【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 不同 人才。對(duì)于絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。 但是，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項(xiàng)目的開發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項(xiàng)目開發(fā)一樣單一、輕松。 （ 1）產(chǎn)品模式的概念 產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的項(xiàng)目類型。 所謂“基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的”就是企業(yè)所確立的產(chǎn)品模式是適合未來市場(chǎng)需求的、具有系統(tǒng)性創(chuàng)新的，甚至是引領(lǐng)未來生活方式 （或營(yíng)商方式）的、具有劃時(shí)代的代表性物業(yè)。所謂“可復(fù)制開發(fā)的” 就是通過對(duì)產(chǎn)品的定型， 可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)化開發(fā)。 所謂“獨(dú)特的”就是本企業(yè)的產(chǎn)品定位符合企業(yè)的核心開發(fā)理念，與市場(chǎng)上的其它項(xiàng)目特別是同質(zhì)項(xiàng)目有著明顯的、易于識(shí)別的個(gè)性特征。 通過長(zhǎng)期、系統(tǒng)地研究，我們發(fā)現(xiàn)“第一梯隊(duì)”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如 萬科集團(tuán)有四種產(chǎn)品模式 ，分別是 城市花園系列（城市中心區(qū)外圍住宅），四季花城系列（城郊結(jié)合部），金色家園系列（城市中心區(qū)住宅重建）和自然人文系列（自然、文脈）； 金地集團(tuán)的“格林”系列（ 格林小鎮(zhèn) /格 林春天 /格林春曉）； 世茂集團(tuán)的 濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅）； 陽光 100投資集團(tuán)的“ 陽光 100國(guó)際新城”系列（在北京、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、重慶、武漢等城市均開發(fā) “ 城市新興白領(lǐng)公寓 ” ），萬達(dá)集團(tuán)的“ 萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”系列（在全國(guó)十幾個(gè)城市的中心商圈均開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）；SOHO中國(guó)的“ SOHO” 系列（ SOHO現(xiàn)代城 /建外 SOHO / SOHO尚都）； 順馳集團(tuán)的水景住宅系列（ 藍(lán)海 /藍(lán)調(diào) /藍(lán)灣）；中體 奧林匹克集團(tuán)的 奧林匹克花園 /中奧廣場(chǎng)系列等。 GMS 管理體系文件之九 銀河投資 —— 企業(yè)品牌與文化管理手冊(cè) １１ 可以說，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目 開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。 （ 2）產(chǎn)品模式“定型”的基礎(chǔ) A、研究確立企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)品模式。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究至少包括但不限于以下內(nèi)容：（ 1）企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境分析 （宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等） ；（ 2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 （國(guó)內(nèi)、區(qū)域、自我）；（ 3）企業(yè)特點(diǎn)分析 （發(fā)展歷程、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、行業(yè)地位、 優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)）；（ 4）戰(zhàn)略資源分析 （現(xiàn)有資源及可整合的資源）；（ 5）戰(zhàn)略選擇；（ 6）戰(zhàn)略規(guī)劃；（ 7）戰(zhàn)略執(zhí)行（戰(zhàn)略宣介、戰(zhàn)略施行、戰(zhàn)略調(diào)整）等。 B、研究確定企業(yè)的開發(fā)理念、經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品模式應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)的開發(fā)理念，確定開發(fā)理念是產(chǎn)品定型的基礎(chǔ)。另外，分析研究既有的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力并在新的產(chǎn)品模式中得到充分體現(xiàn)和應(yīng)用也是必不可少的。 