【正文】 過(guò)考察城市地價(jià)的走勢(shì)為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局提供依據(jù)。對(duì)此，哈里斯和烏爾曼推出了多核心模式。以住宅郊區(qū)化為先導(dǎo)，西方城市郊區(qū)化引發(fā)了市區(qū)各類職能部門郊區(qū)化的連鎖反應(yīng)。為求得生存與發(fā)展，市區(qū)尤其是CBD的一些商業(yè)企業(yè)不得不追隨居民而遷往郊區(qū)。以超級(jí)或巨型市場(chǎng)或購(gòu)物中心為核心，一些便利店、專賣店等集聚在其周圍而形成郊區(qū)商業(yè)中心。有研究表明北京零售業(yè)出現(xiàn)“市中心區(qū)商業(yè)區(qū)衰落，邊緣商業(yè)中心崛起，社區(qū)商業(yè)中心蓬勃發(fā)展”的態(tài)勢(shì)。集購(gòu)物與娛樂(lè)休閑為一體的新興業(yè)態(tài)——shopping mall，適應(yīng)了時(shí)代的需求，這種新興業(yè)態(tài)綜合考慮了消費(fèi)者的各種需求，體現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)懷，因而shopping mall自產(chǎn)生起便獲得廣大消費(fèi)者的青睞，并取得巨大成功。第四章?？谑辛闶凵虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)特征分析26建立并完善中心放射式的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化“一心四軸”的空間結(jié)構(gòu)特色。，以海榆東線公路為依托。，以海榆中線公路為依托。起點(diǎn)海口鐵路客運(yùn)站，經(jīng)海盛路、海秀路、國(guó)興大道、靈山鎮(zhèn)，終點(diǎn)美蘭機(jī)場(chǎng)。近期應(yīng)設(shè)置快速公交系統(tǒng)，在城市建設(shè)和客流規(guī)模發(fā)展到適當(dāng)階段的時(shí)候建設(shè)軌道系統(tǒng)，并根據(jù)使用情況逐步進(jìn)行完善。解放路商圈屬于?？谫Y格最老的老城區(qū)商圈，其分布在解放西、新華路、中山路、博愛(ài)路、得勝沙路的商鋪，大多數(shù)是20世紀(jì)30年代的南洋式老騎樓。而近年各類餐廳、休閑小站、以純、班尼路、歌莉婭等品牌服裝專賣店還有飾品店的相繼開(kāi)業(yè)，使得該商圈的消費(fèi)顯現(xiàn)出年輕化的朝氣，如果有大型數(shù)碼城的入駐，也許會(huì)吸引更多年輕消費(fèi)群。1994年后，隨著海南第一百貨、樂(lè)普生、DC商業(yè)城、?？诿舛惿虉?chǎng)等一批大型商場(chǎng)在這里相繼開(kāi)業(yè)，許多專營(yíng)店也紛紛接踵而至。面對(duì)海秀商圈的發(fā)展現(xiàn)狀，海口海秀時(shí)空銷售經(jīng)理高先生認(rèn)為，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)于一體的“一站式購(gòu)物”新型商業(yè)模式的相繼進(jìn)入，已經(jīng)對(duì)海秀商圈等?？趥鹘y(tǒng)的商業(yè)中心帶來(lái)了一定的沖擊，必須尋找新的突破口來(lái)鞏固其原有的地位。海甸島大部分區(qū)域面積都是由填海而成的。?？谑姓▓@銷售經(jīng)理聶總對(duì)記者說(shuō)，盡管到現(xiàn)在為止，海甸島商圈要成為?？谳^成熟的商圈仍需一道路寬敞，交通便捷。除了特色餐飲一條街以外，這里還是?？谑姓?guī)劃的汽車銷售一條街，云集了部分品牌汽車的4S店，是高檔的汽車交易場(chǎng)所，也是市政府規(guī)劃的物流街區(qū)。對(duì)于娛樂(lè)、餐飲場(chǎng)所，人們一般不太在意地段的遠(yuǎn)和近，只要將餐飲業(yè)辦得有特色，就能匯集人氣，而大量停車位也能滿足人們的需要。還有大量分部在臨街而建的小區(qū)底鋪以社區(qū)商業(yè)模式出現(xiàn)，是針對(duì)某一特定的社區(qū)或其周邊地區(qū)而建設(shè)的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，如置地花園、富麗花園廣場(chǎng)、世貿(mào)中心、紫荊花園、京江廣場(chǎng)、亞洲豪苑城市廣場(chǎng)、匯隆廣場(chǎng)、龍泉家園、寶安江南城等等，眾多的商業(yè)地產(chǎn)中除少數(shù)招商成功的外，大多還待字閨中，形成這種局面的原因主要還在于規(guī)劃不合理，盲目求大導(dǎo)致供大于求，再加?？诒旧硎袌?chǎng)狹小，結(jié)果當(dāng)然不會(huì)理想。另一方面，社區(qū)商業(yè)還是有潛力可挖的，濱海大道填海區(qū)幾年來(lái)新建了不少高檔樓盤，隨著入住率增高，片區(qū)的商業(yè)需求就突現(xiàn)出來(lái)。