【正文】 來確定市場區(qū)的空間組織結(jié)構(gòu)。②具有統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，且同一規(guī)模的所有城市，其交通便利程度一致，運(yùn)費與距離成正比。④相同的商品和服務(wù)在任何一個中心地價格和質(zhì)量相同?？耸险J(rèn)為，中心地是供給中心商品職能的布局場所，在一定的條件下，同級中心地呈現(xiàn)出三角形分布，市場區(qū)呈現(xiàn)出正六邊形。提供昂貴的商品服務(wù)職能的中心地也可以提供廉價的商品服務(wù)職能?？死锼顾罩行牡乩碚撌浅鞘械乩韺W(xué)和商業(yè)地理學(xué)的基礎(chǔ)，它不僅探討了城市等級的劃分原則，而且開辟了商業(yè)和服務(wù)業(yè)的區(qū)位選擇、發(fā)展規(guī)模和空間結(jié)構(gòu)研究的先河，在區(qū)域規(guī)劃和城市規(guī)劃中都得到了很好的應(yīng)用。按照德國地理學(xué)家克里斯塔勒所提出的“中心地學(xué)說”思想，假設(shè)所研究的區(qū)域內(nèi)人口作均勻分布；區(qū)內(nèi)居民購買力大體亦為均勻；向區(qū)域內(nèi)任一方向的交通可達(dá)性相等，消費者購物活動遵循最短距離的原則，則區(qū)內(nèi)任何一個商店或服務(wù)企業(yè)，任何一個商業(yè)中心，所擁有的理想的銷售和服務(wù)范圍——市場區(qū)當(dāng)是圓形。若要不留空檔，圓與圓之間必須重疊，把重疊區(qū)交點連成線，便形成一個圓內(nèi)接多邊形。當(dāng)然，由于各地客觀形成、存在的自然、社會經(jīng)濟(jì)條件往往呈現(xiàn)出某些不均勻性，從而產(chǎn)生一些變異，正六邊形的市場區(qū)往往演變?yōu)楫愋瘟呅?，但這仍然符合商業(yè)活動地域細(xì)胞的基本分布規(guī)律。廖什首先探討了只供給一種商品時的區(qū)位空間均衡過程。廖什通過與克氏類似且更為嚴(yán)密的推導(dǎo)，也證明六邊形結(jié)構(gòu)是市場區(qū)最理想的形式。廖什把這個市場區(qū)網(wǎng)絡(luò)定義為基本網(wǎng)格。因此每種商品都有三種特征：銷售區(qū)、可能的運(yùn)距和必要的銷售量。3綜上所述，中心地理論經(jīng)過廖什等多人的補(bǔ)充和修正，更加接近于實際情況，盡管還存在一些明顯的局限性，但其基本理論、原則和方法在商業(yè)網(wǎng)絡(luò)布局中可以得到廣泛的應(yīng)用。到1966年，加納（）進(jìn)一步對商業(yè)中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行了研究，他根據(jù)一系列的城市土地地租的投標(biāo)曲線，構(gòu)造了不同等級商業(yè)中心的空間模式，形成了城市地理學(xué)中的加納模式。②任何商業(yè)中心的核心區(qū)，總是被那些能顯示商業(yè)中心最高級別的職能經(jīng)濟(jì)單位所占據(jù)。④在任何一級商業(yè)中心的典型職能中，每一項職能的次序也是按門檻高低的順序排出的。當(dāng)然加納理論也有其不足之處：商店的位置并不總是與距地租峰值區(qū)的距離有關(guān)，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心點的距離來決定的。加納模式是在土地價值論思想的基礎(chǔ)上建立起來的，體現(xiàn)出了地價對商店布局的影響，對合理布局商業(yè)網(wǎng)點具有一定的指導(dǎo)意義。他從時間的角度來考察消費者和供給者的行為，根據(jù)購買頻率和購買量、商品存量、銷售周轉(zhuǎn)數(shù)和交通的方向性，建立了與現(xiàn)實比較吻合的城市空間模型。因為現(xiàn)實中的都市交通呈四邊形格子狀發(fā)展的情況較多，卡瑞在充分考慮城市內(nèi)部交通線路的作用下，逐漸構(gòu)建了K=2，K=4，K=5，K=9的中心地四邊形系統(tǒng)模型。即中心地位于正方形格子的交點上。商業(yè)設(shè)施是城市地域結(jié)構(gòu)的組成部分，城市地域結(jié)構(gòu)的變化在很大程度上影響著城市的商業(yè)布局。