【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 負(fù)一層： 200元 /M2/月 ， 2層： 800元/M2/月 （ 個(gè)別鋪位 ） ， 3層： 700元/M2/月 主要品牌 檔次 中高檔為主 （ 詳見以下各層品牌分析 ） 目標(biāo)客戶 非節(jié)假日以老城區(qū)人士為主 ， 主要是中老年人士 、 學(xué)生 、 外地人 營(yíng)銷手段 vip會(huì)員制 停車場(chǎng) 11~13層 ， 320多個(gè)停車位 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 44 ? 廣百樓層租值現(xiàn)狀 ? 各業(yè)態(tài)租金因不同百貨 、 不同品牌而異 ， 以最終洽談結(jié)果為準(zhǔn) 。 ? 百貨扣點(diǎn)一般開價(jià)為 20％ － 30％ ， 具體扣點(diǎn)視商場(chǎng)地段 、業(yè)態(tài) 、 品牌 、 經(jīng)營(yíng)面積 、 市場(chǎng)口碑 、 運(yùn)營(yíng)能力及談判能力而定 。 ? 通常 ， 利潤(rùn)水平較高的服裝 、 化妝品扣點(diǎn)較高 ， 而電器及家居類扣點(diǎn)較低；知名度越高的品牌 ， 其扣點(diǎn)越低 。 業(yè)態(tài) 化妝品 女裝 男裝 童裝 首飾 鐘表 運(yùn)動(dòng)休 閑 箱包皮 具 鞋類 扣點(diǎn)(％ ) 20— 30％ 2030％ 2030％ 2030％ 20－ 30％ 20－ 25％ 1525％ 1525％ 2025％ 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 45 ? 項(xiàng)目客觀價(jià)值評(píng)估及預(yù)測(cè) ① 廣州百貨大廈是廣州市最具知名度的大型綜合百貨之一，經(jīng)營(yíng)的商品類別的檔次以中檔偏高為主，并擁有各種品牌作為支柱，加上管理較好，因而其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)年年持續(xù)增長(zhǎng)。 ② 廣百在取得廣百新翼地上商場(chǎng)部分和停車場(chǎng)部分后，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，保證了廣百發(fā)展的一致性。而廣百新翼由于引入了小部分以獨(dú)立商場(chǎng)鋪形式存在的、松散組合的經(jīng)營(yíng)方式，廣百新翼負(fù)一、負(fù)二層目前正在裝修，尚未完全經(jīng)營(yíng)起來。 ③ 廣百?gòu)V場(chǎng)單層面積 6000平方米，由新翼與舊廣百層層相連而成，缺乏大型中庭空間，內(nèi)部空間相對(duì)較小，消費(fèi)者在逛商場(chǎng)時(shí)容易帶來壓抑感，也不利于商家形象的展示。為此，廣百在商場(chǎng)中間空間采用開敞式百貨商業(yè)，在商場(chǎng)靠墻的周邊采用獨(dú)立店鋪的方式，在一定程度較好地解決了空間小的問題。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 46 ? 廣百舊翼商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研 ? 廣百舊翼業(yè)態(tài)樓層分布 ， 如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 主要品牌 負(fù)一 名鞋之都 達(dá)芙妮 、華倫 .世家 一層 化妝品、珠寶鐘表、皮件、時(shí)尚精品 Christian dior、 SK TUDOR、羽西、 BOSS、歐萊雅、 ESCADA 夾層 珠寶、鐘表 周大福、金至尊、周生生、六福、謝瑞麟 二層 女服 FA： GE、歌莉婭、季候風(fēng) 三層 女服、休閑服 凱撒、 COZZI、 PASSION 四層 男正服、休閑服 老人頭 、金利來、雷蒙 堅(jiān)尼 、皮爾卡丹、鄂爾多斯、浪登、派舵 五層 家居用品、內(nèi)衣 恒源祥、華歌爾 、三槍 六層 照相器材、樂器、文具、辦公用品、玩具音像 加菲貓、松下、 GE、步步高、文曲星 七層 廚具、床上用品、童服 金鎖匙、安奈兒、居之島 八層 影音電器、小家電、電腦、廚具 美的、格蘭仕、海爾、華帝 九層 廣百折扣店 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 47 ?