C、研究已開發(fā)或正在開發(fā)的項(xiàng)目的風(fēng)格，調(diào)查項(xiàng)目的社會(huì)品牌（知名度、滿意度），目的是最大程度地承襲已開發(fā)或正在開發(fā)的項(xiàng)目的品牌價(jià)值，降低產(chǎn)品模式的市場(chǎng)推廣費(fèi)用，防止“推倒重來”所造成的浪費(fèi)。 （ 3）產(chǎn)品模式“定型”的要素 對(duì)產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個(gè)要素： ◆ 城市選擇，就是選擇擬進(jìn)入的城市：是進(jìn)入“一線城市”，還是在“二線”、“三線 ”城市進(jìn)行連鎖開發(fā)。在同類城市中，先進(jìn)入哪些城市，再進(jìn)入哪些城市，要有明確的量化指標(biāo)。例如，先進(jìn)入人均 GDP超過 3000美元的省會(huì)城市，或者是先進(jìn)入本省的人均 GDP超過20xx美元的地級(jí)城市。擬進(jìn)入城市的數(shù)量要與自身的開發(fā)能力相符合，既不要浪費(fèi)資源，更不能盲目擴(kuò)張。 ◆ 區(qū)位選擇，就是選擇項(xiàng)目在城市的中觀區(qū)位：是在開發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項(xiàng)目的區(qū)位選擇，土地投標(biāo)和土地儲(chǔ)備的目標(biāo)也就明確了，而不是盲目的、饑不擇食的投標(biāo)和儲(chǔ)備土地。 ◆ 確定項(xiàng)目規(guī)模，就是確定項(xiàng)目的占地面 積、建筑面積，如開發(fā)城市中心商圈內(nèi) 5－ 7萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，或者是開發(fā)占地面積 100畝左右、建筑面積 15 萬平方米左右的小高層住宅項(xiàng)目。 ◆ 目標(biāo)客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。 ◆ 確定項(xiàng)目風(fēng)格，就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識(shí)別的 “ 符號(hào) ” ，使社會(huì)公眾特別是目標(biāo)客戶能夠較容易地識(shí)別出是哪個(gè)企業(yè)開發(fā)的什么類型的項(xiàng)目。 ◆ 設(shè)計(jì)定型，就是各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，GMS 管理體系文件之九 銀河投資 —— 企業(yè)品牌與文化管理手冊(cè) １２ 成熟的戶型可以通用于各項(xiàng)目。 ◆ 賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后，各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場(chǎng)和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料 （包括樓書、媒體廣告等）。賣場(chǎng)和廣告的定型不但可以大大縮減設(shè)計(jì)費(fèi)用，更主要的是，什么時(shí)候推出什么廣告、怎么銷售、可能遇到什么問題等都嫻熟于心，有利于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，有利于減少不必要的失誤，有利于實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)值的最大化。 ◆ 統(tǒng)一的 VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號(hào)”，也是最容易做到的。 研究目標(biāo)客戶 市區(qū)高層精裝修高級(jí)住宅的目標(biāo)客戶無疑是“金字塔尖上的高端消費(fèi)者”。研究目標(biāo)客戶的生活方式、居住需求、購(gòu)買行為、消費(fèi)習(xí)慣等是滿足客戶要求的基礎(chǔ)，也是品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。 做好土地儲(chǔ)備工作 土地是房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的基本生產(chǎn)要素，也是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。擁有一定的滿足開發(fā)能力的土地儲(chǔ)備，才能保證開發(fā)規(guī)模、銷售面積和銷售額。銷售額是品牌建設(shè)最“硬”的必要條件。 系統(tǒng)地進(jìn)行產(chǎn)品研發(fā)和規(guī)劃設(shè)計(jì) 要成為一流的品牌企業(yè)，必須具有一定的研發(fā)能力：研究房地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)、研究產(chǎn)品模式、研究具體項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。要做好產(chǎn)品研發(fā)必須做好以下幾項(xiàng)工作： （ 1） 要有專業(yè)人員專職研發(fā)，如可聘請(qǐng)一位熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、掌握規(guī)劃設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)總監(jiān)； （ 2） 要有一定的研發(fā)費(fèi)用預(yù)算，如可以提取年銷售額的 1％作為研發(fā)費(fèi)用，?？