物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識(參考版)
2025-02-10 20:24本頁面
【正文】 專項(xiàng)維修資金屬 業(yè)主所有 ，物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)。（一）、專項(xiàng)維修資金的概念v經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；v物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；v物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；v管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；v物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本 (支出 )構(gòu)成（二）、包干制是指在 預(yù)收 的物業(yè)服務(wù)資金中 按約定比例或者約定數(shù)額 提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出， 結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān) 的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制與包干制（一）酬金制：實(shí)行 政府指導(dǎo)價 和 市場調(diào)節(jié)價 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循 合理 、 公開 以及 費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng) 的原則。（收費(fèi)辦法第二條）業(yè)主物管企業(yè)合同 物業(yè)合同v未出售的空置房是否交物管費(fèi)？v業(yè)主已經(jīng)接房，但長期不在家，是否繳費(fèi)？v業(yè)主不辦理入住手續(xù)的房屋誰交物管費(fèi)？v４、出租房誰繳費(fèi)？v５、電梯公寓，低層住戶是否繳費(fèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用定義：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè) 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 ，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序， 向業(yè)主 所收取的費(fèi)用。第五章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的概念v二級可以承接 30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和 8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù) 設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 有項(xiàng)目三、物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記物業(yè)管理的資質(zhì)審批權(quán)限企業(yè)資質(zhì)登記 資質(zhì)審批單位一級 國務(wù)院建設(shè)主管部門 20 10 54 管理業(yè)績 有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績 無要求5 管理物業(yè)類型 2種及以上 不限管理各 類 物業(yè) 的房屋建筑面 積 分 別 占下列相 應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％ 特征：v（ 1）是獨(dú)立的企業(yè)法人v（ 2）屬于服務(wù)性企業(yè)v（ 3）具有一定的公共管理性質(zhì)的職能二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理v物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)一級 二級 三級1 注冊資本最低數(shù)額 500 300 502 專職管理和技術(shù)人 員 “業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。 業(yè)主大會的籌備（ 1）成立業(yè)主大會籌備組（ 2）業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容（四）業(yè)主大會的職責(zé)（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；※ （五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；※ v 但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主人數(shù)較少時，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會的職責(zé)。（二）業(yè)主大會的類型業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。就此形成了在同一個住宅小區(qū)，同一時間并存兩個業(yè)主委員會和兩個物業(yè)管理公司的局面。業(yè)主大會制度案例分析： 某住宅小區(qū)已入住一年多，負(fù)責(zé)該小區(qū)的物管公司在提供服務(wù)中存在一些缺陷，如抄水、電表有誤，維修不及時，引起部分業(yè)主強(qiáng)烈不滿，這部分業(yè)主經(jīng)過聯(lián)絡(luò)，認(rèn)為已成立的業(yè)主委員會沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，于是在征求小區(qū)部分業(yè)主同意后，自行成立了另一個業(yè)主委員會，并以第三章 業(yè)主自治管理第一節(jié) 第八十七條 v對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。 第八十六條 v法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。 第三節(jié) 相鄰權(quán)三、相鄰權(quán)的內(nèi)容詳見 《 物權(quán)法 》v 如：第八十四條 表決權(quán)、參與訂立規(guī)則權(quán)、選聘與解聘管理者的權(quán)利、請求權(quán)★ 成員權(quán)人所承擔(dān)的義務(wù)：分擔(dān)共同費(fèi)用的義務(wù)（由享用這些共用部分的區(qū)分所有人共同分擔(dān)）v成員權(quán)v（ 1）成員權(quán)的概念：指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體之一成員所享有的
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