【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃方面的集聚效益理論、商業(yè)區(qū)位理論等，主要從經(jīng)濟(jì)方面來分析問題，那么現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃應(yīng)包括社會(huì)功能、城市文化、城市建筑風(fēng)格、城市景點(diǎn)、城市歷史等方面的內(nèi)在和諧。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，專家們發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者滿意度，從原持有和消費(fèi)物品的滿意，逐漸轉(zhuǎn)向提升生活價(jià)值的滿意。這里不僅包括購物效用的提高，而且更重要的是人們對生活價(jià)值的體驗(yàn)、人們的交往和溝通、人們的向往和追求等。消費(fèi)形式延伸到文化、娛樂、服務(wù)、休閑、餐飲、有形與無形商品、現(xiàn)場服務(wù)與延伸服務(wù)等多個(gè)方面。這對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃提出了許多新要求，如功能的豐富化與個(gè)性化、文化氛圍的和諧和高雅等。消費(fèi)需求的多元化和綜合化趨勢，要求商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃能夠體現(xiàn)多方面的和諧。這種和諧，可以歸納為豪布斯卡定理，集酒店、辦公樓、停車場、購物空間、集會(huì)公共活動(dòng)娛樂空間和公寓等，系統(tǒng)地進(jìn)行考慮和規(guī)劃，以形成現(xiàn)代化和一體化的新型街區(qū)。在城市內(nèi)部有市級、區(qū)級、社區(qū)級和街坊商業(yè)中心，以及遍布街頭巷尾的小店，形成完整的功能體系。這種功能體系的規(guī)劃和細(xì)化，可以通過系統(tǒng)化的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃體系加以構(gòu)筑，并通過市場機(jī)制不斷充實(shí)和完善。商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營范圍、層次、商品組合，服務(wù)功能組合、品牌選擇，應(yīng)與地區(qū)特定消費(fèi)群體的需求相一致，應(yīng)賦予商業(yè)企業(yè)必要的理論和方法。在科學(xué)方法指導(dǎo)下，自行去尋找這種平衡與和諧。特別對于超大建筑的購物中心來說，這種前期調(diào)查和經(jīng)營特色定位具有極其重要的作用。繁華的中心商業(yè)街區(qū)既是歷史的縮影，也是文化的匯交。其特有的魅力，含有優(yōu)美的城市建筑形態(tài)、獨(dú)特的文化風(fēng)情以及與之相協(xié)調(diào)的商貿(mào)特色，因而應(yīng)十分重視商業(yè)街區(qū)歷史的延續(xù)和文化的發(fā)展，將城市建筑、文化風(fēng)情和商貿(mào)特色有機(jī)地結(jié)合起來，形成一個(gè)綜合的載體和環(huán)境，為人們提供優(yōu)質(zhì)的綜合消費(fèi)服務(wù)。國內(nèi)學(xué)者在研究商業(yè)地理時(shí)，受新古典主義學(xué)派影響最大，即大多以中心地理論的方法來研究商業(yè)空間布局，主要側(cè)重于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)模等級分布，對我國一些大城市進(jìn)行了實(shí)證和演繹，驗(yàn)證商業(yè)設(shè)施的供給現(xiàn)狀，說明其中心性和等級性。寧越敏教授（1982）實(shí)地調(diào)查了上海市城市中心區(qū)商業(yè)中心，首次建立了界定商業(yè)中心的一套指標(biāo)。他選取了商業(yè)中心內(nèi)商店數(shù)、商業(yè)中心的職能數(shù)等5個(gè)指標(biāo)，對上海市61個(gè)商業(yè)中心進(jìn)行了聚類分析，劃分為3個(gè)級別5種類型，分析了影響上海市商業(yè)中心區(qū)位的因素，并提出了相應(yīng)建議。吳郁文、謝彬等（1988）在研究廣州市城區(qū)零售商業(yè)企業(yè)區(qū)位布局時(shí)應(yīng)用了這種方法，增加大型綜合商場、大飯店、賓館職能單位數(shù)占商業(yè)中心職能單位總數(shù)的百分比這一指標(biāo)，用6個(gè)指標(biāo)對廣州市30個(gè)商業(yè)中心類型及等級體系進(jìn)行聚類分析。安成謀以蘭州市（1990）為例，構(gòu)建消費(fèi)者購物模式：位于某一特定地區(qū)的一個(gè)商業(yè)中心，銷售范圍與消費(fèi)者總開支成正比，與該商業(yè)中心規(guī)模成正比，與消費(fèi)者花在購物途中的時(shí)間成反比，與這一中心與其他中心的競爭成反比。他劃分蘭州市3級商業(yè)中心區(qū)位格局，引入加權(quán)平均模型和希爾伯脫模式，分析蘭州各市級商業(yè)中心的區(qū)位優(yōu)勢度，據(jù)此評價(jià)商業(yè)中心發(fā)展?jié)摿?。楊吾揚(yáng)教授（1994）把中心地理論引入商業(yè)空間布局研究中。