顚Ｓ茫? （ 3） 要有計(jì)劃的考察、了解同業(yè)企業(yè)的創(chuàng) 新產(chǎn)品，做到與市場(chǎng)同步； （ 4） 進(jìn)行革新性的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，特別是項(xiàng)目的外觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)在項(xiàng)目所在城市是唯一的、具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的； （ 5） 要突出企業(yè)開發(fā)理念、項(xiàng)目的核心理念及子品牌的產(chǎn)品特性； （ 6） 要選擇具有產(chǎn)品意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)的專業(yè)的設(shè)計(jì)單位，注意聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名專業(yè)設(shè)計(jì)師進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)和園林景觀設(shè)計(jì)，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)要表現(xiàn)出強(qiáng)烈的創(chuàng)新精神和獨(dú)特的風(fēng)格。 確保工程質(zhì)量 工程質(zhì)量是打造企業(yè)品牌的基本要素之一，一流的企業(yè)必須有一流的項(xiàng)目，一流的項(xiàng)目GMS 管理體系文件之九 銀河投資 —— 企業(yè)品牌與文化管理手冊(cè) １３ 必須要有一流的質(zhì)量。要確保工程質(zhì)量，必須做好以下幾個(gè)方面的工作： （ 1） 要選擇一流的施工單位 和監(jiān)理單位，不宜過度地降低建安費(fèi)用和監(jiān)理費(fèi)用。 （ 2） 在滿足成本控制目標(biāo)的前提下，要確保設(shè)備、材料的等級(jí)質(zhì)量。 （ 3） 所選擇的各類供方必須通過 ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證。 （ 4） 不斷培養(yǎng)、提高員工，特別是工程管理部門、項(xiàng)目部經(jīng)理的質(zhì)量意識(shí)，將質(zhì)量目標(biāo)作為考核的否定指標(biāo)。 （ 5） 針對(duì)各類項(xiàng)目模式，建立全面的流程管理體系，確保工序施工質(zhì)量，減少質(zhì)量通病的發(fā)生。 （ 6） 在項(xiàng)目施工招標(biāo)階段，制定高于國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格按照項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。 強(qiáng)化銷售服務(wù) 必須做好以下幾個(gè)方面的工作： （ 1）賣場(chǎng)（售樓處、樣板間）要有鮮 明的企業(yè)品牌特色，體現(xiàn)品牌定位，盡量做到尊貴、高雅、時(shí)尚、精致、有品味。 （ 2）提高現(xiàn)場(chǎng)人員的職業(yè)素養(yǎng) 有目的地招聘與產(chǎn)品品質(zhì)相適宜的高素質(zhì)的現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問，并通過系統(tǒng)地培訓(xùn)提高置業(yè)顧問的接待水平。 （ 3）提高置業(yè)顧問的售前、售中和售后服務(wù)意識(shí)，確?？蛻魸M意。 注重客戶服務(wù)工作，提供一流的物業(yè)管理服務(wù) 消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的客戶服務(wù)質(zhì)量極為敏感，客戶服務(wù)質(zhì)量直接影響著客戶的滿意度和對(duì)品牌的忠誠(chéng)度，因此是企業(yè)品牌建設(shè)的重要方面，也是必須做好的一項(xiàng)重要工作。要做好客戶服務(wù)工作，必須做好以下幾個(gè)方面的工作： （ 1）設(shè)置 高素質(zhì)的專業(yè)客戶服務(wù)人員，也可以設(shè)立專門的客戶服務(wù)中心，并賦予一定的特殊職權(quán)，如可以評(píng)價(jià)其它部門或人員的客戶服務(wù)情況，在考核時(shí)加大其考核權(quán)重，甚至賦予否決權(quán)。 （ 2）建立、健全適宜、有效的客戶關(guān)系管理制度。 （ 3）提升物業(yè)管理水平。要滿足目標(biāo)客戶的要求，必須提高物業(yè)管理水平。如果聘用的物業(yè)管理公司不能滿足品牌建設(shè)和客戶服務(wù)要求，可以考慮聘請(qǐng)更專業(yè)的品牌物業(yè)顧問公司，如第一太平－戴維斯、戴得梁行、金地、中海等著名物業(yè)管理公司。 GMS 管理體系文件之九 銀河投資 —— 企業(yè)品牌與文化管理手冊(cè) １４ （二）選擇品牌供方、構(gòu)建長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴“資源鏈” “供方”是為企業(yè)提供產(chǎn)品或服務(wù) 的單位或個(gè)人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供方較多，有近二十類，如設(shè)計(jì)單位、建筑商、策劃代理商、銷售代理商、物業(yè)管理公司和商業(yè)運(yùn)營(yíng)商等?！般y河投資”成為一流得品牌企業(yè)，就必須有目的地選擇相對(duì)固定的、有品牌的合作伙伴，以借助合作伙伴的品牌促進(jìn)“銀河投資”的品牌建設(shè)。 GMS 管理體系文件之九 銀河投資 —— 企業(yè)品牌與文化管理手冊(cè) １５ 四、企業(yè)識(shí)別系統(tǒng) （一）建立完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng) 導(dǎo)入 CI