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正文內(nèi)容

物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)-全文預(yù)覽

  

【正文】 有助于業(yè)主理性地消費(fèi)。因此,明確物業(yè)管理的業(yè)主消費(fèi)屬性,具有十分重要的意義。這一消費(fèi)是一個(gè)持續(xù)而漫長(zhǎng)的過(guò)程,直至發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)權(quán)自然終止為止。而投資性支出是為了實(shí)現(xiàn)資本的增值,實(shí)現(xiàn)資本的積累。如送奶送報(bào),看護(hù)老人、病人、兒童,訂票送票,代為購(gòu)物,送貨上門等等。 協(xié)調(diào)各方面社會(huì)關(guān)系 物業(yè)管理公司應(yīng)與派出所、街道居委會(huì)經(jīng)常保持聯(lián)系,協(xié)調(diào)好工作。 消防工作 物業(yè)管理應(yīng)高度重視消防工作,一定要保證消防設(shè)備處于良好待用狀態(tài),并培訓(xùn)一支業(yè)余消防隊(duì)伍,一遇火情可立即作出反應(yīng)。 日常管理 日常管理是經(jīng)濟(jì)性的管理和服務(wù),包括以下內(nèi)容: 日常養(yǎng)護(hù) 對(duì)于一個(gè)物業(yè)來(lái)說(shuō),配套的機(jī)電設(shè)備、供水、供電系統(tǒng)、共用設(shè)施等應(yīng)經(jīng)常、定期地進(jìn)行養(yǎng)護(hù),讓其維持良好的運(yùn)行狀態(tài),延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命。中資的以萬(wàn)科物業(yè)較為知名。 專業(yè)化與行政性相結(jié)合的管理模式 大多由發(fā)展商自行組建,管理對(duì)象以住宅小區(qū)為主;由于福利性管理的影響,這類公司很難實(shí)現(xiàn)資金平衡,只能靠經(jīng)營(yíng)其它產(chǎn)業(yè),或者由發(fā)展商支持獲得平衡;管理目標(biāo)是為居民提供一個(gè)安靜舒適、方便安全的居住環(huán)境,以支持發(fā)展商的開發(fā)。你急他不急的策略,令改制后的物業(yè)公司束手無(wú)策。 第五,也是幾種物業(yè)公司里最為復(fù)雜的類型,就是企事業(yè)單位過(guò)去相互委托管理的住宅小區(qū)和 宿舍樓,由于過(guò)去的歷史原因和各種因素,住宅樓產(chǎn)權(quán)分屬幾個(gè)單位,然而委托其中一個(gè)單位管理,每年按分?jǐn)偯娣e,交納費(fèi)用。這一切一切都需要資金支持,而企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)恨 不得立竿見影,改制后減少投入,直到逐年遞減,最后能夠反過(guò)來(lái)上交企事業(yè)利潤(rùn),這種急功近利的做法,很難讓物業(yè)公司有什么發(fā)展前景,提高物業(yè)管理水平,讓物業(yè)公司健康發(fā)展。雙方爭(zhēng)執(zhí)不休,遭殃自然是小區(qū)的居民。況且改制難,生存更難。 由于接收建設(shè)單位遺留下的問題,一直沒予解決,住戶以拒交各種費(fèi)用為報(bào)復(fù)手段,多年積累,成了這些公司很大的虧損黑洞。 第二,是中央國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位委托市房管部門管理的住宅小區(qū),由于雙方有幾十年的良好合作基礎(chǔ),資金充足,即便國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)整,人員分流,給物業(yè)管理帶來(lái) 一定困難,但經(jīng)過(guò)溝通,達(dá)成共識(shí)。而實(shí)際情況遠(yuǎn)非想象的那么簡(jiǎn)單。按照所有權(quán)的性質(zhì) ,物業(yè)可以分為公共物業(yè)(政府辦公樓、公立學(xué)校、醫(yī)院等)和非公共物業(yè)(企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人的生產(chǎn)、辦公、居住等物業(yè));按占有形式,可以分為自用物業(yè)和出租物業(yè);按使用性質(zhì)可以分為商用物業(yè)、居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。業(yè)主委員會(huì)成立之前的物業(yè)管理被稱為 “前期物業(yè)管理 ”,業(yè)主委員會(huì)成立之后的物業(yè)管理被稱為 “后期物業(yè)管理 ”。在購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí),開發(fā)商都要求購(gòu)房人與其指定的物業(yè)管理公司簽訂一份《物業(yè)管理委托合同》。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚,物業(yè)管理的市場(chǎng)體系正在 建立中,目前開展的物業(yè)管理,多屬于狹義的物業(yè)管理。 從以上概念的比較可見,廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別,在于其管理范圍的大 小不同。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大,它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動(dòng)。 (二)物業(yè)管 理 物業(yè)管理的英文表示有很多形式,諸如 Property Management, Real Easte Management。表現(xiàn)于物業(yè)的商品屬性,即物業(yè)是一種商品,物業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、交換、分配及消費(fèi)等,必然也是商品化的運(yùn)行過(guò)程,物業(yè)的一切運(yùn)行須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求。 ( 3)多樣性。首先是它的自然屬性,即物業(yè)是一種區(qū)別于其他物質(zhì)的物質(zhì)形式,它具有以下特征: ( 1)固定性。 應(yīng)注意的是,盡管物業(yè)詞常常作為房地產(chǎn)的同義詞,但是物業(yè)的概念與房地產(chǎn)的概念 在很多方面還存在著差別。它評(píng)自 Real Property 或Real Estate,表示房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。 物業(yè)與物業(yè)管理的概念 (一)物業(yè)的概念 “物業(yè) ”一詞來(lái)自于香港方言。它既可以是單元性的地產(chǎn),也可以是單 元性的房產(chǎn);既可以是一套住宅,也可以是一棟樓宇或房屋,故而物業(yè)所涉及的范圍非常廣泛。物業(yè)與其他事物一樣,也有自己獨(dú)特的性質(zhì)。表現(xiàn)于長(zhǎng)久的使用壽命期。物業(yè)的社會(huì)屬性,主要包括以下內(nèi)容: ( 1)經(jīng)濟(jì)屬性。在中國(guó)的法律中,房地產(chǎn)物權(quán)即為房地產(chǎn)物權(quán)人在法律范圍內(nèi)享有房屋的所有權(quán),及其占有土地的使用權(quán)。 1.廣義的物業(yè)管理,是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi),為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值,管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段,對(duì)各類物業(yè)實(shí)施全過(guò)程的管理,并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。狹義的物業(yè)管理,一般包括對(duì)房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理,對(duì)房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理,并向住用人提供多方面的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。而狹義的物業(yè)管 理,則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場(chǎng)后,專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托,而 進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。對(duì)個(gè)人房屋的管理稱為 “特約物業(yè)管理 ”,對(duì)公共財(cái)產(chǎn)的管理稱為 “公共物業(yè)管理 ”。 以是否成立了業(yè)主委員會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分,物業(yè)管理又可分為: “前期物業(yè)管理 ”和 “后期物業(yè)管理 ”。但從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō),物業(yè)指正在使用中的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設(shè)備、配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。 物業(yè)管 理公司類型劃分 隨著房改的逐步深入,物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生,據(jù)統(tǒng)計(jì)全市已達(dá) 959家注冊(cè)經(jīng)營(yíng),但是許多人對(duì)它還是膚淺的認(rèn)識(shí),
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