廣百舊翼品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖： 商品品類 品牌 個(gè)數(shù) 比例 女服 67 % 辦公用品、童玩 55 % 家用電器、廚具 51 % 男服 40 % 化妝品 36 % 鐘表 34 % 鞋類 27 % 珠寶首飾 15 % 童服 13 % 其它 6 % 合計(jì) 344 % 廣百各大類品牌結(jié)構(gòu)比例女服, 1 9 . 5 %辦公用品、童玩,%家用電器、廚具,%男服, 1 1 . 6 %化妝品, 1 0 . 5 %鐘表, 9 . 9 %鞋類, 7 . 8 %珠寶首飾, 4 . 4 %童服, 3 . 8 %其它, 1 . 7 %三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 48 ?廣百新翼商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研 ?廣百新翼業(yè)態(tài)樓層分布 ， 如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 主要品牌 負(fù)一層 男女服、珠寶、餐飲、童裝 米奇屋、棉元素 一層 化妝品、皮件 鄭明明、歐萊雅、露得清、老人頭、金利來 二層 女服、時(shí)尚精品、屈臣氏 Bossini、 ONLY 三層 女服、休閑服 哥弟、艾哲、愛瑪詩(shī)菲 四層 男正服、休閑服 圣大保羅、 Lee、花花公子、羅蒙 五層 煙酒茶保健用品、現(xiàn)代超市 Zippo、芝生園、同仁堂、飛利浦、松下 六層 運(yùn)動(dòng)系列 耐克、匡威、李寧、喬丹、康威、阿迪達(dá)斯 七層 床上用品 紅粉佳人、海馬牌、我愛我家 八層 家用電器 海爾、日立、小天鵝、索尼 九層 餐飲 食太朗（怡景） 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 49 ?廣百新翼品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖： 商品品類 品牌 個(gè)數(shù) 比例 女服 53 % 男服 51 % 家用電器 32 % 運(yùn)動(dòng)系列 27 % 床上用品 24 % 皮件 18 % 煙酒茶保 健用品 9 % 其它 22 % 合計(jì) 214 100% 廣百新翼品牌結(jié)構(gòu)比例女服, 2 %男服, 2 %家用電器, 1 %運(yùn)動(dòng)系列, 1 %床上用品, 1 %皮件, 7 .6%煙酒茶保健用品,%其它, 9 .3%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 50 ? 總結(jié)：廣百作為北京路的大型綜合百貨商廈， 其與天河城作比較，分別是廣州市兩個(gè)不同黃金商圈的商業(yè)旗艦。從廣百的發(fā)展?fàn)顩r及自身特點(diǎn)來看，其對(duì)本項(xiàng)目未來發(fā)展的啟示點(diǎn)在于： ? 良好的導(dǎo)購(gòu)服務(wù)。廣百在西湖路的新翼入口設(shè)有服務(wù)臺(tái)為顧客進(jìn)行咨詢導(dǎo)購(gòu)等服務(wù)，西湖路和北京路入口均設(shè)有清晰的各樓層指示牌及標(biāo)志。 ? 清晰的樓層功能分布。廣百每一樓層的商品功能均較清晰且具針對(duì)性，且同層商品品牌布局亦較合理，便于消費(fèi)者的選擇和購(gòu)物。 ? 餐飲 /休閑娛樂功能的設(shè)置。廣百在休閑餐飲方面的功能配置不足，而且整個(gè)商場(chǎng)缺乏娛樂功能，本項(xiàng)目應(yīng)在餐飲、娛樂、時(shí)尚等方面增強(qiáng)相關(guān)要素。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 51 二． 麗都潮樓 ? 商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)： ? 潮樓由海印集團(tuán)投資 1000萬元開發(fā) 、 整改 ， 照搬流行前線的成功模式 ， 經(jīng)營(yíng)中 、 港 、 日 、 韓最新潮的精品 、 化妝品 、 食品等 ，并引進(jìn)港式餐飲和娛樂項(xiàng)目作為配套的時(shí)尚商場(chǎng) ，為消費(fèi)者提供一個(gè)消費(fèi)新潮的領(lǐng)域 。 ? 