【正文】 北京路零售商圈市場調(diào)查 分析研究報(bào)告 戴德梁行（廣州）公司 2023年 7月 0 報(bào)告綱要 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 四、消費(fèi)者對(duì)商品品牌結(jié)構(gòu)的滿意度及需求分析 五、市場調(diào)查結(jié)論及項(xiàng)目建議 1 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ? 北京路商圈概況 ? 北京路商圈內(nèi)常住人口情況 ? 北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 2 北京路步行街商圈在廣州市的地理位置 北京路商圈 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 3 北京路商圈概況 ? 北京路商圈是以中山四路與北京路交叉處為中心向四方伸展的商業(yè)群區(qū)，東起倉邊路，西至廣州起義路，北起財(cái)廳前，南至大新路，延及高第街一帶。 ? 北京路步行街全長 440米，目前從財(cái)廳到泰康路的北京路段共有近 500家商鋪，其中開通步行街的中段有臨街商鋪約 150家，以經(jīng)營服裝、百貨、鞋類、餐飲、珠寶為主。 ? 北京路歷史文化氛圍濃郁，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，人文景點(diǎn)眾多，自古以來就是廣州市政治、文化、商業(yè)的中心。 北京路 商圈 范圍 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 4 ? 北京路商圈概況 ? 北京路商圈內(nèi)常住人口情況 ? 北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 5 北京路常住人口情況 ? 據(jù)了解 ， 北京路商圈 2公里內(nèi)分別有北京街 （ 35060人 ） 、 珠光街（ ） 、 光塔街 （ 43959人 ） 和廣衛(wèi)街 （ 44838人 ） 。 區(qū)域內(nèi)常住人口 198857人 ， 約 66286戶 。 ? 常住人群 （ 包括居住和工作人群共 105個(gè)樣本量 ） 的消費(fèi)習(xí)慣歸納進(jìn)總樣本量進(jìn)行分析 ， 以體現(xiàn)商圈內(nèi)各類人群消費(fèi)習(xí)慣的總體性 。 ? 常住人口 （ 這里以調(diào)查 53個(gè)長期居住人群為樣本 ） 情況： ① 戶籍情況：以廣州市為主 ， 占 %， 廣東省內(nèi)共占 %。 居住人群戶籍情況（n ＝5 3 ）廣州, 73 .6 %廣東省其他地區(qū),%國內(nèi)其他省份,%境外地區(qū), 0. 0%一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 6 ② 常住人口年齡情況：本次調(diào)查中已經(jīng)甄別出了 15歲以下和 60歲以上的人口 ， 因此在此條件下 ， 常住人口的年齡分布如下：26~35歲的人口最多 ， 占 %；其次是 36~45歲的占 %。 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 居住人群年齡結(jié)構(gòu)（ n＝ 53） 1525歲 , % 2635歲 , % 3645歲 , % 4660歲 , % 7 ③ 常住人口職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)一般職員占的比例最大 ， 為 %；其次個(gè)體戶占 %。 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 居住人群職業(yè)結(jié)構(gòu)（ n＝ 53） 企業(yè)一般職員 % 個(gè)體戶 % 自由職業(yè)者 % 學(xué)生 % 無業(yè)，退休，家庭主婦等 % 營業(yè)員，服務(wù)員，工人，司機(jī) % 專業(yè)技術(shù)，研究人員 % 企業(yè)中高層管理人員 % 政府公務(wù)員 % 私營企業(yè)主 % 其它 % 8 ? 北京路商圈概況 ? 北京路商圈內(nèi)常住人口情況 ? 北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 9 北京路商圈內(nèi)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ? 