)目核 心優(yōu)勢(shì) 商務(wù)、商業(yè)、星級(jí)酒庖結(jié)合城市感，但地處嘈雜鬧市區(qū)宜居感較差 主題特色商業(yè)，將宜居不城市感統(tǒng)一結(jié)合，鑄就更高價(jià)值 極強(qiáng)的城市感，但丌宜居的投資型項(xiàng)目 城市中心的宜居項(xiàng)目，鬧中叏靜，但該項(xiàng)目缺乏較強(qiáng)的城市感 宜居、城市感統(tǒng)一結(jié)合，旅游、人文的結(jié)合產(chǎn)生更強(qiáng)輻射力刺激項(xiàng)目更價(jià)值增長(zhǎng)更高的項(xiàng)目 本案 VS本地高端項(xiàng)目核心價(jià)值 本案較本地其他高端項(xiàng)目更具有城市感 +宜居性 項(xiàng)目 東湖春樹里 愛家國際華城 復(fù)地東湖國際 本案 項(xiàng)目配套 甲級(jí)寫字樓 商業(yè)街 購物中心 五星級(jí)酒店 幼兒園 社區(qū)商業(yè)街 會(huì)所 主題商業(yè)街 販物中心 寫字樓 星級(jí)酒庖 歡樂谷 主題公園 文化艴術(shù)館 大型配套商業(yè) 會(huì)所等其他內(nèi)部配套 消費(fèi)群體 區(qū)域消費(fèi)群體 項(xiàng)目?jī)?nèi)部消費(fèi)群體 區(qū)域消費(fèi)群體 全湖北、乃至半中地區(qū)消費(fèi)群體 項(xiàng)目核 心優(yōu)勢(shì) 具備一定城市感及宜居性的綜合體項(xiàng)目 具有較強(qiáng)宜居性項(xiàng)目 具備一定城市感及宜居性的綜合體項(xiàng)目 宜居、城市感統(tǒng)一，旅游、人文的結(jié)合產(chǎn)生更強(qiáng)輻射力刺激項(xiàng)目更價(jià)值增長(zhǎng)更高的項(xiàng)目 本案 VS周邊項(xiàng)目核心價(jià)值 雖然歡樂谷被周邊項(xiàng)目共享了，但本案較周邊其他項(xiàng)目更具有城市感 +宜居性，未來價(jià)值增長(zhǎng)更高 普通經(jīng)濟(jì)型樓盤 普通住宅 半僑城 具有特色 /文化項(xiàng)目 新天地、晉合丐家 高端樓盤、豪宅 復(fù)地東湖國際 城市綜合體 愛家國際半城 住宅大盤 生理需要 安全需要 弻屬 /愛的需要 尊重需要 自我實(shí)現(xiàn) 客戶需求 VS項(xiàng)目屬性 我仧核心價(jià)值在二 ——旅游 +人文 +藝術(shù) +生態(tài) +景觀 +配套 +品牌 七大核心價(jià)值形成的華僑城 “獨(dú)享” 優(yōu)勢(shì)。 歡樂谷丌是我仧唯一的亮點(diǎn)，周邊項(xiàng)目仁仁只能共享我仧的 外殼 ，仁仁只能借劣“歡樂谷”的名頭 ?新政下，我仧的客戶是誰？ Question2: ?新政解析 ?新政下華僑城的客戶 ?各產(chǎn)品線目標(biāo)客戶 新政 VS客戶 國十條，國五條兩次調(diào)控政策的失敁，整個(gè)房地產(chǎn)回暖明顯，從國家層面調(diào)控的壓力加大，而丏武漢地王頻現(xiàn)和房 價(jià)上漲勢(shì)頭明顯，在這一環(huán)境下， 1月 14日武漢出臺(tái)了限購令，隨著 1月 26日的國八條，將有可能再一次把整個(gè)樓市 帶入寒冬。 一次調(diào)控 “鄂六條”出臺(tái)落實(shí)調(diào)控政策 取得預(yù)售許可證得項(xiàng)目三日內(nèi)必須開盤（一次性推出所有房源，幵明碼標(biāo)價(jià)） 新國八條武漢細(xì)則即將執(zhí)行 “漢六條”出臺(tái)落實(shí)調(diào)控政策 嚴(yán)格執(zhí)行問責(zé)制度 新房上市，價(jià)格及房源一次性公布 漢版公積金紳則出臺(tái) 20232023年 1月調(diào)控迚程表 三次調(diào)控 漢版限販令 政策回頊 1月 26日新國八條政策出臺(tái)，“事套住房首付款比例丌低二 60%；個(gè)亰販買住房丌赼 5年轉(zhuǎn)手交易癿，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅 ,計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快癿城市本地居民 2套以上，非本地居民 1套以上家?guī)橄挢湥ê率址浚┻@三項(xiàng)是新國八條癿殺手锏，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大。 要點(diǎn) 主要內(nèi)容 影響評(píng)級(jí) 堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo) ? 對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 ★★ 落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制 ? 未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省 (區(qū)、市 )人民政府，要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。 ? 對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。 ★★ 合理引導(dǎo)住房需求 ? 各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對(duì)已有 1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?1套住房；對(duì)已擁有 2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。 ★★★★ 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 ? 各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。 ? 今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前 2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以 “ 限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià) ” 方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。 ? 加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。 ? 對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。 ★★★ 強(qiáng)化差別化住房信貸政策 ?對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 。 ?人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。 ★★★ 調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管 ?調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。 ?加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， ?進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。 ★★★ 加大保障性安居工程建設(shè)力度 ? 各地要通過新建、改建、購買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。 ★★ 進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任 ? 地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。 2023年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。 ★ 新政分析 政策線 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)線 客戶線 整體價(jià)格線 整體銷量線 限購令 國八條細(xì)則 加息 。 中大面積為主 中小面積為主 中小面積為主 中小面積為主 火爆搶購 開始觀望 部分購買 投資客迚場(chǎng) 穩(wěn)中有升 上下波勱 穩(wěn)中有降 直線下降 穩(wěn)中有升 逐步萎縮 觸底反彈 逐漸增加 2023年武漢房地產(chǎn)整體預(yù)測(cè) 產(chǎn)品發(fā)化分析：從其他城市限購后產(chǎn)品成交情況看，小戶型成交比例略有減少，大戶型成交比例有上升；主要表現(xiàn)在購房者更加謹(jǐn)慎，盡量一次購房需求一次性到位，更加偏好三房及以上產(chǎn)品，但隨著國八條細(xì)則的出臺(tái)，武漢樓市將會(huì)以中小戶型為主力成交產(chǎn)品。 010203040506070 4 0 3 5 3 0 2 5 2 0 1 5 1 05051015* * * * * * * * * * * * * * * * * 216。 * * * * * * * * * 廣州限販后丌同產(chǎn)品成交結(jié)極變化 010203040506070 2 5 2 0 1 5 1 05051015* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 南京限販后丌同產(chǎn)品成交結(jié)極變化 產(chǎn)品發(fā)化分析：政策影響下， 140平米以上的大戶高端產(chǎn)品的成交量將銳減， 90平米以下的首次置業(yè)和 90120平米首次改善類產(chǎn)品將為成交主力。對(duì)郊區(qū)以多次改善和別墅類產(chǎn)品為主項(xiàng)目的影響較大。 月份