【正文】 輕化的朝氣，如果有大型數(shù)碼城的入駐，也許會吸引更多年輕消費群。海南建省之后，社會經(jīng)濟生活發(fā)生了翻天覆地的變化，外來人口突然成了城市的主流。海秀路擁有當時?？诟邫n、密集的酒店群，當仁不讓地承擔(dān)起?？诔鞘猩虡I(yè)中心的責(zé)任。這里交通便利，商鋪密布，人流如潮。1994年后，隨著海南第一百貨、樂普生、DC商業(yè)城、?？诿舛惿虉龅纫慌笮蜕虉鲈谶@里相繼開業(yè)，許多專營店也紛紛接踵而至。1998年后，第一百貨、樂普生、明珠廣場三家占據(jù)主打地位，海秀東路在市場規(guī)律作用下逐漸形成海口市新的商圈。隨后萬福隆超市、南國超市還有金世紀商場等購物場所的出現(xiàn)，使得海秀商圈成了海口市頗具潛力的購物天堂。如今，海秀商圈作為以海秀東路為中心輻射開來的一片商業(yè)區(qū)，具有很大的發(fā)展?jié)摿?。面對海秀商圈的發(fā)展現(xiàn)狀，海口海秀時空銷售經(jīng)理高先生認為，集購物、休閑、娛樂于一體的“一站式購物”新型商業(yè)模式的相繼進入，已經(jīng)對海秀商圈等?？趥鹘y(tǒng)的商業(yè)中心帶來了一定的沖擊，必須尋找新的突破口來鞏固其原有的地位。與海秀商圈差不多同時起步，至今剛進入佳境的是國貿(mào)商圈。國貿(mào)區(qū)被規(guī)劃為國際金融貿(mào)易區(qū)，昔日的一片灘涂經(jīng)過十多年的發(fā)展，外加上對其綠化和交通的整治規(guī)劃，如今已成為?？谑猩虅?wù)、人口相對密集的經(jīng)濟區(qū)域，也是較為成熟的商住區(qū)。這里較有名的大型商場有“廣百百貨”、“生生百貨”和新建成的風(fēng)華時代商城等，還擁有全?？诒姸嗟你y行金融證券保險公司，眾多企業(yè)選擇在這里的商務(wù)大樓設(shè)立辦事機構(gòu)或公司，使這一地區(qū)的商業(yè)以及金融業(yè)、商住等功能比較齊全和完備，?？谖磥鞢BD（中央商務(wù)區(qū)）雛形漸成。海甸島大部分區(qū)域面積都是由填海而成的。這里擁有海口高檔的金海岸羅頓、寰島泰得等五星級大酒店和海南大學(xué)。據(jù)了解，現(xiàn)常居人口約達6萬多，屬于?？谑袇^(qū)人口密集的地帶之一。如今在沿江三西路，大型的農(nóng)貿(mào)菜市場、百貨商場、超市、商鋪、銀行、醫(yī)院等生活配套設(shè)施的成熟，折射出海甸島——這個區(qū)域性商圈濃郁的生活氛圍，同時也為海甸島商圈形成?？谛屡d商圈奠定了良好的基礎(chǔ)。海口市政花園銷售經(jīng)理聶總對記者說，盡管到現(xiàn)在為止，海甸島商圈要成為?？谳^成熟的商圈仍需一道路寬敞，交通便捷。有農(nóng)墾、金盤兩個大型居住區(qū)。還有亞洲豪苑、京江花園、錦繡京江、四季華庭之金色年華等高檔商住小區(qū)，半徑5公里內(nèi)常住人口達到40萬人。此地依托海南經(jīng)營狀況最好的金盤工業(yè)區(qū)、海口保稅區(qū)以及正在開發(fā)的藥谷等開發(fā)區(qū)。除了特色餐飲一條街以外，這里還是?？谑姓?guī)劃的汽車銷售一條街，云集了部分品牌汽車的4S店，是高檔的汽車交易場所，也是市政府規(guī)劃的物流街區(qū)。周邊現(xiàn)有的?？谕韴笊?、海南日報社，?？陔娨暸_等的建成，造就了南海大道良好的文化設(shè)施氛圍。談及南海大道——?？谑姓尚偷纳倘?，亞洲豪苑副總經(jīng)理江先生顯得信心十足。他告訴記者，汽車一條街以及愛晚亭、福滿樓等特色餐飲業(yè)的設(shè)立，使周邊的商業(yè)氛圍日趨成熟，而亞洲豪苑、京江花園以及四季華庭之金色年華等高檔住宅的交付使用，也為整個商業(yè)圈提供了有利的消費支撐。對于娛樂、餐飲場所，人們一般不太在意地段的遠和近，只要將餐飲業(yè)辦得有特色，就能匯集人氣，而大量停車位也能滿足人們的需要。：?？