項(xiàng)目概況如右表： 名稱 麗都潮樓 開業(yè)時(shí)間 2023年 7月 規(guī)模 1萬平方米 ， 7層 單層面積 1300平方米 經(jīng)營(yíng)方式 3層對(duì)小租戶 招租；照搬流行 前線模式 租價(jià) 250~700元 /月 /平 方米 主要品牌檔次 中低檔次 ， 主要 為潮流商品 目標(biāo)客戶 以學(xué)生 、 年輕 人 、 外地人為主 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 52 ? 經(jīng)營(yíng)狀況： ? 該項(xiàng)目原定位“麗都百貨”與“女人世界”，但因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而倒閉，其后被海印集團(tuán)重新劃分鋪位面積，將流行前線的一部分時(shí)尚元素抽離出來，再重新進(jìn)行整合，引入以年輕人為目標(biāo)消費(fèi)者的個(gè)體小商鋪，主打年輕、新潮概念，經(jīng)營(yíng)效果較好。 ? 購(gòu)物環(huán)境：其裝修設(shè)計(jì)源自香港的風(fēng)格，內(nèi)部布局似迷宮，其新奇的風(fēng)格引起消費(fèi)者體驗(yàn)的沖動(dòng)人流量比較大，多為年輕又追求時(shí)尚的青少年居多，各商家的經(jīng)營(yíng)情況尚可。 ? 餐飲的經(jīng)營(yíng)狀況比較好，如膳谷度概念餐廳、麥當(dāng)勞、仙蹤林、駿豪海鮮酒樓 。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 53 ?麗都潮樓商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研 ?麗都潮樓業(yè)態(tài)樓層分布 ， 如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 主要品牌 一層 餐飲、時(shí)尚精品、通訊 原色通訊、兔仔嘜、膳谷度概念餐廳 二層 餐飲、服飾 麥當(dāng)勞、力量 LIGUO、 PRO— KICKS 三層 女裝、男裝、時(shí)尚精品 大家樂、魔法層、瀛風(fēng)店、星期八 四層 運(yùn)動(dòng)系列、餐飲、 KTV K’SWISS、 PUMA、 LEE、仙蹤林 五層 KTV NEWAY 六層 餐飲 駿豪海鮮酒樓 七層 餐飲 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 54 ?麗都潮樓品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖： 商品品類 品牌 個(gè)數(shù) 比例 女裝 26 % 運(yùn)動(dòng)系列 8 % 男裝 4 % 時(shí)尚精品 4 % 其它 8 % 合計(jì) 50 % 麗都潮樓商品品牌結(jié)構(gòu)比例女裝,%男裝,%時(shí)尚精品,%其它,%運(yùn)動(dòng)系列,%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 55 ? 租值現(xiàn)狀調(diào)查 ? 首層： 7001,000元 /月 /平方米，平均租金 900元 /月 /平方米 ? 二層： 250400 /月 /平方米，平均 350 元 /月 /平方米 ? 三層 四層： 200350元 /月 /平方米，平均 250元 /月 /平方米 ? 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) ? 商場(chǎng)存在營(yíng)業(yè)面積較小，所經(jīng)營(yíng)的商品更新速度不夠快，商品種類不太齊全的缺點(diǎn)。 ? 很多商品與狀元坊的雷同，但在新潮時(shí)尚的購(gòu)物環(huán)境氣氛上具有優(yōu)勢(shì)，因此雖然品種不如狀元坊，但銷售的商品價(jià)格高于狀元坊。 ? 年輕消費(fèi)群是北京路的主力消費(fèi)群，此類商場(chǎng)在北京路具有較大市場(chǎng)空間，前景看好。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 56 三、五月花廣場(chǎng) ?物業(yè)特點(diǎn)： ?位于地鐵公園前站 E出口接駁五月花商業(yè)廣場(chǎng)負(fù)二層的通道 。 是集購(gòu)物 、 娛樂 、 飲食和休閑等多種消費(fèi)形式于一身的大型綜合式購(gòu)物商廈 。 ?項(xiàng)目概況如右表： 名稱 五月花廣場(chǎng) 開業(yè)時(shí)間 2023年 9月 規(guī)模 5萬平方米，地上 13層，地下 4層 單層面積 1800~4200平方米 經(jīng)營(yíng)方式 出租，統(tǒng)一管理 租價(jià) 首層 1000元 /月 /平方米 主要品牌檔次 中高檔為主 目標(biāo)客戶 年輕人 營(yíng)銷手段 明星活動(dòng)、打折促銷 停車場(chǎng) 140 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 57 ?