一些大城市由于受到距離衰減規(guī)律的影響，會呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)和人口的密度山城市中心向四周逐漸減低的趨勢。商業(yè)在不同地域上的分布也體現(xiàn)出不同的特征。中心外圍帶是中央商業(yè)區(qū)的支配、供應(yīng)區(qū)，分布有較多的對外交通場站、批發(fā)業(yè)貨棧和食品、服裝廠等單位，由于這里原是居民聚居地區(qū)，故而仍廣泛分布著一般商店和服務(wù)行業(yè)機(jī)構(gòu)，但其分布大體均勻。市區(qū)邊緣帶是城市與郊區(qū)的結(jié)合部，交通比較便利，同衛(wèi)星城鎮(zhèn)和外地聯(lián)系方便，停車旅館、貿(mào)易貨棧、大型超級市場也在此帶應(yīng)運(yùn)而生。衛(wèi)星城鎮(zhèn)帶地域最為開闊，有大量工業(yè)、科教等單位穿插分布在農(nóng)田村落之間，商業(yè)、服務(wù)中心的分布一般屬于隨機(jī)型，但在個別小城鎮(zhèn)或某個工業(yè)區(qū)內(nèi)部，也呈現(xiàn)局部凝聚型分布格局。本世紀(jì)60年代以后，隨著社會的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，城市商業(yè)布局亦相應(yīng)地出現(xiàn)新的變化。時間原則代替了空間原則，成了新的商業(yè)網(wǎng)布局的重要原則；②由于城市中心區(qū)中產(chǎn)階級以上家庭紛紛外遷到城郊新建住宅區(qū)，家庭人均收入較低的階層聚居在市中心區(qū)內(nèi)，便出現(xiàn)了顧客購物潛力的離心傾向，一些交通方便、接近新居住區(qū)或衛(wèi)星城鎮(zhèn)的外圍地區(qū)遂成為吸引顧客購物潛力的有利區(qū)位；③在新的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)設(shè)計中越來越重視消費者空間行為的研究，充分考慮到消費者對市場區(qū)位的反應(yīng)和需求特點，以及消費者對市場的了解和購物心理，從而促使商業(yè)設(shè)施的內(nèi)部構(gòu)成產(chǎn)生巨大的變化，在新型商業(yè)中心區(qū)，將把大型商店、各類專營名牌商店、中檔商店和廉價商店等多種類型的商業(yè)網(wǎng)點緊湊地組合在一起，以滿足不同層次的消費者的購物需要。它研究一定經(jīng)濟(jì)活動為什么會在一定的地域范圍內(nèi)進(jìn)行，以及一定的經(jīng)濟(jì)設(shè)施為什么會建立在一定的地域范圍之內(nèi)，屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)和地理學(xué)交匯的領(lǐng)域。他們從消費者購物機(jī)會的空間結(jié)構(gòu)出發(fā)，設(shè)想購買力水平和消費空間勻質(zhì)分布的前提下，創(chuàng)立了商業(yè)區(qū)位論，從而奠定了商業(yè)活動區(qū)域研究和空間分析的理論基礎(chǔ)。其理論認(rèn)為，在自然條件、人口條件、物質(zhì)條件等因素不變的情況下，影響消費者購物的因素只有一個，那就是購物距離。然而，任何一個社會或一個區(qū)域，都不可能經(jīng)營一種商品任何一個城市或區(qū)域，也同樣不可能只存在一種類型的商店。這又取決于商品的市場價格和需求頻率。而價格低、需求頻率高的商品及其載體，其供應(yīng)范圍一般較小。上述學(xué)者在考察運(yùn)輸距離和運(yùn)輸費用、原料來源、土地、銷售市場、集聚效果、地區(qū)間的競爭等因素的作用的基礎(chǔ)上，運(yùn)用幾何圖解和數(shù)學(xué)推導(dǎo)，建立了表達(dá)生產(chǎn)、消費和區(qū)位決策之間關(guān)系的模式。它們的特點是對象是單一的經(jīng)濟(jì)客體，即工業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)種植地帶、市場中心區(qū)位選擇，方法是在一定的假定前提下的純理論推導(dǎo)，著眼點僅在于客體和有關(guān)區(qū)位因素的空間分布和空間聯(lián)系，而基本不涉及動態(tài)變化。