規(guī)劃年限：2023－2023 ? 總體定位： ? 建成越秀區(qū)乃至全市繁華程度最高的商業(yè)群落，新老商業(yè)資源有機(jī)結(jié)合，經(jīng)營檔次高，最能代表廣州商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展水平、最能反映嶺南文化與現(xiàn)代文明融合發(fā)展的趨勢、充滿時(shí)尚和活力、集聚力和輻射力超強(qiáng)的國際商貿(mào)區(qū)。 ? 功能定位 ： ? 建設(shè)成為一個(gè)集休閑、購物、旅游于一體，商業(yè)氛圍濃厚、文化內(nèi)涵豐富，環(huán)境舒適優(yōu)美，功能配套完善，能充分體現(xiàn)“古城商都”形象的中心商業(yè)旅游區(qū)。 資料來源：廣州市規(guī)劃局和廣州市越秀區(qū)規(guī)劃分局 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 10 整體發(fā)展策略 ? 步行街從帶狀發(fā)展逐漸過渡到塊狀發(fā)展。 北京路步行街向南延伸、向西拓展，實(shí)行全線步行街，形成一個(gè)綜合性、多功能的國際性商業(yè)區(qū)。 ? 空間結(jié)構(gòu)立體化。 引導(dǎo)商圈區(qū)的空間結(jié)構(gòu)向“帶狀 —— 塊狀 —— 立體混合式”發(fā)展。逐步實(shí)現(xiàn)北京路全線步行，搭建地上、地下立體式商圈。 ? 以點(diǎn)帶面。 營造核心區(qū)大型商場作為增長極帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域發(fā)展。結(jié)合廣百、光明廣場、與名盛廣場，形成北京路的商業(yè)核心區(qū)，以特色聯(lián)合形成大型的 Shopping Mall。 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 11 商圈空間規(guī)劃 ?北京路步行街的“南拓、北延、西展”： ?“南拓”是在繼續(xù)整治泰康路 — 沿江路之間的北京南路段的基礎(chǔ)上，向南將步行街的范圍拓展到沿江路天字碼頭； ?“北延”即向北將步行街延伸到財(cái)廳； ?“西展”即將北京路以西至起義路的“三縱五橫”商業(yè)街區(qū)納入到步行區(qū)的范圍予以統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)，促進(jìn)整個(gè)商業(yè)步行區(qū)的規(guī)模擴(kuò)大化。 周邊商業(yè)街規(guī)劃 中山四路、五路 多功能綜合商廈的現(xiàn)代化騎樓 大、小馬站 文化游覽、購物 西湖路 高檔服裝、旅游購物為主的燈光夜市 惠福東路 嶺南飲食文化特色的風(fēng)味食街 禺山路 特色飲食 大南路 中高檔燈飾、布藝裝飾材料 高第服裝專業(yè)街 中檔服裝、特色服裝為主的旅游購物商業(yè)街 泰康路 零售高檔、精巧的裝飾材料 教育路 高檔精品服裝，零售為主 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 12 商圈功能規(guī)劃 ? 北段（財(cái)廳 — 中山路） 結(jié)合對(duì)秦代造船工場遺址、南越國宮署遺址的開發(fā)和財(cái)廳前文化廣場的建設(shè)，增設(shè)旅游工藝紀(jì)念品店、文化用品店等項(xiàng)目，突出文化內(nèi)涵； ? 中段（中山路 — 泰康路） 通過政策引導(dǎo)和扶持，吸引更多的國內(nèi)外名牌服裝專賣店和精品店到此經(jīng)營，將該路段建設(shè)成為大型百貨店為龍頭的精品購物旅游區(qū)； ? 南段（泰康路以南） 結(jié)合天字碼頭改造并作為沿江路酒吧街的延伸，建設(shè)一批檔次較高的酒吧、咖啡廳等休閑、娛樂項(xiàng)目，突出娛樂、休閑功能。 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 13 商圈公共設(shè)施規(guī)劃 ? 普及應(yīng)用新興商業(yè)服務(wù)，如電子商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)等，進(jìn)一步提升商業(yè)檔次，完善商業(yè)內(nèi)涵。 ? 建設(shè)廣州建城紀(jì)念廣場、大佛寺廣場、西湖路和北京路交界處的唐文化主題廣場、惠福東路與北京路交界處的宋文化主題廣場、中山路北端的入口廣場和中心地帶的文化廣場等十多個(gè)公共開放空間。