物業(yè)和物業(yè)管理基礎知識-文庫吧資料
2024-11-21 16:29本頁面
【正文】 力。深圳的人均收入水平居全國前列，現(xiàn)有住宅小區(qū)的物業(yè)管理費按平均每平方米 3 元、月支出 300元計算，也只占到其家庭收入的 3％左右。物業(yè)管理行業(yè)是建設于良好的社會再生產能力之上的，經(jīng)濟發(fā)展水平制約著物業(yè)管理行業(yè)繁榮興旺的水平。物業(yè)管理消費不是一種本能性消費，而是一種社會性消費。明確了物業(yè)管理的消費屬性，有助于政府根據(jù)居民的消費水平、消費結構、消費方式和消費趨勢制定出意在使物業(yè)管理消費機制正 常運行、物業(yè)管理消費順利實現(xiàn)的各項方針、制度、規(guī)定及具體措拖，并使消費模式與消費政策相匹配，從而促進物業(yè)管理消費的健康發(fā)展。并對物業(yè)管理公司的服務質量的好壞，質價比的合理度以及在物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問題提出相應的意見、建議，行使自己的權力，積極參加管理。 有助于業(yè)主理性地消費。明確了業(yè)主的消費者地位和消費者行為，則意味著物業(yè)管理企業(yè)的收入來源是消費者的消費。因此，明確物業(yè)管理的業(yè)主消費屬性，具有十分重要的意義。然而由于目前我國的絕大部分物業(yè)管理公司是從過去的 “房管所 ”衍生出來的，加之政府的 “福利 ”觀念、 “福利面前人人 平等 ”的觀念等的影響，致使業(yè)主的消費意識、消費理念遲遲不能完整樹立起來，消費行為也被嚴重扭曲。這一消費是一個持續(xù)而漫長的過程，直至發(fā)生產權轉移和產權自然終止為止。附著在居住消費之上的物業(yè)管理服務是大部分業(yè)主作為住房消費的一部分來獲得的。而投資性支出是為了實現(xiàn)資本的增值，實現(xiàn)資本的積累。 物業(yè)管理消費的特征和功能 一、物業(yè)管理費的支出是一種消費性支出 消費是作為社會成員的人們?yōu)闈M足個人物質和文化生活需要對各種產品和勞務的使用。如送奶送報，看護老人、病人、兒童，訂票送票，代為購物，送貨上門等等。 處理好物業(yè)內部人際關系 一個大型物業(yè)內部居住著各種職業(yè)、性格的業(yè)主和用戶，物業(yè)管理公司可通過開展聯(lián)誼活動，讓業(yè)主和用戶有機會交流，加深理解，減少糾紛和爭執(zhí)的發(fā)生。 協(xié)調各方面社會關系 物業(yè)管理公司應與派出所、街道居委會經(jīng)常保持聯(lián)系，協(xié)調好工作。 日常維護 物業(yè)在使用過程中會出現(xiàn)很多問題，須有一支全天侯的維修隊伍，隨叫隨到，及時處理各類小修、急修工作，方便業(yè)主和使用人。 消防工作 物業(yè)管理應高度重視消防工作，一定要保證消防設備處于良好待用狀態(tài)，并培訓一支業(yè)余消防隊伍，一遇火情可立即作出反應。 安全保衛(wèi) 在現(xiàn)實生活中，每個人都希望有安全感。 日常管理 日常管理是經(jīng)濟性的管理和服務，包括以下內容： 日常養(yǎng)護 對于一個物業(yè)來說，配套的機電設備、供水、供電系統(tǒng)、共用設施等應經(jīng)常、定期地進行養(yǎng)護，讓其維持良好的運行狀態(tài)，延長設備的使用壽命。具體來說，是為了實現(xiàn)下述目標： 創(chuàng)造安全、舒適、和諧的居住環(huán)境； 發(fā)揮物業(yè)最大的 使用價值； 使物業(yè)盡可能保值、增值。中資的以萬科物業(yè)較為知名。從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段。 專業(yè)化與行政性相結合的管理模式 大多由發(fā)展商自行組建，管理對象以住宅小區(qū)為主；由于福利性管理的影響，這類公司很難實現(xiàn)資金平衡，只能靠經(jīng)營其它產業(yè)，或者由發(fā)展商支持獲得平衡；管理目標是為居民提供一個安靜舒適、方便安全的居住環(huán)境，以支持發(fā)展商的開發(fā)。逐年檢驗發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定取消你的經(jīng)營資格。你急他不急的策略，令改制后的物業(yè)公司束手無策。你中有我，我中有你的房產關系，互相拖欠經(jīng)費，形成三角債。 第五，也是幾種物業(yè)公司里最為復雜的類型，就是企事業(yè)單位過去相互委托管理的住宅小區(qū)和 宿舍樓，由于過去的歷史原因和各種因素，住宅樓產權分屬幾個單位，然而委托其中一個單位管理，每年按分攤面積，交納費用。多開商業(yè)網(wǎng)點增加服務種類，這種不顧具體情況的經(jīng)營方式很難奏效。這一切一切都需要資金支持，而企事業(yè)領導恨 不得立竿見影，改制后減少投入，直到逐年遞減，最后能夠反過來上交企事業(yè)利潤，這種急功近利的做法，很難讓物業(yè)公司有什么發(fā)展前景，提高物業(yè)管理水平，讓物業(yè)公司健康發(fā)展。如何讓行政房管部門分離出去，減輕企事業(yè)負擔成了企事業(yè)領導頭痛的問題，而讓行政后勤分離，成立物業(yè)公司，扶持幾年后，完全斷奶，成了最好的選擇。雙方爭執(zhí)不休，遭殃自然是小區(qū)的居民。求生存如此之難，哪里有什么精力提高物業(yè)管理水平。況且改制難，生存更難。成本不斷上漲，供暖費收繳由于計劃經(jīng)濟體制下福利怪圈 沒有改革，成了老大難問題，多年未果。 由于接收建設單位遺留下的問題，一直沒予解決，住戶以拒交各種費用為報復手段，多年積累，成了這些公司很大的虧損黑洞。使住宅小區(qū)維護修繕，設施改造逐步完善，物業(yè)管理水平的提高有目共睹。 第二，是中央國家機關、企事業(yè)單位委托市房管部門管理的住宅小區(qū)，由于雙方有幾十年的良好合作基礎，資金充足，即便國家機關進行調整，人員分流，給物業(yè)管理帶來 一定困難，但經(jīng)過溝通，達成共識。況且類型繁多，有必要對各種類型的物業(yè)管理公司有初步的認識，相互了解，勤于溝通 ，共建美好家園才是物業(yè)公司與業(yè)主的共同心愿。而實際情況遠非想象的那么簡單。 所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質和經(jīng)濟的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟價值和使用價值。按照所有權的性質 ，物業(yè)可以分為公共物業(yè)（政府辦公樓、公立學校、醫(yī)院等）和非公共物業(yè)（企業(yè)、機構和個人的生產、辦公、居住等物業(yè)）；按占有形式，可以分為自用物業(yè)和出租物
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