【正文】 ? 百貨扣點(diǎn)一般開價(jià)為 20％ － 30％ ， 具體扣點(diǎn)視商場(chǎng)地段 、業(yè)態(tài) 、 品牌 、 經(jīng)營面積 、 市場(chǎng)口碑 、 運(yùn)營能力及談判能力而定 。 堅(jiān)尼 、皮爾卡丹、鄂爾多斯、浪登、派舵 五層 家居用品、內(nèi)衣 恒源祥、華歌爾 、三槍 六層 照相器材、樂器、文具、辦公用品、玩具音像 加菲貓、松下、 GE、步步高、文曲星 七層 廚具、床上用品、童服 金鎖匙、安奈兒、居之島 八層 影音電器、小家電、電腦、廚具 美的、格蘭仕、海爾、華帝 九層 廣百折扣店 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 47 ?廣百舊翼品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖： 商品品類 品牌 個(gè)數(shù) 比例 女服 67 % 辦公用品、童玩 55 % 家用電器、廚具 51 % 男服 40 % 化妝品 36 % 鐘表 34 % 鞋類 27 % 珠寶首飾 15 % 童服 13 % 其它 6 % 合計(jì) 344 % 廣百各大類品牌結(jié)構(gòu)比例女服, 1 9 . 5 %辦公用品、童玩,%家用電器、廚具,%男服, 1 1 . 6 %化妝品, 1 0 . 5 %鐘表, 9 . 9 %鞋類, 7 . 8 %珠寶首飾, 4 . 4 %童服, 3 . 8 %其它, 1 . 7 %三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 48 ?廣百新翼商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研 ?廣百新翼業(yè)態(tài)樓層分布 ， 如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 主要品牌 負(fù)一層 男女服、珠寶、餐飲、童裝 米奇屋、棉元素 一層 化妝品、皮件 鄭明明、歐萊雅、露得清、老人頭、金利來 二層 女服、時(shí)尚精品、屈臣氏 Bossini、 ONLY 三層 女服、休閑服 哥弟、艾哲、愛瑪詩菲 四層 男正服、休閑服 圣大保羅、 Lee、花花公子、羅蒙 五層 煙酒茶保健用品、現(xiàn)代超市 Zippo、芝生園、同仁堂、飛利浦、松下 六層 運(yùn)動(dòng)系列 耐克、匡威、李寧、喬丹、康威、阿迪達(dá)斯 七層 床上用品 紅粉佳人、海馬牌、我愛我家 八層 家用電器 海爾、日立、小天鵝、索尼 九層 餐飲 食太朗（怡景） 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 49 ?廣百新翼品牌結(jié)構(gòu)比例如右表和下圖： 商品品類 品牌 個(gè)數(shù) 比例 女服 53 % 男服 51 % 家用電器 32 % 運(yùn)動(dòng)系列 27 % 床上用品 24 % 皮件 18 % 煙酒茶保 健用品 9 % 其它 22 % 合計(jì) 214 100% 廣百新翼品牌結(jié)構(gòu)比例女服, 2 %男服, 2 %家用電器, 1 %運(yùn)動(dòng)系列, 1 %床上用品, 1 %皮件, 7 .6%煙酒茶保健用品,%其它, 9 .3%三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 50 ? 總結(jié)：廣百作為北京路的大型綜合百貨商廈， 其與天河城作比較，分別是廣州市兩個(gè)不同黃金商圈的商業(yè)旗艦。 ? 項(xiàng)目概況如右表： 名稱 麗都潮樓 開業(yè)時(shí)間 2023年 7月 規(guī)模 1萬平方米 ， 7層 單層面積 1300平方米 經(jīng)營方式 3層對(duì)小租戶 招租；照搬流行 前線模式 租價(jià) 250~700元 /月 /平 方米 主要品牌檔次 中低檔次 ， 主要 為潮流商品 目標(biāo)客戶 以學(xué)生 、 年輕 人 、 外地人為主 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 52 ? 經(jīng)營狀況： ? 該項(xiàng)目原定位“麗都百貨”與“女人世界”，但因?yàn)榻?jīng)營不善而倒閉，其后被海印集團(tuán)重新劃分鋪位面積，將流行前線的一部分時(shí)尚元素抽離出來，再重新進(jìn)行整合，引入以年輕人為目標(biāo)消費(fèi)者的個(gè)體小商鋪，主打年輕、新潮概念，經(jīng)營效果較好。 ?項(xiàng)目概況如右表： 名稱 五月花廣場(chǎng) 開業(yè)時(shí)間 2023年 9月 規(guī)模 5萬平方米，地上 13層，地下 4層 單層面積 1800~4200平方米 經(jīng)營方式 出租，統(tǒng)一管理 租價(jià) 首層 1000元 /月 /平方米 主要品牌檔次 中高檔為主 目標(biāo)客戶 年輕人 營銷手段 明星活動(dòng)、打折促銷 停車場(chǎng) 140 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 57 ?經(jīng)營狀況 ?地理位置好，下接地鐵站，上連北京路。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 58 ?商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研 ?五月花廣場(chǎng)業(yè)態(tài)樓層分布 ， 如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 主要品牌 負(fù)三、四層 停車場(chǎng) 負(fù)二層 KFC、鐘表、服飾 I以滿足商圈內(nèi)的消費(fèi)群體日常生活需求為目的，以穿戴類的經(jīng)營為主。 ?經(jīng)營預(yù)測(cè) ?引入新型營銷概念，如服裝專賣店，引入個(gè)性化元素如服裝設(shè)計(jì)、特色俱樂部等專業(yè)服務(wù)配套。 ?由于整個(gè)場(chǎng)地經(jīng)營不佳，影響首層租金僅有 350元 /月 /平方米。 ? 項(xiàng)目概況見右表： 名稱 動(dòng)漫星城 開業(yè)時(shí)間 2023年 8月 規(guī)模 實(shí)用率 45% 經(jīng)營方式 只租不售，統(tǒng)一管 理 檔次 中、低檔次 租價(jià) 負(fù)一層月租金均價(jià) 600元 /平方米，負(fù)二層 500元 /平方米，負(fù)三層 400元 /平方米，最高租金達(dá) 1000元 /平方米以上 停車場(chǎng) 200個(gè) 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 70 ?經(jīng)營狀況： ?市場(chǎng)及經(jīng)營定位：為動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)集產(chǎn)品展示、發(fā)布、體驗(yàn)、娛樂、銷售于一體的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，向動(dòng)漫發(fā)燒友提供動(dòng)漫信息、動(dòng)態(tài)和產(chǎn)品以及率先體驗(yàn)最新的網(wǎng)游。 ? 項(xiàng)目概況見右表： 名稱 華聯(lián)購物中心 開業(yè)時(shí)間 2023年 9月 規(guī)模 4萬余平方米，地 下 4層，地上 10層 經(jīng)營方式 華聯(lián)統(tǒng)一招商 檔次 中低檔次 停車場(chǎng) 約 200 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 73 ?經(jīng)營狀況： ?市場(chǎng)及經(jīng)營定位：定位數(shù)次改變，無法集中精力引入與定位相符的品牌，目前以中低檔的品牌為主。 ? 調(diào)查時(shí)間： 2023 ． ７ ． ４－2023 ． ７ ． ９ ? 調(diào)查地點(diǎn)： 北京路步行街及周邊各大商業(yè)物業(yè) 。 四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析 常住地是廣州哪個(gè)區(qū)？（ n＝ 833） 越秀區(qū) % 荔灣區(qū) % 海珠區(qū) % 天河區(qū) % 番禺區(qū) % 白云區(qū) % 黃埔區(qū) % 花都區(qū) % 蘿崗區(qū) % 增城市 % 南沙區(qū) % 從花市 % 84 4. 消費(fèi)者戶籍：消費(fèi)者戶籍主要是廣州市內(nèi)占 78%， 廣東省內(nèi)戶籍占 %。 