【正文】 一般適用于社區(qū)內(nèi)部的零售業(yè)布局。超市超市位于市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)，輻射半徑 2 公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主。第一章 零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的基本涵義與特征 零售業(yè)是以向最終消費(fèi)者提供所需商品和服務(wù)為主的行業(yè)。多數(shù)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建在城市繁華的商業(yè)區(qū)，而新建居民區(qū)商業(yè)投資明顯不足。商業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中具有重要地位。據(jù)測(cè)算，我國(guó)城市化水平已超過(guò)40%，在大城市地區(qū)形成了城市建設(shè)連綿的大都市區(qū)。按照世界銀行的分類，人均GDP在650美元以下的為低收入國(guó)家，6502555美元的為中等收入國(guó)家，25557911美元的為中上收入國(guó)家，7911美元以上的為高收入國(guó)家。本文通過(guò)對(duì)比?？谑信c其它大中城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度，采用定量與定性分析相結(jié)合的方式對(duì)市內(nèi)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的中心進(jìn)行整體界定，指出?？谑猩虡I(yè)布局的特點(diǎn)及存在問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出了針對(duì)?？谑猩虡I(yè)布局的具體優(yōu)化措施。 關(guān)鍵詞:商業(yè)布局、商業(yè)中心、中心地理論、等級(jí)體系、布局優(yōu)化緒 論 隨著科技進(jìn)步，尤其是信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展使城市商業(yè)空間產(chǎn)生了前所未有的變化。1996年，我國(guó)人均GDP超過(guò)650美元，開(kāi)始脫離低收入國(guó)家的行列；2003年又邁上了1000美元的新臺(tái)階，到2020年實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)時(shí)，人均將達(dá)到3000美元，將成為中等收入國(guó)家并向高收入國(guó)家邁進(jìn)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展很快，但也存在一些急待解決的問(wèn)題。商業(yè)網(wǎng)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重要網(wǎng)絡(luò)，是流通生產(chǎn)力的重要組成部分是商品流通領(lǐng)域的基本物質(zhì)基礎(chǔ)是以人為本，為人民服務(wù)的重要物質(zhì)設(shè)施是展示國(guó)力逐步強(qiáng)大、社會(huì)持續(xù)發(fā)展、人民生活不斷提高的重要窗口。、單店規(guī)模等不合理。它與批發(fā)業(yè)相對(duì)，是直接面對(duì)終端消費(fèi)者，對(duì)居民生活和國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有重要作用的包容眾多業(yè)種和業(yè)態(tài)的一大類行業(yè)。大型超市大型超市位于市、區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)， 輻射半徑 2 公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員超市倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道，輻射半徑 5 公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)和流動(dòng)顧客為主百貨店百貨店位于市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地；目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品味的流動(dòng)顧客為主專業(yè)店專業(yè)店位于市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)，目標(biāo)顧客以有 目的選購(gòu)某類商品的流動(dòng)顧客為主專賣(mài)店位于市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、專業(yè)街以及百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)，目標(biāo)顧客以 中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人為主家居建材商店位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比較高的地區(qū)，目標(biāo)顧客以擁有自有房產(chǎn)顧客為主購(gòu)物中心以擁有自有房產(chǎn)的顧客為主 社區(qū)購(gòu)物中心位于市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心，商圈半徑為 5－10 公里，建筑面 積為 5 萬(wàn)平方米以內(nèi)；市區(qū)購(gòu)物中心位于市級(jí)商業(yè)中心商圈半徑為 1020 公里，建筑面積 10 萬(wàn)平方米以內(nèi)；城郊購(gòu)物中心位于城鄉(xiāng)結(jié)合部 的交通要道，商圈半徑為 3050 公里，建筑面積 10 萬(wàn)平方米以上。 ：其特點(diǎn)是零售業(yè)商業(yè)設(shè)施集中成片布局，規(guī)模宏 大，易于組織和集散交通，吸引人流。 借鑒同行的研究成果，本研究零售業(yè)空間布局上的合理性是指：第一，在數(shù)量上配套的零售業(yè)設(shè)施要同人口相均衡；第二，在質(zhì)量上要同人均購(gòu)買(mǎi)力均衡； 第三，主城區(qū)和周邊郊區(qū)縣要均衡，做到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展；第四，在各個(gè)郊區(qū)縣之間也要均衡，不能重近郊、輕遠(yuǎn)郊。③消費(fèi)者都到離自己最近的中心地購(gòu)買(mǎi)商品。 但克氏的中心地理論也有許多不完善的地方，比如克里斯塔勒在研究中只重視了商品供給范圍的上限分析，缺乏對(duì)商品的供給下限的考慮。但實(shí)際上因?yàn)橐粋€(gè)地區(qū)往往具有幾個(gè)商業(yè)中心，一個(gè)居民區(qū)也會(huì)有多家商店，如每個(gè)商業(yè)中心，每家商店的市場(chǎng)區(qū)都是圓形，彼此相切而不重疊，則圓與圓之間必將留有空檔，居住在這空檔區(qū)的居民勢(shì)必購(gòu)物不便。廖什首先探討了只供給一種商品時(shí)的區(qū)位空間均衡過(guò)程。每種商品具有不同大小的銷售區(qū)，有多少種商品就有多少個(gè)六邊形的市場(chǎng)區(qū)，并組成一個(gè)復(fù)雜的彼此疊在一起的市場(chǎng)區(qū)網(wǎng)絡(luò)，這就形成市場(chǎng)網(wǎng)。加納的商業(yè)中心模式把高門(mén)檻職能與支付租金的能力等同起來(lái)，通過(guò)區(qū)分地區(qū)、社區(qū)和街區(qū)商業(yè)類型，建立了不同等級(jí)商業(yè)中心的空間模型。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中的都市交通呈四邊形格子狀發(fā)展的情況較多，卡瑞在充分考慮城市內(nèi)部交通線路的作用下，逐漸構(gòu)建了K=2， K=4， K=5， K=9的中心地四邊形系統(tǒng)模型。楊吾揚(yáng)教授（1994）把中心地理論引入商業(yè)空間布局研究中。 薛領(lǐng)和楊開(kāi)忠（2005）在分析北京市海淀區(qū)人口增長(zhǎng)與商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上， 運(yùn)用空間相互作用理論和模型，定量測(cè)算了海淀區(qū)各個(gè)街鄉(xiāng)的人口潛能與商業(yè)吸引力，對(duì)該區(qū)的人口與商業(yè)分布狀況及其空間互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行了分析，并根據(jù)人口增長(zhǎng)的組合預(yù)測(cè)結(jié)果對(duì)未來(lái)海淀區(qū)各個(gè)街鄉(xiāng)商業(yè)配置進(jìn)行了具體的測(cè)算，探討一種城市商業(yè)活動(dòng)的空間分析框架。在城市規(guī)劃中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量取決于一定的人口、經(jīng)濟(jì)等因素，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總量其實(shí)是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃期內(nèi)欲達(dá)到的目標(biāo)，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的逐步增長(zhǎng)或減少的量，在這個(gè)網(wǎng)點(diǎn)總量目標(biāo)的制約下，網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要確定網(wǎng)點(diǎn)空間布局和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)。用公式表示：S=N*S0（公式2）其中S=規(guī)劃期內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)總建筑面積 N=規(guī)劃期內(nèi)人口總量S0=規(guī)劃期內(nèi)人均商業(yè)建筑面積表31 人均可支配收入與人均商業(yè)建筑面積的對(duì)應(yīng)關(guān)系 人均可支配收入（元） 人均商業(yè)建筑面積（平方米） 30005000 500010000 1000020000 20000以上 人均商業(yè)建筑面積與消費(fèi)者的人均可支配收入有關(guān)系，根據(jù)世界中等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的國(guó)家或地區(qū)的資料顯示，而發(fā)達(dá)國(guó)家的人均商業(yè)建筑面積則較高。