【正文】 交通網(wǎng)的密度是指某一區(qū)域內(nèi)單位面積的運(yùn)輸線路的總長度。交通網(wǎng)密度大的地區(qū)，并不一定都是交通最為便利的地區(qū)，因為還要取決于交通網(wǎng)的結(jié)構(gòu)。從以上的分析可以看出交通網(wǎng)的通達(dá)度和聯(lián)結(jié)度可以通過定量的方法進(jìn)行驗證。通過考察不同區(qū)域交通體系的完善和發(fā)達(dá)程度，可以決定將哪個區(qū)域設(shè)置為商業(yè)區(qū)，來布局一定量的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。因為規(guī)劃是動態(tài)的和預(yù)期的，而交通網(wǎng)絡(luò)也是隨著城市的發(fā)展而不斷增加和完善的。日益嚴(yán)重的停車難問題已成為制約商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的一大瓶頸，配置與商業(yè)規(guī)模相適應(yīng)的停車場，已成為商業(yè)布局的必要條件，沒有停車設(shè)施的商店就會無人問津，缺少停車場是傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū)衰落的一個主要原因，特別是大商場是以車為本，停車設(shè)施的嚴(yán)重不足不僅給消費(fèi)者到達(dá)網(wǎng)點(diǎn)購物帶來不便，同時也給商家的選址和經(jīng)營帶來困難，進(jìn)而影響到城市整體的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)工作。截止2004年底，經(jīng)過計算可知每百人擁有汽車量為16輛，我們將其與美國年每百人汽車擁有量（78輛）進(jìn)行比較。數(shù)據(jù)如表35。從中可以計算出，每百人擁有汽車量在15—20輛時，商場每100平方米的營業(yè)面積就應(yīng)設(shè)置1平方米的停車位。土地價值理論或投標(biāo)租金曲線，衍生于杜能的農(nóng)業(yè)土地利用模式。通過分析城市土地利用結(jié)構(gòu)和城市內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動區(qū)位，結(jié)合各種零售商店按其能支付最大租金的能力，排列組合成系統(tǒng)的零售模式。杜能認(rèn)為，具有不同經(jīng)濟(jì)活動的企業(yè)可以通過投標(biāo)競爭獲得土地使用權(quán)。其中地點(diǎn)的便捷性是被考慮的主要因素之一。商業(yè)用地大都占據(jù)著城市中心地區(qū)最繁華、人口密度最高的地段，一來它的行業(yè)特征要求必須駐扎于此，二來它的高利潤回報擔(dān)負(fù)得起這些地段的高額地價。很顯然，如果所處地段太偏，商家利潤無法保障；如果土地租金太高，商家同樣會得不償失；所以商家總是尋求相對土地租金較低，又能獲得最大利潤的地段。20世紀(jì)60年代，他對美國芝加哥地區(qū)的商業(yè)布局進(jìn)行了實證研究，并通過對不同門檻職能的投標(biāo)一地租分析，探討了商業(yè)中心結(jié)構(gòu)，構(gòu)造出不同等級商業(yè)中心的空間模式。，低級職能部門所占據(jù)的位置將越來越被排斥到商業(yè)中心的邊緣，即地價較低的地方。如在社區(qū)級職能中，門檻最高的活動將占據(jù)所有社區(qū)級職能中地價最高的地區(qū)。經(jīng)濟(jì)地租的量度是某種土地的生產(chǎn)力與最差土地的生產(chǎn)力之差。以城市商業(yè)為例，中心商業(yè)區(qū)條件最佳，所以其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租最高，離開中心商業(yè)區(qū)一段距離之后，由于交通不便，顧客不多，所以其土地沒有作商業(yè)用途的價值，其經(jīng)濟(jì)地租為零，中間地段所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租介于兩者之間。