【正文】 由于發(fā)展的慣性，城市CBD可能在城市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)中仍居于重要地位，但城市分區(qū)商業(yè)中心的興起與郊區(qū)商業(yè)中心的崛起，使城市商業(yè)布局向多極分散格局發(fā)展，特別是各種業(yè)態(tài)的商店連鎖經(jīng)營的發(fā)展，更加劇了城市商業(yè)的綜合性與橫向性發(fā)展趨勢。Shopping mall一般選址在客流較集中、交通便捷的市中心或次區(qū)中心，選址在次中心往往形成城市分區(qū)商業(yè)中心，有利于城市商業(yè)的分散布局與縱向發(fā)展。城市消費者的多重購物目的使得一些大型商業(yè)業(yè)態(tài)與服務(wù)業(yè)的功能界限不再十分明顯，商業(yè)的兩棲性即商業(yè)與服務(wù)業(yè)的綜合性特征日益明顯。5060年代以來，人文主義興起，城市居民的閑暇時間增多，其購物行為趨于復(fù)雜化。商業(yè)郊區(qū)化發(fā)展降低了城市與城市中心的商業(yè)功能與作用，如美國芝加哥1950年市區(qū)商業(yè)企業(yè)職工占總數(shù)的73%，郊區(qū)僅為27%，到1970年代則各占一半；1977年美國城市郊區(qū)商業(yè)零售額己超過市區(qū)國內(nèi)。郊區(qū)購物中心不僅服務(wù)于郊區(qū)居民，而且也吸引了相當(dāng)部分的市區(qū)居民。這些新興業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)占地面積廣，提供商品服務(wù)種類多，一般選建于地價便宜的城郊接合部。而且隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快與生活方式的改變，人們“一次購物”的愿望加強。傳統(tǒng)的由CBD主宰城市零售業(yè)的格局逐漸被打破。首先遷往郊區(qū)的是商業(yè)部門，商業(yè)是為城市居民提供服務(wù)的，市區(qū)居民的外遷勢必影響到商業(yè)的營業(yè)。二戰(zhàn)后，特別是50年代以來，由于“城市病”問題的困擾與城市交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施現(xiàn)代化的推動，歐美城市發(fā)展相繼進入”郊區(qū)化”與”逆城市化”階段。在多核心模式中，城市仍然是城市的活動中心，批發(fā)區(qū)和低污染輕工業(yè)緊鄰布局，低級住宅區(qū)環(huán)繞其外，中、高級住宅區(qū)則布置在另一側(cè)，主要公共設(shè)施處于中、高級住宅區(qū)中，工業(yè)則處于城市邊緣或外圍地帶，在城市的外圍也需要城市商業(yè)中心。哈里斯和烏爾曼在“多核心”的基礎(chǔ)上研究城市的地域結(jié)構(gòu)，認(rèn)為城市中心的分化和城市地域的分異是由以下四個過程作用形成的，即各行業(yè)以自身利益為目標(biāo)的區(qū)位過程產(chǎn)生集聚效益的過程各行業(yè)利益對比導(dǎo)致的分離過程地價房租對行業(yè)區(qū)位的作用。因而我們在進行商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃時可以通過考察城市地價的走勢為商業(yè)網(wǎng)點的布局提供依據(jù)。通過對大部分城市的地價進行分析，可以反映出商業(yè)用地租金從市中心向邊緣郊區(qū)遞減的規(guī)律，這與現(xiàn)實中大型商業(yè)網(wǎng)點居于城市中心，小型商業(yè)網(wǎng)點居于城市邊緣的現(xiàn)象是一致的。在城市空間上由于各產(chǎn)業(yè)支付級差地租的能力有差別，最終自動形成一種產(chǎn)業(yè)布局方式，從而促進城市土地資源的最優(yōu)配置，使土地潛在的效益得到最大的發(fā)揮，根據(jù)日本統(tǒng)計資料，用于第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的土地單位面積產(chǎn)值之比為1：100：1000，商業(yè)用地在第三產(chǎn)業(yè)中屬于高產(chǎn)出的行業(yè)，土地租金往往比較高的。