這種理論盡管是在資本主義商品經(jīng)濟(jì)壟斷競爭背景下產(chǎn)生的，但對我們今天經(jīng)濟(jì)布局的實踐、理論研究，尤其是商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，仍具有明顯的指導(dǎo)作用。其核心是根據(jù)商品銷售成本最低確定商業(yè)營業(yè)點的最優(yōu)區(qū)位。龍氏理論是以商品運(yùn)費最少、運(yùn)距最短、而盈利最多為最終目的，在同時銷售范圍中，尋找獲得利潤機(jī)會最多、商業(yè)覆蓋率最大的區(qū)位模式。這是成本學(xué)派的基礎(chǔ)。這里的運(yùn)費包括商品從事流通中轉(zhuǎn)的費用和償還給消費者的購物距離費用。當(dāng)時在商品經(jīng)濟(jì)激烈競爭的前提下，商品的價值實現(xiàn)成了企業(yè)經(jīng)營者最頭痛的問題，進(jìn)而市場優(yōu)化成為商業(yè)企業(yè)能否生存的關(guān)鍵。德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝費爾首先采用牛頓萬有引力公式，模擬商品地與消費者的聯(lián)系程度，即商品的銷售量=常數(shù)人口數(shù)量/購物距離（公式1）在不變常數(shù)和人口相對穩(wěn)定的清況下，決定企業(yè)市場優(yōu)化的關(guān)鍵因素是購物距離。這是分析人地因素，即人對環(huán)境的知覺與相應(yīng)的行為。在此基礎(chǔ)上，瑞典地理學(xué)家哈杰斯特朗提出空間行為法則。而消費者選擇購物區(qū)位的立足點在于低價格、近距離、挑選性強(qiáng)。美國計量學(xué)家普雷德從消費者的角度，于1967年提出行為矩陣，論述在區(qū)位研究中用計量成果去分析行為因素的必要性，并歸納為企業(yè)運(yùn)用隨機(jī)性模式法以發(fā)揮其信息能力。隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，專家們發(fā)現(xiàn)，消費者滿意度，從原持有和消費物品的滿意，逐漸轉(zhuǎn)向提升生活價值的滿意。消費形式延伸到文化、娛樂、服務(wù)、休閑、餐飲、有形與無形商品、現(xiàn)場服務(wù)與延伸服務(wù)等多個方面。消費需求的多元化和綜合化趨勢，要求商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃能夠體現(xiàn)多方面的和諧。在城市內(nèi)部有市級、區(qū)級、社區(qū)級和街坊商業(yè)中心，以及遍布街頭巷尾的小店，形成完整的功能體系。商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營范圍、層次、商品組合，服務(wù)功能組合、品牌選擇，應(yīng)與地區(qū)特定消費群體的需求相一致，應(yīng)賦予商業(yè)企業(yè)必要的理論和方法。特別對于超大建筑的購物中心來說，這種前期調(diào)查和經(jīng)營特色定位具有極其重要的作用。其特有的魅力，含有優(yōu)美的城市建筑形態(tài)、獨特的文化風(fēng)情以及與之相協(xié)調(diào)的商貿(mào)特色，因而應(yīng)十分重視商業(yè)街區(qū)歷史的延續(xù)和文化的發(fā)展，將城市建筑、文化風(fēng)情和商貿(mào)特色有機(jī)地結(jié)合起來，形成一個綜合的載體和環(huán)境，為人們提供優(yōu)質(zhì)的綜合消費服務(wù)。寧越敏教授（1982）實地調(diào)查了上海市城市中心區(qū)商業(yè)中心，首次建立了界定商業(yè)中心的一套指標(biāo)。吳郁文、謝彬等（1988）在研究廣州市城區(qū)零售商業(yè)企業(yè)區(qū)位布局時應(yīng)用了這種方法，增加大型綜合商場、大飯店、賓館職能單位數(shù)占商業(yè)中心職能單位總數(shù)的百分比這一指標(biāo)，用6個指標(biāo)對廣州市30個商業(yè)中心類型及等級體系進(jìn)行聚類分析。他劃分蘭州市3級商業(yè)中心區(qū)位格局，引入加權(quán)平均模型和希爾伯脫模式，分析蘭州各市級商業(yè)中心的區(qū)位優(yōu)勢度，據(jù)此評價商業(yè)中心發(fā)展?jié)摿?。以北京市為例，把城市商業(yè)網(wǎng)點分成3級序列：市級、區(qū)級、街區(qū)級，用克里斯塔勒中心地理論分析了北京商業(yè)服務(wù)業(yè)空間布局現(xiàn)狀，用范力農(nóng)定理求“銅心”，成功地對中心地理論進(jìn)行了試驗性研究。