以北京市為例，把城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分成3級序列：市級、區(qū)級、街區(qū)級，用克里斯塔勒中心地理論分析了北京商業(yè)服務(wù)業(yè)空間布局現(xiàn)狀，用范力農(nóng)定理求“銅心”，成功地對中心地理論進(jìn)行了試驗(yàn)性研究。王寶銘（1995）利用天津市商業(yè)調(diào)查和第四次人口普查資料對天津市人口分布于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的相關(guān)性作了詳細(xì)的分析。分析結(jié)果表明人口分布與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)存在明顯的相互吸引效應(yīng)。陳忠暖等（1999）以商業(yè)行業(yè)為切入點(diǎn)，在實(shí)地調(diào)查的基礎(chǔ)上，采用因子生態(tài)分析技術(shù)，定性與定量相結(jié)合，研究昆明市商業(yè)地域結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀、存在問題，提出今后調(diào)整方向。劉德欽、劉宇、薛新玉（2002）以天津市GIS（人口地理信息系統(tǒng)）為研究工具，分析了零售單位與人口分布的一致性，計(jì)算了零售單位輻射范圍及吸引人口，給出了零售單位選址的分析方法。許學(xué)強(qiáng)等（2002）在廣州市大型零售單位布局分析中選取1998年21個(gè)營業(yè)面積超過5000平方米的零售單位為研究對象，共發(fā)放問卷500份，利用GIS作為主要研究工具，分析了廣州市大型零售商店的空間布局現(xiàn)狀及影響因素，研究廣州市大型零售店的未來空間布局與發(fā)展走向。同濟(jì)大學(xué)的朱楓，宋小冬（2003）根據(jù)2001年上海市第二次基本單位普查的數(shù)據(jù)，選取上海浦東新區(qū)160個(gè)年?duì)I業(yè)額大于100萬元的百貨零售商業(yè)設(shè)施作為研究對象，人口數(shù)據(jù)以浦東新區(qū)的街道為基本單位，以GIS作為主要研究工具，通過考察浦東新區(qū)大型商業(yè)設(shè)施的空間布局特征、影響因素、靈活度單位體系，旨在為將來浦東商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃布局提供參考。薛領(lǐng)和楊開忠（2005）在分析北京市海淀區(qū)人口增長與商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，運(yùn)用空間相互作用理論和模型，定量測算了海淀區(qū)各個(gè)街鄉(xiāng)的人口潛能與商業(yè)吸引力，對該區(qū)的人口與商業(yè)分布狀況及其空間互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了分析，并根據(jù)人口增長的組合預(yù)測結(jié)果對未來海淀區(qū)各個(gè)街鄉(xiāng)商業(yè)配置進(jìn)行了具體的測算，探討一種城市商業(yè)活動(dòng)的空間分析框架。然而，我國學(xué)者在城市商業(yè)活動(dòng)空間布局的研究上還存在一定的局限。其研究的主體主要集中在對中心地理論的實(shí)驗(yàn)性研究，而其他相關(guān)研究還沒有形成特色和固有優(yōu)勢，關(guān)于商品類型細(xì)化與市場細(xì)化以及消費(fèi)者行為等方面的研究還沒有開展。第三章零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布的影響因素人口是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和布局的基礎(chǔ)條件，也是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中最基本和最重要的影響因素，人口因素包括人口規(guī)模、人口分布和人口結(jié)構(gòu)。其中，人口規(guī)模主要影響商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的總量，人口分布主要影響商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局，人口結(jié)構(gòu)則對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有較大影響。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中首先要確定的內(nèi)容，是指一個(gè)城市中商業(yè)服務(wù)設(shè)施的總和。因?yàn)橐粋€(gè)城市或一定區(qū)域內(nèi)人口總的消費(fèi)水平是一定的，那么商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量的多少就是值得研究的問題，若某城市或某區(qū)域內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)總量過少，則難以滿足和方便當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求，若網(wǎng)點(diǎn)總量過多，則將導(dǎo)致商業(yè)投資者難以獲得適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益和投資回報(bào)。