物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)(參考版)
2024-11-17 16:29本頁面
【正文】 因此，物業(yè)管理必須有相應(yīng)的法規(guī)和有關(guān)行政規(guī)章，并將管理與服務(wù)、管理與教育相結(jié)合，以法律的形式在最大的限度上，實(shí)現(xiàn)國家對人們居住行為的規(guī)范引導(dǎo)，使之達(dá)到秩序化、合法化，以制止各類違法違章事件的發(fā)生，推動(dòng)物業(yè)管理工作。管理工作中各方面之間的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)，必須有明確的規(guī)定。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規(guī)定的危害后果，也符合法律規(guī)范所規(guī)定的制裁條件，由當(dāng)事人承擔(dān)物業(yè)管理的法律責(zé)任。 什么是物業(yè)管理法律責(zé)任？ 物業(yè)管理主管部門的工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人，在進(jìn)行管理、服務(wù)、使用物業(yè)的活動(dòng)中，必須遵守國家關(guān)于物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約，如果因?yàn)楣室饣蜻^ 失違反了物業(yè)管理法律規(guī)范，就屬于違法行為或違約行為。水、電、氣是由政府定價(jià)，不能隨意加價(jià)。 三、對于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些資源費(fèi)用時(shí)，是否可以自行加價(jià)？ 答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應(yīng)者，住戶是消費(fèi)者。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。例如：有的開發(fā)商在賣房時(shí)承諾免第一年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。 物管常識(shí) 一、物業(yè)公司何時(shí)開始收取物業(yè)管理費(fèi)？ 答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時(shí)開始 計(jì)取管理費(fèi)的。業(yè)主要員會(huì)委員可以連選連任。 業(yè)主委員會(huì)需向區(qū)民政管理部門申請辦理登記手續(xù)，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。業(yè)主委員會(huì)可聘請區(qū)建委 (建設(shè)局 )、區(qū)國土房管局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、街道辦、派出所等有 管單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)的顧問。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)在大會(huì)召開 7天前將業(yè)主大會(huì)召開的日期、內(nèi)容送達(dá)每位業(yè)主。第一次業(yè)主大會(huì)由原物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)召集。 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì)及房 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。 批準(zhǔn)管委會(huì)章程。 修改業(yè)主公約。 聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告。 業(yè)主大會(huì)的職權(quán)包括： 選舉、罷免管委會(huì)的組成人員。 按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)必須有超過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。 物業(yè)管理涉及的組織 業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。 物業(yè)管理費(fèi)由哪些項(xiàng)目構(gòu)成 根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：（ 1）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；（ 2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；（ 3）綠化管理費(fèi)；（ 4） 清潔衛(wèi)生費(fèi)；（ 5）保安費(fèi)；（ 6）辦公費(fèi)；（ 7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（ 8）法定稅費(fèi)。 恩格爾定律顯示，隨著人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費(fèi)上的支出比例不斷下降，花在物業(yè)管理等社會(huì)性消費(fèi)上的支出比例將不斷上漲。營造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業(yè)主的思想道德水平和文化素質(zhì)有明顯而易見提高，是現(xiàn)代物業(yè)管理的基本目標(biāo)之一。因此，從這個(gè)意義上講，物業(yè)管理消費(fèi)促進(jìn)了人們的社會(huì)交流和情感的交融。而現(xiàn)代物業(yè)管理則能通過建立多種平臺(tái)或采取多種形式，來促進(jìn)業(yè)主的交流，繁榮社區(qū)文化。物業(yè)管理消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，存在著循序漸進(jìn)、由低 層次向高層次螺旋式上升運(yùn)動(dòng)的規(guī)律。這樣人就會(huì)心情舒暢，心胸開闊，身心健康，生活質(zhì)量提高。因?yàn)槿说囊簧蟛糠謺r(shí)間將在小區(qū)度過。 促進(jìn)身心健康的功能?，F(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺、小區(qū)的文化，使業(yè)主肩一種情感的歸屬。 具體而言，現(xiàn)代物業(yè)管理具有如下功自能： 教化和益智的功能。在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)能提供規(guī)范、完善、 人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實(shí)現(xiàn)保值增值；在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務(wù)提升到文化的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。 “有限的價(jià)格，無限的享受 ”為物業(yè)管理的基本功能。為消費(fèi)某一公共服務(wù)，業(yè)主之間不必開展競爭或爭奪。二是非競爭性。一是非他性。物業(yè)管理消費(fèi)是一種公共消費(fèi)。物業(yè)管理消費(fèi)不同于物質(zhì)消費(fèi)那樣，不享受物業(yè)管理的某些內(nèi)容，不會(huì)對業(yè)主產(chǎn)生某些身心影響或嚴(yán)重影響。從空間上講，物業(yè)管理消費(fèi)的空間可大可小，小到業(yè)主自己的家庭，大到整個(gè)社區(qū)，甚至整個(gè)城市，到處都有物業(yè)管理消費(fèi)的內(nèi)容。 物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區(qū)，偏重于對物業(yè)管理硬件消費(fèi)的要求。 物業(yè)管理消費(fèi)的層次性和群體性。盡管大部分人或群體客觀上有此需求，但也無法得到滿足。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)或時(shí)期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里（時(shí)）的物業(yè)管理內(nèi) 容單一、功能單一、層次較低。 物業(yè)管理消費(fèi)的發(fā)展性。明確物業(yè)管 理的高消費(fèi)特性，有利于各級政府立足于國情、省清、市情，考慮居民消費(fèi)水平的差異，來定位物業(yè)管理消費(fèi)的時(shí)間和空間及 “房屋管理 ”消費(fèi)的時(shí)間和空間；有利于提高物業(yè)管理的行業(yè)壁壘，從而提升整個(gè)行業(yè)的檔次；有利于業(yè)主進(jìn)行正確的消費(fèi)定位，采取正確的消費(fèi)行為，避免出現(xiàn)目前許多人有意無意排斥物業(yè)管理消費(fèi)的現(xiàn)象。將物業(yè)管理消費(fèi)定位于高消費(fèi)意在將之區(qū)別于傳統(tǒng)的 “房屋管理 ”。即便按大大低于這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的低成本運(yùn)作模式來計(jì)算，其物業(yè)管理費(fèi)支出也在家庭收入的 5％以上，大大超出了業(yè)主的承受能
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