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)資料顯示，比上年增長(zhǎng)%，其中，%；城市居民人均消費(fèi)，%。相反，一些條件差的商鋪，甚至連基本的空調(diào)設(shè)施都沒(méi)有，炎熱天氣之下無(wú)人光臨。在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)的“浮腫”勢(shì)必因品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)而漸漸消除，滿足消費(fèi)者消費(fèi)需求的目的將逐漸實(shí)現(xiàn)。省商務(wù)部門的一位商業(yè)建設(shè)專家稱，目前商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的這種局面，有政府及規(guī)劃部門的責(zé)任，也與開(kāi)發(fā)商的觀念有關(guān)。（源自《海口日?qǐng)?bào)》）零售連鎖的基本特征是低成本、低利率、大流量。另外，就是加大商品在超市內(nèi)的流量，提高資金周轉(zhuǎn)率。在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代中，掌握趨勢(shì)就可以掌握未來(lái)，掌握未來(lái)就能適應(yīng)變化?？窟B鎖經(jīng)營(yíng)制勝者大有人在。尤其是近幾年來(lái)，大中型連鎖超市企業(yè)銷售規(guī)模逐年遞增，銷售增長(zhǎng)明顯高于社會(huì)商品零售總額的增長(zhǎng)和傳統(tǒng)百貨商店的增長(zhǎng)。專業(yè)店的發(fā)展速度在明顯加快，在一些大城市的發(fā)展異常迅猛，逐漸成為與綜合百貨商場(chǎng)、超市并駕齊驅(qū)的一種商業(yè)業(yè)態(tài)。有數(shù)據(jù)表明，在每個(gè)網(wǎng)點(diǎn)%，40元以上的僅有8%，基本上沒(méi)有超過(guò)100元的便利店適應(yīng)了我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)需要，是我國(guó)零售業(yè)態(tài)中較有發(fā)展?jié)摿Φ囊环N，預(yù)計(jì)今后的發(fā)展速度將會(huì)更快。一些建成多年的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾年也沒(méi)賣出去，也沒(méi)能租出去，可能因?yàn)槭堑囟位蛉藲鈫?wèn)題導(dǎo)致租售困難。復(fù)興城建成后兩三年了租售情況一直不理想，位于?？诟鄣牡谝荒栔醒肷坛且膊焕硐耄呀?jīng)開(kāi)業(yè)的部分銅鑼灣百貨和新一佳生意也很清淡，人氣不旺。社區(qū)商業(yè)還是有潛力可挖的，濱海大道填海區(qū)幾年來(lái)新建了不少高檔樓盤，隨著入住率增高，片區(qū)的商業(yè)需求就突現(xiàn)出來(lái)，據(jù)悉，由天拓公司投資的紫荊百貨將于8月開(kāi)張營(yíng)業(yè)，將給周邊社區(qū)生活帶來(lái)極大的便利。城市化是人口向城鎮(zhèn)集聚和城市范圍不斷擴(kuò)大、鄉(xiāng)村變?yōu)槌擎?zhèn)的過(guò)程。海甸島北部新建了不少樓盤，臨街也大多是商鋪，該片區(qū)尚無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，因而也會(huì)有大的潛力。除去這些純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不說(shuō)，還有大量分部在臨街而建的小區(qū)底鋪即社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，是針對(duì)某一特定的社區(qū)或其周邊地區(qū)而建設(shè)的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，如置地花園、富麗花園廣場(chǎng)、世貿(mào)中心、紫荊花園、京江廣場(chǎng)、亞洲豪苑城市廣場(chǎng)、匯隆廣場(chǎng)、龍泉家園、寶安江南城等等，眾多的商業(yè)地產(chǎn)中除少數(shù)招商成功的外，大多還待字閨中，形成這種局面的原因主要還在于規(guī)劃不合理，盲目求大導(dǎo)致供大于求，加上?？诒旧硎袌?chǎng)狹小，結(jié)果當(dāng)然不會(huì)理想。?？诩译娏闶坌袠I(yè)已風(fēng)聲水起一場(chǎng)大戰(zhàn)已拉開(kāi)序幕。就海甸島地區(qū)來(lái)說(shuō)，以海甸三西路為中心的區(qū)域性生活住宅商圈已經(jīng)明顯。（個(gè)人投資小型零售店）目前，便利店發(fā)展迅速，主要經(jīng)營(yíng)食品、副食品和日用雜貨，品種3000—4000種平均營(yíng)業(yè)面積200—300平方米。