說明大部分消費(fèi)者每月都會(huì)至少 1次出行購物 ， 平均 3～ 5天逛街 1次的消費(fèi)者占 4成 。 主要原因是后兩種折扣形式是被動(dòng)消費(fèi) 。 其次是81～ 120元的也占到%， 說明外出逛街的消費(fèi)者在飲食方面的消費(fèi)開支也比較大 。 。 鐘表珠寶類商品屬于耐用消費(fèi)品 ， 平均每件商品的消費(fèi)價(jià)格比其它商品較高 。 這說明大部分消費(fèi)者都喜歡自主購物 ， 也有部分消費(fèi)者在購物時(shí)會(huì)幫家人選購 。 這反映了 ， 眾多消費(fèi)者接受品牌和個(gè)性商品的程度比較高 ， 只要自己喜歡的品牌 ， 也不惜花錢購買 。 珠三角其次 ， 而來自于珠三角的消費(fèi)者中 ， 主要是佛山消費(fèi)者 。 ? 華聯(lián)商廈對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭性不大。 總建面積 4萬余平方米 ， 其中 1~4層為華聯(lián)百貨 ， 經(jīng)營面積為 米 ， 負(fù)一層為百佳超市 。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 69 六． 動(dòng)漫星城 ? 物業(yè)特點(diǎn)： ? 動(dòng)漫星城位于廣州市越秀區(qū)吉祥路 1號(hào) ， 與地鐵公元前站直接連通 。 項(xiàng)目進(jìn)深過大，長達(dá)約 140米，不利于人流的導(dǎo)引和聚攏。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 63 ?商品品牌結(jié)構(gòu)分類調(diào)研 ?新大新業(yè)態(tài)樓層分布 ， 如下表： 樓層 業(yè)態(tài) 主要品牌 負(fù)一層 超市、煙酒、滋補(bǔ)品 －－ 首層 化妝品、 珠寶首飾 美寶蓮、鄭明明、玉蘭油、 露得清 夾層 金銀珠寶、鐘表 周生生、周大福、六福、帝舵 二層 休閑服裝、餐飲 瑪勃、 LEE、 Swatch、 Bossini 三層 男士服裝 金利來、鄂爾多斯、鱷魚恤、紳浪 四層 女士服裝、兒童服裝 馬天奴、珍心、 MALISHA 五層 女士服裝、 女士內(nèi)衣、 童服 G202衣典 六層 鞋類 百麗、達(dá)芙妮、金利來、皮匠世家 七層 運(yùn)動(dòng)服飾、 皮件箱包 NIKE 、 K?SWISS、 Adidas、李寧、花花公子 八層 家居床品 、 針棉織品 埃迪 設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng) 、 1組雙向自動(dòng)扶梯 。 ?購物環(huán)境：樓層凈高比較高，裝修風(fēng)格現(xiàn)代，采用通透感較好的材料，引入專業(yè)物業(yè)管理公司，這些都營造了良好的購物環(huán)境。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 56 三、五月花廣場(chǎng) ?物業(yè)特點(diǎn)： ?位于地鐵公園前站 E出口接駁五月花商業(yè)廣場(chǎng)負(fù)二層的通道 。廣百在休閑餐飲方面的功能配置不足，而且整個(gè)商場(chǎng)缺乏娛樂功能，本項(xiàng)目應(yīng)在餐飲、娛樂、時(shí)尚等方面增強(qiáng)相關(guān)要素。為此，廣百在商場(chǎng)中間空間采用開敞式百貨商業(yè)，在商場(chǎng)靠墻的周邊采用獨(dú)立店鋪的方式，在一定程度較好地解決了空間小的問題。區(qū)域內(nèi)大型餐飲的現(xiàn)狀如下： 名稱 地址 營業(yè)面積 NEWAY 卡拉 OK 麗都潮樓 4～ 5層 2023 也酷真冰溜冰場(chǎng) 光明廣場(chǎng)七層 1000 五月花電影院 五月花廣場(chǎng)六層 2023 市青宮電影院 動(dòng)感 328廣場(chǎng) 1200 力美健健身俱樂部 華聯(lián)購物中心八層 600 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 42 ? 大型商業(yè)物業(yè)概況 ? 大型商業(yè)物業(yè)分布圖 ? 北京路商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系分析 ? 北京路街鋪歷史租值走勢(shì)分析 ? 北京路商品業(yè)態(tài)分析 ? 