增設(shè)休息椅廊，成為購物者提供游憩、娛樂場所。 ? 整飾北京路南段，結(jié)合珠江邊天字碼頭改造，在北京南路沿江地段建設(shè)可識(shí)別性極強(qiáng)、具有入口特性的石碑、小品或牌坊，形成北京路步行街南端的一個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)。 ? 增強(qiáng)北京路核心區(qū)休閑娛樂功能，擴(kuò)建和改造永漢電影院，并搬遷廣州市三十九中學(xué)，置換用地為文化娛樂用地兼容商業(yè)用地。名盛廣場與廣州市 39中學(xué)（目前為 13中校區(qū)）搬遷置換出來的地塊之間建立二層連廊。 ? 保護(hù)和更新北京路和中山路沿街的騎樓建筑，整飾路面、房屋立面，改善燈光照明系統(tǒng)，改造落地玻璃櫥窗的店面 。 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 14 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃總結(jié) ? 北京路商圈的定位，給予處于核心商圈內(nèi)的大型商業(yè)物業(yè)提供了良好的發(fā)展平臺(tái)。 ? 北京路商圈的拓展，以及地下商業(yè)街的構(gòu)筑，使得位于核心區(qū)域內(nèi)的名盛廣場共享八方客流。 ? 從業(yè)態(tài)調(diào)整的宏觀政策層面上，名盛廣場位于北京路中段，大型百貨業(yè)得到政策支持。 ? 政府對(duì)核心商圈內(nèi)大型商業(yè)物業(yè)給予扶持，彌補(bǔ)商圈內(nèi)餐飲、休閑娛樂等功能的不足。 ? 商業(yè)環(huán)境的改善和提高，給商家提供了良好經(jīng)營氛圍。 一、北京路商圈概況及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 15 ? 區(qū)域交通情況現(xiàn)狀 ? 未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 ? 交通發(fā)展對(duì)名盛廣場的影響 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 16 區(qū)域交通情況現(xiàn)狀 ? 道路情況： 北京路屬于城市老城區(qū)，存在道路網(wǎng)絡(luò)不完善，各級(jí)別道路銜接不合理，道路斷面過窄等問題，車道數(shù)以34條居多。 ? 公共交通情況： 北京路周邊共有越華路、廣衛(wèi)路、文德路、珠光路等四個(gè)公交總站，有近 90條日班公交線路 。 ? 軌道交通情況： 地鐵一、二號(hào)線交匯于公園前，不但改善了北京路的交通狀況，也為商業(yè)的發(fā)展帶來了新的增長點(diǎn)，有利于營造新的商業(yè)空間。 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 17 ?停車場情況 ：北京路地區(qū)大型商業(yè)物業(yè)停車場備置如右表。區(qū)內(nèi)停車問題比較突出。停車供求關(guān)系緊張，目前消費(fèi)者主要將汽車停在西湖路、惠福東路、教育路、大南路的路邊。 地點(diǎn) 停車位數(shù)量 現(xiàn)狀主要停車場 廣百 320 新大新 100 五月花 140 名盛廣場 600 光明廣場 100 動(dòng)漫星城 200 華聯(lián)商廈 200 合計(jì) 1660 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 18 ? 區(qū)域交通情況現(xiàn)狀 ? 未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 ? 交通發(fā)展對(duì)名盛廣場的影響 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 19 未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 ? 公共交通： ? 將泰康路－天字碼頭段建成為只準(zhǔn)公交車輛通行的準(zhǔn)步行街。 ? 實(shí)行北京路全線步行化后，天字碼頭 —— 財(cái)廳連成一體，將珠江日夜游和北京路購物游有機(jī)結(jié)合，北京路商圈的交通水路并舉。 ? 道路： 配合北京路全線步行化，疏導(dǎo)步行區(qū)內(nèi)外的道路交通： ? 