加納的商業(yè)中心空間模式和赫德、黑格和李嘉圖等的地租理論都表明，商業(yè)的空間布局要遵循土地經(jīng)濟(jì)地租遞減的規(guī)律，商業(yè)中心要布局在城市中經(jīng)濟(jì)地租最高的地段，高等級商業(yè)中心的位置較之低等級商業(yè)中心位置的經(jīng)濟(jì)地租更高，在某一等級商業(yè)中心內(nèi)部，高級別職能部門要占據(jù)該商業(yè)中心內(nèi)部經(jīng)濟(jì)地租較高的核心位置，這樣，才能使各等級商業(yè)中心吸引到足夠數(shù)量的消費(fèi)者，獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益，而通過商業(yè)的發(fā)展，又會帶動商業(yè)中心周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)地租的抬升，以促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。地租是因使用土地而支付的使用費(fèi)，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式。由于各產(chǎn)業(yè)實際的土地租金獲取困難，而地價與地租有很高的相關(guān)性，因此用商業(yè)用地的基本地價來代替地租進(jìn)行分析?，F(xiàn)在隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和郊區(qū)化，城市邊緣區(qū)與城市中心區(qū)的地價的差距也在逐漸縮小，這也體現(xiàn)了如今一些城市中大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也逐漸布局到邊緣區(qū)。城市形態(tài)在理想狀態(tài)下，市級商業(yè)中心的區(qū)位應(yīng)接近城市的幾何重心亦即地理重心。哈里斯和烏爾曼在“多核心”的基礎(chǔ)上研究城市的地域結(jié)構(gòu)，認(rèn)為城市中心的分化和城市地域的分異是由以下四個過程作用形成的，即各行業(yè)以自身利益為目標(biāo)的區(qū)位過程產(chǎn)生集聚效益的過程各行業(yè)利益對比導(dǎo)致的分離過程地價房租對行業(yè)區(qū)位的作用。在多核心模式中，城市仍然是城市的活動中心，批發(fā)區(qū)和低污染輕工業(yè)緊鄰布局，低級住宅區(qū)環(huán)繞其外，中、高級住宅區(qū)則布置在另一側(cè)，主要公共設(shè)施處于中、高級住宅區(qū)中，工業(yè)則處于城市邊緣或外圍地帶，在城市的外圍也需要城市商業(yè)中心。二戰(zhàn)后，特別是50年代以來，由于“城市病”問題的困擾與城市交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施現(xiàn)代化的推動，歐美城市發(fā)展相繼進(jìn)入“郊區(qū)化”與“逆城市化”階段。首先遷往郊區(qū)的是商業(yè)部門，商業(yè)是為城市居民提供服務(wù)的，市區(qū)居民的外遷勢必影響到商業(yè)的營業(yè)。傳統(tǒng)的由CBD主宰城市零售業(yè)的格局逐漸被打破。而且隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快與生活方式的改變，人們“一次購物”的愿望加強(qiáng)。這些新興業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)占地面積廣，提供商品服務(wù)種類多，一般選建于地價便宜的城郊接合部。郊區(qū)購物中心不僅服務(wù)于郊區(qū)居民，而且也吸引了相當(dāng)部分的市區(qū)居民。商業(yè)郊區(qū)化發(fā)展降低了城市與城市中心的商業(yè)功能與作用，如美國芝加哥1950年市區(qū)商業(yè)企業(yè)職工占總數(shù)的73%，郊區(qū)僅為27%，到1970年代則各占一半；1977年美國城市郊區(qū)商業(yè)零售額已超過市區(qū)國內(nèi)。50—60年代以來，人文主義興起，城市居民的閑暇時間增多，其購物行為趨于復(fù)雜化。城市消費(fèi)者的多重購物目的使得一些大型商業(yè)業(yè)態(tài)與服務(wù)業(yè)的功能界限不再十分明顯，商業(yè)的兩棲性即商業(yè)與服務(wù)業(yè)的綜合性特征日益明顯。Shopping mall一般選址在客流較集中、交通便捷的市中心或次區(qū)中心，選址在次中心往往形成城市分區(qū)商業(yè)中心，有利于城市商業(yè)的分散布局與縱向發(fā)展。