分析結(jié)果表明人口分布與商業(yè)網(wǎng)點存在明顯的相互吸引效應(yīng)。劉德欽、劉宇、薛新玉（2002）以天津市GIS（人口地理信息系統(tǒng)）為研究工具，分析了零售單位與人口分布的一致性，計算了零售單位輻射范圍及吸引人口，給出了零售單位選址的分析方法。同濟(jì)大學(xué)的朱楓，宋小冬（2003）根據(jù)2001年上海市第二次基本單位普查的數(shù)據(jù)，選取上海浦東新區(qū)160個年營業(yè)額大于100萬元的百貨零售商業(yè)設(shè)施作為研究對象，人口數(shù)據(jù)以浦東新區(qū)的街道為基本單位，以GIS作為主要研究工具，通過考察浦東新區(qū)大型商業(yè)設(shè)施的空間布局特征、影響因素、靈活度單位體系，旨在為將來浦東商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃布局提供參考。然而，我國學(xué)者在城市商業(yè)活動空間布局的研究上還存在一定的局限。第三章零售商業(yè)網(wǎng)點分布的影響因素人口是商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)和布局的基礎(chǔ)條件，也是商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中最基本和最重要的影響因素，人口因素包括人口規(guī)模、人口分布和人口結(jié)構(gòu)。商業(yè)網(wǎng)點總量是商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中首先要確定的內(nèi)容，是指一個城市中商業(yè)服務(wù)設(shè)施的總和。盡管以前的文獻(xiàn)中沒有商業(yè)網(wǎng)點總量的統(tǒng)計和提法，但是也進(jìn)行這方面的描述和研究，參閱以前的文獻(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)有兩套指標(biāo)能夠反映商業(yè)網(wǎng)點總量，一套是商業(yè)網(wǎng)點總個數(shù)和網(wǎng)點總建筑面積，另一套是人均商業(yè)網(wǎng)點個數(shù)和人均商業(yè)建筑面積。城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中一般都把人均擁有商業(yè)網(wǎng)點個數(shù)和人均擁有商業(yè)建筑面積作為城市現(xiàn)代化的一個指標(biāo)，不同的城市根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平確定不同的目標(biāo)。在我國統(tǒng)計系統(tǒng)中，只有對限額以上的商業(yè)網(wǎng)點進(jìn)行數(shù)量統(tǒng)計，并不能全面反映網(wǎng)點總數(shù)的整體情況，同時網(wǎng)點個數(shù)的增加或減少也不能反映網(wǎng)點總量的增加或減少。所以筆者認(rèn)為人均網(wǎng)點個數(shù)并不能準(zhǔn)確反映網(wǎng)點總量，相反人均商業(yè)建筑面積則能合理、準(zhǔn)確的反映網(wǎng)點總量。人口的增長是可以預(yù)測的，那么只要確定了將來要達(dá)到的人均商業(yè)建筑面積，兩者相乘即可得出規(guī)劃期內(nèi)要達(dá)到的網(wǎng)業(yè)網(wǎng)點總量。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度低，無店鋪攤販眾多，因此人均水平較低。這說明我國商業(yè)發(fā)展與國外有差距，同時說明切不可盲目追求網(wǎng)點總量的增長而不顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。如表31。商圈通常是指商店吸引顧客的地理區(qū)域，是商店對顧客吸引力的所及范圍或地域，它以商店為中心向四周擴(kuò)散，并形成一定的輻射范圍。如果把區(qū)域空間中的各個居民集聚點看作為需求地，那么各需求地的消費者就擁有去這個或那個供給地購買商品的可能。