盡管以前的文獻(xiàn)中沒有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量的統(tǒng)計(jì)和提法，但是也進(jìn)行這方面的描述和研究，參閱以前的文獻(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)有兩套指標(biāo)能夠反映商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量，一套是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總個(gè)數(shù)和網(wǎng)點(diǎn)總建筑面積，另一套是人均商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)個(gè)數(shù)和人均商業(yè)建筑面積。在城市規(guī)劃中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量取決于一定的人口、經(jīng)濟(jì)等因素，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量其實(shí)是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃期內(nèi)欲達(dá)到的目標(biāo)，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的逐步增長或減少的量，在這個(gè)網(wǎng)點(diǎn)總量目標(biāo)的制約下，網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要確定網(wǎng)點(diǎn)空間布局和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中一般都把人均擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)個(gè)數(shù)和人均擁有商業(yè)建筑面積作為城市現(xiàn)代化的一個(gè)指標(biāo)，不同的城市根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平確定不同的目標(biāo)。如北京市根據(jù)北京的情況并參照沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的水平，認(rèn)為每萬人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)300個(gè)左右較為適宜。在我國統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)中，只有對限額以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行數(shù)量統(tǒng)計(jì)，并不能全面反映網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)的整體情況，同時(shí)網(wǎng)點(diǎn)個(gè)數(shù)的增加或減少也不能反映網(wǎng)點(diǎn)總量的增加或減少。舉一個(gè)很簡單的例子，關(guān)掉5個(gè)建筑面積都是100平方米的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，新建一個(gè)建筑面積為1000平方米的網(wǎng)點(diǎn)，那么個(gè)數(shù)上來看顯然是總個(gè)數(shù)減少了4個(gè)，但是商業(yè)總建筑面積卻增加了500平方米，也就是增加了一倍。所以筆者認(rèn)為人均網(wǎng)點(diǎn)個(gè)數(shù)并不能準(zhǔn)確反映網(wǎng)點(diǎn)總量，相反人均商業(yè)建筑面積則能合理、準(zhǔn)確的反映網(wǎng)點(diǎn)總量。故筆者采用人均商業(yè)建筑面積指標(biāo)來考察網(wǎng)點(diǎn)總量。人口的增長是可以預(yù)測的，那么只要確定了將來要達(dá)到的人均商業(yè)建筑面積，兩者相乘即可得出規(guī)劃期內(nèi)要達(dá)到的網(wǎng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量。用公式表示：S=NS0（公式2）其中S=規(guī)劃期內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)總建筑面積N=規(guī)劃期內(nèi)人口總量S0=規(guī)劃期內(nèi)人均商業(yè)建筑面積人均商業(yè)建筑面積與消費(fèi)者的人均可支配收入有關(guān)系，根據(jù)世界中等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的國家或地區(qū)的資料顯示，，而發(fā)達(dá)國家的人均商業(yè)建筑面積則較高，—。