【正文】 城市化是人口向城鎮(zhèn)集聚和城市范圍不斷擴大、鄉(xiāng)村變?yōu)槌擎?zhèn)的過程。海甸島北部新建了不少樓盤，臨街也大多是商鋪，該片區(qū)尚無商業(yè)網(wǎng)點，因而也會有大的潛力。社區(qū)商業(yè)還是有潛力可挖的，濱海大道填海區(qū)幾年來新建了不少高檔樓盤，隨著入住率增高，片區(qū)的商業(yè)需求就突現(xiàn)出來，據(jù)悉，由天拓公司投資的紫荊百貨將于8月開張營業(yè)，將給周邊社區(qū)生活帶來極大的便利。除去這些純商業(yè)地產(chǎn)項目不說，還有大量分部在臨街而建的小區(qū)底鋪即社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，是針對某一特定的社區(qū)或其周邊地區(qū)而建設的商業(yè)服務網(wǎng)點，如置地花園、富麗花園廣場、世貿(mào)中心、紫荊花園、京江廣場、亞洲豪苑城市廣場、匯隆廣場、龍泉家園、寶安江南城等等，眾多的商業(yè)地產(chǎn)中除少數(shù)招商成功的外，大多還待字閨中，形成這種局面的原因主要還在于規(guī)劃不合理，盲目求大導致供大于求，加上?？诒旧硎袌霆M小，結果當然不會理想。復興城建成后兩三年了租售情況一直不理想，位于?？诟鄣牡谝荒栔醒肷坛且膊焕硐耄呀?jīng)開業(yè)的部分銅鑼灣百貨和新一佳生意也很清淡，人氣不旺。?？诩译娏闶坌袠I(yè)已風聲水起一場大戰(zhàn)已拉開序幕。一些建成多年的商業(yè)地產(chǎn)項目幾年也沒賣出去，也沒能租出去，可能因為是地段或人氣問題導致租售困難。就海甸島地區(qū)來說，以海甸三西路為中心的區(qū)域性生活住宅商圈已經(jīng)明顯。有數(shù)據(jù)表明，在每個網(wǎng)點%，40元以上的僅有8%，基本上沒有超過100元的便利店適應了我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟發(fā)展水平和消費需要，是我國零售業(yè)態(tài)中較有發(fā)展?jié)摿Φ囊环N，預計今后的發(fā)展速度將會更快。（個人投資小型零售店）目前，便利店發(fā)展迅速，主要經(jīng)營食品、副食品和日用雜貨，品種3000—4000種平均營業(yè)面積200—300平方米。專業(yè)店的發(fā)展速度在明顯加快，在一些大城市的發(fā)展異常迅猛，逐漸成為與綜合百貨商場、超市并駕齊驅的一種商業(yè)業(yè)態(tài)。要想擴大企業(yè)規(guī)模，建造內(nèi)資連鎖超市的“航空母艦”，只有進一步轉變觀念，通過聯(lián)合、兼并、收購和加盟等多種方式，突破行業(yè)界限、地區(qū)界限，才能真正形成經(jīng)營規(guī)模大、競爭實力強的大型連鎖超市公司。尤其是近幾年來，大中型連鎖超市企業(yè)銷售規(guī)模逐年遞增，銷售增長明顯高于社會商品零售總額的增長和傳統(tǒng)百貨商店的增長。（明珠、宜欣、廣百、樂普生等等）目前百貨商店的發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、組織集團化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸的特點。靠連鎖經(jīng)營制勝者大有人在。在沒有條件的情況下，可建立松散的關系網(wǎng)點，或者利用別人的網(wǎng)點。在這個競爭的時代中，掌握趨勢就可以掌握未來，掌握未來就能適應變化。隨著國人平均收入的增加、商業(yè)的國際化、消費環(huán)境及方式的改變，流通業(yè)不僅在業(yè)種、業(yè)態(tài)上有多元化的革新，在通路、價格、營銷、產(chǎn)品、服務及經(jīng)營方式等方面也進行了不同程度的變革。另外，就是加大商品在超市內(nèi)的流量，提高資金周轉率。在這種情況下，超市想要取得贏利，就只能用低成本的方式經(jīng)營，如雇傭的人員要比百貨少，服務也不如百貨多；如不設導購員，沒有送貨上門等等。（源自《?？谌請蟆罚┝闶圻B鎖的基本特征是低成本、低利率、大流量。據(jù)了解，繼3000平米以上商場建設須聽證后，前不久舉行的全市商貿(mào)工作會議上，商務部門提出，新建的大商場要加以控制，單體面積超過5000平方米的商場，在老城區(qū)以后一般不再允許新建。省商務部門的一位商業(yè)建設專家稱，目前商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的這種局面，有政府及規(guī)劃部門的責任，也與開發(fā)商的觀念有關。