論商品房包銷(xiāo)行為的法律問(wèn)題(編輯修改稿)
2025-01-19 06:29 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、經(jīng)紀(jì)的規(guī)定來(lái)規(guī)范商品房包銷(xiāo)行為是不恰當(dāng)?shù)摹?其次，根據(jù)《合同法》第52條及相關(guān)司法解釋?zhuān)挥羞`反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的才可以判定合同無(wú)效。而《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》都是部門(mén)規(guī)章，法律效力顯然達(dá)不到使合同無(wú)效的層面?！ 《?、包銷(xiāo)人在開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人的買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任 在實(shí)際操作中，包銷(xiāo)人經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同中，作為買(mǎi)賣(mài)合同的第三方在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。因受到不動(dòng)產(chǎn)交易特殊性的限制，此時(shí)包銷(xiāo)人的身份，既不是出賣(mài)人，也不是共同出賣(mài)人，而是中間人。但是，如果在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中三方的實(shí)體權(quán)利與義務(wù)有明確約定的，只要該約定不與法律法規(guī)、司法解釋相抵觸，那么，應(yīng)當(dāng)從尊重當(dāng)事人的意義表示出發(fā)，按照約定的權(quán)利與義務(wù)來(lái)確定各方的訴訟地位。 有學(xué)者認(rèn)為，以上約定內(nèi)容可以包括訴訟權(quán)利義務(wù)，這是不對(duì)的。因?yàn)樵V訟參與人是由訴訟程序法律規(guī)定的，而不能由當(dāng)事人自己約定。因此，如果當(dāng)事人有對(duì)訴訟權(quán)利義務(wù)的約定，則應(yīng)是無(wú)效的行為。 那么，包銷(xiāo)人作為第三人在合同里列名，有什么意義呢?對(duì)購(gòu)房人而言，購(gòu)買(mǎi)的商品房是開(kāi)發(fā)商的，交款也是給開(kāi)發(fā)商(包銷(xiāo)人轉(zhuǎn)手)，因此，相應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的主體必然也是開(kāi)發(fā)商。但如果包銷(xiāo)人參與到開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人的買(mǎi)賣(mài)合同中，并作為買(mǎi)賣(mài)合同的一方在合同上簽字，則意味著三方在合同中約定一旦因買(mǎi)賣(mài)合同與買(mǎi)受人發(fā)生糾紛，所產(chǎn)生的責(zé)任由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)問(wèn)題?！督忉尅返?2條對(duì)此有明確規(guī)定：“出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位”?！ ∫话愕卣f(shuō)，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，三方對(duì)于自己應(yīng)承擔(dān)的實(shí)體權(quán)利義務(wù)，主要有以下三方面的約定： 如開(kāi)發(fā)商違約，由其承擔(dān)全部責(zé)任。當(dāng)買(mǎi)受人權(quán)利受到侵害時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)將開(kāi)發(fā)商作為被告提起訴訟，無(wú)須通知包銷(xiāo)人作為第三人參加訴訟。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀(guān)點(diǎn)，該約定實(shí)際上免除了包銷(xiāo)人的責(zé)任。但是否應(yīng)參加到訴訟中，應(yīng)由法院決定。包銷(xiāo)人在參與訴訟的情況下，法院也不能判定包銷(xiāo)人承擔(dān)責(zé)任?！ ∪玳_(kāi)發(fā)商違約，由包銷(xiāo)人承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀(guān)點(diǎn)，如果合同履行過(guò)程中，買(mǎi)受人的合同權(quán)利確實(shí)受到侵害，那么，買(mǎi)受人應(yīng)將開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人作為共同被告。如果只是將包銷(xiāo)人作為被告，則會(huì)被法院以被告主體資格不符合而駁回，或者，法院應(yīng)將開(kāi)發(fā)商追加為共同被告?！ ∪缫蜷_(kāi)發(fā)商違約，由開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人共同承擔(dān)責(zé)任，當(dāng)事人間的這種約定，體現(xiàn)了并存的債務(wù)承擔(dān)原理。此時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)將開(kāi)發(fā)商和包銷(xiāo)人作為共同被告提起訴訟。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀(guān)點(diǎn)，如果買(mǎi)受人只將開(kāi)發(fā)商作為被告提起訴訟，人民法院應(yīng)將包銷(xiāo)人追加為共同被告，判定開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人承擔(dān)連帶責(zé)任?！ ∪?、包銷(xiāo)人的售房宣傳廣告虛假引起糾紛，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的問(wèn)題 一般地說(shuō)，按照開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人的包銷(xiāo)合同約定，包銷(xiāo)的廣告宣傳由包銷(xiāo)人負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商只需向包銷(xiāo)人提供包銷(xiāo)人才品房的基本資料即可。但如果包銷(xiāo)人在對(duì)外廣告宣傳中，弄虛作假，買(mǎi)受人因相信虛假?gòu)V告內(nèi)容而簽訂合同從而引起索賠糾紛，包銷(xiāo)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任毫無(wú)疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。原因有二：其一，包銷(xiāo)人是以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外實(shí)施廣告宣傳的，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商才是當(dāng)事人。其二，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)對(duì)包銷(xiāo)人的售樓廣告的內(nèi)容進(jìn)行審查和監(jiān)督，這種義務(wù)是基于雙方的包銷(xiāo)合同之約定，也是義不容辭的法律義務(wù)和社會(huì)責(zé)任。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀(guān)點(diǎn)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將開(kāi)發(fā)商和包銷(xiāo)人列為共同被告，包銷(xiāo)人因制作虛假?gòu)V告，應(yīng)承擔(dān)直接賠償責(zé)任。開(kāi)發(fā)商因疏于對(duì)售樓廣告的審查與監(jiān)督義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任?！ ∷?、包銷(xiāo)人不按包銷(xiāo)合同約定價(jià)格銷(xiāo)售商品房，是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
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