物業(yè)和物業(yè)管理基礎知識(編輯修改稿)
2024-12-19 16:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 展商的開發(fā)。 傳統(tǒng)行政性福利管理模式 即由北京市房地局或本單位自管。從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段。從管理服務質(zhì)量看，市場上有影響的專業(yè)物業(yè)管理公司有 10 多家，主要是合資或外資企業(yè)，如怡信、魏理仕、梁振英測量 行、第一太平洋戴維斯、九龍倉物業(yè)、萬通璐頓、威格斯、太聯(lián)物業(yè)等。中資的以萬科物業(yè)較為知名。 物業(yè)管理的基本原則、目標 物業(yè)管理的基本原則 權力界定原則 業(yè)主至上原則 統(tǒng)一管理原則 經(jīng)濟合理原則 專業(yè)化服務原則 權責明確原則 超前管理原則 公平競爭原則 物業(yè)管理的目標 對物業(yè)實行企業(yè)化、經(jīng)營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現(xiàn)物業(yè)的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。具體來說，是為了實現(xiàn)下述目標： 創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境； 發(fā)揮物業(yè)最大的 使用價值； 使物業(yè)盡可能保值、增值。 物業(yè)管理服務內(nèi)容（日常管理、特約管理） 服 務 內(nèi) 容 物業(yè)管理通常包括兩大內(nèi)容：日常管理和特約服務。 日常管理 日常管理是經(jīng)濟性的管理和服務，包括以下內(nèi)容： 日常養(yǎng)護 對于一個物業(yè)來說，配套的機電設備、供水、供電系統(tǒng)、共用設施等應經(jīng)常、定期地進行養(yǎng)護，讓其維持良好的運行狀態(tài)，延長設備的使用壽命。 清潔綠化 對一個住宅小區(qū)來說，搞好清潔綠化工作可為業(yè)主和住戶創(chuàng)造良好、舒適的工作、生活環(huán)境，培養(yǎng)人們親近自然的意識，熱愛自然、熱愛生活。 安全保衛(wèi) 在現(xiàn)實生活中，每個人都希望有安全感。物業(yè)管理應切實做好安全保衛(wèi)工作，將不安全因素消滅在萌芽狀態(tài)，讓業(yè)主和使用人無后顧之憂，確保人們的生命財產(chǎn)安全。 消防工作 物業(yè)管理應高度重視消防工作，一定要保證消防設備處于良好待用狀態(tài)，并培訓一支業(yè)余消防隊伍，一遇火情可立即作出反應。另外，還要提高業(yè)主和使用人的防火和自救意識。 日常維護 物業(yè)在使用過程中會出現(xiàn)很多問題，須有一支全天侯的維修隊伍，隨叫隨到，及時處理各類小修、急修工作，方便業(yè)主和使用人。 征收各類費用、保管使用管理基金 定期收取管理費，編制預算、收支帳目，并定期公布，以便業(yè)主和使用人監(jiān)督。 協(xié)調(diào)各方面社會關系 物業(yè)管理公司應與派出所、街道居委會經(jīng)常保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)好工作。管理公司還應與物業(yè)相關的政府各部門如供水、供電、煤氣、電信、市政等進行溝通，以便出現(xiàn)情況都可與有關部門配合，盡快予以解決。 處理好物業(yè)內(nèi)部人際關系 一個大型物業(yè)內(nèi)部居住著各種職業(yè)、性格的業(yè)主和用戶，物業(yè)管理公司可通過開展聯(lián)誼活動，讓業(yè)主和用戶有機會交流，加深理解，減少糾紛和爭執(zhí)的發(fā)生。 特約服務 特約服務是指根據(jù)業(yè)主和住戶需要，提供各類特別服務，這些通常是有償?shù)摹Ｈ缢湍趟蛨?，看護老人、病人、兒童，訂票送票，代為購物，送貨上門等等。 物業(yè)管理公司還可利用部分物業(yè)開展多種經(jīng)營，增加收入，補充管理經(jīng)費不足，減輕業(yè)主和住戶的負擔。 物業(yè)管理消費的特征和功能 一、物業(yè)管理費的支出是一種消費性支出 消費是作為社會成員的人們?yōu)闈M足個人物質(zhì)和文化生活需要對各種產(chǎn)品和勞務的使用。消費性支出是貨幣的持有者購買最終產(chǎn)品或服務來滿足自身的需求或獲得某種滿意而發(fā)生的支出。而投資性支出是為了實現(xiàn)資本的增值，實現(xiàn)資本的積累。很顯然，在目前的物業(yè)管理市場，大部分業(yè)主的物業(yè)管理支出為消費性支出，享受物業(yè)管理的過程也是一種消費行為。附著在居住消費之上的物業(yè)管理服務是大部分業(yè)主作為住房消費的一部分來獲得的。在現(xiàn)代消費理念中，業(yè)主購買了房產(chǎn)，實際上只完成了住房消費的一部分，物業(yè)管理消費才剛開始。這一消費是一個持續(xù)而漫長的過程，直至發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權自然終止為止。因此，對于大部分業(yè)主而言，物業(yè)管理的消費屬性是十分確定的。然而由于目前我國的絕大部分物業(yè)管理公司是從過去的 “房管所 ”衍生出來的，加之政府的 “福利 ”觀念、 “福利面前人人 平等 ”的觀念等的影響，致使業(yè)主的消費意識、消費理念遲遲不能完整樹立起來，消費行為也被嚴重扭曲。這樣既打擊了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營積極性，也湮滅了業(yè)主的許多消費欲望，從而嚴重阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。因此，明確物業(yè)管理的業(yè)主消費屬性，具有十分重要的意義。 有助于物業(yè)管理企業(yè)提高服務水平和服務質(zhì)量。明確了業(yè)主的消費者地位和消費者行為，則意味著物業(yè)管理企業(yè)的收入來源是消費者的消費。而不同的消費群體或物業(yè)小區(qū)，其消費理念、消費能力、消費行為、消費心理、消費要求差異很大，則要求物業(yè)管理企業(yè)必須更加貼近消費者，不斷 挖掘業(yè)主的潛在需求，為業(yè)主提供更全面、及時、周到和細致的服務，特別注重 “個性化服務 ”的提供。 有助于業(yè)主理性地消費。只有樹立了業(yè)主的消費意識，業(yè)主才能根據(jù)自己所支付的價格來定位自己的物業(yè)管理消費層次，而不是攀比。并對物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量的好壞，質(zhì)價比的合理度以及在物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題提出相應的意見、建議，行使自己的權力，積極參加管理。 有助于政府制定積極的物業(yè)管理消費政策。明確了物業(yè)管理的消費屬性，有助于政府根據(jù)居民的消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費方式和消費趨勢制定出意在使物業(yè)管理消費機制正 常運行、物業(yè)管理消費順利實現(xiàn)的各項方針、制度、規(guī)定及具體措拖，并使消費模式與消費政
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