地租杠桿對商業(yè)網(wǎng)點布局有著明顯的調(diào)節(jié)作用，運用級差地租理論可以進一步分析商業(yè)網(wǎng)點布局的規(guī)律。在完全競爭的社會，所有產(chǎn)生的經(jīng)濟地租均為土地?fù)碛姓咭宰饨鸬男问绞杖?，各土地利用者按其產(chǎn)生的經(jīng)濟地租決定其自身的付租能力，向土地?fù)碛姓咦庥猛恋?，而土地?fù)碛姓邉t把土地租給出價最高的使用者，這樣，城市中心為零售業(yè)租賃，然后為專業(yè)性服務(wù)業(yè)、工業(yè)及批發(fā)業(yè)，再遠(yuǎn)一些為高密度多層住宅，住宅之外才是農(nóng)業(yè)。最差條件的土地經(jīng)濟地租為零。如在社區(qū)級職能中，門檻最高的活動將占據(jù)所有社區(qū)級職能中地價最高的地區(qū) 、黑格、李嘉圖地租理論根據(jù)赫德、黑格和李嘉圖等的地租理論，土地的經(jīng)濟地租是指利用土地所得報酬，減去成本后的剩余。，低級職能部門所占據(jù)的位置將越來越被排斥到商業(yè)中心的邊緣，即地價較低的地方。模式要點如下：，它占據(jù)了地價最高的土地，在它的周圍，將按照門檻遞減的順序，依次環(huán)繞其它職能活動。加納的商業(yè)中心空間模式是在土地價值論的思想基礎(chǔ)上建立起來的。當(dāng)然，在考慮距中心商業(yè)區(qū)的距離和土地招標(biāo)租金的關(guān)系上，應(yīng)根據(jù)實際情況找出一個最佳選擇。由于城市中心區(qū)域是城市交通網(wǎng)的焦點，具有最大的便捷性，因而地價最高，隨著離城市中心距離的增加，地價逐漸下降。企業(yè)對土地的投標(biāo)價格，取決于對使用該土地期望利潤的評估。級差地租理論源于杜能的農(nóng)業(yè)土地利用模式。簡言之，它認(rèn)為不同活動的區(qū)位將取決于對特定位置的競爭性投標(biāo)。我們可以先描繪出目前的交通網(wǎng)絡(luò)圖，然后再結(jié)合交通的發(fā)展和規(guī)劃目標(biāo)，就可以對將來的網(wǎng)點規(guī)劃提供一個較好的交通因素分析。，可以決定將哪個區(qū)域設(shè)置為商業(yè)區(qū)，來布局一定量的商業(yè)網(wǎng)點.我們在做商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作時，可以采用以上的方法對交通網(wǎng)絡(luò)體系進行分析。交通網(wǎng)密度大的地區(qū)，并不一定都是交通最為便利的地區(qū)，因為還要取決于交通網(wǎng)的結(jié)構(gòu)。交通網(wǎng)的密度是指某一區(qū)域內(nèi)單位面積的運輸線路的總長度。其中結(jié)構(gòu)可以用連結(jié)度、通達(dá)性來表述。交通網(wǎng)一般由基本的點和線組成相互聯(lián)系的網(wǎng)絡(luò)。這是因為隨著商業(yè)功能的加強，商業(yè)中心吸引的人流規(guī)模不斷增加，人流對交通設(shè)施的壓力也不斷增大，到一定程度后，交通變得擁堵不堪，開始抑制人流的增加，人流規(guī)模達(dá)到一定程度，從而也就限制了商業(yè)規(guī)模的進一步擴大，商業(yè)規(guī)模也就達(dá)到一定程度，二者處于均衡狀態(tài)。商業(yè)區(qū)位與周圍交通設(shè)施的相互促進關(guān)系，是許多商業(yè)中心迅速崛起的主要原因之一。對單個商業(yè)網(wǎng)點來說，交通條件的改善意味著通達(dá)性的提高，其作為商業(yè)中心的外部環(huán)境也就得以改善，商業(yè)活動隨之?dāng)U張，土地區(qū)位更加優(yōu)越。因此，商業(yè)與交通不可避免的交織在一起。商業(yè)設(shè)施聚集而形成商業(yè)中心，其服務(wù)對象則散布在周圍一定范圍內(nèi)，兩者通過交通設(shè)施聯(lián)系起來。其理論認(rèn)為在自然條件、人口條件、物質(zhì)條件等因素不變的情況下，影響消費者的購物的因素只有一個，那就是購物距離。