通常對(duì)購(gòu)買(mǎi)地的選擇并不是完全任意的，而是要遵循某些準(zhǔn)則。日用品零售商場(chǎng)對(duì)這一商圈的顧客吸引力極小。至于小型零售店鋪的商圈測(cè)定，則主要通過(guò)簡(jiǎn)便易行的實(shí)態(tài)調(diào)查方法，諸如家庭購(gòu)物調(diào)查法、來(lái)店者調(diào)查法、顧客登記簿法、市場(chǎng)調(diào)查法、顧客住址標(biāo)圖法、客流量統(tǒng)計(jì)法等來(lái)進(jìn)行測(cè)定。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不同城市的人口結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生變化，比如隨著教育事業(yè)的發(fā)展，城市居民的素質(zhì)會(huì)不斷提高，文化程度結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化隨著生活水平和醫(yī)療技術(shù)的進(jìn)步，人的平均壽命會(huì)延長(zhǎng)，年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。特別是大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，由于其吸引的交通量大，持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)，影響的范圍廣，對(duì)道路系統(tǒng)造成的沖擊就更為嚴(yán)重。商業(yè)設(shè)施聚集而形成商業(yè)中心，其服務(wù)對(duì)象則散布在周?chē)欢ǚ秶鷥?nèi)，兩者通過(guò)交通設(shè)施聯(lián)系起來(lái)。這是因?yàn)殡S著商業(yè)功能的加強(qiáng)，商業(yè)中心吸引的人流規(guī)模不斷增加，人流對(duì)交通設(shè)施的壓力也不斷增大，到一定程度后，交通變得擁堵不堪，開(kāi)始抑制人流的增加，人流規(guī)模達(dá)到一定程度，從而也就限制了商業(yè)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，商業(yè)規(guī)模也就達(dá)到一定程度，二者處于均衡狀態(tài)。交通網(wǎng)密度大的地區(qū)，并不一定都是交通最為便利的地區(qū)，因?yàn)檫€要取決于交通網(wǎng)的結(jié)構(gòu)。級(jí)差地租理論源于杜能的農(nóng)業(yè)土地利用模式。加納的商業(yè)中心空間模式是在土地價(jià)值論的思想基礎(chǔ)上建立起來(lái)的。最差條件的土地經(jīng)濟(jì)地租為零。通過(guò)對(duì)大部分城市的地價(jià)進(jìn)行分析，可以反映出商業(yè)用地租金從市中心向邊緣郊區(qū)遞減的規(guī)律，這與現(xiàn)實(shí)中大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)居于城市中心，小型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)居于城市邊緣的現(xiàn)象是一致的。二戰(zhàn)后，特別是50年代以來(lái)，由于“城市病”問(wèn)題的困擾與城市交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施現(xiàn)代化的推動(dòng)，歐美城市發(fā)展相繼進(jìn)入”郊區(qū)化”與”逆城市化”階段。這些新興業(yè)態(tài)的商業(yè)企業(yè)占地面積廣，提供商品服務(wù)種類多，一般選建于地價(jià)便宜的城郊接合部。城市消費(fèi)者的多重購(gòu)物目的使得一些大型商業(yè)業(yè)態(tài)與服務(wù)業(yè)的功能界限不再十分明顯，商業(yè)的兩棲性即商業(yè)與服務(wù)業(yè)的綜合性特征日益明顯。Shopping mall一般選址在客流較集中、交通便捷的市中心或次區(qū)中心，選址在次中心往往形成城市分區(qū)商業(yè)中心，有利于城市商業(yè)的分散布局與縱向發(fā)展。郊區(qū)購(gòu)物中心不僅服務(wù)于郊區(qū)居民，而且也吸引了相當(dāng)部分的市區(qū)居民。首先遷往郊區(qū)的是商業(yè)部門(mén)，商業(yè)是為城市居民提供服務(wù)的，市區(qū)居民的外遷勢(shì)必影響到商業(yè)的營(yíng)業(yè)。因而我們?cè)谶M(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃時(shí)可以通過(guò)考察城市地價(jià)的走勢(shì)為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局提供依據(jù)。在完全競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)，所有產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)地租均為土地?fù)碛姓咭宰饨鸬男问绞杖?，各土地利用者按其產(chǎn)生的