物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)(已修改)
2024-11-29 16:29 本頁(yè)面
【正文】 物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理行業(yè)于 1940 年左右由英國(guó)興起，當(dāng)時(shí)并未得到廣泛的發(fā)展，真正得到社會(huì)認(rèn)可是由萬(wàn)國(guó)博覽會(huì)開(kāi)始，于二十世紀(jì)五十年代左右逐漸成為一個(gè)成型的產(chǎn)業(yè)。 物業(yè)與物業(yè)管理的概念 （一）物業(yè)的概念 “物業(yè) ”一詞來(lái)自于香港方言。它評(píng)自 Real Property 或Real Estate，表示房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。在港澳及東南亞一些國(guó)家，物業(yè)一詞往往作為房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的別稱(chēng)或同義詞。在《香港房地產(chǎn)法》一書(shū)中，作者李宗鋒先生稱(chēng) “物業(yè) ”是單元性的房地產(chǎn)。它既可以是單元性的地產(chǎn)，也可以是單 元性的房產(chǎn)；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋，故而物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛。 應(yīng)注意的是，盡管物業(yè)詞常常作為房地產(chǎn)的同義詞，但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念 在很多方面還存在著差別。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)一詞涉及宏觀領(lǐng)域泛指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整 個(gè)房地產(chǎn)；而物業(yè)則是一個(gè)微觀的概念，它一般是指一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn)，或一項(xiàng)具體的實(shí) 物資產(chǎn)。 1．物業(yè)的特征。物業(yè)與其他事物一樣，也有自己獨(dú)特的性質(zhì)。首先是它的自然屬性，即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質(zhì)的物質(zhì)形式，它具有以下特征： （ 1）固定性。表現(xiàn)于土地、建筑物的不可移 動(dòng)性或位置的確定性。 （ 2）耐久性。表現(xiàn)于長(zhǎng)久的使用壽命期。 （ 3）多樣性。表現(xiàn)于建筑物構(gòu)造、外觀、功能等形式的多樣性。 2．物業(yè)的社會(huì)屬性。物業(yè)的社會(huì)屬性，主要包括以下內(nèi)容： （ 1）經(jīng)濟(jì)屬性。表現(xiàn)于物業(yè)的商品屬性，即物業(yè)是一種商品，物業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、交換、分配及消費(fèi)等，必然也是商品化的運(yùn)行過(guò)程，物業(yè)的一切運(yùn)行須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。 （ 2）法律屬性。表現(xiàn)于房地產(chǎn)的物權(quán)關(guān)系。在中國(guó)的法律中，房地產(chǎn)物權(quán)即為房地產(chǎn)物權(quán)人在法律范圍內(nèi)享有房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。 （二）物業(yè)管 理 物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Easte Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。 1．廣義的物業(yè)管理，是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對(duì)各類(lèi)物業(yè)實(shí)施全過(guò)程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動(dòng)。如物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管 理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式的服務(wù)。 2．狹義的物業(yè)管理，是指專(zhuān)業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)手段和修繕技術(shù)對(duì)已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶(hù)進(jìn)行管理和服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，對(duì)房屋周?chē)沫h(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。 從以上概念的比較可見(jiàn)，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大 小不同。廣義物業(yè)管理 涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過(guò)程。在大多數(shù)的 企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu)內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管 理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場(chǎng)后，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶(hù)的委托，而 進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場(chǎng)體系正在 建立中，目前開(kāi)展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國(guó)物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā) 展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢(shì)。 物業(yè)管理的分類(lèi) 小區(qū)的房地產(chǎn)包括為各購(gòu)房人個(gè)人所有的房屋 (房屋所有人不享有獨(dú)立的地 產(chǎn) )和為全體房屋所有人共有的房地產(chǎn)即公共財(cái)產(chǎn)，物業(yè)管理包括對(duì)個(gè)人房屋的管理和對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的管理。對(duì)個(gè)人房屋的管理稱(chēng)為 “特約物業(yè)管理 ”，對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的管理稱(chēng)為 “公共物業(yè)管理 ”。在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商都要求購(gòu)房人與其指定的物業(yè)管理公司簽訂一份《物業(yè)管理委托合同》。在購(gòu)房人與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》中，都約定有委托事項(xiàng)的范圍，委托事項(xiàng)的范圍無(wú)外乎兩項(xiàng)： (1)對(duì)購(gòu)房人房屋的管理； (2)對(duì)小區(qū)內(nèi)公共財(cái)產(chǎn)的管理。其中， “對(duì)購(gòu)房人房屋的管理 ”就是特約物業(yè)管理， “對(duì)小區(qū)內(nèi)公共財(cái)產(chǎn)的管理 ”就是公共物 業(yè)管理。 以是否成立了業(yè)主委員會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分，物業(yè)管理又可分為： “前期物業(yè)管理 ”和 “后期物業(yè)管理 ”。業(yè)主委員會(huì)成立之前的物業(yè)管理被稱(chēng)為 “前期物業(yè)管理 ”，業(yè)主委員會(huì)成立之后的物業(yè)管理被稱(chēng)為 “后期物業(yè)管理 ”。無(wú)論是前期物業(yè)管理，還是后期物業(yè)管理，都各自包含 “特約物業(yè)管理 ”和 “公共物業(yè)管理 ”。 物業(yè)管理服務(wù)的基本概念 從廣義上來(lái)說(shuō)，物業(yè)與房地產(chǎn)是同一個(gè)概念，指建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。但從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)指正在使用中的或可以投入使用的各類(lèi)建筑物及其附屬的設(shè)備、配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。按照所有權(quán)的性質(zhì) ，物業(yè)可以分為公共物業(yè)（政府辦公樓、公立學(xué)校、醫(yī)院等）和非公共物業(yè)（企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人的生產(chǎn)、辦公、居住等物業(yè)）；按占有形式，可以分為自用物業(yè)和出租物業(yè)；按使用性質(zhì)可以分為商用物業(yè)、居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。從存在的形式來(lái)看，物業(yè)可以是一個(gè)建筑群（如住宅小區(qū)）、一棟單體建筑（如住宅樓）或一個(gè)單元（如住宅單位），某宗
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