【文章內(nèi)容簡介】 負一層： 200元 /M2/月 ， 2層： 800元/M2/月 （ 個別鋪位 ） ， 3層： 700元/M2/月 主要品牌 檔次 中高檔為主 （ 詳見以下各層品牌分析 ） 目標客戶 非節(jié)假日以老城區(qū)人士為主 ， 主要是中老年人士 、 學生 、 外地人 營銷手段 vip會員制 停車場 11~13層 ， 320多個停車位 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 44 ? 廣百樓層租值現(xiàn)狀 ? 各業(yè)態(tài)租金因不同百貨 、 不同品牌而異 ， 以最終洽談結(jié)果為準 。 ? 百貨扣點一般開價為 20％ － 30％ ， 具體扣點視商場地段 、業(yè)態(tài) 、 品牌 、 經(jīng)營面積 、 市場口碑 、 運營能力及談判能力而定 。 ? 通常 ， 利潤水平較高的服裝 、 化妝品扣點較高 ， 而電器及家居類扣點較低；知名度越高的品牌 ， 其扣點越低 。 業(yè)態(tài) 化妝品 女裝 男裝 童裝 首飾 鐘表 運動休 閑 箱包皮 具 鞋類 扣點(％ ) 20— 30％ 2030％ 2030％ 2030％ 20－ 30％ 20－ 25％ 1525％ 1525％ 2025％ 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 45 ? 項目客觀價值評估及預測 ① 廣州百貨大廈是廣州市最具知名度的大型綜合百貨之一，經(jīng)營的商品類別的檔次以中檔偏高為主，并擁有各種品牌作為支柱，加上管理較好，因而其經(jīng)營業(yè)績年年持續(xù)增長。 ② 廣百在取得廣百新翼地上商場部分和停車場部分后，統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，保證了廣百發(fā)展的一致性。而廣百新翼由于引入了小部分以獨立商場鋪形式存在的、松散組合的經(jīng)營方式，廣百新翼負一、負二層目前正在裝修，尚未完全經(jīng)營起來。 ③ 廣百廣場單層面積 6000平方米，由新翼與舊廣百層層相連而成，缺乏大型中庭空間，內(nèi)部空間相對較小，消費者在逛商場時容易帶來壓抑感，也不利于商家形象的展示。為此，廣百在商場中間空間采用開敞式百貨商業(yè)，在商場靠墻的周邊采用獨立店鋪的方式，在一定程度較好地解決了空間小的問題。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 46 ? 廣百舊翼商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研 ? 廣百舊翼業(yè)態(tài)樓層分布 ， 如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 主要品牌 負一 名鞋之都 達芙妮 、華倫 .世家 一層 化妝品、珠寶鐘表、皮件、時尚精品 Christian dior、 SK TUDOR、羽西、 BOSS、歐萊雅、 ESCADA 夾層 珠寶、鐘表 周大福、金至尊、周生生、六福、謝瑞麟 二層 女服 FA： GE、歌莉婭、季候風 三層 女服、休閑服 凱撒、 COZZI、 PASSION 四層 男正服、休閑服 老人頭 、金利來、雷蒙 堅尼 、皮爾卡丹、鄂爾多斯、浪登、派舵 五層 家居用品、內(nèi)衣 恒源祥、華歌爾 、三槍 六層 照相器材、樂器、文具、辦公用品、玩具音像 加菲貓、松下、 GE、步步高、文曲星 七層 廚具、床上用品、童服 金鎖匙、安奈兒、居之島 八層 影音電器、小家電、電腦、廚具 美的、格蘭仕、海爾、華帝 九層 廣百折扣店 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 47 ?廣百舊翼品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖： 商品品類 品牌 個數(shù) 比例 女服 67 % 辦公用品、童玩 55 % 家用電器、廚具 51 % 男服 40 % 化妝品 36 % 鐘表 34 % 鞋類 27 % 珠寶首飾 15 % 童服 13 % 其它 6 % 合計 344 % 廣百各大類品牌結(jié)構(gòu)比例女服, 1 9 . 5 %辦公用品、童玩,%家用電器、廚具,%男服, 1 1 . 6 %化妝品, 1 0 . 5 %鐘表, 9 . 9 %鞋類, 7 . 8 %珠寶首飾, 4 . 4 %童服, 3 . 8 %其它, 1 . 7 %三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 48 ?廣百新翼商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研 ?