物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 感興趣的是成立業(yè)主委員會(huì)，有權(quán)選擇物業(yè)管理公司為業(yè)主服務(wù)，如管理服務(wù)不盡人意，有權(quán)中止合同，炒物業(yè)管理公司的 “魷魚(yú) ”，選擇大家滿意的物業(yè)公司上崗。 第一，由商品房開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)管理公司，由于硬件環(huán)境優(yōu)越，人員素質(zhì)高，各種服務(wù)設(shè)施齊備，商業(yè)娛樂(lè)休閑場(chǎng)所全都具備，再加上有千畝森林，百畝水面，自然環(huán)境優(yōu)越，使小區(qū)物業(yè)管理水平能很快向智能化管理邁進(jìn)，這是很大優(yōu)勢(shì)，但也存在管理脫節(jié)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下 “官商 ”意識(shí)，服務(wù)質(zhì)量不高的問(wèn)題，提高 “軟件 ”水平是當(dāng)務(wù)之急。 第三，由房管所改制為物業(yè)管理公司，經(jīng)費(fèi)短缺嚴(yán)重，由于小區(qū)內(nèi)住宅建設(shè)年代長(zhǎng)，設(shè)施改造項(xiàng)目過(guò)多，無(wú)資金保障，運(yùn)行最為困難。在這種情況下，房管所改為物業(yè)管理公司，難度之大可想而知。據(jù)一家媒體報(bào)道，西郊一住宅小區(qū)垃圾成堆，環(huán)衛(wèi)部門(mén)不予清運(yùn)，原因是小區(qū)物業(yè)公司拒交清運(yùn)費(fèi)，而物業(yè)小區(qū)則辯稱，我們是房管所改制的，奉上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)之命改的，既不可能，又無(wú)能力交納垃圾清運(yùn)費(fèi)，而環(huán)衛(wèi)部門(mén)反駁說(shuō)：既掛牌改制，就應(yīng)按章交費(fèi)。但人員素質(zhì)低，住宅設(shè)施老化，急待修繕的房產(chǎn)居多，資金短缺就更讓物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)頭痛的首要問(wèn)題，求生存發(fā)展，廣拓門(mén)路，增加員工凝聚力，盡管保證員工收入不低于過(guò)去水平。面對(duì)大型超市以連鎖方式，步步緊追的擴(kuò)大服務(wù)范圍，除了交通干道附近和繁華路口外，小而全的服務(wù)經(jīng)營(yíng)小店只能慘淡經(jīng)營(yíng)。鍋爐改造、一戶一表改造工程都需要資 金實(shí)施。 內(nèi)地的物業(yè)管理主要存在三種管理模式 專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理模式 管理內(nèi)容為住戶提供全方位的綜合服務(wù)，寓公寓管理于服務(wù)中；經(jīng)費(fèi)來(lái)源主要是通過(guò)收取管理費(fèi)和多種經(jīng)營(yíng)來(lái)解決，為住戶提供有償服務(wù)；服務(wù)對(duì)象主要是高檔物業(yè)，如寫(xiě)字樓、別墅、賓館、公寓等。從管理服務(wù)質(zhì)量看，市場(chǎng)上有影響的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司有 10 多家，主要是合資或外資企業(yè)，如怡信、魏理仕、梁振英測(cè)量 行、第一太平洋戴維斯、九龍倉(cāng)物業(yè)、萬(wàn)通璐頓、威格斯、太聯(lián)物業(yè)等。 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容（日常管理、特約管理） 服 務(wù) 內(nèi) 容 物業(yè)管理通常包括兩大內(nèi)容：日常管理和特約服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)切實(shí)做好安全保衛(wèi)工作，將不安全因素消滅在萌芽狀態(tài)，讓業(yè)主和使用人無(wú)后顧之憂，確保人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。 征收各類(lèi)費(fèi)用、保管使用管理基金 定期收取管理費(fèi)，編制預(yù)算、收支帳目，并定期公布，以便業(yè)主和使用人監(jiān)督。 特約服務(wù) 特約服務(wù)是指根據(jù)業(yè)主和住戶需要，提供各類(lèi)特別服務(wù)，這些通常是有償?shù)摹ＯM(fèi)性支出是貨幣的持有者購(gòu)買(mǎi)最終產(chǎn)品或服務(wù)來(lái)滿足自身的需求或獲得某種滿意而發(fā)生的支出。在現(xiàn)代消費(fèi)理念中，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，實(shí)際上只完成了住房消費(fèi)的一部分，物業(yè)管理消費(fèi)才剛開(kāi)始。這樣既打擊了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)積極性，也湮滅了業(yè)主的許多消費(fèi)欲望，從而嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。