但有消息說，前不久全市商貿(mào)工作會議上商務局局長張學堂指出，當前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展“有點失控”。在商業(yè)網(wǎng)點的合理布局過程中，商業(yè)地產(chǎn)的“浮腫”勢必因品質商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)而漸漸消除，滿足消費者消費需求的目的將逐漸實現(xiàn)。副市長劉慶聲認為，最關鍵的是如何在今后的發(fā)展中合理布局各商業(yè)網(wǎng)點。相反，一些條件差的商鋪，甚至連基本的空調(diào)設施都沒有，炎熱天氣之下無人光臨。今年一季度全市社會消費品零售總額高達47億之多，%，再次證明城市消費的旺勢。據(jù)官方統(tǒng)計資料顯示，比上年增長%，其中，%；城市居民人均消費，%。海甸島北部新建了不少樓盤，臨街也大多是商鋪，該片區(qū)尚無商業(yè)網(wǎng)點，因而也會有大的潛力。另一方面，社區(qū)商業(yè)還是有潛力可挖的，濱海大道填海區(qū)幾年來新建了不少高檔樓盤，隨著入住率增高，片區(qū)的商業(yè)需求就突現(xiàn)出來。一位從事城市商業(yè)地產(chǎn)研究多年的業(yè)界專家分析說道，單純從數(shù)字上看，這是按照總的商業(yè)建筑面積除以城市總人口得出來的，但是從有效商業(yè)面積和無效商業(yè)面積的角度劃分，真正能夠正常營業(yè)盈利的商業(yè)面積人均占有比例并不高，光閑置部分就100多萬平方米，去掉了接近一半；正在營業(yè)的商業(yè)面積部分，還有大量的商場商鋪、飯店賓館、娛樂休閑等經(jīng)營場所出現(xiàn)經(jīng)營虧損，特別是一些經(jīng)營條件較差的老街老店、社區(qū)小店以及散落在位置偏僻的商業(yè)鋪面，或慘淡經(jīng)營，或微利經(jīng)營瀕臨倒閉，這一部分占據(jù)了人均商業(yè)面積的很大部分。還有大量分部在臨街而建的小區(qū)底鋪以社區(qū)商業(yè)模式出現(xiàn)，是針對某一特定的社區(qū)或其周邊地區(qū)而建設的商業(yè)服務網(wǎng)點，如置地花園、富麗花園廣場、世貿(mào)中心、紫荊花園、京江廣場、亞洲豪苑城市廣場、匯隆廣場、龍泉家園、寶安江南城等等，眾多的商業(yè)地產(chǎn)中除少數(shù)招商成功的外，大多還待字閨中，形成這種局面的原因主要還在于規(guī)劃不合理，盲目求大導致供大于求，再加?？诒旧硎袌霆M小，結果當然不會理想。南亞廣場和宜欣商業(yè)廣場因家樂福的進駐帶來較好的租售業(yè)績，位于世紀大橋下面的新外灘。對于娛樂、餐飲場所，人們一般不太在意地段的遠和近，只要將餐飲業(yè)辦得有特色，就能匯集人氣，而大量停車位也能滿足人們的需要。談及南海大道——?？谑姓尚偷纳倘?，亞洲豪苑副總經(jīng)理江先生顯得信心十足。除了特色餐飲一條街以外，這里還是?？谑姓?guī)劃的汽車銷售一條街，云集了部分品牌汽車的4S店，是高檔的汽車交易場所，也是市政府規(guī)劃的物流街區(qū)。還有亞洲豪苑、京江花園、錦繡京江、四季華庭之金色年華等高檔商住小區(qū)，半徑5公里內(nèi)常住人口達到40萬人。海口市政花園銷售經(jīng)理聶總對記者說，盡管到現(xiàn)在為止，海甸島商圈要成為?？谳^成熟的商圈仍需一道路寬敞，交通便捷。據(jù)了解，現(xiàn)常居人口約達6萬多，屬于?？谑袇^(qū)人口密集的地帶之一。海甸島大部分區(qū)域面積都是由填海而成的。國貿(mào)區(qū)被規(guī)劃為國際金融貿(mào)易區(qū)，昔日的一片灘涂經(jīng)過十多年的發(fā)展，外加上對其綠化和交通的整治規(guī)劃，如今已成為海口市商務、人口相對密集的經(jīng)濟區(qū)域，也是較為成熟的商住區(qū)。面對海秀商圈的發(fā)展現(xiàn)狀，?？诤Ｐ銜r空銷售經(jīng)理高先生認為，集購物、休閑、娛樂于一體的“一站式購物”新型商業(yè)模式的相繼進入，已經(jīng)對海秀商圈等?？趥鹘y(tǒng)的商業(yè)中心帶來了一定的沖擊，必須尋找新的突破口來鞏固其原有的地位。隨后萬福隆超市、南國超市還有金世紀商場等購物場所的出現(xiàn)，使得海秀商圈成了海口市頗具潛力的購物天堂。1994年后，隨著海南第一百貨、樂普生、DC商業(yè)城、海口免稅商場等一批大型商場在這里相繼開業(yè)，許多專營店也紛紛接踵而至。