【正文】 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)主動向業(yè)主委員會了解意見，改進(jìn)自身工作，不斷提高物業(yè)管理水平?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)之前期物業(yè)管理工作。 ? （ 5）拆遷居民已合理安置。 ? 住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收必須符合下列要求： ? （ 1）所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成，并滿足使用要求。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)建設(shè)單位 ? 四、物業(yè)建設(shè)單位 ? 物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)， 1998年 7月 20日頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第 248號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任； 2023年 1月 30日頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第 279號）也規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位都依法對建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)可以接受上述各單位的有償委托，代收有關(guān)費(fèi)用，但是不得向業(yè)戶收取手續(xù)等額外費(fèi)用。通行公共汽車約道路，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)；其他道路、住宅樓房周圍及綠地內(nèi)、樓內(nèi)公共部位等，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；將垃圾由垃圾樓（站）運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站或垃圾消納場，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)；將垃圾由住宅運(yùn)至垃圾樓（站），由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；公共廁所的權(quán)屬于環(huán)衛(wèi)部門的，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)；本辦理產(chǎn)權(quán)移交的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，或由回其委托環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。 ? （ 2）居住小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫）、非機(jī)動車存車處等交通設(shè)施，均由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；發(fā)生交通事故，報(bào)請公安交通管理部門處理；設(shè)立收費(fèi)停車場，由公安交通管理部門審核批準(zhǔn)。 ? （ 2）物價(jià)主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)格工作實(shí)行監(jiān)督、指導(dǎo)。 ? 工商行政主管部門，每年度對物業(yè)管理企業(yè)依法進(jìn)行年檢、年審，對違法經(jīng)營者有權(quán)依法進(jìn)行批評、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，對合法經(jīng)營者給予保護(hù)和支持。同樣，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)。 ? （ l2）違反本行政法規(guī)規(guī)定的行政處罰。 ? （ 7）處理業(yè)主、業(yè)主要負(fù)會、物業(yè)僅用人利物業(yè)富埋業(yè)業(yè)性物業(yè)室提道細(xì) e且被山 L ? （ 8）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全事故的張青于以備采開進(jìn)計(jì)處理。 ? （ 3）對業(yè)主委員會的成立進(jìn)行備案管理。經(jīng) 1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議。 ? （ 4）調(diào)節(jié)物業(yè)管理活動中的糾紛。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主委員會應(yīng)履行的職責(zé) ? （二）業(yè)主委員會應(yīng)履行的職責(zé) ? 召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況 ? 除第一次業(yè)主大會會議外，以后每年召開的年度業(yè)主大會會議均由業(yè)主委員會籌備，召集和主持。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)選聘執(zhí)行秘書 1名，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會設(shè)委員 5— 15名，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適務(wù)工作。 ? （ 6）拒不履行業(yè)主義務(wù)的。 ? （ 2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù) 3次以上的。 ? （ 5）具有一定組織能力。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主委員會 ? 三、業(yè)主委員會 ? 業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 ? 在第一次業(yè)主大會上，物業(yè)的建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)做出前期物業(yè)管理工作報(bào)告，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做出物業(yè)接管驗(yàn)收情況的報(bào)告。 ? （ 2）由大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹。 ? （ 6）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 ? （ 4）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首農(nóng)業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下成立，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 第一次業(yè)主大會召開的條件和程序 ? （三）第一次業(yè)主大會召開的條件和程序 ? 第一業(yè)主大會會議召開的條件 ? 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 ? 召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)于會前通知業(yè)主 ? 業(yè)主大會會議召開 15日以前，要通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名代表參加。不滿 18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主大會會議 ? （二）業(yè)主大會會議 ? 業(yè)主大會會議召開的形式 ? 業(yè)主大會一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見。 ? （ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會自首業(yè)主大會會議召開之日起成立。 ? 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 ? 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主大會 ? 二、業(yè)主大會 ? 業(yè)主大會是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益業(yè)主自治管理組織。 ? 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。作為業(yè)主，可以監(jiān)督其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門，反之，其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門也有權(quán)利監(jiān)督該業(yè)主。 ? 6．監(jiān)督業(yè)主委員會的工作： ? 業(yè)主有對業(yè)主委員會的工作進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利，如對業(yè)主委員會的工作提出批評和改進(jìn)的建議等。 ? 4．參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) ? 業(yè)主有參加業(yè)主大會會議以及行使對業(yè)主大會決定事項(xiàng)的投票權(quán)利。 ? 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。 ? 建設(shè)部于 2023年通過了第一批 40家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的評審， 2023年 1月 2日又公布了第二批 38家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。 ? （ 6）關(guān)于法律責(zé)任。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的《資質(zhì)證書》。 ? ⑤物業(yè)管理業(yè)績材料。