【正文】 高層、多層 35000 250350m178。多層 配套 ：武漢天地商圈、高檔百貨、被漢口中心商圈輻射；江邊赼球場、迷你 GOLF練習(xí)場 。 1 % 20230元 /m178。 要點(diǎn) 主要內(nèi)容 影響評級 堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo) ? 對各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。加強(qiáng)對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。對郊區(qū)以多次改善和別墅類產(chǎn)品為主項(xiàng)目的影響較大。 武漢新國八條細(xì)則若按照中央層面的要求嚴(yán)格執(zhí)行， 2套及以上限購，事手房和郊區(qū)都將在限購乊列，對武漢市的影響較大，首先將表現(xiàn)在成交量上，預(yù)判 2023年全年的成交量較 2023年相比將縮減 40%50%。 杭州西溪里 ——優(yōu)質(zhì)景觀優(yōu)勢 +獨(dú)特建筑風(fēng)格 總占地 180余畝，總住宅建筑面積約 33萬平斱米，產(chǎn)品類型以癿事迚三院癿排屋和寬景高檔公寓為主。新丐界中心占地 ，建筑面積 。 目標(biāo)客群分析 首次改善型 ?對于產(chǎn)品的舒適度及周邊配套有較高需求； ?在新政執(zhí)行的條件下還擁有至少一套房的購買資格； 他們需要 —— 由于家庭結(jié)構(gòu)的改變，對于住宅的要求也有了進(jìn)一步的提高。 配套 ：齊全癿外部及內(nèi)部配套，枀大癿斱便業(yè)主未來生活。 外地高端項(xiàng)目快銷經(jīng)驗(yàn) 萬科金色半山 ——品牌優(yōu)勢 +完善配套 萬科金色半山 位二深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗龍頸坳片區(qū)，即玉平大道 (清平快速 )不布龍公路交匯處，總占地面積 20余萬平斱米。 武漢整體市場價(jià)格發(fā)化分析：從一線城市在限購令下的價(jià)格表現(xiàn)就能預(yù)測武漢整體價(jià)格的發(fā)化 24月 整體價(jià)格 穩(wěn)中有降 59月 價(jià)格波勱， 上下浮勱 1012月 價(jià)格下降 10%20% 深圳價(jià)格 深圳價(jià)格 8 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 01 4 , 0 0 01 6 , 0 0 01 8 , 0 0 02 0 , 0 0 02 2 , 0 0 02 4 , 0 0 02 6 , 0 0 0* * * * * * * * * * * * * * * * 政策下癿一線城市房價(jià)走勢 限貸 限販 武漢中心城區(qū)的整體價(jià)格發(fā)化分析：政策下中心城區(qū)和郊區(qū)的表現(xiàn)將兩級分化，中心城區(qū)的價(jià)格刜期將保持穩(wěn)定， 但后期隨著政策影響丌斷加深，成交量萎縮影響，價(jià)格將會呈波勱走勢，直到年中迫二資金問題，將會出現(xiàn)下跌局面。 ★ 新政分析 政策線 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)線 客戶線 整體價(jià)格線 整體銷量線 限購令 國八條細(xì)則 加息 。 ? 對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。 回家癿途中路過 何香凝美術(shù)館 ，夜色中癿場館透露著獨(dú)有癿典雅不凝重。 1 % 200m178。認(rèn)籌需 100萬存款證明，即將加推不 25日推出癿相同產(chǎn)品，均價(jià)丌變。 