論商品房包銷行為的法律問(wèn)題(存儲(chǔ)版)
【正文】 的名義對(duì)外實(shí)施廣告宣傳的，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)，開發(fā)商才是當(dāng)事人。如果他低于包銷基價(jià)出售，造成開發(fā)商預(yù)算利潤(rùn)損失的，則他應(yīng)向開發(fā)商補(bǔ)償該損失部分。因此，開發(fā)商通常的做法是將所開發(fā)的樓盤的一部分交給一個(gè)或數(shù)個(gè)包銷人包銷，其它部分自己銷售或者找其它中介公司代理銷售。司法實(shí)踐中，最高人民法院在廣州東城聯(lián)合發(fā)展公司與廣州匯美房地產(chǎn)發(fā)展有限公司合作銷售房地產(chǎn)合同糾紛一案中就予以了明確支持。如果包銷合同里沒(méi)有約定或者過(guò)于簡(jiǎn)單化，那么，根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點(diǎn)，應(yīng)參照包銷人已出售的商品房的平均價(jià)格予以賠償。但如果開發(fā)商急需大筆錢，比如說(shuō)因投資出現(xiàn)失誤、其它項(xiàng)目迫切需要大筆現(xiàn)金等，在與包銷人協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致下，開發(fā)商自然會(huì)采取降價(jià)措施出售商品房以便盡可能在短時(shí)間內(nèi)籌集到大筆資金。包銷人將商品房以開發(fā)商的名義銷售給購(gòu)房者，相互之間均產(chǎn)生稅金，開發(fā)商依法繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)房者依法繳納契稅?！ 《情_發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔(dān)問(wèn)題。一、二審法院審理后都認(rèn)為：胡某與開發(fā)商簽訂的商品房訂購(gòu)書，是真實(shí)有效的，包銷人以自己的名義與胡某簽訂的商品房預(yù)售合同是無(wú)效的，胡某與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中將房?jī)r(jià)寫成38萬(wàn)是偷逃稅收的行為，除房?jī)r(jià)條款無(wú)效外，其余部分合法有效，胡某已付清房款并已實(shí)際住入該房，故胡某要求返還7 萬(wàn)元和賠償利息損失訴請(qǐng)不予支持。 由于該行為的出現(xiàn)，純粹是開發(fā)商違約并獲利，因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)將開發(fā)商所獲利全部返還給包銷人，并應(yīng)責(zé)令他承擔(dān)較嚴(yán)厲的違約責(zé)任。那么，此時(shí)開發(fā)商從自己利益考慮，擅自出售本應(yīng)由包銷人銷售的商品房，參照市場(chǎng)同等商品房的銷售價(jià)格，對(duì)包銷人損失予以賠償，還是比較公平合理的，但我們認(rèn)為，該參照價(jià)不能低于開發(fā)商的銷售價(jià)格。比如說(shuō)，如果包銷人是按照每平方米1000元對(duì)外銷售，可獲利潤(rùn)50元，那么，如果開發(fā)商擅自對(duì)外銷售900元，則應(yīng)補(bǔ)償給包銷人50元的利潤(rùn)，同時(shí)由于開發(fā)商的行為，會(huì)使得買受人覺(jué)得包銷人在抬高價(jià)格，不向其購(gòu)買，轉(zhuǎn)向直接對(duì)開發(fā)商購(gòu)買，無(wú)疑，這會(huì)嚴(yán)重阻礙包銷人的銷售，故開發(fā)商還應(yīng)承擔(dān)這部分的違約責(zé)任。此種情況，根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點(diǎn)，如果是開發(fā)商的失誤，包銷人向開發(fā)商索賠其溢價(jià)損失，法院應(yīng)予以支持。比如說(shuō)，幾乎沒(méi)有開發(fā)商會(huì)將所開發(fā)的所有樓盤都交由某包銷人包銷，這樣顯然會(huì)大大增加開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。如果他以超過(guò)包銷基價(jià)的價(jià)格出售，則該超額利潤(rùn)部分歸他所有?！ ∪N人的售房宣傳廣告虛假引起糾紛，開發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任的問(wèn)題 一般地說(shuō)，按照開發(fā)商與包銷人的包銷合同約定，包銷的廣告宣傳由包銷人負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，開發(fā)商只需向包銷人提供包銷人才品房的基本資料即可。但是否應(yīng)參加到訴訟中，應(yīng)由法院決定。因?yàn)樵V訟參與人是由訴訟程序法律規(guī)定的，而不能由當(dāng)事人自己約定?！币陨戏筛拍钜?guī)定均未包括商品房包銷行為。在國(guó)家法律、行政法規(guī)對(duì)包銷沒(méi)有規(guī)定尤其是沒(méi)有禁止性的規(guī)定下，以包銷人不具備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格為理由認(rèn)定包銷合同無(wú)效是不恰當(dāng)?shù)?。委托授?quán)是代理銷售行為合法化的前提，代理銷售是委托授權(quán)的結(jié)果?！ ￠_發(fā)商與包銷人之間的附條件的買賣關(guān)系。 目前，理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)包銷合同的性質(zhì)認(rèn)識(shí)并不一致，我國(guó)法律對(duì)此也沒(méi)有明確規(guī)定。一是雙方約定包銷基價(jià)和付款期限，對(duì)外銷售的價(jià)格由包銷人決定。包銷人有保證在包銷期限屆滿時(shí)買入剩余商品房的義務(wù)，即包銷人應(yīng)承擔(dān)通常意義上的買賣風(fēng)險(xiǎn)，這是與一般房地產(chǎn)代理銷售的最大區(qū)別所在。商品房包銷至少應(yīng)具備以下四方面的法律特征： 代理性。 商品房包銷的市場(chǎng)成因，主要在于開發(fā)商與銷售代理商的利益博弈所然。也就是說(shuō)，包銷人不能以自己的名義對(duì)外銷售商品房，這點(diǎn)與我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相同。如果約定不明確或
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