谑且蛔挥?60萬人口的海島型省會城市，其中含郊區(qū)農(nóng)村人口，市民的購買力有限，就目前正在營業(yè)的幾家大型商業(yè)機構(gòu)有些面臨經(jīng)營困難，樂普生和金世紀商場也都換過東家，眼下生意也一般，在家樂福等際零售業(yè)巨頭進入?？诤?，競爭更加激烈。南亞廣場和宜欣商業(yè)廣場因家樂福的進駐帶來較好的租售業(yè)績，位于世紀大橋下面的新外灘。復(fù)興城建成后兩三年了租售情況一直不理想，位于?？诟鄣牡谝荒栔醒肷坛且膊焕硐?，已經(jīng)開業(yè)的部分銅鑼灣百貨和新一佳生意也很清淡，人氣不旺。還有大量分部在臨街而建的小區(qū)底鋪以社區(qū)商業(yè)模式出現(xiàn)，是針對某一特定的社區(qū)或其周邊地區(qū)而建設(shè)的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點，如置地花園、富麗花園廣場、世貿(mào)中心、紫荊花園、京江廣場、亞洲豪苑城市廣場、匯隆廣場、龍泉家園、寶安江南城等等，眾多的商業(yè)地產(chǎn)中除少數(shù)招商成功的外，大多還待字閨中，形成這種局面的原因主要還在于規(guī)劃不合理，盲目求大導(dǎo)致供大于求，再加?？诒旧硎袌霆M小，結(jié)果當然不會理想。市商業(yè)網(wǎng)點辦主任朱文海稱，從發(fā)展的角度出發(fā)，目前高中低檔次的商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)還有待于調(diào)整，從城市居民消費需求來講，還不能完全滿足。一位從事城市商業(yè)地產(chǎn)研究多年的業(yè)界專家分析說道，單純從數(shù)字上看，這是按照總的商業(yè)建筑面積除以城市總?cè)丝诘贸鰜淼模菑挠行虡I(yè)面積和無效商業(yè)面積的角度劃分，真正能夠正常營業(yè)盈利的商業(yè)面積人均占有比例并不高，光閑置部分就100多萬平方米，去掉了接近一半；正在營業(yè)的商業(yè)面積部分，還有大量的商場商鋪、飯店賓館、娛樂休閑等經(jīng)營場所出現(xiàn)經(jīng)營虧損，特別是一些經(jīng)營條件較差的老街老店、社區(qū)小店以及散落在位置偏僻的商業(yè)鋪面，或慘淡經(jīng)營，或微利經(jīng)營瀕臨倒閉，這一部分占據(jù)了人均商業(yè)面積的很大部分。“浮腫”的表象（源自《?？谌請蟆罚Ａ硪环矫?，社區(qū)商業(yè)還是有潛力可挖的，濱海大道填海區(qū)幾年來新建了不少高檔樓盤，隨著入住率增高，片區(qū)的商業(yè)需求就突現(xiàn)出來。由于南海大道和金盤地區(qū)沒有大的商業(yè)網(wǎng)點，這一地區(qū)的社區(qū)商業(yè)鋪面有發(fā)展前景。海甸島北部新建了不少樓盤，臨街也大多是商鋪，該片區(qū)尚無商業(yè)網(wǎng)點，因而也會有大的潛力。目前當?shù)氐南M習(xí)慣是大的購物計劃都去大的商場和超市購買，因為可選擇性大，安全衛(wèi)生。據(jù)官方統(tǒng)計資料顯示，比上年增長%，其中，%；城市居民人均消費，%。這組數(shù)字體現(xiàn)了社會消費水平的逐年提高。今年一季度全市社會消費品零售總額高達47億之多，%，再次證明城市消費的旺勢。這表現(xiàn)在，位居新老商業(yè)圈中的如明珠廣場、南亞廣場、廣百、國美等檔次高、環(huán)境好、商品貨真價實的大賣場，人氣特別旺；商業(yè)地產(chǎn)新秀如賽格電子、秀英新時代廣嘗香樟林風(fēng)情街、新大同時代廣嘗萬國商城等，依托商業(yè)旺地被島內(nèi)外著名商家關(guān)注。相反，一些條件差的商鋪，甚至連基本的空調(diào)設(shè)施都沒有，炎熱天氣之下無人光臨。注：以上數(shù)字來自中國統(tǒng)計年鑒《2007年?？