【正文】 門匯報違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為。物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu)物業(yè)管理有限責任公司的組織機構(gòu)：監(jiān)事會由股東會選出的監(jiān)事和由公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，是公司的監(jiān)督機構(gòu)；董事會是公司的經(jīng)營決策機構(gòu)，董事長為公司的法定代表人。物業(yè)管理有限責任公司，應(yīng)由2人以上、50人以下股東共同出資設(shè)立。注冊資本：根據(jù)《公司法》規(guī)定，有限責任公司以生產(chǎn)經(jīng)營為主或以商業(yè)批發(fā)為主的公司注冊資本不得少與50萬元人民幣；以商業(yè)零售為主的公司注冊資本不得少與30萬元人民幣；技術(shù)開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責任公司，注冊資本不得少于10萬元人民幣；股份有限公司，注冊資本不得少于1000萬元人民幣。物業(yè)管理企業(yè)的組建組建條件：企業(yè)名稱的確定、企業(yè)住所、法定代表人、注冊資本、公司章程、公司人員企業(yè)名稱的確定：企業(yè)名稱應(yīng)由企業(yè)所在地、具體名稱、經(jīng)營類別、企業(yè)性質(zhì)。（3）物業(yè)管理股份有限公司一般是由5個或5個以上發(fā)起人成立的。（2）物業(yè)管理股份合作公司是自愿組織、自愿合作、自愿參股、自負盈虧、按勞分配、按股分紅，公司以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔責任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)的分類（一）按投資主體分類：全民所有制物業(yè)管理企業(yè)；集體所有制物業(yè)管理企業(yè)；民營物業(yè)管理企業(yè)；股份制物業(yè)管理企業(yè)；合資、合作、外資物業(yè)管理企業(yè)。四、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定的服務(wù)質(zhì)量標準：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立的書面物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。由高到低設(shè)定為一級、二級、三級3個服務(wù)等級，級別越高，表示服務(wù)標準越高。該標準為普通商品住房、經(jīng)濟適用房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標準。（4）物業(yè)管理企業(yè)無重大責任事故（5）未發(fā)生經(jīng)主管部門確認屬實的有關(guān)收費、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。（2）取得“省（自治區(qū)、直轄市）級物業(yè)管理示范項目”稱號一年以上。全國物業(yè)管理示范項目申報基本條件如下：（1）參評項目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求，配套設(shè)施齊全。各地應(yīng)在每年7月30日前將參見全國物業(yè)管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業(yè)管理示范項目申報表》報建設(shè)部。物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量標準一、建設(shè)部制定的《全國物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則》：總的來說提高物業(yè)價值和在法律允許前提下讓業(yè)主和使用人滿意是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的根本標準。（八）依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。（五）專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（三）服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。（二）業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。（三）履行服務(wù)合同：物業(yè)管理企業(yè)也可以根據(jù)業(yè)主的委托，在力所能及的條件下，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他服務(wù)項目。早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊，前期物業(yè)管理又是后期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，后期物業(yè)管理是前期物業(yè)管理的工作延續(xù)，二者一脈相承。物業(yè)管理早期介入越早越好。（二）物業(yè)管理方案和制度的制定：（1）建立物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)管理部門，確定人員編制（2）在物業(yè)管理早期介入中對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計方案、施工質(zhì)量等提出合理建議（3）根據(jù)委托服務(wù)合同制定物業(yè)管理方案（4）制定各項物業(yè)管理制度（5）制定物業(yè)再開發(fā)利用方案（6）制定物業(yè)管理費用收支計劃，并控制預(yù)算（7）制定房屋租賃方案，提供房屋租賃服務(wù)（三）客戶管理服務(wù)：（1）提供業(yè)主或使用人入住服務(wù)（2）有計劃地與客戶進行有效溝通（3）接待客戶日常來電、來信、來訪，處理客戶投訴（4）擬寫物業(yè)管理的常用文書（5）建立與管理物業(yè)管理檔案（6）測算并收取物業(yè)管理費用（7）對專項維修資金的使用進行管理（8）在管區(qū)內(nèi)組織和管理各種有益的文體娛樂活動（四）房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理服務(wù)：（1）向業(yè)主和使用人說明房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的功能和使用注意事項，進行房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的安全管理（2）制定房屋及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃（3）對房屋進行日常養(yǎng)護和維修（4）管理監(jiān)督業(yè)主或使用人室內(nèi)裝飾裝修工程（5）對房屋附屬設(shè)備設(shè)施進