【文章內(nèi)容簡介】 公司簽約，為其開發(fā)的海天名人廣場提供 物業(yè)管理顧問 服務(wù)，隨后組成的顧問團(tuán)即抵達(dá)現(xiàn)場，開始前期顧問服務(wù)工作。 當(dāng)時(shí)，海天名人廣場尚處于結(jié)構(gòu)施工階段。顧問團(tuán)通過分析市場、閱讀圖紙、勘驗(yàn)現(xiàn)場和比較測算，從滿足物業(yè)管理服務(wù)需求、保證物業(yè)管理運(yùn)行質(zhì)量、控制物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)成本的角度， 提出了多項(xiàng)優(yōu)化設(shè)計(jì)建議 。期間，他們還發(fā)現(xiàn)消火栓系統(tǒng)存在著 設(shè)計(jì)超標(biāo) 的問題。于是，開元國際顧問團(tuán)提議發(fā)展商抓緊找設(shè)計(jì)院洽商變更設(shè)計(jì)，取消一道消火栓及其立管（設(shè)計(jì)三道）。發(fā)展商認(rèn)為開元國際的建議確實(shí)很有道理，便馬上和設(shè)計(jì)院進(jìn)行交涉。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 不料 設(shè)計(jì)院不愿意否定自己的設(shè)計(jì)方案 ，堅(jiān)持認(rèn)定必須要有三道消火栓及其立管，發(fā)展商反復(fù)交涉也未獲認(rèn)可，球又被踢回開元國際。開元國際的專業(yè)人員不屈不撓， 書面列出國家消防設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)條款， 并和海天名人廣場的原消火栓設(shè)計(jì)進(jìn)行對(duì)比分析， 指出其不合理所在 。發(fā)展商據(jù)此再次找到設(shè)計(jì)院，設(shè)計(jì)院這次無法予以拒絕，只好 按照開元國際的意見修改 了設(shè)計(jì)。 通過消火栓系統(tǒng)的設(shè)計(jì)變更，發(fā)展商不僅體會(huì)到了開元國際的技術(shù)實(shí)力，而且感受到了他們的負(fù)責(zé)精神，隨后又把整個(gè)項(xiàng)目的智能化工程交給了開元國際控股的開元同濟(jì)樓宇科技公司設(shè)計(jì)、施工。 試結(jié)合物業(yè)管理早期介入問題，談?wù)勛约旱捏w會(huì)！ 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 案例分析 體會(huì)： 俗話說 :“鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道”。套用過來，就是“物業(yè)完美不完美、惟有管理者最清楚”。一個(gè)成熟的物業(yè)公司見多識(shí)廣，孰優(yōu)孰劣、何長何短的經(jīng)驗(yàn)積淀對(duì)開發(fā)商具有難得的借鑒和參考價(jià)值。所以聰明的發(fā)展商在“紙上談兵”的設(shè)計(jì)階段和“照貓畫虎”的施工階段，都應(yīng)十分 注意傾聽物業(yè)公司 的意見和建議。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?（二）物業(yè)管理在施工階段的參與 ? 建設(shè)施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目建設(shè)施工階段即開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是進(jìn)行工程監(jiān)控和熟悉項(xiàng)目的整體情況。 ?物業(yè)管理企業(yè)在施工階段參與主要是確保工程施工質(zhì)量。 ?（ 1）監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見 ?物業(yè)管理企業(yè)對(duì)樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會(huì)滲水等等。 用加壓泵測試管道是否有滲漏 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?（ 2）建設(shè)過程中如何按照設(shè)計(jì)規(guī)劃的圖紙施工，所有建筑材料，尤其是關(guān)鍵材料齊規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求，如有問題，及時(shí)提出問題。 ?（ 3）物業(yè)附屬設(shè)備及設(shè)施、配套設(shè)施建設(shè)是夠符合設(shè)計(jì)要求，如有遺缺、偏差和質(zhì)量問題，及時(shí)提出彌補(bǔ)、修改等建議。 ?（ 4）對(duì)物業(yè)管理所需設(shè)施建設(shè)的特殊要求是夠可以滿足，如存在什么技術(shù)性、質(zhì)量性問題，及時(shí)提出并修改。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?（ 5）掌握新物業(yè)的全部情況 ?施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的使用問題（一年使用期除外）。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)問題。因此物業(yè)管理只有參與工程的建設(shè)，才可能對(duì)每一幅物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小等做到了如指掌。這對(duì)物業(yè)管理開展奠定良好的基礎(chǔ)。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?（ 1）組織驗(yàn)收小組 ? 由物業(yè)管理企業(yè)部門牽頭、組織機(jī)電安裝維修工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗(yàn)收小組。并做好驗(yàn)收準(zhǔn)備。比如： ? 主動(dòng)與開發(fā)商的地盤和承建單位聯(lián)系，協(xié)商樓宇交接日期 ? 與地盤、施工單位雙方制定 驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ? 準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收的表格資料 ? 房屋接管驗(yàn)收表 ? 機(jī)電設(shè)備按盤驗(yàn)收表等等 ?3）把好工程質(zhì)量驗(yàn)收關(guān) ?房屋工程質(zhì)量問題對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當(dāng)長久化給管理帶來的障礙是巨大的，所以物業(yè)管理公司進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)，必須細(xì)致入微。具體做法是： 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 ?（ 2）竣工驗(yàn)收內(nèi)容 ?通?？⒐を?yàn)收分為四次 ?隱蔽 工程驗(yàn)收 ——被其他工序施工所隱蔽的分部分項(xiàng)工程 ?分期 驗(yàn)收 ——是指分期進(jìn)行的工程項(xiàng)目或個(gè)別單位工程，達(dá)到使用條件，需要提前動(dòng)用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收 ?單項(xiàng) 工程驗(yàn)收 ——是指工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時(shí)，施工單位向建設(shè)單位發(fā)出交工通知，而進(jìn)行的驗(yàn)收。 ?全部工程 驗(yàn)收 ——整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，即可進(jìn)行全部工程驗(yàn)收。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 案例 某小區(qū)尚處于施工階段，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司早期介入。 物業(yè)管理公司根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)： ?1． 該小區(qū)在高層或多層住宅的樓道、走廊兩邊的墻上，東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子保安、電話等箱子。 ?2． 在 小區(qū)設(shè)計(jì)圖紙中發(fā)現(xiàn)，原先的垃圾房設(shè)計(jì)不夠合理。 ?3． 有幾幢樓的樓板內(nèi)無任何預(yù)埋管道，這將影響今后的 “穿線 ”工作。 物業(yè)管理 概論 3物業(yè)管理內(nèi)容與前期工作 物業(yè)公司提出整改建議： ?1． 根據(jù)不同房型的特點(diǎn)，留出一定的空間，將所有的表具安裝在合適的位置，既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。 ?2． 就向開發(fā)商建議設(shè)置騎墻式垃圾房，一面朝向小區(qū)存放垃圾，一面朝向交通道路，便于裝運(yùn)垃圾。此垃圾房建筑面積在二十平方米左右，內(nèi)外設(shè)門，內(nèi)