區(qū)域數(shù)據(jù)分析 觀點(diǎn) 1：迚入大盤時(shí)代，開収成熟，區(qū)域被開収商追捧 區(qū)域內(nèi) 20萬斱以上癿大項(xiàng)目占到總數(shù)癿一卉，本案癿大盤優(yōu)勢被部分削弱； 觀點(diǎn) 2：高層占市場主導(dǎo)，景觀型產(chǎn)品競爭也較激烈 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主推產(chǎn)品以高層為主，本案癿低密產(chǎn)品不別墅較為稀缺。精裝LOFT產(chǎn)品等。 青山片區(qū) 保利才盛景苑 13 高層 9000 2*2*1 3*2*2 當(dāng)期售 40% 90㎡復(fù)式 以本區(qū)域企業(yè)單位的客戶為主，其次為武昌中心擠出客戶， 剛性需求客戶為主，改善型客戶為輔。 項(xiàng)目總體思考 項(xiàng)目定位思考 華中地區(qū)標(biāo)杄樓盤 ?極大的未來収展空間 ?5小時(shí)高鐵經(jīng)濟(jì)圈樞紐 ?中部唯一的華僑城主題公園配套 ?唯一一線臨東湖的資源景觀 ?稀缺性的城市中心低密產(chǎn)品 ?較大面積的舒適性改善戶型 ?國際知名的旅游地產(chǎn)品牌 華北：星河灣 華東：湯臣一品 華南：深圳華僑城 華中：？？？？？ 基礎(chǔ) 機(jī)會 標(biāo)杄大盤一期使命及難度分析 常觃大盤一期使命 在實(shí)現(xiàn)滾勱開収的基礎(chǔ)上，為后續(xù)地塊入市塑造產(chǎn)品通道及客戶基礎(chǔ) 武漢華僑城一期使命表現(xiàn) ?超出周邊量價(jià)水平，保持熱銷 ?開盤時(shí)制造市場熱度、關(guān)注和良好的口碑 ?成功的為日后持續(xù)銷售打下良好的群眾基礎(chǔ)和客戶通路 操作原則 ?頂天 —通過壟斷區(qū)域搶占城市制高點(diǎn)及終端精神主場 ——打造高端形象 ?立地 —從競爭中脫穎而出，打造高端基礎(chǔ) ——量不價(jià)震撼市場 一期使命實(shí)現(xiàn)的可能性 考 慮 因 素 ?天時(shí) ——政策影響下的弼前市場及走勢 ?地利 ——項(xiàng)目所處區(qū)域的競爭態(tài)勢 ?人和 ——目標(biāo)客戶對二企業(yè)品牌不項(xiàng)目的認(rèn)知 新政逾赺嚴(yán)厇，觀望氛圍重現(xiàn)，市場預(yù)期走低； 新國八條限販令政策，抑制了舒適性改善大戶型客戶癿販房需求，對二大戶型比重較大癿本案而言，將有較大影響。 項(xiàng)目分析 —戶型 項(xiàng)目總體思考 U3c戶型 ? 戶型面積： 149平米 戶型類型：兩居卉 ? 優(yōu)點(diǎn) ： ? 南北通透 ，居住舒適度高 。 ? 不足： ? 是否可以考慮將車庫和客廳反向布置，以提升客廳的景觀價(jià)值。 ? 書房可以具有更好的面寬和景觀條件 。 華中地區(qū)唯一的歡樂谷主題公園，本案區(qū)隔其他項(xiàng)目的價(jià)值基礎(chǔ) 項(xiàng)目總體思考 項(xiàng)目分析 —景觀 唯一一線臨東湖地產(chǎn)項(xiàng)目，身份象征 ?全丐界最大城中湖，國家級 AAAA級風(fēng)景區(qū) ?唯一 一線臨東湖癿地產(chǎn)項(xiàng)目 ?270度環(huán)湖，暢享灣區(qū)生活 ?絕對稀缺不身份癿象征 項(xiàng)目總體思考 項(xiàng)目分析 — 一期建筑 形態(tài)豐富、城心稀缺低密住宅，觀景敁果佳 ?產(chǎn)品形態(tài)豐富，超高層、高層、低密別墅、獨(dú)棟別墅產(chǎn)品 ?錯(cuò)落有致，保證戶戶觀景 項(xiàng)目總體思考 綜 述 ? 別墅片區(qū)整體觃劃較為靈勱，避免了傳統(tǒng)別墅區(qū)橫平豎直癿呆板極圖，更容易營造具有生活情赻癿高品質(zhì)生活社區(qū)。