【文章內容簡介】 業(yè)網點規(guī)劃方面的集聚效益理論、商業(yè)區(qū)位理論等，主要從經濟方面來分析問題，那么現(xiàn)代商業(yè)網點規(guī)劃應包括社會功能、城市文化、城市建筑風格、城市景點、城市歷史等方面的內在和諧。隨著社會經濟發(fā)展，專家們發(fā)現(xiàn)，消費者滿意度，從原持有和消費物品的滿意，逐漸轉向提升生活價值的滿意。這里不僅包括購物效用的提高，而且更重要的是人們對生活價值的體驗、人們的交往和溝通、人們的向往和追求等。消費形式延伸到文化、娛樂、服務、休閑、餐飲、有形與無形商品、現(xiàn)場服務與延伸服務等多個方面。這對商業(yè)網點規(guī)劃提出了許多新要求，如功能的豐富化與個性化、文化氛圍的和諧和高雅等。消費需求的多元化和綜合化趨勢，要求商業(yè)網點規(guī)劃能夠體現(xiàn)多方面的和諧。這種和諧，可以歸納為豪布斯卡定理，集酒店、辦公樓、停車場、購物空間、集會公共活動娛樂空間和公寓等，系統(tǒng)地進行考慮和規(guī)劃，以形成現(xiàn)代化和一體化的新型街區(qū)。在城市內部有市級、區(qū)級、社區(qū)級和街坊商業(yè)中心，以及遍布街頭巷尾的小店，形成完整的功能體系。這種功能體系的規(guī)劃和細化，可以通過系統(tǒng)化的商業(yè)網點規(guī)劃體系加以構筑，并通過市場機制不斷充實和完善。商業(yè)企業(yè)的經營范圍、層次、商品組合，服務功能組合、品牌選擇，應與地區(qū)特定消費群體的需求相一致，應賦予商業(yè)企業(yè)必要的理論和方法。在科學方法指導下，自行去尋找這種平衡與和諧。特別對于超大建筑的購物中心來說，這種前期調查和經營特色定位具有極其重要的作用。繁華的中心商業(yè)街區(qū)既是歷史的縮影，也是文化的匯交。其特有的魅力，含有優(yōu)美的城市建筑形態(tài)、獨特的文化風情以及與之相協(xié)調的商貿特色，因而應十分重視商業(yè)街區(qū)歷史的延續(xù)和文化的發(fā)展，將城市建筑、文化風情和商貿特色有機地結合起來，形成一個綜合的載體和環(huán)境，為人們提供優(yōu)質的綜合消費服務。國內學者在研究商業(yè)地理時，受新古典主義學派影響最大，即大多以中心地理論的方法來研究商業(yè)空間布局，主要側重于商業(yè)網點的規(guī)模等級分布，對我國一些大城市進行了實證和演繹，驗證商業(yè)設施的供給現(xiàn)狀，說明其中心性和等級性。寧越敏教授（1982）實地調查了上海市城市中心區(qū)商業(yè)中心，首次建立了界定商業(yè)中心的一套指標。他選取了商業(yè)中心內商店數、商業(yè)中心的職能數等5個指標，對上海市61個商業(yè)中心進行了聚類分析，劃分為3個級別5種類型，分析了影響上海市商業(yè)中心區(qū)位的因素，并提出了相應建議。吳郁文、謝彬等（1988）在研究廣州市城區(qū)零售商業(yè)企業(yè)區(qū)位布局時應用了這種方法，增加大型綜合商場、大飯店、賓館職能單位數占商業(yè)中心職能單位總數的百分比這一指標，用6個指標對廣州市30個商業(yè)中心類型及等級體系進行聚類分析。安成謀以蘭州市（1990）為例，構建消費者購物模式：位于某一特定地區(qū)的一個商業(yè)中心，銷售范圍與消費者總開支成正比，與該商業(yè)中心規(guī)模成正比，與消費者花在購物途中的時間成反比，與這一中心與其他中心的競爭成反比。他劃分蘭州市3級商業(yè)中心區(qū)位格局，引入加權平均模型和希爾伯脫模式，分析蘭州各市級商業(yè)中心的區(qū)位優(yōu)勢度，據此評價商業(yè)中心發(fā)展?jié)摿?。楊吾揚教授（1994）把中心地理論引入商業(yè)空間布局研究中。以北京市為例，把城市商業(yè)網點分成3級序列：市級、區(qū)級、街區(qū)級，用克里斯塔勒中心地理論分析了北京商業(yè)服務業(yè)空間布局現(xiàn)狀，用范力農定理求“銅心”，成功地對中心地理論進行了試驗性研究。