經(jīng)營(yíng)狀況 ?地理位置好，下接地鐵站，上連北京路。各家店鋪都有特色；連鎖加盟店比較多，保證了一定的人氣。 ?集購(gòu)物、娛樂、飲食和休閑于一身，打造“一站式”消費(fèi)平臺(tái)。其餐飲和電影院作為主力店，具有強(qiáng)大的聚客力。 ?市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)定位：明晰的市場(chǎng)定位，主要是面向年輕人，主打時(shí)尚品牌，與北京路商圈其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成錯(cuò)位。以市場(chǎng)定位為中心，引進(jìn)一系列服務(wù)于此的商業(yè)業(yè)態(tài)。 ?購(gòu)物環(huán)境：樓層凈高比較高，裝修風(fēng)格現(xiàn)代，采用通透感較好的材料，引入專業(yè)物業(yè)管理公司，這些都營(yíng)造了良好的購(gòu)物環(huán)境。 ?整體經(jīng)營(yíng)情況向好，租金自開業(yè)以來有微升。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 58 ?商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研 ?五月花廣場(chǎng)業(yè)態(tài)樓層分布 ， 如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 主要品牌 負(fù)三、四層 停車場(chǎng) 負(fù)二層 KFC、鐘表、服飾 IPZONE 、 KFC、 CASIO、 SK 負(fù)一層 餐飲 碗屋、仙蹤林、六本木居美食 首層 珠寶、眼鏡、鐘表 明廊眼鏡、 Swatch、萊福珠寶金行、秀發(fā)盛典 二層 服飾、餐飲、時(shí)尚精品 壹潮流、無限空間、 EVE’S、 ZOLO、必勝客 三層 服飾、美容、電玩 貝倚水療、詩(shī)婷、至愛餐廳 四層 運(yùn)動(dòng)營(yíng) Adidas、 Nike、 五層 餐飲 俊田會(huì)美食樓 六層 電影院 五月花電影院 七層 管理處 －－ 八層 餐飲 廚房創(chuàng)造 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 59 ?五月花廣場(chǎng)品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖： 商品品類 品牌個(gè)數(shù) 比例 時(shí)尚精品 35 % 女裝 32 % 運(yùn)動(dòng)系列 18 % 餐飲娛樂 9 % 男裝 9 % 合計(jì) 103 % 五月份廣場(chǎng)商品品牌結(jié)構(gòu)比例時(shí)尚精品,%女裝, 31 .1 %運(yùn)動(dòng)系列,%餐飲娛樂,%男裝, 8. 7%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 60 ?租值現(xiàn)狀調(diào)查 ?商場(chǎng)租金首層與其他樓層差距較大，反映該商場(chǎng)主要依靠地鐵人流與街鋪人流，缺乏將人流向高樓層吸引的動(dòng)力。 ?經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) ?存在每層業(yè)態(tài)搭配較為凌亂，購(gòu)物功能不強(qiáng)的問題，影響商場(chǎng)的吸引力。 ?將來北京路地下步行街建成后，地鐵客流可直達(dá)廣百、新大新、光明廣場(chǎng)和名盛廣場(chǎng)，將會(huì)分流其一定的地鐵客流。 樓層 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 租金現(xiàn)狀 （元 /月 /平 方米） 價(jià)格 區(qū)間 平均 租價(jià) 負(fù)一 \負(fù)二 KFC、鐘表、服飾、餐飲 150300 200 首層 珠寶、眼鏡、鐘表 8001100 1000 二層 服飾、時(shí)尚、精品 250350 300 三層 服飾、美容、電玩 200300 250 四層 運(yùn)動(dòng)營(yíng) 170260 200 五層 餐飲 80 80 六層 電影院 55 5