廣百新翼業(yè)態(tài)樓層分布 ， 如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 主要品牌 負一層 男女服、珠寶、餐飲、童裝 米奇屋、棉元素 一層 化妝品、皮件 鄭明明、歐萊雅、露得清、老人頭、金利來 二層 女服、時尚精品、屈臣氏 Bossini、 ONLY 三層 女服、休閑服 哥弟、艾哲、愛瑪詩菲 四層 男正服、休閑服 圣大保羅、 Lee、花花公子、羅蒙 五層 煙酒茶保健用品、現(xiàn)代超市 Zippo、芝生園、同仁堂、飛利浦、松下 六層 運動系列 耐克、匡威、李寧、喬丹、康威、阿迪達斯 七層 床上用品 紅粉佳人、海馬牌、我愛我家 八層 家用電器 海爾、日立、小天鵝、索尼 九層 餐飲 食太朗（怡景） 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 49 ?廣百新翼品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖： 商品品類 品牌 個數(shù) 比例 女服 53 % 男服 51 % 家用電器 32 % 運動系列 27 % 床上用品 24 % 皮件 18 % 煙酒茶保 健用品 9 % 其它 22 % 合計 214 100% 廣百新翼品牌結(jié)構(gòu)比例女服, 2 %男服, 2 %家用電器, 1 %運動系列, 1 %床上用品, 1 %皮件, 7 .6%煙酒茶保健用品,%其它, 9 .3%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 50 ? 總結(jié)：廣百作為北京路的大型綜合百貨商廈， 其與天河城作比較，分別是廣州市兩個不同黃金商圈的商業(yè)旗艦。從廣百的發(fā)展狀況及自身特點來看，其對本項目未來發(fā)展的啟示點在于： ? 良好的導購服務。廣百在西湖路的新翼入口設有服務臺為顧客進行咨詢導購等服務，西湖路和北京路入口均設有清晰的各樓層指示牌及標志。 ? 清晰的樓層功能分布。廣百每一樓層的商品功能均較清晰且具針對性，且同層商品品牌布局亦較合理，便于消費者的選擇和購物。 ? 餐飲 /休閑娛樂功能的設置。廣百在休閑餐飲方面的功能配置不足，而且整個商場缺乏娛樂功能，本項目應在餐飲、娛樂、時尚等方面增強相關(guān)要素。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 51 二． 麗都潮樓 ? 商業(yè)物業(yè)特點： ? 潮樓由海印集團投資 1000萬元開發(fā) 、 整改 ， 照搬流行前線的成功模式 ， 經(jīng)營中 、 港 、 日 、 韓最新潮的精品 、 化妝品 、 食品等 ，并引進港式餐飲和娛樂項目作為配套的時尚商場 ，為消費者提供一個消費新潮的領(lǐng)域 。 ? 項目概況如右表： 名稱 麗都潮樓 開業(yè)時間 2023年 7月 規(guī)模 1萬平方米 ， 7層 單層面積 1300平方米 經(jīng)營方式 3層對小租戶 招租；照搬流行 前線模式 租價 250~700元 /月 /平 方米 主要品牌檔次 中低檔次 ， 主要 為潮流商品 目標客戶 以學生 、 年輕 人 、 外地人為主 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 52 ? 經(jīng)營狀況： ? 該項目原定位“麗都百貨”與“女人世界”，但因為經(jīng)營不善而倒閉，其后被海印集團重新劃分鋪位面積，將流行前線的一部分時尚元素抽離出來，再重新進行整合，引入以年輕人為目標消費者的個體小商鋪，主打年輕、新潮概念，經(jīng)營效果較好。 ? 購物環(huán)境：其裝修設計源自香港的風格，內(nèi)部布局似迷宮，其新奇的風格引起消費者體驗的沖動人流量比較大，多為年輕又追求時尚的青少年居多，各商家的經(jīng)營情況尚可。 ? 餐飲的經(jīng)營狀況比較好，如膳谷度概念餐廳、麥當勞、仙蹤林、駿豪海鮮酒樓 。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 53 ?麗都潮樓商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研 ?麗都潮樓業(yè)態(tài)樓層分布 ， 如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 主要品牌 一層 餐飲、時尚精品、通訊 原色通訊、兔仔嘜、膳谷度概念餐廳 二層 餐飲、服飾 麥當勞、力量 LIGUO、 PRO— KICKS 三層 女裝、男裝、時尚精品 大家樂、魔法層、瀛風店、星期八 四層 運動系列、餐飲、 KTV K’SWISS、 PUMA、 LEE、仙蹤林 五層 KTV NEWAY 六層 餐飲 駿豪海鮮酒樓 七層 餐飲 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 54 ?麗都潮樓品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖： 商品品類 品牌 個數(shù) 比例 女裝 26 % 運動系列 8 % 男裝 4 % 時尚精品 4 % 其它 8 % 合計 50 % 麗都潮樓商品品牌結(jié)構(gòu)比例女裝,%男裝,%時尚精品,%其它,%運動系列,%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 55 ? 