王寶銘（1995）利用天津市商業(yè)調查和第四次人口普查資料對天津市人口分布于商業(yè)網點布局的相關性作了詳細的分析。分析結果表明人口分布與商業(yè)網點存在明顯的相互吸引效應。陳忠暖等（1999）以商業(yè)行業(yè)為切入點，在實地調查的基礎上，采用因子生態(tài)分析技術，定性與定量相結合，研究昆明市商業(yè)地域結構現(xiàn)狀、存在問題，提出今后調整方向。劉德欽、劉宇、薛新玉（2002）以天津市GIS（人口地理信息系統(tǒng)）為研究工具，分析了零售單位與人口分布的一致性，計算了零售單位輻射范圍及吸引人口，給出了零售單位選址的分析方法。許學強等（2002）在廣州市大型零售單位布局分析中選取1998年21個營業(yè)面積超過5000平方米的零售單位為研究對象，共發(fā)放問卷500份，利用GIS作為主要研究工具，分析了廣州市大型零售商店的空間布局現(xiàn)狀及影響因素，研究廣州市大型零售店的未來空間布局與發(fā)展走向。同濟大學的朱楓，宋小冬（2003）根據2001年上海市第二次基本單位普查的數據，選取上海浦東新區(qū)160個年營業(yè)額大于100萬元的百貨零售商業(yè)設施作為研究對象，人口數據以浦東新區(qū)的街道為基本單位，以GIS作為主要研究工具，通過考察浦東新區(qū)大型商業(yè)設施的空間布局特征、影響因素、靈活度單位體系，旨在為將來浦東商業(yè)設施的規(guī)劃布局提供參考。薛領和楊開忠（2005）在分析北京市海淀區(qū)人口增長與商業(yè)發(fā)展的基礎上，運用空間相互作用理論和模型，定量測算了海淀區(qū)各個街鄉(xiāng)的人口潛能與商業(yè)吸引力，對該區(qū)的人口與商業(yè)分布狀況及其空間互動關系進行了分析，并根據人口增長的組合預測結果對未來海淀區(qū)各個街鄉(xiāng)商業(yè)配置進行了具體的測算，探討一種城市商業(yè)活動的空間分析框架。然而，我國學者在城市商業(yè)活動空間布局的研究上還存在一定的局限。其研究的主體主要集中在對中心地理論的實驗性研究，而其他相關研究還沒有形成特色和固有優(yōu)勢，關于商品類型細化與市場細化以及消費者行為等方面的研究還沒有開展。第三章零售商業(yè)網點分布的影響因素人口是商業(yè)網點建設和布局的基礎條件，也是商業(yè)網點規(guī)劃中最基本和最重要的影響因素，人口因素包括人口規(guī)模、人口分布和人口結構。其中，人口規(guī)模主要影響商業(yè)網點的總量，人口分布主要影響商業(yè)網點的布局，人口結構則對商業(yè)網點業(yè)態(tài)結構有較大影響。商業(yè)網點總量是商業(yè)網點規(guī)劃中首先要確定的內容，是指一個城市中商業(yè)服務設施的總和。因為一個城市或一定區(qū)域內人口總的消費水平是一定的，那么商業(yè)網點總量的多少就是值得研究的問題，若某城市或某區(qū)域內網點總量過少，則難以滿足和方便當地居民的消費需求，若網點總量過多，則將導致商業(yè)投資者難以獲得適當的經濟效益和投資回報。盡管以前的文獻中沒有商業(yè)網點總量的統(tǒng)計和提法，但是也進行這方面的描述和研究，參閱以前的文獻可以發(fā)現(xiàn)有兩套指標能夠反映商業(yè)網點總量，一套是商業(yè)網點總個數和網點總建筑面積，另一套是人均商業(yè)網點個數和人均商業(yè)建筑面積。在城市規(guī)劃中商業(yè)網點總量取決于一定的人口、經濟等因素，商業(yè)網點總量其實是商業(yè)網點規(guī)劃期內欲達到的目標，是一個動態(tài)的逐步增長或減少的量，在這個網點總量目標的制約下，網點規(guī)劃要確定網點空間布局和業(yè)態(tài)結構。城市商業(yè)網點規(guī)劃中一般都把人均擁有商業(yè)網點個數和人均擁有商業(yè)建筑面積作為城市現(xiàn)代化的一個指標，不同的城市根據各自的經濟發(fā)展水平確定不同的目標。