物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)-展示頁
2024-11-25 16:29本頁面
【正文】 業(yè)；按使用性質(zhì)可以分為商用物業(yè)、居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。 物業(yè)管理服務(wù)的基本概念 從廣義上來說，物業(yè)與房地產(chǎn)是同一個(gè)概念，指建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。業(yè)主委員會(huì)成立之前的物業(yè)管理被稱為 “前期物業(yè)管理 ”，業(yè)主委員會(huì)成立之后的物業(yè)管理被稱為 “后期物業(yè)管理 ”。其中， “對(duì)購(gòu)房人房屋的管理 ”就是特約物業(yè)管理， “對(duì)小區(qū)內(nèi)公共財(cái)產(chǎn)的管理 ”就是公共物 業(yè)管理。在購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開發(fā)商都要求購(gòu)房人與其指定的物業(yè)管理公司簽訂一份《物業(yè)管理委托合同》。 物業(yè)管理的分類 小區(qū)的房地產(chǎn)包括為各購(gòu)房人個(gè)人所有的房屋 (房屋所有人不享有獨(dú)立的地 產(chǎn) )和為全體房屋所有人共有的房地產(chǎn)即公共財(cái)產(chǎn)，物業(yè)管理包括對(duì)個(gè)人房屋的管理和對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的管理。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場(chǎng)體系正在 建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。在大多數(shù)的 企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。 從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大 小不同。 2．狹義的物業(yè)管理，是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動(dòng)。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。 （二）物業(yè)管 理 物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Easte Management。表現(xiàn)于房地產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系。表現(xiàn)于物業(yè)的商品屬性，即物業(yè)是一種商品，物業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、交換、分配及消費(fèi)等，必然也是商品化的運(yùn)行過程，物業(yè)的一切運(yùn)行須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。 2．物業(yè)的社會(huì)屬性。 （ 3）多樣性。 （ 2）耐久性。首先是它的自然屬性，即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質(zhì)的物質(zhì)形式，它具有以下特征： （ 1）固定性。 1．物業(yè)的特征。 應(yīng)注意的是，盡管物業(yè)詞常常作為房地產(chǎn)的同義詞，但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念 在很多方面還存在著差別。在《香港房地產(chǎn)法》一書中，作者李宗鋒先生稱 “物業(yè) ”是單元性的房地產(chǎn)。它評(píng)自 Real Property 或Real Estate，表示房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理行業(yè)于 1940 年左右由英國(guó)興起，當(dāng)時(shí)并未得到廣泛的發(fā)展，真正得到社會(huì)認(rèn)可是由萬國(guó)博覽會(huì)開始，于二十世紀(jì)五十年代左右逐漸成為一個(gè)成型的產(chǎn)業(yè)。 物業(yè)與物業(yè)管理的概念 （一）物業(yè)的概念 “物業(yè) ”一詞來自于香港方言。在港澳及東南亞一些國(guó)家，物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的別稱或同義詞。它既可以是單元性的地產(chǎn)，也可以是單 元性的房產(chǎn)；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋，故而物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛。一般來說，房地產(chǎn)一詞涉及宏觀領(lǐng)域泛指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整 個(gè)房地產(chǎn)；而物業(yè)則是一個(gè)微觀的概念，它一般是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn)，或一項(xiàng)具體的實(shí) 物資產(chǎn)。物業(yè)與其他事物一樣，也有自己獨(dú)特的性質(zhì)。表現(xiàn)于土地、建筑物的不可移 動(dòng)性或位置的確定性。表現(xiàn)于長(zhǎng)久的使用壽命期。表現(xiàn)于建筑物構(gòu)造、外觀、功能等形式的多樣性。物業(yè)的社會(huì)屬性，主要包括以下內(nèi)容： （ 1）經(jīng)濟(jì)屬性。 （ 2）法律屬性。在中國(guó)的法律中，房地產(chǎn)物權(quán)即為房地產(chǎn)物權(quán)人在法律范圍內(nèi)享有房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。其概念也有多種解釋。 1．廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對(duì)各類物業(yè)實(shí)施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管 理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。廣義物業(yè)管理 涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。而狹義的物業(yè)管 理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場(chǎng)后，專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而 進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。隨著我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā) 展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。對(duì)個(gè)人房屋的管理稱為 “特約物業(yè)管理 ”，對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的管理稱為 “公共物業(yè)管理 ”。在購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中，都約定有委托事項(xiàng)的范圍，委托事項(xiàng)的范圍無外乎兩項(xiàng)： (1)對(duì)購(gòu)房人房屋的管理； (2)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共財(cái)產(chǎn)的管理。 以是否成立了業(yè)主委員會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來劃分，物業(yè)管理又可分為： “前期物業(yè)管理 ”和 “后期物業(yè)管理 ”。無論是前期物業(yè)管理，還是后期物業(yè)管理，都各自包含 “特約物業(yè)管理 ”和 “公共物業(yè)管理 ”。但從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)指正在使用中的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設(shè)備、配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。從存在的形式來看，物業(yè)可以是一個(gè)建筑群（如住宅小區(qū)）、一棟單體建筑（如住宅樓）或一個(gè)單元（如住宅單位），某宗物業(yè)的范圍通常用產(chǎn)權(quán)的形式來界定。 物業(yè)管 理公司類型劃分 隨著房改的逐步深入，物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生，據(jù)統(tǒng)計(jì)全市已達(dá) 959家注冊(cè)經(jīng)營(yíng)，但是許多人
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