余明軒-房地產(chǎn)投資分析-第八章房地產(chǎn)投資-資料下載頁
2024-12-31 12:55本頁面
【正文】 變化，而其他指標(biāo)如總開發(fā)價值、廣告宣傳及市場推廣費無變化。 ? 計算過程舉例：當(dāng)建設(shè)期為 ，土地費用總額為： ? 750 （ 1＋ 15％）＝ （萬元） ? 建筑費利息支出為： ? （ 1500＋ 150） ［（ 1＋ 15％）－ 1］＝ （萬元） ? 建造費用總額為： 1650＋ ＝ （萬元） ? 由表計算可知，當(dāng)建設(shè)周期為 ，增長率為（ － 2）／ 2＝ 25％，利潤率下降了 ％；當(dāng)建設(shè)周期為 3年時，增長率為（ 3－ 2）／ 2＝ 50％，利潤率下降了％。 ? 從圖中可見，租金和建造費用的斜率大，是敏感因素；建設(shè)周期的斜率最小，因此它是不敏感的。 ? 第四，對結(jié)果進行比較研究，找出較為敏感的變動因素，作出進一步的分析。 ? 敏感性分析在一定程度上就各種不確定因素的變動對項目經(jīng)濟效益的影響做了定量描述。這有助于決策者了解項目的風(fēng)險情況以及尋求對策。但敏感性分析只能說明哪些影響因素對經(jīng)濟效果指標(biāo)影響大，而不能說明影響因素發(fā)生的可能性即概率和經(jīng)濟效果指標(biāo)超過或低于預(yù)期指標(biāo)的概率，解決這個問題需采用概率分析方法。 第四節(jié) 概率分析 ? 概率分析是通過研究各種不確定性因素發(fā)生不同變動幅度的概率分布及其對項目經(jīng)濟效益指標(biāo)的影響，對項目可行性和風(fēng)險性以及方案優(yōu)劣作出判斷的一種不確定性分析法。概率分析常用于對大中型重要若干項目的評估和決策之中。 ? 進行概率分析具體的方法主要有期望值法、效用函數(shù)法和模擬分析法等。其中期望值法在項目評估中應(yīng)用最為普遍，這里僅對此作簡要介紹。 ? 期望值法是通過計算項目凈現(xiàn)值的期望值和凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率，來比較方案優(yōu)劣、確定項目可行性和風(fēng)險程度的方法。 ? 第一步，根據(jù)市場調(diào)查資料選擇需要分析的不確定性因素。 ? 第二步，確定每個不確定性因素可能出現(xiàn)的各個狀態(tài)的概率，以及各個狀態(tài)下的指標(biāo)水平。 ? 第三步，計算變量的期望值。 ? 第四步，對結(jié)果進行綜合性評價與判斷。 第四節(jié) 概率分析 ? 第一步，根據(jù)市場調(diào)查資料選擇需要分析的不確定性因素。 ? 第二步，確定每個不確定性因素可能出現(xiàn)的各個狀態(tài)的概率，以及各個狀態(tài)下的指標(biāo)水平。 ? 第三步，計算變量的期望值。 ? 第四步， 分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值。各年凈現(xiàn)值期望值、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值、各年凈現(xiàn)值期望值的計算公式為： ??? ni ititt PXNPVE 1)(? 式中， E（ NPV）為第 t年凈現(xiàn)值期望值；Xit為第 t年第 i種情況下的凈現(xiàn)值； Pit為第 t年第 i種情況發(fā)生的概率， n為發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍數(shù)。 ? 整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值的計算公式為： ? E（ NPV） = ?? ?ni tiNPV tE1 )1()(? 式中， E（ NPV）為整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的期望值； i為折舊率； M為項目壽命周期長度， E（ NPVT）為第 t年凈現(xiàn)值的期望值。 ? 項目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項目可行，否則，不可行。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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