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度低，無店鋪攤販眾多，因此人均水平較低。平方米，；；；。這說明我國商業(yè)發(fā)展與國外有差距，同時(shí)說明切不可盲目追求網(wǎng)點(diǎn)總量的增長而不顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。分析國內(nèi)外資料整理可得出不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段人均可支配收入與人均商業(yè)建筑面積的對應(yīng)關(guān)系。如表31。4商圈理論，實(shí)際是從“中心地理論”衍生而來，該理論的要點(diǎn)是，以中心地為圓心，以最大的商品銷售和餐飲服務(wù)輻射能力為半徑，形成商品銷售和餐飲服務(wù)的中心地。商圈通常是指商店吸引顧客的地理區(qū)域，是商店對顧客吸引力的所及范圍或地域，它以商店為中心向四周擴(kuò)散，并形成一定的輻射范圍。在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置必須考慮供給地與需求地的空間布局，并相應(yīng)確定連接供給地與需求地的交通運(yùn)輸設(shè)施。如果把區(qū)域空間中的各個(gè)居民集聚點(diǎn)看作為需求地，那么各需求地的消費(fèi)者就擁有去這個(gè)或那個(gè)供給地購買商品的可能。通常對購買地的選擇并不是完全任意的，而是要遵循某些準(zhǔn)則。從經(jīng)濟(jì)角度考慮費(fèi)用是關(guān)鍵性因素。位于兩個(gè)供給地之間的需求地，其消費(fèi)者選擇購物供給地時(shí)，在其它條件相同的情況下，著重考慮交通費(fèi)用及其便捷性。距離需求地越臨近，其作為購物目標(biāo)選擇的概率就越大。商圈包括三部分：核心商圈、次級商圈和邊緣商圈。核心商圈一般包含某一零售商店顧客總數(shù)的55%—70%，是最靠近零售商店的區(qū)域，顧客在人口中所占比重最高。每個(gè)顧客的平均購貨額也最高，很少同其他同類零售商店的商圈發(fā)生重疊。次級商圈一般包含這一零售商店顧客的15%—25%，是位于核心商圈外圍的商圈，顧客較為分散，顧客光顧率也較低。日用品零售商場對這一商圈的顧客吸引力極小。邊緣商圈包含其余部分的顧客，這類顧客往往是分散的、次要的。邊緣商圈位于次級商圈之外圍，屬于零售商店的輻射商圈。在邊緣商圈內(nèi)來店購物的比例更低。日用品零售商場吸引不了邊緣商圈的顧客，只有選購品零售商場才能吸引他們。商圈不一定都是同心圓模式，可以是各種不同的形狀。根據(jù)國外的研究，測定商圈的理論法則主要有雷利法則、康帕斯法則、阿普波姆法則、伽薩法則、和哈夫法則等。這些測定商圈的理論法則主要適用于商業(yè)中心或大中型零售企業(yè)商圈的測定。至于小型零售店鋪的商圈測定，則主要通過簡便易行的實(shí)態(tài)調(diào)查方法，諸如家庭購物調(diào)查法、來店者調(diào)查法、顧客登記簿法、市場調(diào)查法、顧客住址標(biāo)圖法、客流量統(tǒng)計(jì)法等來進(jìn)行測定。一定規(guī)模和密度的人口是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的必要條件，而已形成的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)又反過來吸引人口，人口分布與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局存在明顯的相互吸引效應(yīng)。大部分城市的人口分布呈現(xiàn)以下規(guī)律市中心人口密度最高，隨著離開市中心距離的增大，人口密度也隨之減少。人口對零售網(wǎng)點(diǎn)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有很大影響，不同的人口規(guī)模會(huì)要求有不同的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與之相適應(yīng)，不同的人口結(jié)構(gòu)會(huì)對網(wǎng)點(diǎn)的消費(fèi)類型產(chǎn)生影響。按照國外的經(jīng)驗(yàn)和我國城市發(fā)展的實(shí)踐，人口的數(shù)量規(guī)模和集聚程度與零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置存在一定的對應(yīng)關(guān)系。通過對國內(nèi)外資料進(jìn)行整理分析，得出人口規(guī)模與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置的對應(yīng)關(guān)系表（見表32）。從規(guī)劃的角度出發(fā)，大中城市大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本上應(yīng)遵循下面配置關(guān)系表中的要求進(jìn)行合理布局。