行日常養(yǎng)護和維修（6）運用智能化物業(yè)管理系統(tǒng)進行管理（7）對特種設(shè)備的委托維修養(yǎng)護工作進行管理（8）編制房屋維修預(yù)算方案和設(shè)備設(shè)施的維修、更新預(yù)算方案（五）安全服務(wù)：（1）制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施的設(shè)置方案，正確設(shè)置消防器材（2）提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)服務(wù)（3）進行消防安全管理（4）對進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛的行使和停放進行管理（5）預(yù)防和及時處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類突發(fā)事件（六）環(huán)境保潔與綠化美化管理：（1）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境污染進行防治（2）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用、共用設(shè)施設(shè)備和公共場地提供衛(wèi)生保潔服務(wù)（3）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境進行綠化美化（七）綜合經(jīng)營服務(wù)：綜合經(jīng)營服務(wù)是多種經(jīng)營性質(zhì)的有償服務(wù)，綜合經(jīng)營服務(wù)中的特約性服務(wù)，是具有委托和代理性質(zhì)的服務(wù)方式。物業(yè)管理的特性：覆蓋面廣（從地域上看，管理面廣，從管理對像上看，包括的范圍也比較寬。1994年6月18日，深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》，并于11月1日起施行，這是我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)。20世紀80年代，1981年3月，全國第一家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司誕生。物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上，在我國，房地產(chǎn)物權(quán)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)及其占有土地的使用權(quán)）物業(yè)管理（proerty managment）：是指業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。新建的物業(yè)，要和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)造良好的自然環(huán)境。物業(yè)側(cè)重于使用、服務(wù)和管理角度。物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓物業(yè)：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實體上的權(quán)益。各類建筑物分為：住宅小區(qū)的房屋，也可以是寫字樓、商業(yè)大廈、綜合商住樓宇、公寓、別墅、工業(yè)廠房、倉庫、體育場館等；配套設(shè)施、設(shè)備分為：市政設(shè)施、文化娛樂設(shè)施、交通設(shè)施等；場地分為：庭院、綠地、道路等。物業(yè)的特征：固定性（在各級政府規(guī)劃部門的規(guī)劃范圍內(nèi)，進行精心策劃，在施工中，要嚴格管理，保證質(zhì)量。）耐久性（“精心設(shè)計，百年大計”，說明建筑物）多樣性（物業(yè)的多樣性構(gòu)成了城市鄉(xiāng)村的不同風格，更加顯示物業(yè)區(qū)域的風采）高值性（為業(yè)主的物業(yè)保值、增值，自然就成了物業(yè)管理企業(yè)的重要職責）權(quán)益性（《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標準》特別強調(diào)不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)都不僅包括相關(guān)物質(zhì)實體，而且包括依托于物業(yè)實體上的權(quán)益。物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國，迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。1994年3月23日建設(shè)部以第33號令頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》這是我國有關(guān)城市住宅小區(qū)管理工作正規(guī)化、法制化奠定了基礎(chǔ)。2003年9月1日，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》開始實施，這標志者我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時期。從服務(wù)對象來看，由于各種物業(yè)歸屬于不同的業(yè)主或由各種各樣的使用人使用）服務(wù)性強（物業(yè)管理人員屬于社會服務(wù)人員，服務(wù)是物業(yè)管理的根本屬性）專業(yè)性強業(yè)主處于主導地位（業(yè)主是物業(yè)的主人，在物業(yè)管理中業(yè)主始終處于主導地位，實踐中，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決議，通過招標形式選擇物業(yè)企業(yè)的服務(wù)，只有被業(yè)主接受，企業(yè)才會有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益）物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合物業(yè)管理的主要內(nèi)容（一）物業(yè)的接管驗收：主要是根據(jù)物業(yè)管理委托服務(wù)合同制定物業(yè)的接管驗收方案，按照有關(guān)規(guī)定組織物業(yè)的接管驗收。物業(yè)管理的早期介入：是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求。前期物業(yè)管理：是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。物業(yè)管理的過程（一）簽訂物業(yè)服務(wù)合同：《物業(yè)管理條例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》（二）驗收接管物業(yè)：簽訂物業(yè)服務(wù)合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當成立接管驗收小組，對物業(yè)的共同部門和共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，并辦理接管手續(xù)。