拓寬大馬站路，并設(shè)置人行道； ? 開通北京路東邊（即名盛廣場東面）的府學(xué)西街、教育路延長線（惠福路 — 泰康路，包括書坊街等）、南堤二馬路延長線、珠光路延長線及光明廣場東側(cè)的規(guī)劃路。 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 20 未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 ? 軌道交通： ? 地鐵公園前站隧道沿兩個(gè)方向延伸到北京路：一個(gè)方向是從地鐵公園前站至新大新路口；另一個(gè)方向是從地鐵公園前站－大馬站－西湖路－名盛廣場。 ? 規(guī)劃地鐵六號(hào)線（沙貝 — 高塘石）處于主要客運(yùn)走廊先烈路、沿江路上，同時(shí)能與一、二號(hào)線換乘。六號(hào)線在越秀區(qū)內(nèi)主要是平行于沿江路穿過越秀區(qū)，初步確定設(shè)立有海珠廣場站和北京路站，通過海珠廣場站與二號(hào)線實(shí)現(xiàn)換乘，有利于北京路商圈和沿江路商貿(mào)商務(wù)區(qū)的發(fā)展。 1 2 公元前站 和北京路站 6 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 21 未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 ?停車場 ：針對(duì)區(qū)內(nèi)停車位供需失衡的現(xiàn)狀 ， 政府規(guī)劃北京路地區(qū)未來落成的主要停車場的地點(diǎn)及停車位數(shù)量如右表： 地點(diǎn) 停車位數(shù)量 未來主要停車場 廣衛(wèi)路停車場 330 惠福東停車場 100 泰康路停車場 300 沿江路停車場 150 回龍路路邊停車場 16 大、小馬站地下停車場 500 文明路臨時(shí)停車場 500 合計(jì) 1896 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 22 ? 區(qū)域交通情況現(xiàn)狀 ? 未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 ? 交通發(fā)展對(duì)名盛廣場的影響 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 23 交通發(fā)展對(duì)名盛廣場的影響 ? 作為核心區(qū)域內(nèi)的商業(yè)廣場，步行到達(dá)的時(shí)間比較長；地鐵商業(yè)街的連通，將帶來和疏導(dǎo)更多地鐵客流。 ? 名盛廣場東面規(guī)劃路府學(xué)西街的建成，引入及疏導(dǎo)的大量客流非常便捷，適合本項(xiàng)目經(jīng)營大型綜合超市及大型百貨的業(yè)態(tài)。 ? 名盛廣場大型的停車場有利于吸引高端客戶。 ? 名盛廣場大型的門前廣場可以吸納和停滯大量的客流。利用好門前廣場，如婚紗攝影、明星演出、節(jié)假日喜慶布置等，可以分流及利用北京路龐大的人氣及商氣。 二、區(qū)域交通情況及未來交通條件發(fā)展的預(yù)測 24 ? 大型商業(yè)物業(yè)概況 ? 大型商業(yè)物業(yè)分布圖 ? 北京路商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系分析 ? 北京路街鋪歷史租值走勢分析 ? 北京路商品業(yè)態(tài)分析 ? 大型商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營狀況及其商品品牌結(jié)構(gòu)調(diào)研 三、北京路商業(yè)物業(yè)調(diào)查 25 商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè) 面積 樓層 停車位 備注 廣百 (含新翼 ) 地下 2層 ,地上 9層 1113層為停車場， 共約 320個(gè) 在營業(yè) 新大新 1萬 地下 1層 ,地上 11層 100 在營業(yè) 五月花 5萬 地下 4層 ,地上 11層 140 在營業(yè) 麗都潮樓 1萬 7 無 在營業(yè) 名盛廣場 6萬 地下 4層 ,地上 10層 600 已建成， 部分在營業(yè) 光明廣場 6萬 9層 100 在營業(yè)和招商 動(dòng)漫星城 地下 3層 200 在營業(yè)，家電部 分在招商 華聯(lián)商廈