值得注意的是，政府對大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)調(diào)控的重點(diǎn)是“網(wǎng)點(diǎn)不足”、“網(wǎng)點(diǎn)過剩”主要依靠市場機(jī)制的優(yōu)勝劣汰達(dá)到均衡，但政府可以相應(yīng)開展指導(dǎo)協(xié)調(diào)工作；“網(wǎng)點(diǎn)不足”導(dǎo)致影響到居民日常生活的，政府需要通過優(yōu)惠政策等手段，引導(dǎo)商業(yè)企業(yè)布局相應(yīng)的網(wǎng)點(diǎn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不同城市的人口結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生變化，比如隨著教育事業(yè)的發(fā)展，城市居民的素質(zhì)會(huì)不斷提高，文化程度結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化隨著生活水平和醫(yī)療技術(shù)的進(jìn)步，人的平均壽命會(huì)延長，年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。人口文化程度結(jié)構(gòu)和人口年齡結(jié)構(gòu)的這些變化對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)消費(fèi)產(chǎn)品的類型會(huì)產(chǎn)生影響。例如廣州市根據(jù)第五次人口普查資料，。因此，老年人用品的消費(fèi)將呈快速增長的態(tài)勢。（見表33），、。大專以上的人口經(jīng)濟(jì)收入相對較高，有很大一部分屬于白領(lǐng)階層，是高檔消費(fèi)品的主要客源。在開展商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作時(shí)，我們應(yīng)對城市的人口結(jié)構(gòu)（人口年齡結(jié)構(gòu)和文化程度結(jié)構(gòu)）進(jìn)行分析，通過分析我們可以總結(jié)出未來應(yīng)該主要發(fā)展的消費(fèi)產(chǎn)品，以對將來的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃提供依據(jù)，對市場進(jìn)行引導(dǎo)。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展及城市化進(jìn)程的不斷加快，城市商業(yè)土地利用強(qiáng)度與商業(yè)開發(fā)規(guī)模越來越大，對道路用地造成的沖擊較其他類型用地更為明顯和嚴(yán)重。特別是大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，由于其吸引的交通量大，持續(xù)的時(shí)間長，影響的范圍廣，對道路系統(tǒng)造成的沖擊就更為嚴(yán)重。城市交通的現(xiàn)狀以及商業(yè)的迅速發(fā)展迫切需要研究商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地和交通系統(tǒng)之間的關(guān)系。，它是從消費(fèi)者購物機(jī)會(huì)的空間結(jié)構(gòu)出發(fā)，設(shè)想在購買力水平和消費(fèi)空間為勻質(zhì)分布的前提下而創(chuàng)立的。其理論認(rèn)為在自然條件、人口條件、物質(zhì)條件等因素不變的情況下，影響消費(fèi)者的購物的因素只有一個(gè)，那就是購物距離。在商業(yè)活動(dòng)中，商業(yè)設(shè)施及其服務(wù)對象是兩個(gè)最基本的要素。商業(yè)設(shè)施聚集而形成商業(yè)中心，其服務(wù)對象則散布在周圍一定范圍內(nèi)，兩者通過交通設(shè)施聯(lián)系起來。從方便和效率兩方面考慮，商業(yè)區(qū)位的主要特征之一是通達(dá)性高，即具有良好的交通條件以保證購物者能順利、通暢地到達(dá)商業(yè)中心。因此，商業(yè)與交通不可避免的交織在一起。在不同的商業(yè)區(qū)位之間，交通條件越好，意味著服務(wù)對象在數(shù)量上越多，在空間上分布越廣，該商業(yè)區(qū)位的規(guī)模也就可能越大。對單個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)來說，交通條件的改善意味著通達(dá)性的提高，其作為商業(yè)中心的外部環(huán)境也就得以改善，商業(yè)活動(dòng)隨之?dāng)U張，土地區(qū)位更加優(yōu)越。同時(shí)，商業(yè)設(shè)施吸引的購物人流，也會(huì)對交通設(shè)施提出更高的要求。商業(yè)區(qū)位與周圍交通設(shè)施的相互促進(jìn)關(guān)系，是許多商業(yè)中心迅速崛起的主要原因之一。在一定的交通條件下，商業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模是有上限的，存在均衡的商業(yè)規(guī)模。這是因?yàn)殡S著商業(yè)功能的加強(qiáng)，商業(yè)中心吸引的人流規(guī)模不斷增加，人流對交通設(shè)施