從經(jīng)濟(jì)角度考慮費用是關(guān)鍵性因素。距離需求地越臨近，其作為購物目標(biāo)選擇的概率就越大。核心商圈一般包含某一零售商店顧客總數(shù)的55%—70%，是最靠近零售商店的區(qū)域，顧客在人口中所占比重最高。次級商圈一般包含這一零售商店顧客的15%—25%，是位于核心商圈外圍的商圈，顧客較為分散，顧客光顧率也較低。邊緣商圈包含其余部分的顧客，這類顧客往往是分散的、次要的。在邊緣商圈內(nèi)來店購物的比例更低。商圈不一定都是同心圓模式，可以是各種不同的形狀。這些測定商圈的理論法則主要適用于商業(yè)中心或大中型零售企業(yè)商圈的測定。一定規(guī)模和密度的人口是商業(yè)網(wǎng)點布局的必要條件，而已形成的商業(yè)網(wǎng)點又反過來吸引人口，人口分布與商業(yè)網(wǎng)點布局存在明顯的相互吸引效應(yīng)。人口對零售網(wǎng)點的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)有很大影響，不同的人口規(guī)模會要求有不同的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)與之相適應(yīng)，不同的人口結(jié)構(gòu)會對網(wǎng)點的消費類型產(chǎn)生影響。通過對國內(nèi)外資料進(jìn)行整理分析，得出人口規(guī)模與商業(yè)網(wǎng)點配置的對應(yīng)關(guān)系表（見表32）。值得注意的是，政府對大型商業(yè)網(wǎng)點調(diào)控的重點是“網(wǎng)點不足”、“網(wǎng)點過?！敝饕揽渴袌鰴C(jī)制的優(yōu)勝劣汰達(dá)到均衡，但政府可以相應(yīng)開展指導(dǎo)協(xié)調(diào)工作；“網(wǎng)點不足”導(dǎo)致影響到居民日常生活的，政府需要通過優(yōu)惠政策等手段，引導(dǎo)商業(yè)企業(yè)布局相應(yīng)的網(wǎng)點。人口文化程度結(jié)構(gòu)和人口年齡結(jié)構(gòu)的這些變化對商業(yè)網(wǎng)點消費產(chǎn)品的類型會產(chǎn)生影響。因此，老年人用品的消費將呈快速增長的態(tài)勢。大專以上的人口經(jīng)濟(jì)收入相對較高，有很大一部分屬于白領(lǐng)階層，是高檔消費品的主要客源。隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展及城市化進(jìn)程的不斷加快，城市商業(yè)土地利用強(qiáng)度與商業(yè)開發(fā)規(guī)模越來越大，對道路用地造成的沖擊較其他類型用地更為明顯和嚴(yán)重。城市交通的現(xiàn)狀以及商業(yè)的迅速發(fā)展迫切需要研究商業(yè)網(wǎng)點用地和交通系統(tǒng)之間的關(guān)系。其理論認(rèn)為在自然條件、人口條件、物質(zhì)條件等因素不變的情況下，影響消費者的購物的因素只有一個，那就是購物距離。商業(yè)設(shè)施聚集而形成商業(yè)中心，其服務(wù)對象則散布在周圍一定范圍內(nèi)，兩者通過交通設(shè)施聯(lián)系起來。因此，商業(yè)與交通不可避免的交織在一起。對單個商業(yè)網(wǎng)點來說，交通條件的改善意味著通達(dá)性的提高，其作為商業(yè)中心的外部環(huán)境也就得以改善，商業(yè)活動隨之?dāng)U張，土地區(qū)位更加優(yōu)越。商業(yè)區(qū)位與周圍交通設(shè)施的相互促進(jìn)關(guān)系，是許多商業(yè)中心迅速崛起的主要原因之一。這是因為隨著商業(yè)功能的加強(qiáng)，商業(yè)中心吸引的人流規(guī)模不斷增加，人流對交通設(shè)施的壓力也不斷增大，到一定程度后，交通變得擁堵不堪，開始抑制人流的增加，人流規(guī)模達(dá)到一定程度，從而也就限制了商業(yè)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，商業(yè)規(guī)模也就達(dá)到一定程度，二者處于均衡狀態(tài)。交通網(wǎng)一般由基本的點和線組成相互聯(lián)系的網(wǎng)絡(luò)。其中結(jié)構(gòu)可以用連結(jié)度、通達(dá)性來表述。