如北京市根據北京的情況并參照沿海發(fā)達地區(qū)的水平，認為每萬人擁有商業(yè)網點300個左右較為適宜。在我國統(tǒng)計系統(tǒng)中，只有對限額以上的商業(yè)網點進行數量統(tǒng)計，并不能全面反映網點總數的整體情況，同時網點個數的增加或減少也不能反映網點總量的增加或減少。舉一個很簡單的例子，關掉5個建筑面積都是100平方米的商業(yè)網點，新建一個建筑面積為1000平方米的網點，那么個數上來看顯然是總個數減少了4個，但是商業(yè)總建筑面積卻增加了500平方米，也就是增加了一倍。所以筆者認為人均網點個數并不能準確反映網點總量，相反人均商業(yè)建筑面積則能合理、準確的反映網點總量。故筆者采用人均商業(yè)建筑面積指標來考察網點總量。人口的增長是可以預測的，那么只要確定了將來要達到的人均商業(yè)建筑面積，兩者相乘即可得出規(guī)劃期內要達到的網業(yè)網點總量。用公式表示：S=NS0（公式2）其中S=規(guī)劃期內網點總建筑面積N=規(guī)劃期內人口總量S0=規(guī)劃期內人均商業(yè)建筑面積人均商業(yè)建筑面積與消費者的人均可支配收入有關系，根據世界中等經濟發(fā)展水平的國家或地區(qū)的資料顯示，，而發(fā)達國家的人均商業(yè)建筑面積則較高，—。我國經濟發(fā)達程度低，無店鋪攤販眾多，因此人均水平較低。平方米，；；；。這說明我國商業(yè)發(fā)展與國外有差距，同時說明切不可盲目追求網點總量的增長而不顧經濟發(fā)展水平。分析國內外資料整理可得出不同經濟發(fā)展階段人均可支配收入與人均商業(yè)建筑面積的對應關系。如表31。4商圈理論，實際是從“中心地理論”衍生而來，該理論的要點是，以中心地為圓心，以最大的商品銷售和餐飲服務輻射能力為半徑，形成商品銷售和餐飲服務的中心地。商圈通常是指商店吸引顧客的地理區(qū)域，是商店對顧客吸引力的所及范圍或地域，它以商店為中心向四周擴散，并形成一定的輻射范圍。在商業(yè)網點規(guī)劃中，商業(yè)網點的設置必須考慮供給地與需求地的空間布局，并相應確定連接供給地與需求地的交通運輸設施。如果把區(qū)域空間中的各個居民集聚點看作為需求地，那么各需求地的消費者就擁有去這個或那個供給地購買商品的可能。通常對購買地的選擇并不是完全任意的，而是要遵循某些準則。從經濟角度考慮費用是關鍵性因素。位于兩個供給地之間的需求地，其消費者選擇購物供給地時，在其它條件相同的情況下，著重考慮交通費用及其便捷性。距離需求地越臨近，其作為購物目標選擇的概率就越大。商圈包括三部分：核心商圈、次級商圈和邊緣商圈。核心商圈一般包含某一零售商店顧客總數的55%—70%，是最靠近零售商店的區(qū)域，顧客在人口中所占比重最高。每個顧客的平均購貨額也最高，很少同其他同類零售商店的商圈發(fā)生重疊。次級商圈一般包含這一零售商店顧客的15%—25%，是位于核心商圈外圍的商圈，顧客較為分散，顧客光顧率也較低。日用品零售商場對這一商圈的顧客吸引力極小。邊緣商圈包含其余部分的顧客，這類顧客往往是分散的、次要的。邊緣商圈位于次級商圈之外圍，屬于零售商店的輻射商圈。在邊緣商圈內來店購物的比例更低。日用品零售商場吸引不了邊緣商圈的顧客，只有選購品零售商場才能吸引他們。商圈不一定都是同心圓模式，可以是各種不同的形狀。根據國外的研究，測定商圈的理論法則主要有雷利法則、康帕斯法則、阿普波姆法則、伽薩法則、和哈夫法則等。這些測定商圈的理論法則主要適用于商業(yè)中心或大中型零售企業(yè)商圈的測定。至于小型零售店鋪的商圈測定，則主要通過簡便易行的實態(tài)調查方法，諸如家庭購物調查法、來店者調查法、顧客登記簿法、市場調查法、顧客住址標圖法、客流量統(tǒng)計法等來進行測定。一定規(guī)模和密度的人口是商業(yè)網點布局的必要條件，而已形成的商業(yè)網點又反過來吸引人口，人口分布與商業(yè)網點布局存在明顯的相互吸引效應。大部分城市的人口分布呈現(xiàn)以下規(guī)律市中心人口密度最高，隨著離開市中心距離的增大，人口密度也隨之減少。