谑薪?jīng)濟統(tǒng)計年鑒》。副市長劉慶聲認為，最關(guān)鍵的是如何在今后的發(fā)展中合理布局各商業(yè)網(wǎng)點。業(yè)界極其認同，城市商業(yè)功能的良好發(fā)揮不是靠量，而是靠質(zhì)，通過商業(yè)網(wǎng)點的合理布局以達到滿足消費者消費需求的目的，這會是?？谖磥砩虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向。在商業(yè)網(wǎng)點的合理布局過程中，商業(yè)地產(chǎn)的“浮腫”勢必因品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)而漸漸消除，滿足消費者消費需求的目的將逐漸實現(xiàn)。新規(guī)框定升級路徑有業(yè)界人士稱，《?？谏虡I(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃》早在2005年就已經(jīng)出臺，這是一個很好的規(guī)劃方案，對?？谏虡I(yè)地產(chǎn)的升級起到了極大的促進作用。但有消息說，前不久全市商貿(mào)工作會議上商務(wù)局局長張學(xué)堂指出，當前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展“有點失控”。這種“失控”所造成的不僅僅是一個《規(guī)劃》無法執(zhí)行的問題，更加有害的是，不僅不能促成商業(yè)地產(chǎn)的升級，相反會是商業(yè)地產(chǎn)“浮腫”的升級。省商務(wù)部門的一位商業(yè)建設(shè)專家稱，目前商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的這種局面，有政府及規(guī)劃部門的責(zé)任，也與開發(fā)商的觀念有關(guān)。目前商業(yè)地產(chǎn)價格走高，成本低、利潤大是造成開發(fā)商熱衷商業(yè)地產(chǎn)的主要原因，尤其是一些沿街樓盤，動不動就把低層部分建成商業(yè)鋪面，出現(xiàn)了滿城的大不大、小不小的商業(yè)鋪面，既難賣又難租，這對合理布局商業(yè)網(wǎng)點造成了一定壓力。據(jù)了解，繼3000平米以上商場建設(shè)須聽證后，前不久舉行的全市商貿(mào)工作會議上，商務(wù)部門提出，新建的大商場要加以控制，單體面積超過5000平方米的商場，在老城區(qū)以后一般不再允許新建。此舉，對未來合理布局商業(yè)網(wǎng)點、提升商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)將會起到較強的促進作用。（源自《?？谌請蟆罚┝闶圻B鎖的基本特征是低成本、低利率、大流量。它不經(jīng)營品牌商品和貴重商品，一般經(jīng)營的都是大眾日常的消費品，利率由市場決定，所以不會高。在這種情況下，超市想要取得贏利，就只能用低成本的方式經(jīng)營，如雇傭的人員要比百貨少，服務(wù)也不如百貨多；如不設(shè)導(dǎo)購員，沒有送貨上門等等?？傊?，要想方設(shè)法節(jié)省人力、財力，降低經(jīng)營成本。另外，就是加大商品在超市內(nèi)的流量，提高資金周轉(zhuǎn)率。流通業(yè)在近年的成長可以用“日新月異，百花齊放”八個字來形容。隨著國人平均收入的增加、商業(yè)的國際化、消費環(huán)境及方式的改變，流通業(yè)不僅在業(yè)種、業(yè)態(tài)上有多元化的革新，在通路、價格、營銷、產(chǎn)品、服務(wù)及經(jīng)營方式等方面也進行了不同程度的變革。根據(jù)環(huán)境趨勢、影響事件及業(yè)者需求等情況，未來流通業(yè)者將處于一個國際化、多元化的市場中，市場的區(qū)隔、行業(yè)間的同質(zhì)化、經(jīng)營上的障礙將會增多，而且國際標準、法令及國際品牌的沖擊將會加大，總而言之，業(yè)者將面臨更多更大的挑戰(zhàn)。