要想擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，建造內(nèi)資連鎖超市的“航空母艦”，只有進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，通過(guò)聯(lián)合、兼并、收購(gòu)和加盟等多種方式，突破行業(yè)界限、地區(qū)界限，才能真正形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力強(qiáng)的大型連鎖超市公司。（明珠、宜欣、廣百、樂(lè)普生等等）目前百貨商店的發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、組織集團(tuán)化、經(jīng)營(yíng)多元化和向新業(yè)態(tài)延伸的特點(diǎn)。在沒(méi)有條件的情況下，可建立松散的關(guān)系網(wǎng)點(diǎn)，或者利用別人的網(wǎng)點(diǎn)。隨著國(guó)人平均收入的增加、商業(yè)的國(guó)際化、消費(fèi)環(huán)境及方式的改變，流通業(yè)不僅在業(yè)種、業(yè)態(tài)上有多元化的革新，在通路、價(jià)格、營(yíng)銷、產(chǎn)品、服務(wù)及經(jīng)營(yíng)方式等方面也進(jìn)行了不同程度的變革。在這種情況下，超市想要取得贏利，就只能用低成本的方式經(jīng)營(yíng)，如雇傭的人員要比百貨少，服務(wù)也不如百貨多；如不設(shè)導(dǎo)購(gòu)員，沒(méi)有送貨上門等等。據(jù)了解，繼3000平米以上商場(chǎng)建設(shè)須聽(tīng)證后，前不久舉行的全市商貿(mào)工作會(huì)議上，商務(wù)部門提出，新建的大商場(chǎng)要加以控制，單體面積超過(guò)5000平方米的商場(chǎng)，在老城區(qū)以后一般不再允許新建。但有消息說(shuō)，前不久全市商貿(mào)工作會(huì)議上商務(wù)局局長(zhǎng)張學(xué)堂指出，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展“有點(diǎn)失控”。副市長(zhǎng)劉慶聲認(rèn)為，最關(guān)鍵的是如何在今后的發(fā)展中合理布局各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。今年一季度全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額高達(dá)47億之多，%，再次證明城市消費(fèi)的旺勢(shì)。海甸島北部新建了不少樓盤，臨街也大多是商鋪，該片區(qū)尚無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，因而也會(huì)有大的潛力。一位從事城市商業(yè)地產(chǎn)研究多年的業(yè)界專家分析說(shuō)道，單純從數(shù)字上看，這是按照總的商業(yè)建筑面積除以城市總?cè)丝诘贸鰜?lái)的，但是從有效商業(yè)面積和無(wú)效商業(yè)面積的角度劃分，真正能夠正常營(yíng)業(yè)盈利的商業(yè)面積人均占有比例并不高，光閑置部分就100多萬(wàn)平方米，去掉了接近一半；正在營(yíng)業(yè)的商業(yè)面積部分，還有大量的商場(chǎng)商鋪、飯店賓館、娛樂(lè)休閑等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)虧損，特別是一些經(jīng)營(yíng)條件較差的老街老店、社區(qū)小店以及散落在位置偏僻的商業(yè)鋪面，或慘淡經(jīng)營(yíng)，或微利經(jīng)營(yíng)瀕臨倒閉，這一部分占據(jù)了人均商業(yè)面積的很大部分。南亞廣場(chǎng)和宜欣商業(yè)廣場(chǎng)因家樂(lè)福的進(jìn)駐帶來(lái)較好的租售業(yè)績(jī)，位于世紀(jì)大橋下面的新外灘。談及南海大道——?？谑姓尚偷纳倘?，亞洲豪苑副總經(jīng)理江先生顯得信心十足。還有亞洲豪苑、京江花園、錦繡京江、四季華庭之金色年華等高檔商住小區(qū)，半徑5公里內(nèi)常住人口達(dá)到40萬(wàn)人。據(jù)了解，現(xiàn)常居人口約達(dá)6萬(wàn)多，屬于?？谑袇^(qū)人口密集的地帶之一。國(guó)貿(mào)區(qū)被規(guī)劃為國(guó)際金融貿(mào)易區(qū)，昔日的一片灘涂經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，外加上對(duì)其綠化和交通的整治規(guī)劃，如今已成為?？谑猩虅?wù)、人口相對(duì)密集的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，也是較為成熟的商住區(qū)。隨后萬(wàn)福隆超市、南國(guó)超市還有金世紀(jì)商場(chǎng)等購(gòu)物場(chǎng)所的出現(xiàn)，使得海秀商圈成了?？谑蓄H具潛力的購(gòu)物天堂。海秀路擁有當(dāng)時(shí)海口高檔、密集的酒店群，當(dāng)仁不讓地承擔(dān)起?？