租值現(xiàn)狀調(diào)查 ? 首層： 7001,000元 /月 /平方米，平均租金 900元 /月 /平方米 ? 二層： 250400 /月 /平方米，平均 350 元 /月 /平方米 ? 三層 四層： 200350元 /月 /平方米，平均 250元 /月 /平方米 ? 經(jīng)營預測 ? 商場存在營業(yè)面積較小，所經(jīng)營的商品更新速度不夠快，商品種類不太齊全的缺點。 ? 很多商品與狀元坊的雷同，但在新潮時尚的購物環(huán)境氣氛上具有優(yōu)勢，因此雖然品種不如狀元坊，但銷售的商品價格高于狀元坊。 ? 年輕消費群是北京路的主力消費群，此類商場在北京路具有較大市場空間，前景看好。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 56 三、五月花廣場 ?物業(yè)特點： ?位于地鐵公園前站 E出口接駁五月花商業(yè)廣場負二層的通道 。 是集購物 、 娛樂 、 飲食和休閑等多種消費形式于一身的大型綜合式購物商廈 。 ?項目概況如右表： 名稱 五月花廣場 開業(yè)時間 2023年 9月 規(guī)模 5萬平方米，地上 13層，地下 4層 單層面積 1800~4200平方米 經(jīng)營方式 出租，統(tǒng)一管理 租價 首層 1000元 /月 /平方米 主要品牌檔次 中高檔為主 目標客戶 年輕人 營銷手段 明星活動、打折促銷 停車場 140 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 57 ?經(jīng)營狀況 ?地理位置好，下接地鐵站，上連北京路。各家店鋪都有特色；連鎖加盟店比較多，保證了一定的人氣。 ?集購物、娛樂、飲食和休閑于一身，打造“一站式”消費平臺。其餐飲和電影院作為主力店，具有強大的聚客力。 ?市場及經(jīng)營定位：明晰的市場定位，主要是面向年輕人，主打時尚品牌，與北京路商圈其他競爭對手形成錯位。以市場定位為中心，引進一系列服務于此的商業(yè)業(yè)態(tài)。 ?購物環(huán)境：樓層凈高比較高，裝修風格現(xiàn)代，采用通透感較好的材料，引入專業(yè)物業(yè)管理公司，這些都營造了良好的購物環(huán)境。 ?整體經(jīng)營情況向好，租金自開業(yè)以來有微升。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 58 ?商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研 ?五月花廣場業(yè)態(tài)樓層分布 ， 如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 主要品牌 負三、四層 停車場 負二層 KFC、鐘表、服飾 IPZONE 、 KFC、 CASIO、 SK 負一層 餐飲 碗屋、仙蹤林、六本木居美食 首層 珠寶、眼鏡、鐘表 明廊眼鏡、 Swatch、萊福珠寶金行、秀發(fā)盛典 二層 服飾、餐飲、時尚精品 壹潮流、無限空間、 EVE’S、 ZOLO、必勝客 三層 服飾、美容、電玩 貝倚水療、詩婷、至愛餐廳 四層 運動營 Adidas、 Nike、 五層 餐飲 俊田會美食樓 六層 電影院 五月花電影院 七層 管理處 －－ 八層 餐飲 廚房創(chuàng)造 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 59 ?五月花廣場品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖： 商品品類 品牌個數(shù) 比例 時尚精品 35 % 女裝 32 % 運動系列 18 % 餐飲娛樂 9 % 男裝 9 % 合計 103 % 五月份廣場商品品牌結(jié)構(gòu)比例時尚精品,%女裝, 31 .1 %運動系列,%餐飲娛樂,%男裝, 8. 7%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 60 ?租值現(xiàn)狀調(diào)查 ?商場租金首層與其他樓層差距較大，反映該商場主要依靠地鐵人流與街鋪人流，缺乏將人流向高樓層吸引的動力。 ?經(jīng)營預測 ?存在每層業(yè)態(tài)搭配較為凌亂，購物功能不強的問題，影響商場的吸引力。 ?將來北京路地下步行街建成后，地鐵客流可直達廣百、新大新、光明廣場和名盛廣場，將會分流其一定的地鐵客流。 樓層 經(jīng)營項目 租金現(xiàn)狀 （元 /月 /平 方米） 價格 區(qū)間 平均 租價 負一 \負二 KFC、鐘表、服飾、餐飲 150300 200 首層 珠寶、眼鏡、鐘表 8001100 1000 二層 服飾、時尚、精品 250350 300 三層 服飾、美容、電玩 200300 250 四層 運動營 170260 200 五層 餐飲 80 80 六層 電影院 55 5