【正文】 專業(yè)化服務(wù)原則 權(quán)責(zé)明確原則 超前管理原則 公平競(jìng)爭(zhēng)原則 物業(yè)管理的目標(biāo) 對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實(shí)現(xiàn)物業(yè)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 物業(yè)管理公司還可利用部分物業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)，增加收入，補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足，減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)。只有樹立了業(yè)主的消費(fèi)意識(shí)，業(yè)主才能根據(jù)自己所支付的價(jià)格來定位自己的物業(yè)管理消費(fèi)層次，而不是攀比。只有當(dāng)社會(huì)發(fā)展到一定程度后，物業(yè)管理消費(fèi)才會(huì)成為人們的內(nèi)在需求。 物業(yè)管理消費(fèi)的公共性。這樣的物業(yè)管理消費(fèi)，能 增長(zhǎng)消費(fèi)者的見識(shí)，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業(yè)主的素養(yǎng)。根據(jù)這種社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)管理這一消費(fèi)市場(chǎng)將越來越巨大。 管委會(huì)是物業(yè)管理委員會(huì)的簡(jiǎn)稱，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。 二、開發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)？ 答：目前，沒有明文規(guī)定。例如，目前違章裝修已是住宅小區(qū)管理中最普遍的問題，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)多元化的格局下，業(yè)主在室內(nèi)進(jìn)行裝修時(shí)，任意而為，破 墻開門，改變平面布局的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，有的影響房屋的立面觀瞻，情節(jié)嚴(yán)懲嚴(yán)重的造成房屋裂縫，影響房屋安全，危及鄰里。業(yè)主委員會(huì)法人變更須辦理社會(huì)團(tuán)體變更登記。 決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。 具有凈化社會(huì)空氣、促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的功能。社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟(jì)概念的引入，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間。物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性表現(xiàn)為消費(fèi)空間和容量的彈性。因此，對(duì)大多數(shù)人而言物業(yè)管理消費(fèi)是一種高消費(fèi)的支出。 有助于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。管理公司還應(yīng)與物業(yè)相關(guān)的政府各部門如供水、供電、煤氣、電信、市政等進(jìn)行溝通，以便出現(xiàn)情況都可與有關(guān)部門配合，盡快予以解決。 傳統(tǒng)行政性福利管理模式 即由北京市房地局或本單位自管。這樣無能力交納費(fèi)用的物業(yè)公司，何必掛 牌改制呢？ 第四，是企事業(yè)單位行政房管部門改為的物業(yè)公司，由于歷史原因和各種因素，企事業(yè)單位蓋職工宿舍，社會(huì)化問題的矛盾越來越突出，成了阻礙企事業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大包袱。 在新舊矛盾交錯(cuò)、類型復(fù)雜的情況下，物業(yè)管理公司嚴(yán)格規(guī)范住宅小區(qū)管理制度，提供方便快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得業(yè)主的滿意，是占領(lǐng)市場(chǎng)的首要選擇。隨著我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā) 展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。 （ 2）法律屬性。在港澳及東南亞一些國(guó)家，物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的別稱或同義詞。 （ 2）耐久性。 2．狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。 物業(yè)管理服務(wù)的基本概念 從廣義上來說，物業(yè)與房地產(chǎn)是同一個(gè)概念，指建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。成本不斷上漲，供暖費(fèi)收繳由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利怪圈 沒有改革，成了老大難問題，多年未果。你中有我，我中有你的房產(chǎn)關(guān)系，互相拖欠經(jīng)費(fèi)，形成三角債。 安全保衛(wèi) 在現(xiàn)實(shí)生活中，每個(gè)人都希望有安全感。附著在居住消費(fèi)之上的物業(yè)管理服務(wù)是大部分業(yè)主作為住房消費(fèi)的一部分來獲得的。物業(yè)管理消費(fèi)不是一種本能性消費(fèi)，而是一種社會(huì)性消費(fèi)。盡管大部分人或群體客觀上有此需求，但也無法得到滿足。二是非競(jìng)爭(zhēng)性。這樣人就會(huì)心情舒暢，心胸開闊，身心健康，生活質(zhì)量提高。 物業(yè)管理涉及的組織 業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)在大會(huì)召開 7天前將業(yè)主大會(huì)召開的日期、內(nèi)容送達(dá)每位業(yè)主。水、電、氣是由政府定價(jià)，不能隨意加價(jià)。 什么是物業(yè)管理法律責(zé)任？ 物業(yè)管理主管部門的工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人，在進(jìn)行管理、服務(wù)、使用物業(yè)的活動(dòng)中，必須遵守國(guó)家關(guān)于物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約，如果因?yàn)楣室饣蜻^ 失違反了物業(yè)管理法律規(guī)范，就屬于違法行為或違約行為。業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)區(qū)建委 (建設(shè)局 )、區(qū)國(guó)土房管局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、街道辦、派出所等有 管單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)的顧問。 按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)必須有超過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。物業(yè)管理消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，存在著循序漸進(jìn)、由低 層次向高層次螺旋式上升運(yùn)動(dòng)的規(guī)律。為消費(fèi)某一公共服務(wù)，業(yè)主之間不必開展競(jìng)爭(zhēng)或爭(zhēng)奪。 物業(yè)管理消費(fèi)的層次性和群體性。物業(yè)管理行業(yè)是建設(shè)于良好的社會(huì)再生產(chǎn)能力之上的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約著物業(yè)管理行業(yè)繁榮興旺的水平。這一消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)而漫長(zhǎng)的過程，直至發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)自然終止為止。 消防工作 物業(yè)管理應(yīng)高度重視消防工作，一定要保證消防設(shè)備處于良好待用狀態(tài)，并培訓(xùn)一支業(yè)余消防隊(duì)伍，一遇火情可立即作出反應(yīng)。你急他不急的策略，令改制后的物業(yè)公司束手無策。況且改制難，生存更難。按照所有權(quán)的性質(zhì) ，物業(yè)可以分為公共物業(yè)（政府辦公樓、公立學(xué)校、醫(yī)院等）和非公共物業(yè)（企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人的生產(chǎn)、辦公、居住等物業(yè)）；按占有形式，可以分為自用物業(yè)和出租物業(yè)；按使用性質(zhì)可以分為商用物業(yè)、居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。 從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大 小不同。 （ 3）多樣性。 物業(yè)與物業(yè)管理的概念 （一）物業(yè)的概念 “物業(yè) ”一詞來自于香