（四）終止合同，做好交接物業(yè)管理的基本原則：（一）權(quán)責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責任應(yīng)當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責要分明。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。強調(diào)業(yè)主主導，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。（四）統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。（六）收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進行約定。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。（七）公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟中應(yīng)當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。2000年5月25日以建住房物第008號文發(fā)布了新的標準《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及評分細則》。凡是上報建設(shè)部的項目，?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）預(yù)評預(yù)驗分值不得低于98分，全國物業(yè)管理示范項目每三年進行一次復驗，對復驗不達標的，取消“全國物業(yè)管理示范項目”稱號。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上，別墅2萬平方米以上，大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上，如住率或使用率達85%以上。（3）物業(yè)管理企業(yè)已建立各項管理規(guī)章制度。二、中國物業(yè)管理協(xié)會制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》：制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》（中物協(xié)[2004]1號），作為與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同、確定物業(yè)服務(wù)等級、約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容與標準以及測算物業(yè)服務(wù)價格的 依據(jù)。物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務(wù)不適用該標準。三、國家行政管理部門和地方政府制定的其他服務(wù)質(zhì)量要求：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《前期物業(yè)管理招標管理暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《房屋修繕范圍和標準》、《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》，《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》已于2003年12月1日起施行。物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求物業(yè)管理人員應(yīng)當具有高尚的職業(yè)道德：（一）遵紀守法，愛崗敬業(yè)；（二）工作認真，盡職盡責；（三）城市守信，熱情服務(wù)物業(yè)管理人員應(yīng)當具有專業(yè)知識和專業(yè)技能：（一）具有現(xiàn)代物業(yè)管理專業(yè)知識（二）具有物業(yè)管理專業(yè)技能（三）掌握現(xiàn)代管理手段物業(yè)管理人員應(yīng)當具有較高的個人素質(zhì)（一）具有較強的語言表達和溝通能力（二）具有良好的心理素質(zhì)和個人形象（三）擁有健康的體魄物業(yè)管理企業(yè)是指按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，專門進行房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，為業(yè)主和使用人提供服務(wù)的企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、獨立承擔民事責任。（二）按資本組合方式及出資人承擔的責任分類：公司式企業(yè)、合伙企業(yè)、獨資企業(yè)物業(yè)管理公司可分為有限責任公司、股份合作公司、股份有限公司（1）物業(yè)管理有限責任公司是由250個股東共同出資，股東以其出資額為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任的企業(yè)法人。物業(yè)管理股份合作公司的股東，一般又是企業(yè)的職工。股份有限公司的全部資產(chǎn)分為等額股份，每個股東以持股數(shù)額對公司承擔相應(yīng)責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。企業(yè)出所：物業(yè)管理應(yīng)以主要辦事機構(gòu)所在地為企業(yè)的住所。公司人員：資質(zhì)一級企業(yè)為30人；資質(zhì)二級企業(yè)為20人；資質(zhì)三級企業(yè)為8人。股份有限公司（除國有企業(yè)改建為股份有限公司外）應(yīng)有5個以上發(fā)起人，并且其中半數(shù)以上發(fā)起人在中國境內(nèi)有固定住所。物業(yè)管理企業(yè)各部門的主要職能：總經(jīng)理室、行政部、人力資源部、財務(wù)管理部、綜合服務(wù)部、市場開發(fā)部、各物業(yè)管理處（客戶服務(wù)部、環(huán)境管理部、安全管理部、工程保障部）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，結(jié)合實際情況，制定管理辦法。（5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。（7）可以接受供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關(guān)費用。（9）經(jīng)業(yè)主大會的允許，可實行多種經(jīng)營。（2）接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)制度。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件包括：有符合國家規(guī)定的注冊資本；有與其