余明軒-房地產(chǎn)投資分析-第八章房地產(chǎn)投資-展示頁(yè)
2025-01-06 12:55本頁(yè)面
【正文】 加 /㎡ 。 工期延長(zhǎng)對(duì)工程成本的影響 ? 對(duì)直接成本的影響 ? 對(duì)工程直接成本的影響，主要是指工期延長(zhǎng)引起的直接工程成本的增加。每一個(gè)階段都有具體的工作需要完成，前一階段工作的完成程度直接影響后期工作地實(shí)施，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的拖延都有可能導(dǎo)致整個(gè)開(kāi)發(fā)周期的延長(zhǎng)。 ? 三、不確定性因素 ? (一 )租售價(jià)格及租售率 ? 租金收入或者銷售收入構(gòu)成了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流入，也是其利潤(rùn)的主要來(lái)源，因此，租金或者售價(jià)的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目收益的影響是顯而易見(jiàn)的。不同的投資決策主體對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期不同，對(duì)各種因素的控制能力不同。 ? ? 再次，不確定性分析考慮了投資者的心理、偏好及對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，使分析結(jié)果更符合投資主體的實(shí)際情況。 ? 通過(guò)不確定性分析，可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目對(duì)不確定性因素的變化的抗沖擊能力，從而看出項(xiàng)目的敏感性和穩(wěn)定性。在綜合分析的基礎(chǔ)上，投資決策人員可以據(jù)此進(jìn)行比較研究、作出判斷或者提出具體的修改意見(jiàn)，為投資決策提供一定得參考依據(jù)。 ? 房地產(chǎn)投資不確定性分析的方法主要有三種： ? 盈虧平衡分析 ? 敏感性分析 ? 概率分析 ? 二、不確定性分析的作用 ? 首先，不確定性分析可以為投資者的正確決策提供參考依據(jù)。第八章 房地產(chǎn)投資不確定性分析 第一節(jié) 不確定性分析概述 ? 一、不確定性分析的含義與方法 ? 含義：房地產(chǎn)不確定性分析，是以合理、有效地識(shí)別和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)為主要目標(biāo)的一種分析方法。 ? 它通過(guò)計(jì)算和分析各種不確定性因素的變動(dòng)對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而確認(rèn)投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可行性。 ? 通過(guò)對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析，可以預(yù)測(cè)不確定因素在什么范圍內(nèi)變動(dòng)，將對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果產(chǎn)生何種影響，程度如何。 ? ? 其次，不確定性分析可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，減少投資失誤。同時(shí)，通過(guò)不確定性分析可以確認(rèn)不同影響因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，找出敏感性因素并加以控制，從而在一定程度上化解項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。 ? 房地產(chǎn)投資分析最終是為投資決策主體服務(wù)的。不確定性分析在一定程度上考慮了投資決策主體的實(shí)際情況，使得分析結(jié)果對(duì)投資決策主體更為實(shí)用。 ? （二）開(kāi)發(fā)周期 ? 房地產(chǎn)周期大體上可分為投資決策、項(xiàng)目前期、建設(shè)施工、租售四個(gè)階段，環(huán)環(huán)相扣。而建設(shè)周期的延長(zhǎng)意味著開(kāi)發(fā)商將增加貸款利息、施工人力成本、市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)及提高工程總造價(jià)，這一切都將影響項(xiàng)目投資效果。由于甲方對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)備不夠充分，工作計(jì)劃不夠周密，管理不夠科學(xué)或管理手段不夠先進(jìn)，以及地質(zhì)條件的變化等原因造成的施工工期延長(zhǎng)，其責(zé)任在于甲方，必然導(dǎo)致承包方對(duì)施工工期和相關(guān)費(fèi)用的索賠，其中費(fèi)用索賠將直接計(jì)入工程成本，也就必然會(huì)引起工程直接成本的增加?？梢?jiàn)，工期延長(zhǎng)對(duì)工程直接成本的影響是一項(xiàng)不可忽視的因素。工程建設(shè)項(xiàng)目的工期延長(zhǎng)必然會(huì)打亂原來(lái)的各項(xiàng)計(jì)劃，過(guò)度占用人力資源和資金資源，延長(zhǎng)了企業(yè)既定的投資回收期，減少了預(yù)期利潤(rùn)，增加了工程成本。 ? 例如：某開(kāi)發(fā)公司，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)拍，拿到市區(qū)某一宗地塊，土地出讓金為 4億元，預(yù)計(jì)建設(shè)60萬(wàn)㎡的住宅小區(qū)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，在此期間僅此土地出讓金的銀行利息就高達(dá) 4000多萬(wàn)元，均攤到小區(qū)建筑面積中，使建設(shè)成本約增加 70元 /㎡ 。 ? （三）開(kāi)發(fā)成本 ? 開(kāi)發(fā)商對(duì)于開(kāi)發(fā)成本一定程度上是可以進(jìn)行控
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