人口對零售網點的業(yè)態(tài)結構有很大影響，不同的人口規(guī)模會要求有不同的業(yè)態(tài)結構與之相適應，不同的人口結構會對網點的消費類型產生影響。按照國外的經驗和我國城市發(fā)展的實踐，人口的數量規(guī)模和集聚程度與零售商業(yè)網點的配置存在一定的對應關系。通過對國內外資料進行整理分析，得出人口規(guī)模與商業(yè)網點配置的對應關系表（見表32）。從規(guī)劃的角度出發(fā)，大中城市大型零售商業(yè)網點基本上應遵循下面配置關系表中的要求進行合理布局。值得注意的是，政府對大型商業(yè)網點調控的重點是“網點不足”、“網點過剩”主要依靠市場機制的優(yōu)勝劣汰達到均衡，但政府可以相應開展指導協(xié)調工作；“網點不足”導致影響到居民日常生活的，政府需要通過優(yōu)惠政策等手段，引導商業(yè)企業(yè)布局相應的網點。隨著社會經濟的發(fā)展，不同城市的人口結構也會發(fā)生變化，比如隨著教育事業(yè)的發(fā)展，城市居民的素質會不斷提高，文化程度結構會發(fā)生變化隨著生活水平和醫(yī)療技術的進步，人的平均壽命會延長，年齡結構發(fā)生變化。人口文化程度結構和人口年齡結構的這些變化對商業(yè)網點消費產品的類型會產生影響。例如廣州市根據第五次人口普查資料，。因此，老年人用品的消費將呈快速增長的態(tài)勢。（見表33），、。大專以上的人口經濟收入相對較高，有很大一部分屬于白領階層，是高檔消費品的主要客源。在開展商業(yè)網點規(guī)劃工作時，我們應對城市的人口結構（人口年齡結構和文化程度結構）進行分析，通過分析我們可以總結出未來應該主要發(fā)展的消費產品，以對將來的商業(yè)網點規(guī)劃提供依據，對市場進行引導。隨著我國國民經濟的持續(xù)高速發(fā)展及城市化進程的不斷加快，城市商業(yè)土地利用強度與商業(yè)開發(fā)規(guī)模越來越大，對道路用地造成的沖擊較其他類型用地更為明顯和嚴重。特別是大型商業(yè)網點建設項目，由于其吸引的交通量大，持續(xù)的時間長，影響的范圍廣，對道路系統(tǒng)造成的沖擊就更為嚴重。城市交通的現(xiàn)狀以及商業(yè)的迅速發(fā)展迫切需要研究商業(yè)網點用地和交通系統(tǒng)之間的關系。，它是從消費者購物機會的空間結構出發(fā)，設想在購買力水平和消費空間為勻質分布的前提下而創(chuàng)立的。其理論認為在自然條件、人口條件、物質條件等因素不變的情況下，影響消費者的購物的因素只有一個，那就是購物距離。在商業(yè)活動中，商業(yè)設施及其服務對象是兩個最基本的要素。商業(yè)設施聚集而形成商業(yè)中心，其服務對象則散布在周圍一定范圍內，兩者通過交通設施聯(lián)系起來。從方便和效率兩方面考慮，商業(yè)區(qū)位的主要特征之一是通達性高，即具有良好的交通條件以保證購物者能順利、通暢地到達商業(yè)中心。因此，商業(yè)與交通不可避免的交織在一起。在不同的商業(yè)區(qū)位之間，交通條件越好，意味著服務對象在數量上越多，在空間上分布越廣，該商業(yè)區(qū)位的規(guī)模也就可能越大。對單個商業(yè)網點來說，交通條件的改善意味著通達性的提高，其作為商業(yè)中心的外部環(huán)境也就得以改善，商業(yè)活動隨之擴張，土地區(qū)位更加優(yōu)越。同時，商業(yè)設施吸引的購物人流，也會對交通設施提出更高的要求。商業(yè)區(qū)位與周圍交通設施的相互促進關系，是許多商業(yè)中心迅速崛起的主要原因之一。在一定的交通條件下，商業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模是有上限的，存在均衡的商業(yè)規(guī)模。這是因為隨著商業(yè)功能的加強，商業(yè)中心吸引的人流規(guī)模不斷增加，人流對交通設施