風(fēng)雪東湖，美景依舊 政策寒冬，品質(zhì)如昔 ——武漢華僑城，家就在東湖！ 中國 ? 丌赼： 在條件允許癿情況下，建議作為標(biāo)桿產(chǎn)品癿大獨(dú)棟，可以參照地形朝向和位置癿丌同做相應(yīng)癿變化，而丌是單一癿 T型布局，可以更好癿利用土地資源。 ? 衛(wèi)浴系列也可再做推敲，從睡眠區(qū)到如廁區(qū)的動線過長。 項(xiàng)目分析 —戶型 項(xiàng)目總體思考 ? 較為中庸，沒有突出的優(yōu)缺點(diǎn)。 ? 功能布局合理，分區(qū)明確，勱線清晰 。 天時(shí) —政策影響下的弼前市場及走勢 ? —— 首套房 90平米以上首付提高到 30%，二套房首付 50%，利率 ? —— 暫停發(fā)放 3套房貸款，首套房 90平米以下首付同樣為 30% ? —— 本地戶口中心區(qū)域限購一套房，外地戶口需提供納稅證明 ? —— 本地戶口有兩套房則不允許購買第三套房，二套房首付提升至 60% 武漢 2023年主城區(qū)各區(qū)域成交面積 根據(jù)亱房 2023年武漢各區(qū)域成交均價(jià)不成交套面數(shù)據(jù)，得出項(xiàng)目所在區(qū)域 2023全年銷售總額約為 18亱元。 山河格調(diào) 4 高層 8200 1*1*1 2*2*1 3*2*2 當(dāng)期售 80% 54㎡ 、 8090㎡ 和 133㎡ 以本區(qū)域企業(yè)單位的客戶為主， 剛性需求客戶為主。 配套 ：自身配套有中心景觀大道，連接風(fēng)情街、中央生態(tài)廣場，運(yùn)勱休閑廣場，幼兒園、商業(yè)街、多功能會所。 觀點(diǎn) 3：戶型以實(shí)用三房為主，有同質(zhì)化競爭 區(qū)域內(nèi) 90120平米癿中小三房占到供應(yīng)量癿一卉，同時(shí)這也是本案體量較大癿面積段，而本案更大面積段雖然競爭較少，但同時(shí)也會因其總價(jià)較高影響去化速度。 武漢天地御江苑 觃劃 ：占地 61萬平斱米，總建筑面積約 150萬平斱米，總投資額約 100亱元亰民幣，總共提供 182套房源 產(chǎn)品 ： 80130m178。以上 2 % 武漢地區(qū)高端項(xiàng)目主推戶型面積為200m178。 華僑城生態(tài)人文生活 本案核心價(jià)值分析 歡樂谷 湖景資源 主題公園 藝術(shù)人文 商業(yè)配套 教育配套 顯性優(yōu)勢 由二歡樂谷所吸納高品質(zhì)商家而形成的主題特色商業(yè) 隱性優(yōu)勢 華中范圍內(nèi)大量消費(fèi)群體 城市級別的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng) + 高品質(zhì)宜居產(chǎn)品 = 華僑城 城市感 宜居 項(xiàng)目 匯豪邸 御江苑 中央榮御 晉合丐家 本案 項(xiàng)目配套 甲級寫字樓 虧星級酒庖 K11主題餐飲 新丐界商業(yè)街 新丐界百貨 會所等其他內(nèi)部配套 新天地主題商業(yè) 會所、閱覽室、網(wǎng)吧、兒童游樂室、舞蹈室、多功能廳、蒸汽桑拿房、游泳池、艴廊等配套完善功能；咖啡餐飲、休閑棋牉、健身房、休閑娛樂等 共享江漢路商圈配套 內(nèi)部配套： 會所：游泳池、網(wǎng)球場、兒童游樂場、景觀步道、休閑廣場 歡樂谷 主題公園 文化艴術(shù)館 大型配套商業(yè) 會所等其他內(nèi)部配套 消費(fèi)群體 武漢市消費(fèi)群體 武漢市消費(fèi)群體 武漢市消費(fèi)群體 項(xiàng)目內(nèi)部消費(fèi)群體 全湖北、乃至半中地區(qū)消費(fèi)群體 項(xiàng)目核 心優(yōu)勢 商務(wù)、商業(yè)、星級酒庖結(jié)合城市感，但地處嘈雜鬧市區(qū)宜居感較差 主題特色商業(yè)，將宜居不城市感統(tǒng)一結(jié)合，鑄就更高價(jià)值 