物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識-免費(fèi)閱讀
【正文】 為何要依法進(jìn)行物業(yè)管理？ 當(dāng)前物業(yè)管理在發(fā)展中，非常需要建立行之有效的法規(guī)和各規(guī)章制度。至于交納管理費(fèi)的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 業(yè)主委員會每屆任期 3 年，每屆期滿前兩個月，由本屆業(yè)主委員會主持召開業(yè)主代表大會，選舉下屆業(yè)主委員會委員。 如何組建業(yè)主委員會 業(yè)主委員會由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。 監(jiān)督管委會的工作。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤。而社區(qū)文化的振興和繁榮將推動人與人之間的信息和情感交流。在衣食無憂的現(xiàn)代都市人群中，越來越多的人已不再滿足于偏居一隅，追求舒適、個性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求的集中表現(xiàn)， “買房買環(huán)境，買房買享受 ”的理念也為越來越多的現(xiàn)代人所接受。 一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)除了能提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)能達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度和深度。因?yàn)?，其有兩個基本特性。而收入較高、文化層次較高的消費(fèi)群體或業(yè)主，既重視對物業(yè)管理硬件的消費(fèi)，更重 視對物業(yè)管理軟件的消費(fèi)。即物業(yè)管理消費(fèi)的深度和廣度隨社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。而這一比例到內(nèi)地，則可能上升到 30％。 有助于政府制定積極的物業(yè)管理消費(fèi)政策。這樣既打擊了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營積極性，也湮滅了業(yè)主的許多消費(fèi)欲望，從而嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。消費(fèi)性支出是貨幣的持有者購買最終產(chǎn)品或服務(wù)來滿足自身的需求或獲得某種滿意而發(fā)生的支出。 征收各類費(fèi)用、保管使用管理基金 定期收取管理費(fèi)，編制預(yù)算、收支帳目，并定期公布，以便業(yè)主和使用人監(jiān)督。 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（日常管理、特約管理） 服 務(wù) 內(nèi) 容 物業(yè)管理通常包括兩大內(nèi)容：日常管理和特約服務(wù)。 內(nèi)地的物業(yè)管理主要存在三種管理模式 專業(yè)物業(yè)管理模式 管理內(nèi)容為住戶提供全方位的綜合服務(wù)，寓公寓管理于服務(wù)中；經(jīng)費(fèi)來源主要是通過收取管理費(fèi)和多種經(jīng)營來解決，為住戶提供有償服務(wù)；服務(wù)對象主要是高檔物業(yè)，如寫字樓、別墅、賓館、公寓等。面對大型超市以連鎖方式，步步緊追的擴(kuò)大服務(wù)范圍，除了交通干道附近和繁華路口外，小而全的服務(wù)經(jīng)營小店只能慘淡經(jīng)營。據(jù)一家媒體報道，西郊一住宅小區(qū)垃圾成堆，環(huán)衛(wèi)部門不予清運(yùn)，原因是小區(qū)物業(yè)公司拒交清運(yùn)費(fèi)，而物業(yè)小區(qū)則辯稱，我們是房管所改制的，奉上級領(lǐng)導(dǎo)之命改的，既不可能，又無能力交納垃圾清運(yùn)費(fèi)，而環(huán)衛(wèi)部門反駁說：既掛牌改制，就應(yīng)按章交費(fèi)。 第三，由房管所改制為物業(yè)管理公司，經(jīng)費(fèi)短缺嚴(yán)重，由于小區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)年代長，設(shè)施改造項(xiàng)目過多，無資金保障，運(yùn)行最為困難。 物業(yè)管 理公司類型劃分 隨著房改的逐步深入，物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生，據(jù)統(tǒng)計全市已達(dá) 959家注冊經(jīng)營，但是許多人對它還是膚淺的認(rèn)識，感興趣的是成立業(yè)主委員會，有權(quán)選擇物業(yè)管理公司為業(yè)主服務(wù)，如管理服務(wù)不盡人意，有權(quán)中止合同，炒物業(yè)管理公司的 “魷魚 ”，選擇大家滿意的物業(yè)公司上崗。 以是否成立了業(yè)主委員會的標(biāo)準(zhǔn)來劃分，物業(yè)管理又可分為： “前期物業(yè)管理 ”和 “后期物業(yè)管理 ”。而狹義的物業(yè)管 理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而 進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。 1．廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價值和使用價值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對各類物業(yè)實(shí)施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。物業(yè)的社會屬性，主要包括以下內(nèi)容： （ 1）經(jīng)濟(jì)屬性。物業(yè)與其他事物一樣，也有自己獨(dú)特的性質(zhì)。 物業(yè)與物業(yè)管理的概念 （一）物業(yè)的概念 “物業(yè) ”一詞來自于香港方言。 應(yīng)注意的是，盡管物業(yè)詞常常作為房地產(chǎn)的同義詞，但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念 在很多方面還存在著差別。 （ 3）多樣性。 （二）物業(yè)管 理 物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Easte Management。 從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大 小不同。在購房人與開發(fā)商簽訂購房合同時，開發(fā)商都要求購房人與其指定的物業(yè)管理公司簽訂一份《物業(yè)管理委托合同》。按照所有權(quán)的性質(zhì) ，物業(yè)可以分為公共物業(yè)（政府辦公樓、公立學(xué)校、醫(yī)院等）和非公共物業(yè)（企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人的生產(chǎn)、辦公、居住等物業(yè)）；按占有形式，可以分為自用物業(yè)和出租物業(yè)；按使用性質(zhì)可以分為商用物業(yè)、居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。 第二，是中央國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位委托市房管部門管理的住宅小區(qū)，由于雙方有幾十年的良好合作基礎(chǔ)，資金充足，即便國家機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)整，人員分流，給物業(yè)管理帶來 一定困難，但經(jīng)過溝通，達(dá)成共識。況且改制難，生存更難。這一切一切都需要資金支持，而企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)恨 不得立竿見影，改制后減少投入，直到逐年遞減，最后能夠反過來上交企事業(yè)利潤，這種急功近利的做法，很難讓物業(yè)公司有什么發(fā)展前景，提高物業(yè)管理水平，讓物業(yè)公司健康發(fā)展。你急他不急的策略，令改制后的物業(yè)公司束手無策。中資的以萬科物業(yè)較為知名。 消防工作 物業(yè)管理應(yīng)高度重視消防工作，一定要保證消防設(shè)備處于良好待用狀態(tài)，并培訓(xùn)一支業(yè)余消防隊(duì)伍，一遇火情可立即作出反應(yīng)。如送奶送報，看護(hù)老人、病人、兒童，訂票送票，代為購物，送貨上門等等。這一消費(fèi)是一個持續(xù)而漫長的過程，直至發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)自然終止為止。 有助于業(yè)主理性地
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