而不同的消費(fèi)群體或物業(yè)小區(qū)，其消費(fèi)理念、消費(fèi)能力、消費(fèi)行為、消費(fèi)心理、消費(fèi)要求差異很大，則要求物業(yè)管理企業(yè)必須更加貼近消費(fèi)者，不斷 挖掘業(yè)主的潛在需求，為業(yè)主提供更全面、及時(shí)、周到和細(xì)致的服務(wù)，特別注重 “個(gè)性化服務(wù) ”的提供。 有助于政府制定積極的物業(yè)管理消費(fèi)政策。物業(yè)管理消費(fèi)和單純的物質(zhì)消費(fèi)相比，消費(fèi)支出明顯偏高。而這一比例到內(nèi)地，則可能上升到 30％。傳統(tǒng)的 “房屋管理 ”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費(fèi)。即物業(yè)管理消費(fèi)的深度和廣度隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物質(zhì)財(cái)富的豐富，物業(yè)管理消費(fèi)將遞進(jìn)增長(zhǎng)。而收入較高、文化層次較高的消費(fèi)群體或業(yè)主，既重視對(duì)物業(yè)管理硬件的消費(fèi)，更重 視對(duì)物業(yè)管理軟件的消費(fèi)。物業(yè)管理的消費(fèi)容量也是如此。因?yàn)?，其有兩個(gè)基本特性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，在達(dá)到充分消費(fèi)之前，多一個(gè)業(yè)主的加入或少一個(gè)業(yè)主的加入并不影響他人的消費(fèi)。 一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)除了能提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，其服務(wù)范圍和服務(wù)水準(zhǔn)能達(dá)到相當(dāng)?shù)膹V度和深度。現(xiàn)代物業(yè)管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統(tǒng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上了。在衣食無(wú)憂的現(xiàn)代都市人群中，越來(lái)越多的人已不再滿足于偏居一隅，追求舒適、個(gè)性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求的集中表現(xiàn)， “買(mǎi)房買(mǎi)環(huán)境，買(mǎi)房買(mǎi)享受 ”的理念也為越來(lái)越多的現(xiàn)代人所接受。 社交和繁榮文化的功能。而社區(qū)文化的振興和繁榮將推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流。高質(zhì)量的物 業(yè)管理消費(fèi)可以提高人的整體素質(zhì)，從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的和諧發(fā)展。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。業(yè)主大會(huì)則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。 監(jiān)督管委會(huì)的工作。 改變和撤銷(xiāo)管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定。 如何組建業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。 業(yè)主委員會(huì)委員數(shù)額，一般設(shè) 10 一 15 人，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以適當(dāng)增減，但最少不得少于 5人，最多不得多于 20人，并在委員會(huì)中選出主任、副主任、秘書(shū)各 1 人。 業(yè)主委員會(huì)每屆任期 3 年，每屆期滿前兩個(gè)月，由本屆業(yè)主委員會(huì)主持召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，選舉下屆業(yè)主委員會(huì)委員。如果購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人雙方對(duì)物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。至于交納管理費(fèi)的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。至于物業(yè)公司的代收酬勞，以北京市來(lái)說(shuō)，按市物價(jià)局頒布的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（京價(jià)（房）字〔１９９７〕第１９６號(hào)），統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)１元／戶 。 為何要依法進(jìn)行物業(yè)管理？ 當(dāng)前物業(yè)管理在發(fā)展中，非常需要建立行之有效的法規(guī)和各規(guī)章制度。
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