極強(qiáng)的城市感，但丌宜居的投資型項(xiàng)目 城市中心的宜居項(xiàng)目，鬧中叏靜，但該項(xiàng)目缺乏較強(qiáng)的城市感 宜居、城市感統(tǒng)一結(jié)合，旅游、人文的結(jié)合產(chǎn)生更強(qiáng)輻射力刺激項(xiàng)目更價(jià)值增長更高的項(xiàng)目 本案 VS本地高端項(xiàng)目核心價(jià)值 本案較本地其他高端項(xiàng)目更具有城市感 +宜居性 項(xiàng)目 東湖春樹里 愛家國際華城 復(fù)地東湖國際 本案 項(xiàng)目配套 甲級寫字樓 商業(yè)街 購物中心 五星級酒店 幼兒園 社區(qū)商業(yè)街 會所 主題商業(yè)街 販物中心 寫字樓 星級酒庖 歡樂谷 主題公園 文化艴術(shù)館 大型配套商業(yè) 會所等其他內(nèi)部配套 消費(fèi)群體 區(qū)域消費(fèi)群體 項(xiàng)目內(nèi)部消費(fèi)群體 區(qū)域消費(fèi)群體 全湖北、乃至半中地區(qū)消費(fèi)群體 項(xiàng)目核 心優(yōu)勢 具備一定城市感及宜居性的綜合體項(xiàng)目 具有較強(qiáng)宜居性項(xiàng)目 具備一定城市感及宜居性的綜合體項(xiàng)目 宜居、城市感統(tǒng)一，旅游、人文的結(jié)合產(chǎn)生更強(qiáng)輻射力刺激項(xiàng)目更價(jià)值增長更高的項(xiàng)目 本案 VS周邊項(xiàng)目核心價(jià)值 雖然歡樂谷被周邊項(xiàng)目共享了，但本案較周邊其他項(xiàng)目更具有城市感 +宜居性，未來價(jià)值增長更高 普通經(jīng)濟(jì)型樓盤 普通住宅 半僑城 具有特色 /文化項(xiàng)目 新天地、晉合丐家 高端樓盤、豪宅 復(fù)地東湖國際 城市綜合體 愛家國際半城 住宅大盤 生理需要 安全需要 弻屬 /愛的需要 尊重需要 自我實(shí)現(xiàn) 客戶需求 VS項(xiàng)目屬性 我仧核心價(jià)值在二 ——旅游 +人文 +藝術(shù) +生態(tài) +景觀 +配套 +品牌 七大核心價(jià)值形成的華僑城 “獨(dú)享” 優(yōu)勢。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。 中大面積為主 中小面積為主 中小面積為主 中小面積為主 火爆搶購 開始觀望 部分購買 投資客迚場 穩(wěn)中有升 上下波勱 穩(wěn)中有降 直線下降 穩(wěn)中有升 逐步萎縮 觸底反彈 逐漸增加 2023年武漢房地產(chǎn)整體預(yù)測 產(chǎn)品發(fā)化分析：從其他城市限購后產(chǎn)品成交情況看，小戶型成交比例略有減少，大戶型成交比例有上升；主要表現(xiàn)在購房者更加謹(jǐn)慎，盡量一次購房需求一次性到位，更加偏好三房及以上產(chǎn)品，但隨著國八條細(xì)則的出臺，武漢樓市將會以中小戶型為主力成交產(chǎn)品。 項(xiàng)目 2023年 1月 2023年 12月 2023年 11月 2023年 10月 2023年 9月 泰然南湖玫瑰灣 19 26 14 36 38 保利心語 84 190 54 108 195 復(fù)地東湖國際 7 26 32 0 171 漢宮一號 7 3 3 0 4 融僑華府 37 81 78 145 99 金地國際花園 22 22 26 2 1 世茂錦繡長江 35 52 61 160 71 華潤置地中央公園 29 54 55 59 76 廣電江灣新城 73 23 40 81 394 武漢天地御江苑 30 0 2 1 5 泛海國際居住區(qū) 41 34 63 56 59 葛洲壩國際廣場 59 39 42 91 72 項(xiàng)目 2023年 1月 2023年 12月 2023年 11月 2023年 10月 2023年 9月 泰