城市交通的現(xiàn)狀以及商業(yè)的迅速發(fā)展迫切需要研究商業(yè)網(wǎng)點用地和交通系統(tǒng)之間的關(guān)系。隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展及城市化進程的不斷加快，城市商業(yè)土地利用強度與商業(yè)開發(fā)規(guī)模越來越大，對道路用地造成的沖擊較其他類型用地更為明顯和嚴(yán)重。特別是大型商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)項目，由于其吸引的交通量大，持續(xù)的時間長，影響的范圍廣，對道路系統(tǒng)造成的沖擊就更為嚴(yán)重。表33 廣州市大專以上文化程度人口分布單位萬人合計東山荔灣越秀海珠天河芳村白云黃埔番禺花都增城從化資料來源廣州市第五次人口普查資料在開展商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作時，我們應(yīng)對城市的人口結(jié)構(gòu)（人口年齡結(jié)構(gòu)和文化程度結(jié)構(gòu)）進行分析，通過分析我們可以總結(jié)出未來應(yīng)該主要發(fā)展的消費產(chǎn)品，以對將來的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃提供依據(jù)，對市場進行引導(dǎo)。（見表33），、。例如廣州市根據(jù)第五次人口普查資料。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，不同城市的人口結(jié)構(gòu)也會發(fā)生變化，比如隨著教育事業(yè)的發(fā)展，城市居民的素質(zhì)會不斷提高，文化程度結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化隨著生活水平和醫(yī)療技術(shù)的進步，人的平均壽命會延長，年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。從規(guī)劃的角度出發(fā)，大中城市大型零售商業(yè)網(wǎng)點基本上應(yīng)遵循下面配置關(guān)系表中的要求進行合理布局。達(dá)到100萬人增加設(shè)置大型購物中心、高級酒店等注：（1）根據(jù)國內(nèi)外資料整理而成（2）此表要求人口密度大于2000人/平方公里按照國外的經(jīng)驗和我國城市發(fā)展的實踐，人口的數(shù)量規(guī)模和集聚程度與零售商業(yè)網(wǎng)點的配置存在一定的對應(yīng)關(guān)系。大部分城市的人口分布呈現(xiàn)以下規(guī)律市中心人口密度最高，隨著離開市中心距離的增大，人口密度也隨之減少。至于小型零售店鋪的商圈測定，則主要通過簡便易行的實態(tài)調(diào)查方法，諸如家庭購物調(diào)查法、來店者調(diào)查法、顧客登記簿法、市場調(diào)查法、顧客住址標(biāo)圖法、客流量統(tǒng)計法等來進行測定。根據(jù)國外的研究，測定商圈的理論法則主要有雷利法則、康帕斯法則、阿普波姆法則、伽薩法則、和哈夫法則等。日用品零售商場吸引不了邊緣商圈的顧客，只有選購品零售商場才能吸引他們。邊緣商圈位于次級商圈之外圍，屬于零售商店的輻射商圈。日用品零售商場對這一商圈的顧客吸引力極小。每個顧客的平均購貨額也最高，很少同其他同類零售商店的商圈發(fā)生重疊。商圈包括三部分：核心商圈、次級商圈和邊緣商圈。位于兩個供給地之間的需求地，其消費者選擇購物供給地時，在其它條件相同的情況下，著重考慮交通費用及其便捷性。通常對購買地的選擇并不是完全任意的，而是要遵循某些準(zhǔn)則。在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中，商業(yè)網(wǎng)點的設(shè)置必須考慮供給地與需求地的空間布局，并相應(yīng)確定連接供給地與需求地的交通運輸設(shè)施。如表31.[1]商圈理論，實際是從“中心地理論”衍生而來，該理論的要點是，以中心地為圓心，以最大的商品銷售和餐飲服務(wù)輻射能力為半徑，形成商品銷售和餐飲服務(wù)的中心地。；；；。用公式表示：