海秀路擁有當時?？诟邫n、密集的酒店群，當仁不讓地承擔起?？诔鞘猩虡I(yè)中心的責任。而近年各類餐廳、休閑小站、以純、班尼路、歌莉婭等品牌服裝專賣店還有飾品店的相繼開業(yè)，使得該商圈的消費顯現(xiàn)出年輕化的朝氣，如果有大型數(shù)碼城的入駐，也許會吸引更多年輕消費群。1988年海南建省之后，解放路工人影劇院、和平影院等電影娛樂群的建成，外加上新華書店、百貨大樓以及高檔大型商業(yè)廣場——東方廣場的投入使用，使該商圈繁華景象至今不變。解放路商圈屬于?？谫Y格最老的老城區(qū)商圈，其分布在解放西、新華路、中山路、博愛路、得勝沙路的商鋪，大多數(shù)是20世紀30年代的南洋式老騎樓。主城區(qū)停車場分布在海秀路、解放路、國貿(mào)路、大英山等中心商業(yè)區(qū)、各組團副中心、城市公共活動中心、對外交通樞紐、旅游景區(qū)、軌道交通樞紐等地區(qū)。近期應設置快速公交系統(tǒng)，在城市建設和客流規(guī)模發(fā)展到適當階段的時候建設軌道系統(tǒng)，并根據(jù)使用情況逐步進行完善。線路位置可選擇在道路中間隔離帶內(nèi)，紅線控制12米—15米。起點?？阼F路客運站，經(jīng)海盛路、海秀路、國興大道、靈山鎮(zhèn)，終點美蘭機場。城市集中的公共交通客流走廊主要為城市組團之間的聯(lián)系道路，包括濱海大道、南海大道、海秀路、龍昆路、海府路、白龍路、紅城湖路以及人民大道、和平路。，以海榆中線公路為依托。，以東線高速公路和南渡江西岸沿江公路為依托。，以海榆東線公路為依托。四條城鎮(zhèn)發(fā)展軸分別為：，以海文高速公路為依托。第四章?？谑辛闶凵虡I(yè)網(wǎng)點特征分析26建立并完善中心放射式的城鎮(zhèn)空間布局結構，強化“一心四軸”的空間結構特色。購物中心、巨型市場與shopping mall等業(yè)態(tài)的興起與區(qū)位布局客觀上打破了傳統(tǒng)的“金字塔”式城市商業(yè)空間格局。集購物與娛樂休閑為一體的新興業(yè)態(tài)——shopping mall，適應了時代的需求，這種新興業(yè)態(tài)綜合考慮了消費者的各種需求，體現(xiàn)了對人的關懷，因而shopping mall自產(chǎn)生起便獲得廣大消費者的青睞，并取得巨大成功。更多的消費者將購物、娛樂、康體休閑、領略城市風光等結合在一起，他們不僅要求購物方便，而且要求購物環(huán)境優(yōu)雅舒適。有研究表明北京零售業(yè)出現(xiàn)“市中心區(qū)商業(yè)區(qū)衰落，邊緣商業(yè)中心崛起，社區(qū)商業(yè)中心蓬勃發(fā)展”的態(tài)勢。因為市區(qū)道路陳舊，交通不便，顧客驅車到市區(qū)邊緣帶的高速公路沿線的新商業(yè)中心購物反而省時方便，“時間原則替代了空間原則”。以超級或巨型市場或購物中心為核心，一些便利店、專賣店等集聚在其周圍而形成郊區(qū)商業(yè)中心。于是，超級市場、購物中心與巨型市場、倉儲式市場等業(yè)態(tài)應運而生。為求得生存與發(fā)展，市區(qū)尤其是CBD的一些商業(yè)企業(yè)不得不追隨居民而遷往郊區(qū)。市區(qū)人口尤其是富裕階層的外遷，導致市區(qū)購買力的下降，市中心區(qū)（包括CBD）的一些百貨商店紛紛倒閉。以住宅郊區(qū)化為先導，西方城市郊區(qū)化引發(fā)了市區(qū)各類職能部門郊區(qū)化的連鎖反應。城市商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展與城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃息息相關。對此，哈里斯和烏爾曼推出了多核心模式。埃里克森將城市空間結構的擴展劃分為三個階段：外溢——專業(yè)化階段（spillover specialization）分散——多樣化階段（dispersal diversification）填充——多核化階段（infilling multinucleate）20世紀40年代，奎因認為，城市是城市中心，但除此之外，城市地域范圍內(nèi)還存在其他中心，各自影響著一定的范圍。因而我們在進行商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃時可以通過考察城市地價的走勢為商業(yè)網(wǎng)點的布局提供依據(jù)。