未獲通過的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。 ? （ 5）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 ? 資質(zhì)三級企業(yè) ? （ 1）注冊資本 50萬元以上。①未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門沒收違法所的，并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款非業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度（ 7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度 ? 資質(zhì)三級企業(yè)：（ 1）注冊資本 50萬元（ 2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書（ 3）有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目（ 4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度（ 5）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度 ? 臨時(shí)資質(zhì)：新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時(shí)資質(zhì)證書》，有效期一年。（ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度（ 7）建立了專項(xiàng)維修資金管理與使用制度。 物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二極、三級資質(zhì)等級和臨時(shí)資質(zhì)。（ 3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會審議決定（ 4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。（ 8）有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。（ 2）按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法實(shí)施管理（ 3）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（ 4）有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報(bào)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為。物業(yè)管理有限責(zé)任公司，應(yīng)由 2人以上、 50人以下股東共同出資設(shè)立。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理企業(yè)的組建 ? 物業(yè)管理企業(yè)的組建 ? 組建條件 ：企業(yè)名稱的確定、企業(yè)住所、法定代表人、注冊資本、公司章程、公司人員 ? 企業(yè)名稱的確定 ：企業(yè)名稱應(yīng)由企業(yè)所在地、具體名稱、經(jīng)營類別、企業(yè)性質(zhì)。 （ 2）物業(yè)管理股份合作公司 是自愿組織、自愿合作、自愿參股、自負(fù)盈虧、按勞分配、按股分紅，公司以其全部資產(chǎn)對公司債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)法人。 ? 四、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立的書面物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。該標(biāo)準(zhǔn)為普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的試行標(biāo)準(zhǔn)。 ? （ 2）取得“?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號一年以上。各地應(yīng)在每年 7月 30日前將參見全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評驗(yàn)收的項(xiàng)目名單及《全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)表》報(bào)建設(shè)部。 ? （八）依法行事原則： 物業(yè)管理遇到的問題十分復(fù)雜，涉及到法律非常廣泛，整個(gè)物業(yè)管理過程中時(shí)時(shí)刻刻離不開法律、法規(guī)。收繳的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符，物有所值。 ? （五）專業(yè)高效原則 ：物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。 ? （二）業(yè)主主導(dǎo)原則： 業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。 ? （三）履行服務(wù)合同： 物業(yè)管理企業(yè)也可以根據(jù)業(yè)主的委托，在力所能及的條件下，為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他服務(wù)項(xiàng)目。物業(yè)管理早期介入越早越好。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理的特性 ? 物業(yè)管理的特性： 覆蓋面廣 （從地域上看，管理面廣，從管理對像上看，包括的范圍也比較寬。 20世紀(jì) 80年代，1981年 3月 ，全國 第一家 物業(yè)管理公司 深圳 市物業(yè)管理公司誕生。新建的物業(yè)，要和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)造良好的自然環(huán)境。 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn) 主講教師 李國慶 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 第一章 物業(yè)管理基本概念 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)與物業(yè)管理 ? 物業(yè)：特指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)的特征 ? 物業(yè)的特征： 固定性（在各級政府規(guī)劃部門的規(guī)劃范圍內(nèi)，進(jìn)行精心策劃，在施工中，要嚴(yán)格管理，保證質(zhì)量。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理的起源 ? 物業(yè)管理起源于 19世紀(jì) 60年代的英國，迄今為止，物業(yè)管理作為現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，被人們視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。 2023年 9月 1日 ，國務(wù)院頒布的 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 開始實(shí)施， 這標(biāo)志者我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進(jìn)入了高效、法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時(shí)期 。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理的早期介入與前期物業(yè)管理 ? 物業(yè)管理的早期介入：是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度提出意見和建議，以使建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的要求。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理的過程 ? 物業(yè)管理的過程 ? （一）簽訂物業(yè)服務(wù)合同： 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》 ? （二）驗(yàn)收接管物業(yè)： 簽訂物業(yè)服務(wù)合同以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立接管驗(yàn)收小組，對物業(yè)的共同部門和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并辦理接管手續(xù)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。 ? （四）統(tǒng)一管理原則 ：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行約定。 ? （七）公平競爭原則 ：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟(jì)中應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開、公平、公正的競爭機(jī)制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，應(yīng)該堅(jiān)持招標(biāo)、投標(biāo)制度，委托方發(fā)標(biāo)，一般要有 3個(gè)以上的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，招標(biāo)要公開，揭標(biāo)要公正。 2023年 5月 25日以建住房物第 008號文發(fā)布了新的標(biāo)準(zhǔn)《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積 8萬平方米以上，別墅 2萬平方米以上，大廈 3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上，如住率或使用率達(dá) 85%以上。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)