诔鞘猩虡I(yè)中心的責(zé)任。1988年海南建省之后，解放路工人影劇院、和平影院等電影娛樂(lè)群的建成，外加上新華書店、百貨大樓以及高檔大型商業(yè)廣場(chǎng)——東方廣場(chǎng)的投入使用，使該商圈繁華景象至今不變。主城區(qū)停車場(chǎng)分布在海秀路、解放路、國(guó)貿(mào)路、大英山等中心商業(yè)區(qū)、各組團(tuán)副中心、城市公共活動(dòng)中心、對(duì)外交通樞紐、旅游景區(qū)、軌道交通樞紐等地區(qū)。線路位置可選擇在道路中間隔離帶內(nèi)，紅線控制12米—15米。城市集中的公共交通客流走廊主要為城市組團(tuán)之間的聯(lián)系道路，包括濱海大道、南海大道、海秀路、龍昆路、海府路、白龍路、紅城湖路以及人民大道、和平路。，以東線高速公路和南渡江西岸沿江公路為依托。四條城鎮(zhèn)發(fā)展軸分別為：，以海文高速公路為依托。購(gòu)物中心、巨型市場(chǎng)與shopping mall等業(yè)態(tài)的興起與區(qū)位布局客觀上打破了傳統(tǒng)的“金字塔”式城市商業(yè)空間格局。更多的消費(fèi)者將購(gòu)物、娛樂(lè)、康體休閑、領(lǐng)略城市風(fēng)光等結(jié)合在一起，他們不僅要求購(gòu)物方便，而且要求購(gòu)物環(huán)境優(yōu)雅舒適。因?yàn)槭袇^(qū)道路陳舊，交通不便，顧客驅(qū)車到市區(qū)邊緣帶的高速公路沿線的新商業(yè)中心購(gòu)物反而省時(shí)方便，“時(shí)間原則替代了空間原則”。于是，超級(jí)市場(chǎng)、購(gòu)物中心與巨型市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式市場(chǎng)等業(yè)態(tài)應(yīng)運(yùn)而生。市區(qū)人口尤其是富裕階層的外遷，導(dǎo)致市區(qū)購(gòu)買力的下降，市中心區(qū)（包括CBD）的一些百貨商店紛紛倒閉。城市商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃息息相關(guān)。埃里克森將城市空間結(jié)構(gòu)的擴(kuò)展劃分為三個(gè)階段：外溢——專業(yè)化階段（spillover specialization）分散——多樣化階段（dispersal diversification）填充——多核化階段（infilling multinucleate）20世紀(jì)40年代，奎因認(rèn)為，城市是城市中心，但除此之外，城市地域范圍內(nèi)還存在其他中心，各自影響著一定的范圍。通過(guò)對(duì)大部分城市的地價(jià)進(jìn)行分析，可以反映出商業(yè)用地租金從市中心向邊緣郊區(qū)遞減的規(guī)律，這與現(xiàn)實(shí)中大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)居于城市中心，小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)居于城市邊緣的現(xiàn)象是一致的。地租杠桿對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局有著明顯的調(diào)節(jié)作用，運(yùn)用級(jí)差地租理論可以進(jìn)一步分析商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的規(guī)律。最差條件的土地經(jīng)濟(jì)地租為零。，每一項(xiàng)職能的位置也按照門檻大小的系列排列。加納的商業(yè)中心空間模式是在土地價(jià)值論的思想基礎(chǔ)上建立起來(lái)的。由于城市中心區(qū)域是城市交通網(wǎng)的焦點(diǎn)，具有最大的便捷性，因而地價(jià)最高，隨著離城市中心距離的增加，地價(jià)逐漸下降。級(jí)差地租理論源于杜能的農(nóng)業(yè)土地利用模式。這樣我們?cè)谶M(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃時(shí)，就可以通過(guò)考察城市人均汽車擁有量而得出停車位的設(shè)置需求。筆者選取了北京市9個(gè)主要大商場(chǎng)作為樣本進(jìn)行分析。我們可以先描繪出目前的交通網(wǎng)絡(luò)圖，然后再結(jié)合交通的發(fā)展和規(guī)劃目標(biāo)，就可以對(duì)將來(lái)的網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃提供一個(gè)較好的交通因素分析。我們?cè)谶M(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的時(shí)候可以通過(guò)分析某個(gè)區(qū)位交通的通達(dá)度和聯(lián)結(jié)度，可以確定出這個(gè)區(qū)位是否適合建設(shè)一定數(shù)量的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。