【正文】 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和管理 ? （五）房屋建筑及附屬設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和管理 ? 寫字樓建筑的維修養(yǎng)護(hù)和住宅、商廈等其他類型物業(yè)的做法基本相同，要求做到大廈棟號、樓層有明顯引路標(biāo)志。 ? （ 15）代購清潔物品服務(wù)。 ? （ 13）花卉代購、遞送服務(wù)。 ? （ 11）文娛活動安排及組織服務(wù)。 ? （ 9）全國及世界各地酒店預(yù)定服務(wù)。 ? （ 7）提供旅游活動安排服務(wù)。 ? （ 5）行李搬運(yùn)、寄送服務(wù)。 ? （ 3）物品寄存服務(wù)。寫字樓的前臺服務(wù)主要項(xiàng)目有： ? （ 1）鑰匙分發(fā)服務(wù)。 ? （ 12）秘書培訓(xùn)服務(wù)。 ? （ 10）文件、名片等印刷服務(wù)。 ? （ 8）翻譯服務(wù)。 ? （ 6）電腦、電視、錄像、幻燈等設(shè)備的租賃服務(wù)。 ? （ 4）商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù)。 ? （ 2）長話、傳真、電訊、互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)。商務(wù)中心工作人員在提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)了解清楚客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求，向客戶講明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)確、迅速地完成服務(wù)項(xiàng)目。 ? 硬件配置 ? 寫字樓的商務(wù)中心應(yīng)配備一定的現(xiàn)代化辦公設(shè)備，商務(wù)中心設(shè)備的配備，可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增加而逐步添置，商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是服務(wù)保障的前提條件。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 租售營銷服務(wù)與商務(wù)服務(wù) ? （二）租售營銷服務(wù) ? 為了使寫字樓保證較高的出租售和較高的收益，物業(yè)管理公司必須做好營消服務(wù)，寫字樓營消的市場調(diào)研和營消計(jì)劃制定，整體形象設(shè)計(jì)、宣傳推介，引導(dǎo)買租客戶考察物業(yè)，與客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，幫助客戶和業(yè)主溝通等均屬于寫字樓的營消推廣服務(wù)范疇。 ? （ 5）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)寫字樓的特點(diǎn)及周邊環(huán)境制定出爭創(chuàng)全國或省、市、自治區(qū)物業(yè)管理示范大廈的規(guī)劃與具體的實(shí)施方案并落實(shí)到各部門。 ? （ 3）根據(jù)業(yè)主或投資者投資這類物業(yè)的意向，是業(yè)主自用還是出租或部分自用部分出租，是一個(gè)客戶還是多個(gè)客戶占用一幢寫字樓，是單用途還是多用途等具體‘情況，成立大廈業(yè)主委員會。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo) ? 二、寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo) ? （一）為業(yè)戶及客戶提供一個(gè)安全，舒適、快捷的工作環(huán)境， ? （二）確保寫字樓功能的正常發(fā)揮 ? （三）使物業(yè)保值增值 ? （四）應(yīng)與《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》要求相符合 ? 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容 ? （ l）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或大廈業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，并制定業(yè)主公約或用戶公約。 ? （一）委托服務(wù)型 ? 委托服務(wù)型物業(yè)管理是業(yè)主或投資者將簡建成的寫字樓委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)驚醒管理，物業(yè)管理企業(yè)只擁有企業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)，不擁有其產(chǎn)權(quán)。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 寫字樓的類型 ? （三）按現(xiàn)代化程度劃分 ? 非智能型寫字樓 智能型寫字樓 ? （四）按綜合條件劃分 ? 1．甲級寫字樓 2．乙級寫字樓 3．丙級寫字樓 ? （一）單體建筑規(guī)模大，機(jī)構(gòu)和人員集中 ? （二）使用時(shí)間集中，人員流動性大 ? （三）外觀裝飾標(biāo)準(zhǔn)高，內(nèi)部空間分割靈活 ? （四）設(shè)備系統(tǒng)先進(jìn)，職能化水平高 ? 電氣設(shè)備系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、運(yùn)載系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng) ? 職能化建筑至少具備 5大系統(tǒng)：樓宇自動化系統(tǒng)、保安自動化系統(tǒng)、通信自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng) ? （五）功能齊全，設(shè)施配套 ? （六）地理位置優(yōu)越。 ? 大型寫字樓 建筑面積一般在 3萬平方米以上。 ? （一）按建筑面積劃分 ? 小型寫字樓 建筑面積一般在 1萬平方米以下。在寫字樓集中的地區(qū)往往形成城市的“中心商務(wù)區(qū)”，為社會各行各業(yè)，各部門提供集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。在大城市里，為滿足各種不同用戶的需求，寫字樓越來越專業(yè)化，如有些建筑只供給政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、文化教育、金融、保險(xiǎn)以及律師等辦公使用，并配備有相應(yīng)的設(shè)施。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 住宅小區(qū)物業(yè)管理 ? 住宅小區(qū)物業(yè)管理主要包括住宅小區(qū)業(yè)主通過選品物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。住宅小區(qū)的文化環(huán)境將反映出物業(yè)管理者素質(zhì)、管理和服務(wù)水平的高低，也能體現(xiàn)出住宅小區(qū)精神文明建設(shè)的成果，是衡量住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的最重要指標(biāo)之一。 ? 