通過對大部分城市的地價進行分析，可以反映出商業(yè)用地租金從市中心向邊緣郊區(qū)遞減的規(guī)律，這與現(xiàn)實中大型商業(yè)網(wǎng)點居于城市中心，小型商業(yè)網(wǎng)點居于城市邊緣的現(xiàn)象是一致的。在城市空間上由于各產(chǎn)業(yè)支付級差地租的能力有差別，最終自動形成一種產(chǎn)業(yè)布局方式，從而促進城市土地資源的最優(yōu)配置，使土地潛在的效益得到最大的發(fā)揮，根據(jù)日本統(tǒng)計資料，用于第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的土地單位面積產(chǎn)值之比為1：100：1000，商業(yè)用地在第三產(chǎn)業(yè)中屬于高產(chǎn)出的行業(yè)，土地租金往往比較高的。地租杠桿對商業(yè)網(wǎng)點布局有著明顯的調(diào)節(jié)作用，運用級差地租理論可以進一步分析商業(yè)網(wǎng)點布局的規(guī)律。在完全競爭的社會，所有產(chǎn)生的經(jīng)濟地租均為土地擁有者以租金的形式收取，各土地利用者按其產(chǎn)生的經(jīng)濟地租決定其自身的付租能力，向土地擁有者租用土地，而土地擁有者則把土地租給出價最高的使用者，這樣，城市中心為零售業(yè)租賃，然后為專業(yè)性服務業(yè)、工業(yè)及批發(fā)業(yè)，再遠一些為高密度多層住宅，住宅之外才是農(nóng)業(yè)。最差條件的土地經(jīng)濟地租為零。、黑格、李嘉圖地租理論根據(jù)赫德、黑格和李嘉圖等的地租理論，土地的經(jīng)濟地租是指利用土地所得報酬，減去成本后的剩余。，每一項職能的位置也按照門檻大小的系列排列。模式要點如下，它占據(jù)了地價最高的土地，在它的周圍，將按照門檻遞減的順序，依次環(huán)繞其它職能活動，總是被那些能夠顯示商業(yè)中心的最高級別的職能部門所占據(jù)。加納的商業(yè)中心空間模式是在土地價值論的思想基礎上建立起來的。當然，在考慮距中心商業(yè)區(qū)的距離和土地招標租金的關系上，應根據(jù)實際情況找出一個最佳選擇。由于城市中心區(qū)域是城市交通網(wǎng)的焦點，具有最大的便捷性，因而地價最高，隨著離城市中心距離的增加，地價逐漸下降。企業(yè)對土地的投標價格，取決于對使用該土地期望利潤的評估。級差地租理論源于杜能的農(nóng)業(yè)土地利用模式。簡言之，它認為不同活動的區(qū)位將取決于對特定位置的競爭性投標。這樣我們在進行商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃時，就可以通過考察城市人均汽車擁有量而得出停車位的設置需求。，即北京市大商場停，而美國停車位比率是每100平方米為4—5個，—。筆者選取了北京市9個主要大商場作為樣本進行分析。從上表中可以看出，為了保證消費者能夠順利地完成駕車購物，美國大型商業(yè)中心的停車位比率是每100平方米為4—5個。我們可以先描繪出目前的交通網(wǎng)絡圖，然后再結合交通的發(fā)展和規(guī)劃目標，就可以對將來的網(wǎng)點規(guī)劃提供一個較好的交通因素分析。我們在做商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作時，可以采用以上的方法對交通網(wǎng)絡體系進行分析。我們在進行商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的時候可以通過分析某個區(qū)位交通的通達度和聯(lián)結度，可以確定出這個區(qū)位是否適合建設一定數(shù)量的商業(yè)網(wǎng)點。衡量交通網(wǎng)結構狀況的指標主要有連結度和通達度指標。當然也必須考慮到運輸線路的類型以及總通過能力的差異。一般情況下，密度大、連結度高、通達性好的交通網(wǎng)絡是完善的交通網(wǎng)絡。交通網(wǎng)可以用密度與結構來表述。交通網(wǎng)是實現(xiàn)人與物質空間流動的重要手段。在一定的交通條件下，商業(yè)區(qū)的發(fā)展規(guī)模是有上限的，存在均衡的商業(yè)規(guī)模。同時，商業(yè)設施吸引的購物人流，也會對交通設施提出更高的要求。在不同的商業(yè)區(qū)位之間，交通條件越好，意味著服務對象在數(shù)量上越多，在空間上分布越廣，該商業(yè)區(qū)位的規(guī)模也就可能越大。從方便和效率兩方面考慮，