物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識-wenkub.com
2024-11-09 16:29 本頁面
【正文】 例如，目前違章裝修已是住宅小區(qū)管理中最普遍的問題，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)多元化的格局下，業(yè)主在室內(nèi)進(jìn)行裝修時，任意而為，破 墻開門，改變平面布局的現(xiàn)象時有發(fā)生，有的影響房屋的立面觀瞻，情節(jié)嚴(yán)懲嚴(yán)重的造成房屋裂縫，影響房屋安全，危及鄰里。例如違章搭建、損壞公共設(shè)施等。物業(yè)公司 并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費(fèi)用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收資源費(fèi)。 二、開發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)？ 答：目前，沒有明文規(guī)定。業(yè)主委員會法人變更須辦理社會團(tuán)體變更登記。 業(yè)主要員會必須制訂章程，確定組織機(jī)構(gòu)，并經(jīng)業(yè)主大會通過。成立業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)每年召開一次以上的業(yè)主大會。 管委會是物業(yè)管理委員會的簡稱，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。 決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。業(yè)主可以委托代 理人出席業(yè)主大會，不滿 18 周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。 與我國基本價格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價三種定價方式。根據(jù)這種社會發(fā)展趨勢，物業(yè)管理這一消費(fèi)市場將越來越巨大。 具有凈化社會空氣、促進(jìn)社會和諧發(fā)展的功能。物業(yè)管理消費(fèi)的層次越高，越表現(xiàn)出對高品位服務(wù)、高品位文化和精神服務(wù)的需求，以滿足其自身高層次的需求。生活在高檔小區(qū)，享受著高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生 “物我兩忘 ”的高度體驗(yàn)。這樣的物業(yè)管理消費(fèi)，能 增長消費(fèi)者的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業(yè)主的素養(yǎng)。社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟(jì)概念的引入，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間。 三、物業(yè)管理消費(fèi)的功能 物業(yè)管理消費(fèi)具有許多其他消費(fèi)不可替代的功能。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，便會有眾多的受益者，業(yè)主將共同消費(fèi)這一服務(wù)， 不可能將其中任何人排斥在外，每個人也不可能拒絕消費(fèi)。 物業(yè)管理消費(fèi)的公共性。物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性表現(xiàn)為消費(fèi)空間和容量的彈性。不同文化層次、不同收入水平、不同職業(yè)階層，由于其價值觀、審美觀的不同，對物業(yè)管理消費(fèi)的要求也不一樣。即使個別地區(qū)（時期）具有現(xiàn)代意義的物業(yè)管理，但能有資格享受這一消費(fèi)的也只是個別群體。只有當(dāng)社會發(fā)展到一定程度后，物業(yè)管理消費(fèi)才會成為人們的內(nèi)在需求。因此，對大多數(shù)人而言物業(yè)管理消費(fèi)是一種高消費(fèi)的支出。目前，物業(yè)管理服務(wù)除了深圳、廣州、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和中心城市發(fā)展良好以外，在相當(dāng)多的內(nèi)地城市遇到了阻滯，這除了體制和觀念 的因素以外，起決定作用的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約。 二、物業(yè)管理消費(fèi)的特征 物業(yè)管理消費(fèi)的高消費(fèi)性。只有樹立了業(yè)主的消費(fèi)意識，業(yè)主才能根據(jù)自己所支付的價格來定位自己的物業(yè)管理消費(fèi)層次，而不是攀比。 有助于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。因此，對于大部分業(yè)主而言，物業(yè)管理的消費(fèi)屬性是十分確定的。很顯然，在目前的物業(yè)管理市場，大部分業(yè)主的物業(yè)管理支出為消費(fèi)性支出，享受物業(yè)管理的過程也是一種消費(fèi)行為。 物業(yè)管理公司還可利用部分物業(yè)開展多種經(jīng)營，增加收入，補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足，減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)。管理公司還應(yīng)與物業(yè)相關(guān)的政府各部門如供水、供電、煤氣、電信、市政等進(jìn)行溝通，以便出現(xiàn)情況都可與有關(guān)部門配合，盡快予以解決。另外，還要提高業(yè)主和使用人的防火和自救意識。 清潔綠化 對一個住宅小區(qū)來說，搞好清潔綠化工作可為業(yè)主和住戶創(chuàng)造良好、舒適的工作、生活環(huán)境，培養(yǎng)人們親近自然的意識，熱愛自然、熱愛生活。 物業(yè)管理的基本原則、目標(biāo) 物業(yè)管理的基本原則 權(quán)力界定原則 業(yè)主至上原則 統(tǒng)一管理原則 經(jīng)濟(jì)合理原則 專業(yè)化服務(wù)原則 權(quán)責(zé)明確原則 超前管理原則 公平競爭原則 物業(yè)管理的目標(biāo) 對物業(yè)實(shí)行企業(yè)化、經(jīng)營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實(shí)現(xiàn)物業(yè)的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 傳統(tǒng)行政性福利管理模式 即由北京市房地局或本單位自管。怎么辦？ 讓人著急，卻暫無良策，但有一點(diǎn)卻令物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)馬虎不得，那就是改為物業(yè)管理公司就要在國家主管部門統(tǒng)一規(guī)范下按照物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行資格審核認(rèn)證合格后，合法經(jīng)營。這種情況實(shí)際很復(fù)雜，這里有過去年代，由于經(jīng)費(fèi)不足，幾個單位分別購買一棟樓，有上下級單位合蓋的宿舍樓，有出賣地皮和出資金共建的房子，一個單位分成幾個小單位，產(chǎn)權(quán)變更的宿舍，中央和本市企事業(yè)單位合蓋的住宅，在改制前，許多單位由于關(guān)停并轉(zhuǎn)，人員分流遺留下的矛盾令人揮之不去，資金缺口嚴(yán)重妨礙了對住宅樓日常管理修繕。 一輪又一輪的討價還價的資金投入討論，雙方絞盡腦汁，衡量輕重，員工生存成了首要選擇。這樣無能力交納費(fèi)用的物業(yè)公司，何必掛 牌改制呢？ 第四，是企事業(yè)單位行政房管部門改為的物業(yè)公司，由于歷史原因和各種因素，企事業(yè)單位蓋職工宿舍，社會化問題的矛盾越來越突出，成了阻礙企事業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大包袱。在這種情況下輕管理、重開發(fā)經(jīng)營，餐館擾民事件屢有發(fā)生。再加上許多設(shè)施的強(qiáng)制更新，為提高首都大氣質(zhì)量，供暖燃料改為油料和天然氣。委托管理改為物業(yè)管理后，良好的合作基礎(chǔ)，經(jīng)費(fèi)到位。 在新舊矛盾交錯、類型復(fù)雜的情況下，物業(yè)管理公司嚴(yán)格規(guī)范住宅小區(qū)管理制度，提供方便快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏得業(yè)主的滿意，是占領(lǐng)市場的首要選擇。從存在的形式來看，物
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