自然環(huán)境是指小區(qū)的生態(tài)環(huán)境，包括由小區(qū)所出地理位置決定的氣候、水文、地貌等基礎(chǔ)自然環(huán)境和由小區(qū)綠化、美化工作形成的次生生態(tài)環(huán)境。（ 3）建筑供暖，供熱設(shè)備（ 4）安保設(shè)備。 ? 房屋及產(chǎn)權(quán)區(qū)分所有權(quán)的建筑共有部分是指供區(qū)所有權(quán)人共用、共有部分，包括共有部分和功用設(shè)施設(shè)備。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 住宅小區(qū)的構(gòu)成與特點(diǎn) ? 居住組團(tuán)，一般稱組團(tuán)，指被小河道路分隔，并與居住人口規(guī)模（ 100一 3000人）相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 ? 居住區(qū)泛指：不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（ 3000050000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 第三章 住宅小區(qū)的物業(yè)管理知識 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 住宅小區(qū)的構(gòu)成與特點(diǎn) ? 第三章住宅小區(qū)的物業(yè)管理知識 ? 第一節(jié)住宅小區(qū)的構(gòu)成與特點(diǎn) ? 住宅是供人類居住的人造空間。 ? （ 8）組織開展對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)評定與管理、物業(yè)管理優(yōu)秀示范吸目的達(dá)標(biāo)考評和從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)工作。 ? （ 6）進(jìn)行行業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)，維護(hù)行業(yè)內(nèi)部公平競爭。 ? （ 4）代表和維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，向政府反映企業(yè)的合理要求和建議。 ? （ 2）協(xié)助政府開展行業(yè)調(diào)研和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作，為政府制定行業(yè)改革方案、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等提供預(yù)案和建議。物業(yè)管理公司應(yīng)積極參加物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的活動，接受其業(yè)務(wù)指導(dǎo)。行業(yè)協(xié)會的有效工作可以促進(jìn)本行業(yè)的健康有序發(fā)展。《業(yè)主大會規(guī)程》還規(guī)定，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，也應(yīng)接受街道辦事處的指導(dǎo)。居民委員會是社區(qū)居民群眾的自治組織，同時(shí)又在街道辦事處的領(lǐng)導(dǎo)下，履行最基層政府的職能，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會、業(yè)主委員會都應(yīng)接受街道辦事處和居民委員會的工作指導(dǎo)，并積極配合他們開展社區(qū)建設(shè)工作。 ? 《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托人。 ? （ 3）在日常工作中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期或不定期地向業(yè)主委員會匯報(bào)工作，以確保物業(yè)服務(wù)合同、提高服務(wù)水平為中心內(nèi)容，將企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人加強(qiáng)服務(wù)的重要措施企業(yè)內(nèi)部改進(jìn)工作的重要舉措及時(shí)地向業(yè)主委員會通報(bào)，讓業(yè)主委員會全程了解企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人良好的、積極的態(tài)度，全程了解企業(yè)搞好各項(xiàng)工作的愿望和成果，這樣有利于建立業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)識，便于協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展工作，便于修訂物業(yè)管理的各項(xiàng)制度，便于物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主大會和業(yè)主委員會 ? （二）應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用一 ? （ 1）當(dāng)業(yè)主或使用人對物業(yè)管理工作有意見時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)改進(jìn)工作，如有困難應(yīng)向業(yè)主委員會通報(bào)，以求得其理解，如果由業(yè)主委員會出面向業(yè)主或物業(yè)使用人進(jìn)行解釋、引導(dǎo)、宣傳，；進(jìn)行有效溝通，更容易使大家理解，這樣就會有利于化解矛盾，有利于物業(yè)管理企業(yè)開展工作。 ? （－）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)主動聽取業(yè)主大會和業(yè)主委員會的意見 ? （ 1）業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)及時(shí)聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行反映，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)主動向業(yè)主委員會了解意見，改進(jìn)自身工作，不斷提高物業(yè)管理水平。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 業(yè)主大會和業(yè)主委員會 ? 五、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 ? 物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和使用人提供服務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主委員會是依照法定的程序由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，業(yè)主大會和業(yè)主委員會一方面要代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益，另一方面也要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開展工作?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)之前期物業(yè)管理工作。建設(shè)部于1994年 3月 23日以第 33號令頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。 ? （ 5）拆遷居民已合理安置。 ? （ 3）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求。 ? 住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收必須符合下列要求： ? （ 1）所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計(jì)要求全部建成，并滿足使用要求。 ? 建設(shè)部于 2023年 6月 30日發(fā)布并開始施行的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為： ? （ 1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用年限 ? （ 2）屋面防水功臣個(gè)、有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏，為 5年 ? （ 3）供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個(gè)采暖供冷期 ? （ 4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為 2年 ? （ 5）裝修工程為 2年 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)建設(shè)單位 ? 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)建設(shè)單位 ? 四、物業(yè)建設(shè)單位 ? 物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)， 1998年 7月 20日頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第 248號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任； 2023年 1月 30日頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第 279號）也規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位都依法對建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。 ? 當(dāng)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要臨時(shí)占用。物業(yè)管理企業(yè)可以接受上述各單位的有償委托，代收有關(guān)費(fèi)用，但是不得向業(yè)戶收取手續(xù)等額外費(fèi)用。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 ? 三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 ? （一）物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確 ? 《物業(yè)管理?xiàng)l例》供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。通行公共汽車約道路，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)；其他道路、住宅樓房周圍及綠地內(nèi)、樓內(nèi)公共部位等，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；將垃圾由垃圾樓（站）運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站或垃圾消納場，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)；將垃圾由住宅運(yùn)至垃圾樓（站），由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；公共廁所的權(quán)屬于環(huán)衛(wèi)部門的，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)；本辦理產(chǎn)權(quán)移交的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，或由回其委托環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 物業(yè)管理企業(yè)的環(huán)境管理要接受環(huán)衛(wèi)部門和園林部門的監(jiān)督和指導(dǎo) ? （五）物業(yè)管理企業(yè)的環(huán)境管理要接受環(huán)衛(wèi)部門和園林部門的監(jiān)督和指導(dǎo) ? （ 1）物業(yè)管理企業(yè)對違反固定進(jìn)行固體、水體、大氣和噪聲污染等行為應(yīng)該予以制止和揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)報(bào)環(huán)衛(wèi)部門處理，對毀壞綠地、樹木的行為應(yīng)該予以制止 揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)報(bào)園林綠化部門處理。 ? （ 2）居住小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫）、非機(jī)動車存車處等交通設(shè)施，均由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；發(fā)生交通事故，報(bào)請公安交通管理部門處理；設(shè)立收費(fèi)停車場，由公安交通管理部門審核批準(zhǔn)。 ? （ 1）物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的特點(diǎn)，合理布崗，加強(qiáng)巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑人和易燃、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，或發(fā)現(xiàn)刑事案件、治安案件以及各種災(zāi)害事故，應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的有關(guān)部門、派出所匯報(bào)，并協(xié)助做好調(diào)查、救助和疏散工作。 ? （ 2）物價(jià)主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)格工作實(shí)行監(jiān)督、指導(dǎo)。 ? （ 2）稅務(wù)主管部門有權(quán)依法對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行定期與不定期的稅務(wù)檢查與指導(dǎo)，有權(quán)處罰違反稅務(wù)規(guī)定的行為。 ? 工商行政主管部門，每年度對物業(yè)管理企業(yè)依法進(jìn)行年檢、年審，對違法經(jīng)營者有權(quán)依法進(jìn)行批評、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，對合法經(jīng)營者給予保護(hù)和支持。 物業(yè)管理基礎(chǔ) 李國慶 工商、稅務(wù)和物價(jià)等行政主管部門 ? 二、工商、稅務(wù)和物價(jià)等行政主管部門 ? 工商、稅務(wù)和物價(jià)行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施監(jiān)督和指導(dǎo)。同樣，根據(jù)各省