在這個競爭的時代中，掌握趨勢就可以掌握未來，掌握未來就能適應(yīng)變化。能掌握未來的脈動，制定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略，就能在激烈的競爭環(huán)境中生存下去，并從眾多的對手中脫穎而出企業(yè)要發(fā)展，就需要有計劃地建立網(wǎng)點和分支，以保證貨暢其流。在沒有條件的情況下，可建立松散的關(guān)系網(wǎng)點，或者利用別人的網(wǎng)點。在以往有雄心的生意人無不視連鎖經(jīng)營為企業(yè)的生存發(fā)展。靠連鎖經(jīng)營制勝者大有人在?，F(xiàn)今的生意仍然離不開這個生意經(jīng)。（明珠、宜欣、廣百、樂普生等等）目前百貨商店的發(fā)展呈現(xiàn)出規(guī)模大型化、組織集團化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸的特點。（家樂福、新一佳、大潤發(fā)、國美電器、蘇寧電器等等）連鎖超市已成為商業(yè)領(lǐng)域最具活力的業(yè)態(tài)。尤其是近幾年來，大中型連鎖超市企業(yè)銷售規(guī)模逐年遞增，銷售增長明顯高于社會商品零售總額的增長和傳統(tǒng)百貨商店的增長。目前連鎖超市公司擴大規(guī)模的主要方式是對國有網(wǎng)點進行連鎖化改造和通過租賃購買、新建網(wǎng)點等方式擴張，這些都屬于單一資本的擴張。要想擴大企業(yè)規(guī)模，建造內(nèi)資連鎖超市的“航空母艦”，只有進一步轉(zhuǎn)變觀念，通過聯(lián)合、兼并、收購和加盟等多種方式，突破行業(yè)界限、地區(qū)界限，才能真正形成經(jīng)營規(guī)模大、競爭實力強的大型連鎖超市公司。（各品牌店）專業(yè)店的發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：發(fā)展迅速，總量大幅增加；專業(yè)細分化；經(jīng)營形式多樣化。專業(yè)店的發(fā)展速度在明顯加快，在一些大城市的發(fā)展異常迅猛，逐漸成為與綜合百貨商場、超市并駕齊驅(qū)的一種商業(yè)業(yè)態(tài)。這些專業(yè)店以相對價格較低、專業(yè)服務(wù)、連鎖經(jīng)營等優(yōu)勢，迅速分割了原有大型百貨商店的市場份額，但其發(fā)展中同樣面臨人才缺乏、經(jīng)營管理水平落后、經(jīng)營規(guī)模的限制等問題。（個人投資小型零售店）目前，便利店發(fā)展迅速，主要經(jīng)營食品、副食品和日用雜貨，品種3000—4000種平均營業(yè)面積200—300平方米。其中很多門店是24小時營業(yè)。有數(shù)據(jù)表明，在每個網(wǎng)點%，40元以上的僅有8%，基本上沒有超過100元的便利店適應(yīng)了我國現(xiàn)階段的經(jīng)濟發(fā)展水平和消費需要，是我國零售業(yè)態(tài)中較有發(fā)展?jié)摿Φ囊环N，預(yù)計今后的發(fā)展速度將會更快。（餐飲、酒店）基本上是以娛樂、餐飲、服務(wù)、休閑購物的零售連鎖形式。就海甸島地區(qū)來說，以海甸三西路為中心的區(qū)域性生活住宅商圈已經(jīng)明顯。作為海南重點投資建設(shè)的板塊之一，南海大道位于?？跂|、西、南交通主干道樞紐，第五章?？谑辛闶凵虡I(yè)布局優(yōu)化建議我們不需要去查統(tǒng)計資料，只要去?？谥饕值擂D(zhuǎn)一圈就能明白這個不爭的事實，大量空置的商業(yè)樓宇和臨街的社區(qū)商業(yè)鋪面是最好的例證。