當(dāng)然也必須考慮到運(yùn)輸線路的類型以及總通過(guò)能力的差異。交通網(wǎng)可以用密度與結(jié)構(gòu)來(lái)表述。在一定的交通條件下，商業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模是有上限的，存在均衡的商業(yè)規(guī)模。在不同的商業(yè)區(qū)位之間，交通條件越好，意味著服務(wù)對(duì)象在數(shù)量上越多，在空間上分布越廣，該商業(yè)區(qū)位的規(guī)模也就可能越大。在商業(yè)活動(dòng)中，商業(yè)設(shè)施及其服務(wù)對(duì)象是兩個(gè)最基本的要素。特別是大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，由于其吸引的交通量大，持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)，影響的范圍廣，對(duì)道路系統(tǒng)造成的沖擊就更為嚴(yán)重。（見(jiàn)表33），、。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不同城市的人口結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生變化，比如隨著教育事業(yè)的發(fā)展，城市居民的素質(zhì)會(huì)不斷提高，文化程度結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化隨著生活水平和醫(yī)療技術(shù)的進(jìn)步，人的平均壽命會(huì)延長(zhǎng)，年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。按照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)城市發(fā)展的實(shí)踐，人口的數(shù)量規(guī)模和集聚程度與零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置存在一定的對(duì)應(yīng)關(guān)系。至于小型零售店鋪的商圈測(cè)定，則主要通過(guò)簡(jiǎn)便易行的實(shí)態(tài)調(diào)查方法，諸如家庭購(gòu)物調(diào)查法、來(lái)店者調(diào)查法、顧客登記簿法、市場(chǎng)調(diào)查法、顧客住址標(biāo)圖法、客流量統(tǒng)計(jì)法等來(lái)進(jìn)行測(cè)定。日用品零售商場(chǎng)吸引不了邊緣商圈的顧客，只有選購(gòu)品零售商場(chǎng)才能吸引他們。日用品零售商場(chǎng)對(duì)這一商圈的顧客吸引力極小。商圈包括三部分：核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈。通常對(duì)購(gòu)買地的選擇并不是完全任意的，而是要遵循某些準(zhǔn)則。4商圈理論，實(shí)際是從“中心地理論”衍生而來(lái)，該理論的要點(diǎn)是，以中心地為圓心，以最大的商品銷售和餐飲服務(wù)輻射能力為半徑，形成商品銷售和餐飲服務(wù)的中心地。平方米，；；；。故筆者采用人均商業(yè)建筑面積指標(biāo)來(lái)考察網(wǎng)點(diǎn)總量。如北京市根據(jù)北京的情況并參照沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的水平，認(rèn)為每萬(wàn)人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)300個(gè)左右較為適宜。因?yàn)橐粋€(gè)城市或一定區(qū)域內(nèi)人口總的消費(fèi)水平是一定的，那么商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量的多少就是值得研究的問(wèn)題，若某城市或某區(qū)域內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)總量過(guò)少，則難以滿足和方便當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求，若網(wǎng)點(diǎn)總量過(guò)多，則將導(dǎo)致商業(yè)投資者難以獲得適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)效益和投資回報(bào)。其研究的主體主要集中在對(duì)中心地理論的實(shí)驗(yàn)性研究，而其他相關(guān)研究還沒(méi)有形成特色和固有優(yōu)勢(shì)，關(guān)于商品類型細(xì)化與市場(chǎng)細(xì)化以及消費(fèi)者行為等方面的研究還沒(méi)有開(kāi)展。許學(xué)強(qiáng)等（20