由于發(fā)展的慣性，城市CBD可能在城市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)中仍居于重要地位，但城市分區(qū)商業(yè)中心的興起與郊區(qū)商業(yè)中心的崛起，使城市商業(yè)布局向多極分散格局發(fā)展，特別是各種業(yè)態(tài)的商店連鎖經(jīng)營的發(fā)展，更加劇了城市商業(yè)的綜合性與橫向性發(fā)展趨勢?！耙恍摹笔侵钢鞒菂^(qū)，“四軸”是指由主城區(qū)為中心放射出的四條城鎮(zhèn)發(fā)展軸，9個建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)構(gòu)成四條城鎮(zhèn)發(fā)展軸上的重要節(jié)點(diǎn)。該發(fā)展軸上有三江鎮(zhèn)區(qū)和大致坡鎮(zhèn)區(qū)。該發(fā)展軸上有云龍鎮(zhèn)區(qū)、紅旗鎮(zhèn)區(qū)和三門坡鎮(zhèn)區(qū)。該發(fā)展軸上有龍?zhí)伶?zhèn)區(qū)和新坡鎮(zhèn)區(qū)。該發(fā)展軸上有永興鎮(zhèn)區(qū)和東山7鎮(zhèn)區(qū)。公交客運(yùn)走廊上采用大容量公共交通系統(tǒng)，并與城市組團(tuán)內(nèi)部的公共交通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，組成覆蓋全市的公共交通系統(tǒng)。采取地面敷設(shè)與高架相結(jié)合的方式，穿越中心繁華區(qū)也可考慮下穿。軌道交通系統(tǒng)的建設(shè)必須采取逐步升級、逐步完善的發(fā)展策略。（庫）主城區(qū)社會停車泊位需求約80000個，其中中心組團(tuán)社會停車泊位需求約52000個，長流組團(tuán)停車泊位需求18000個，江東組團(tuán)停車泊位需求約10000個。繼“住宅熱”、“公寓熱”之后，自2003年以來，?？诘禺a(chǎn)出現(xiàn)前所未有的“商鋪熱”，使得商業(yè)地產(chǎn)投資倍增，大型商場、商業(yè)性房產(chǎn)項目聯(lián)袂登場，出現(xiàn)了一些新興商圈，這些商圈連同以解放路、海秀路還有國貿(mào)為主的“元老級”商圈一起支撐著?？诘纳虡I(yè)地產(chǎn)。據(jù)有關(guān)人士介紹，解放前，海口作為海南島的經(jīng)濟(jì)中心，所承擔(dān)的主要作用是物資的進(jìn)島出島，由于運(yùn)輸工具和裝卸技術(shù)的落后，擁有舟楫之便和避風(fēng)功能的海甸溪南岸便成了海口的商業(yè)中心，并形成了以解放路、長堤路、中山路、博愛路為核心的商圈。?？谑袞|方廣場副總姚女士表示，作為老城區(qū)，解放路商圈有著良好的文化氛圍。海南建省之后，社會經(jīng)濟(jì)生活發(fā)生了翻天覆地的變化，外來人口突然成了城市的主流。這里交通便利，商鋪密布，人流如潮。1998年后，第一百貨、樂普生、明珠廣場三家占據(jù)主打地位，海秀東路在市場規(guī)律作用下逐漸形成海口市新的商圈。如今，海秀商圈作為以海秀東路為中心輻射開來的一片商業(yè)區(qū)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?。與海秀商圈差不多同時起步，至今剛進(jìn)入佳境的是國貿(mào)商圈。這里較有名的大型商場有“廣百百貨”、“生生百貨”和新建成的風(fēng)華時代商城等，還擁有全?？诒姸嗟你y行金融證券保險公司，眾多企業(yè)選擇在這里的商務(wù)大樓設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)或公司，使這一地區(qū)的商業(yè)以及金融業(yè)、商住等功能比較齊全和完備，海口未來CBD（中央商務(wù)區(qū)）雛形漸成。這里擁有?？诟邫n的金海岸羅頓、寰島泰得等五星級大酒店和海南大學(xué)。如今在沿江三西路，大型的農(nóng)貿(mào)菜市場、百貨商場、超市、商鋪、銀行、醫(yī)院等生活配套設(shè)施的成熟，折射出海甸島——這個區(qū)域性商圈濃郁的生活氛圍，同時也為海甸島商圈形成海口新興商圈奠定了良好的基礎(chǔ)。有農(nóng)墾、金盤兩個大型居住區(qū)。此地依托海南經(jīng)營狀況最好的金盤工業(yè)區(qū)、?？诒６悈^(qū)以及正在開發(fā)的藥谷等開發(fā)區(qū)。周邊現(xiàn)有的?？谕韴笊?、海南日報社，?？陔娨暸_等的建成，造就了南海大道良好的文化設(shè)施氛圍。