物業(yè)和物業(yè)管理基礎知識-閱讀頁
2024-12-03 16:29本頁面
【正文】 消費理念、消費能力、消費行為、消費心理、消費要求差異很大，則要求物業(yè)管理企業(yè)必須更加貼近消費者，不斷 挖掘業(yè)主的潛在需求，為業(yè)主提供更全面、及時、周到和細致的服務，特別注重 “個性化服務 ”的提供。只有樹立了業(yè)主的消費意識，業(yè)主才能根據(jù)自己所支付的價格來定位自己的物業(yè)管理消費層次，而不是攀比。 有助于政府制定積極的物業(yè)管理消費政策。 二、物業(yè)管理消費的特征 物業(yè)管理消費的高消費性。物業(yè)管理消費和單純的物質(zhì)消費相比，消費支出明顯偏高。目前，物業(yè)管理服務除了深圳、廣州、上海、北京等經(jīng)濟發(fā)達城市和中心城市發(fā)展良好以外，在相當多的內(nèi)地城市遇到了阻滯，這除了體制和觀念 的因素以外，起決定作用的是經(jīng)濟發(fā)展水平的制約。而這一比例到內(nèi)地，則可能上升到 30％。因此，對大多數(shù)人而言物業(yè)管理消費是一種高消費的支出。傳統(tǒng)的 “房屋管理 ”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費。只有當社會發(fā)展到一定程度后，物業(yè)管理消費才會成為人們的內(nèi)在需求。即物業(yè)管理消費的深度和廣度隨社會經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展。即使個別地區(qū)（時期）具有現(xiàn)代意義的物業(yè)管理，但能有資格享受這一消費的也只是個別群體。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和物質(zhì)財富的豐富，物業(yè)管理消費將遞進增長。不同文化層次、不同收入水平、不同職業(yè)階層，由于其價值觀、審美觀的不同，對物業(yè)管理消費的要求也不一樣。而收入較高、文化層次較高的消費群體或業(yè)主，既重視對物業(yè)管理硬件的消費，更重 視對物業(yè)管理軟件的消費。物業(yè)管理消費的可塑性表現(xiàn)為消費空間和容量的彈性。物業(yè)管理的消費容量也是如此。 物業(yè)管理消費的公共性。因為，其有兩個基本特性。物業(yè)管理公共服務一旦提供了，便會有眾多的受益者，業(yè)主將共同消費這一服務， 不可能將其中任何人排斥在外，每個人也不可能拒絕消費。物業(yè)管理公共服務一旦提供了，在達到充分消費之前，多一個業(yè)主的加入或少一個業(yè)主的加入并不影響他人的消費。 三、物業(yè)管理消費的功能 物業(yè)管理消費具有許多其他消費不可替代的功能。 一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)除了能提供合同約定、可量化的服務之外，其服務范圍和服務水準能達到相當?shù)膹V度和深度。社區(qū)文化、社區(qū)經(jīng)濟概念的引入，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間。現(xiàn)代物業(yè)管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統(tǒng)項目的經(jīng)營和服務上了。這樣的物業(yè)管理消費，能 增長消費者的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業(yè)主的素養(yǎng)。在衣食無憂的現(xiàn)代都市人群中，越來越多的人已不再滿足于偏居一隅，追求舒適、個性的生活小區(qū)正成為人們更高層次需求的集中表現(xiàn)， “買房買環(huán)境，買房買享受 ”的理念也為越來越多的現(xiàn)代人所接受。生活在高檔小區(qū)，享受著高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生 “物我兩忘 ”的高度體驗。 社交和繁榮文化的功能。物業(yè)管理消費的層次越高，越表現(xiàn)出對高品位服務、高品位文化和精神服務的需求，以滿足其自身高層次的需求。而社區(qū)文化的振興和繁榮將推動人與人之間的信息和情感交流。 具有凈化社會空氣、促進社會和諧發(fā)展的功能。高質(zhì)量的物 業(yè)管理消費可以提高人的整體素質(zhì)，從而促進整個社會的和諧發(fā)展。根據(jù)這種社會發(fā)展趨勢，物業(yè)管理這一消費市場將越來越巨大。此外，物業(yè)管理費中還應包括物業(yè)管理公司的利潤。 與我國基本價格制度轉(zhuǎn)換相適應，按照定價主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費實行市場調(diào)節(jié)價、政府指導價、政府定價三種定價方式。業(yè)主大會則是由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主所組成的。業(yè)主可以委托代 理人出席業(yè)主大會，不滿 18 周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。 監(jiān)督管委會的工作。 決定物業(yè)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項。 改變和撤銷管委會不適當?shù)臎Q定。 管委會是物業(yè)管理委員會的簡稱，是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由物業(yè)內(nèi)的業(yè)主和使用人選舉的代表組成，代表和維護物業(yè)內(nèi)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。 如何組建業(yè)主委員會 業(yè)主委員會由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。成立業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會負責每年召開一次以上的業(yè)主大會。 業(yè)主委員會委員數(shù)額，一般設 10 一 15 人，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當增減，但最少不得少于 5人，最多不得多于 20人，并在委員會中選出主任、副主任、秘書各 1 人。 業(yè)主要員會必須制訂章程，確定組織機構(gòu)，并經(jīng)業(yè)主大會通過。 業(yè)主委員會每屆任期 3 年，每屆期滿前兩個月，由本屆業(yè)主委員會主持召開業(yè)主代表大會，選舉下屆業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會法人變更須辦理社會團體變更登記。如果購房人在購房時，開發(fā)商與購房人雙方對物業(yè)管理費計取另有約定的除外。 二、開發(fā)商的空置房是否應交納物業(yè)管理費？ 答：目前，沒有明文規(guī)定。至于交納管理費的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標準執(zhí)行。物業(yè)公司 并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收資源費。至于物業(yè)公司的代收酬勞，以北京市來說，按市物價局頒布的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（京價（房）字〔１９９７〕第１９６號），統(tǒng)收服務費１元／戶 。例如違章搭建、損壞公共設施等。 為何要依法進行物業(yè)管理？ 當前物業(yè)管理在發(fā)展中，非常需要建立行之有效的法規(guī)和各規(guī)章制度。例如，目前違章裝修已是住宅小區(qū)管理中最普遍的問題，特別是在房屋產(chǎn)權(quán)多元化的格局下，業(yè)主在室內(nèi)進行裝修時，任意而為，破 墻開門，改變平面布局的現(xiàn)象時有發(fā)生，有的影響房屋的立面觀瞻，情節(jié)嚴懲嚴重的造成房屋裂縫，影響房屋安全，危及鄰里。
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