余明軒-房地產(chǎn)投資分析-第八章房地產(chǎn)投資(編輯修改稿)
2025-01-18 12:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 量）的變化而變化的相對穩(wěn)定的成本，如建筑機械費用、固定資產(chǎn)折舊費、公司管理人員工資等。 ? 可變成本 ，是指那些隨著開發(fā)量（銷售量）的變化而變化的成本，如建筑安裝工程費 (人工費、材料費、施工機械使用費 )、勘察設(shè)計費等。 ? 開發(fā)量、成本、利潤之間存在一定得相互關(guān)系。用數(shù)學(xué)函數(shù)關(guān)系表示： ? 利潤 =銷售收入 銷售稅金 總成本 ? 其中，產(chǎn)品銷售稅金取決于產(chǎn)品銷售收入， ? 產(chǎn)品銷售收入 =產(chǎn)品銷售量 產(chǎn)品單位價格 ? 產(chǎn)品銷售成本 (總成本 )=變動成本 +固定成本 二、線性盈虧平衡分析 ? （一）線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件 ? 房地產(chǎn)開發(fā)面積（或者產(chǎn)品產(chǎn)量）呈線性關(guān)系。 ? ，即開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品能全部銷售出去。 ? 持不變，即固定成本為常數(shù)。 ? ，但平均單位售價為常數(shù)。 ? 據(jù)。 ? （二）線性盈虧平衡分析的計算分析過程 ? 由于總成本與銷售量呈線性關(guān)系，可以將總成本用如下公式表示： C=CF+Cv ? = CF + CXQ ? 其中： C為總成本， CF為固定成本， Cv為可變成本，單位產(chǎn)品的可變成本為 CX，開發(fā)數(shù)量為 Q。 ? 設(shè)銷售收入（ 扣除銷售稅金和附加 ）為 S，單位產(chǎn)品銷售稅金及附加為 t，銷售單價（含銷售稅金和附加）為 P，則可以得出： ? S=PQtQ ? 設(shè)利潤為 E，則有： ? E=SC=（ PQtQ） （ CF+ CXQ ） ? =（ PCXt） Q CF ? 當(dāng)盈虧平衡時， E=0，即： ? E= （ PCXt） Q CF =0 ? 設(shè)盈虧平衡時的開發(fā)數(shù)量為 Q*，則有： ? Q*= tCXPCF??? （三）線性盈虧平衡分析的圖解法 ? （四）線性盈虧平衡分析的應(yīng)用 三、非線性盈虧平衡分析 ? 在實際開發(fā)經(jīng)營中，單位產(chǎn)品的可變成本與銷售價格不一定是以線性關(guān)系發(fā)生變化的，因此，銷售收入和生產(chǎn)成本與開發(fā)量的關(guān)系不一定呈嚴(yán)格的線性關(guān)系。在這種情況下，就需要采用非線性分析方法對以上情況進行分析。 ? 例題 第三節(jié) 敏感性分析 ? 一、敏感性分析的含義和作用 ? 敏感性分析是通過分析、預(yù)測房地產(chǎn)投資項目的某些不確定性因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟評價指標(biāo)因此而受到的影響程度，進而從中找出敏感性因素，并確定其影響程度的一種分析方法。 ? 表示方法： ? 一、用表格表示某因素按一定比例變化時所引起的評價指標(biāo)的變化幅度，即敏感性分析表； ? 二、用圖解法表示評價指標(biāo)達到臨界點時，某個變量可能的最大值，即敏感性分析圖。 敏感性分析的作用和目的 ? (1)找出影響項目經(jīng)濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析 (如概率分析 )提供依據(jù)； ? (2)研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力； ? (3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。 二、敏感性分析的方法和步驟 ? 敏感性分析是經(jīng)濟決策中常用的一種不確定性分析方法。敏感性就是指經(jīng)濟效果指標(biāo)對其影響因素的敏感程度大小。對經(jīng)濟效果指標(biāo)的敏感性影響大的那些因素，在實際工作中，要嚴(yán)格加以控制和掌握，而對于敏感性較小的影響因素，稍加控制即可。 ? 單因
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