一些建成多年的商業(yè)地產(chǎn)項目幾年也沒賣出去，也沒能租出去，可能因為是地段或人氣問題導(dǎo)致租售困難。海口是一座只有160萬人口的海島型省會城市，其中含郊區(qū)農(nóng)村人口，市民的購買力有限，就目前正在營業(yè)的幾家大型商業(yè)機構(gòu)有些都面臨經(jīng)營困難，樂普生和金世紀商場都換過東家，眼下生意也一般，在家樂福和沃爾瑪國際零售業(yè)巨頭進入?？诤螅偁帉蛹ち?，國內(nèi)家電零售連鎖巨頭進入?？诓坏桨肽暌验_兩家分店，第三家計劃在新華南電器一條街開設(shè)。?？诩译娏闶坌袠I(yè)已風(fēng)聲水起一場大戰(zhàn)已拉開序幕。在建和正在租售的商業(yè)地產(chǎn)有：南亞廣場和宜欣商業(yè)廣場因家樂福的進駐帶來較好的租售業(yè)績，位于世紀大橋下面的新外灘。復(fù)興城建成后兩三年了租售情況一直不理想，位于?？诟鄣牡谝荒栔醒肷坛且膊焕硐耄呀?jīng)開業(yè)的部分銅鑼灣百貨和新一佳生意也很清淡，人氣不旺。老商業(yè)中心的新友誼商業(yè)廣場已開始大招商……面對如此多的商業(yè)地產(chǎn)項目涌現(xiàn)，海口商業(yè)格局將會怎樣來重新布局呢？一個嚴峻的問題擺在面前，有關(guān)部門要好好思量，房地產(chǎn)開發(fā)商也不能為追求商業(yè)項目高額利潤去建已經(jīng)過剩的商業(yè)地產(chǎn)了，先消化了現(xiàn)有的再做打算。除去這些純商業(yè)地產(chǎn)項目不說，還有大量分部在臨街而建的小區(qū)底鋪即社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，是針對某一特定的社區(qū)或其周邊地區(qū)而建設(shè)的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點，如置地花園、富麗花園廣場、世貿(mào)中心、紫荊花園、京江廣場、亞洲豪苑城市廣場、匯隆廣場、龍泉家園、寶安江南城等等，眾多的商業(yè)地產(chǎn)中除少數(shù)招商成功的外，大多還待字閨中，形成這種局面的原因主要還在于規(guī)劃不合理，盲目求大導(dǎo)致供大于求，加上?？诒旧硎袌霆M小，結(jié)果當然不會理想。還有商業(yè)鋪面價格動則幾千或上萬元一平方米也是讓人卻步的原因。社區(qū)商業(yè)還是有潛力可挖的，濱海大道填海區(qū)幾年來新建了不少高檔樓盤，隨著入住率增高，片區(qū)的商業(yè)需求就突現(xiàn)出來，據(jù)悉，由天拓公司投資的紫荊百貨將于8月開張營業(yè)，將給周邊社區(qū)生活帶來極大的便利。南海大道和金盤地區(qū)因為沒有大的商業(yè)網(wǎng)點，這一地區(qū)的社區(qū)商業(yè)鋪面有發(fā)展前景。海甸島北部新建了不少樓盤，臨街也大多是商鋪，該片區(qū)尚無商業(yè)網(wǎng)點，因而也會有大的潛力。人們的消費習(xí)慣是大的購物計劃都喜歡去大的商場和超市買，因為可選擇性大，而買日常家用的小物品就不會舍近求遠了只能在社區(qū)里或附近買。城市化是人口向城鎮(zhèn)集聚和城市范圍不斷擴大、鄉(xiāng)村變?yōu)槌擎?zhèn)的過程。城市化的特征表現(xiàn)為：一是地區(qū)的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口，即人口由農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；二是農(nóng)業(yè)比例的下降和二、三產(chǎn)業(yè)比例的提高，地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展；三是農(nóng)村區(qū)域不斷減少，城鎮(zhèn)區(qū)域不斷增加，以及與之相對應(yīng)的城鎮(zhèn)