他告訴記者，汽車一條街以及愛晚亭、福滿樓等特色餐飲業(yè)的設(shè)立，使周邊的商業(yè)氛圍日趨成熟，而亞洲豪苑、京江花園以及四季華庭之金色年華等高檔住宅的交付使用，也為整個商業(yè)圈提供了有利的消費(fèi)支撐。：?？谑且蛔挥?60萬人口的海島型省會城市，其中含郊區(qū)農(nóng)村人口，市民的購買力有限，就目前正在營業(yè)的幾家大型商業(yè)機(jī)構(gòu)有些面臨經(jīng)營困難，樂普生和金世紀(jì)商場也都換過東家，眼下生意也一般，在家樂福等際零售業(yè)巨頭進(jìn)入海口后，競爭更加激烈。復(fù)興城建成后兩三年了租售情況一直不理想，位于海口港的第一摩爾中央商城也不理想，已經(jīng)開業(yè)的部分銅鑼灣百貨和新一佳生意也很清淡，人氣不旺。市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦主任朱文海稱，從發(fā)展的角度出發(fā)，目前高中低檔次的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)還有待于調(diào)整，從城市居民消費(fèi)需求來講，還不能完全滿足。“浮腫”的表象（源自《?？谌請蟆罚?。由于南海大道和金盤地區(qū)沒有大的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，這一地區(qū)的社區(qū)商業(yè)鋪面有發(fā)展前景。目前當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣是大的購物計劃都去大的商場和超市購買，因為可選擇性大，安全衛(wèi)生。這組數(shù)字體現(xiàn)了社會消費(fèi)水平的逐年提高。這表現(xiàn)在，位居新老商業(yè)圈中的如明珠廣場、南亞廣場、廣百、國美等檔次高、環(huán)境好、商品貨真價實的大賣場，人氣特別旺；商業(yè)地產(chǎn)新秀如賽格電子、秀英新時代廣嘗香樟林風(fēng)情街、新大同時代廣嘗萬國商城等，依托商業(yè)旺地被島內(nèi)外著名商家關(guān)注。注：以上數(shù)字來自中國統(tǒng)計年鑒《2007年?？谑薪?jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒》。業(yè)界極其認(rèn)同，城市商業(yè)功能的良好發(fā)揮不是靠量，而是靠質(zhì)，通過商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局以達(dá)到滿足消費(fèi)者消費(fèi)需求的目的，這會是海口未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向。新規(guī)框定升級路徑有業(yè)界人士稱，《?？谏虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體規(guī)劃》早在2005年就已經(jīng)出臺，這是一個很好的規(guī)劃方案，對?？谏虡I(yè)地產(chǎn)的升級起到了極大的促進(jìn)作用。這種“失控”所造成的不僅僅是一個《規(guī)劃》無法執(zhí)行的問題，更加有害的是，不僅不能促成商業(yè)地產(chǎn)的升級，相反會是商業(yè)地產(chǎn)“浮腫”的升級。目前商業(yè)地產(chǎn)價格走高，成本低、利潤大是造成開發(fā)商熱衷商業(yè)地產(chǎn)的主要原因，尤其是一些沿街樓盤，動不動就把低層部分建成商業(yè)鋪面，出現(xiàn)了滿城的大不大、小不小的商業(yè)鋪面，既難賣又難租，這對合理布局商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)造成了一定壓力。此舉，對未來合理布局商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、提升商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)將會起到較強(qiáng)的促進(jìn)作用。它不經(jīng)營品牌商品和貴重商品，一般經(jīng)營的都是大眾日常的消費(fèi)品，利率由市場決定，所以不會高?？傊敕皆O(shè)法節(jié)省人力、財力，降低經(jīng)營成本。流通業(yè)在近年的成長可以用“日新月異，百花齊放”八個字來形容。