大型商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 43 一． 廣州百貨（包括舊翼和新翼） ? 商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)：位于西湖路與北京路交界處，屬于北京路最黃金的地段，商業(yè)氣氛十分濃厚，在吸引客流方面擁有極佳優(yōu)勢(shì)。 ⑤ 同一品牌的服裝在北京路出現(xiàn)次數(shù)較少超過 2次，說明北京路品牌雷同性仍不嚴(yán)重。 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 33 ?北京路街鋪歷年來租金走勢(shì)表 地段 財(cái)廳至中山四路 中山四路至惠福路 惠福路至泰康路 2023年 500700 10003200 450800 2023年 500700 10003000 450800 2023年 500700 9002800 400750 2023年 500700 9002700 400700 2023年 500700 8502600 400650 2023年 500650 8002500 350600 2023年 500620 8002300 350500 2023年 500620 7002023 300400 資料來源：戴德梁行 單位：元 /平方米 /月 ? 未來北京路商圈街鋪?zhàn)庵殿A(yù)測(cè)： ? 北京路核心區(qū)街鋪?zhàn)庵道^續(xù)維持在高位。 ? 本項(xiàng)目商場(chǎng)建筑面積 6萬平方米，面對(duì) ，具有較大的市場(chǎng)空間。 ? 名盛廣場(chǎng)大型的門前廣場(chǎng)可以吸納和停滯大量的客流。 ? 實(shí)行北京路全線步行化后，天字碼頭 —— 財(cái)廳連成一體，將珠江日夜游和北京路購物游有機(jī)結(jié)合，北京路商圈的交通水路并舉。 ? 商業(yè)環(huán)境的改善和提高，給商家提供了良好經(jīng)營氛圍。 ? 整飾北京路南段，結(jié)合珠江邊天字碼頭改造，在北京南路沿江地段建設(shè)可識(shí)別性極強(qiáng)、具有入口特性的石碑、小品或牌坊，形成北京路步行街南端的一個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)。 ? 以點(diǎn)帶面。 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 居住人群年齡結(jié)構(gòu)（ n＝ 53） 1525歲 , % 2635歲 , % 3645歲 , % 4660歲 , % 7 ③ 常住人口職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)一般職員占的比例最大 ， 為 %；其次個(gè)體戶占 %。北京路零售商圈市場(chǎng)調(diào)查 分析研究報(bào)告 戴德梁行（廣州）公司 2023年 7月 0 報(bào)告綱要 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測(cè) 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析 五、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論及項(xiàng)目建議 1 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ? 北京路商圈概況 ? 北京路商圈內(nèi)常住人口情況 ? 北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 2 北京路步行街商圈在廣州市的地理位置 北京路商圈 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 3 北京路商圈概況 ? 北京路商圈是以中山四路與北京路交叉處為中心向四方伸展的商業(yè)群區(qū)，東起倉邊路，西至廣州起義路，北起財(cái)廳前，南至大新路，延及高第街一帶。 居住人群戶籍情況（n ＝5 3 ）廣州, 73 .6 %廣東省其他地區(qū),%國內(nèi)其他省份,%境外地區(qū), 0. 0%一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 6 ② 常住人口年齡情況：本次調(diào)查