根據(jù)環(huán)境趨勢、影響事件及業(yè)者需求等情況，未來流通業(yè)者將處于一個國際化、多元化的市場中，市場的區(qū)隔、行業(yè)間的同質(zhì)化、經(jīng)營上的障礙將會增多，而且國際標(biāo)準(zhǔn)、法令及國際品牌的沖擊將會加大，總而言之，業(yè)者將面臨更多更大的挑戰(zhàn)。能掌握未來的脈動，制定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略，就能在激烈的競爭環(huán)境中生存下去，并從眾多的對手中脫穎而出企業(yè)要發(fā)展，就需要有計劃地建立網(wǎng)點(diǎn)和分支，以保證貨暢其流。在以往有雄心的生意人無不視連鎖經(jīng)營為企業(yè)的生存發(fā)展?，F(xiàn)今的生意仍然離不開這個生意經(jīng)。（家樂福、新一佳、大潤發(fā)、國美電器、蘇寧電器等等）連鎖超市已成為商業(yè)領(lǐng)域最具活力的業(yè)態(tài)。目前連鎖超市公司擴(kuò)大規(guī)模的主要方式是對國有網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行連鎖化改造和通過租賃購買、新建網(wǎng)點(diǎn)等方式擴(kuò)張，這些都屬于單一資本的擴(kuò)張。（各品牌店）專業(yè)店的發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：發(fā)展迅速，總量大幅增加；專業(yè)細(xì)分化；經(jīng)營形式多樣化。這些專業(yè)店以相對價格較低、專業(yè)服務(wù)、連鎖經(jīng)營等優(yōu)勢，迅速分割了原有大型百貨商店的市場份額，但其發(fā)展中同樣面臨人才缺乏、經(jīng)營管理水平落后、經(jīng)營規(guī)模的限制等問題。其中很多門店是24小時營業(yè)。（餐飲、酒店）基本上是以娛樂、餐飲、服務(wù)、休閑購物的零售連鎖形式。作為海南重點(diǎn)投資建設(shè)的板塊之一，南海大道位于海口東、西、南交通主干道樞紐，第五章海口市零售商業(yè)布局優(yōu)化建議我們不需要去查統(tǒng)計資料，只要去?？谥饕值擂D(zhuǎn)一圈就能明白這個不爭的事實，大量空置的商業(yè)樓宇和臨街的社區(qū)商業(yè)鋪面是最好的例證。?？谑且蛔挥?60萬人口的海島型省會城市，其中含郊區(qū)農(nóng)村人口，市民的購買力有限，就目前正在營業(yè)的幾家大型商業(yè)機(jī)構(gòu)有些都面臨經(jīng)營困難，樂普生和金世紀(jì)商場都換過東家，眼下生意也一般，在家樂福和沃爾瑪國際零售業(yè)巨頭進(jìn)入?？诤螅偁帉蛹ち?，國內(nèi)家電零售連鎖巨頭進(jìn)入海口不到半年已開兩家分店，第三家計劃在新華南電器一條街開設(shè)。在建和正在租售的商業(yè)地產(chǎn)有：南亞廣場和宜欣商業(yè)廣場因家樂福的進(jìn)駐帶來較好的租售業(yè)績，位于世紀(jì)大橋下面的新外灘。老商業(yè)中心的新友誼商業(yè)廣場已開始大招商……面對如此多的商業(yè)地產(chǎn)項目涌現(xiàn)，?？谏虡I(yè)格局將會怎樣來重新布局呢？一個嚴(yán)峻的問題擺在面前，有關(guān)部門要好好思量，房地產(chǎn)開發(fā)商也不能為追求商業(yè)項目高額利潤去建已經(jīng)過剩的商業(yè)地產(chǎn)了，先消化了現(xiàn)有的再做打算。還有商業(yè)鋪面價格動則幾千或上萬元一平方米也是讓人卻步的原因。南海大道和金盤地區(qū)因為沒有大的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，這一地區(qū)的社區(qū)商業(yè)鋪面有發(fā)展前景。人們的消費(fèi)習(xí)慣是大的購物計劃都喜歡去大的商場和超市買，因為可選擇性大，而買日常家用的小物品就不會舍近求遠(yuǎn)了只能在社區(qū)里或附近買。城市化的特征表現(xiàn)為：一是地區(qū)的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口，即人口由農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；二是農(nóng)業(yè)比例的下降和二、三產(chǎn)業(yè)比例的提高，地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展；三是農(nóng)村區(qū)域不斷減少，城鎮(zhèn)區(qū)域不斷增加，以及與之相對應(yīng)的城