物業(yè)和物業(yè)管理基礎知識(文件)
【正文】 容。物業(yè)管理消費是一種公共消費。二是非競爭性。 “有限的價格，無限的享受 ”為物業(yè)管理的基本功能。 具體而言，現代物業(yè)管理具有如下功自能： 教化和益智的功能。 促進身心健康的功能。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，生活質量提高。而現代物業(yè)管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進業(yè)主的交流，繁榮社區(qū)文化。營造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業(yè)主的思想道德水平和文化素質有明顯而易見提高，是現代物業(yè)管理的基本目標之一。 物業(yè)管理費由哪些項目構成 根據國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構成包括以下項目：（ 1）管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；（ 2）公共設施、設備日常運行、維護及保養(yǎng)費；（ 3）綠化管理費；（ 4） 清潔衛(wèi)生費；（ 5）保安費；（ 6）辦公費；（ 7）物業(yè)管理單位固定資產折舊費；（ 8）法定稅費。 物業(yè)管理涉及的組織 業(yè)主是指物業(yè)內房屋和相關設施的所有權人。 業(yè)主大會的職權包括： 選舉、罷免管委會的組成人員。 修改業(yè)主公約。 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房 地產產權人的委托，承擔居住小區(qū)的物業(yè)管理。業(yè)主委員會負責在大會召開 7天前將業(yè)主大會召開的日期、內容送達每位業(yè)主。 業(yè)主委員會需向區(qū)民政管理部門申請辦理登記手續(xù)，取得社會團體法人資格。 物管常識 一、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？ 答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業(yè)管理費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始 計取管理費的。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。水、電、氣是由政府定價，不能隨意加價。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規(guī)定的危害后果，也符合法律規(guī)范所規(guī)定的制裁條件，由當事人承擔物業(yè)管理的法律責任。因此，物業(yè)管理必須有相應的法規(guī)和有關行政規(guī)章，并將管理與服務、管理與教育相結合，以法律的形式在最大的限度上，實現國家對人們居住行為的規(guī)范引導，使之達到秩序化、合法化，以制止各類違法違章事件的發(fā)生，推動物業(yè)管理工作。管理工作中各方面之間的關系、權利、義務，必須有明確的規(guī)定。 什么是物業(yè)管理法律責任？ 物業(yè)管理主管部門的工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人，在進行管理、服務、使用物業(yè)的活動中，必須遵守國家關于物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約，如果因為故意或過 失違反了物業(yè)管理法律規(guī)范，就屬于違法行為或違約行為。 三、對于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些資源費用時，是否可以自行加價？ 答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應者，住戶是消費者。例如：有的開發(fā)商在賣房時承諾免第一年物業(yè)管理費，就屬于這種情況。業(yè)主要員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會可聘請區(qū)建委 (建設局 )、區(qū)國土房管局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、街道辦、派出所等有 管單位的人員擔任業(yè)主委員會的顧問。第一次業(yè)主大會由原物業(yè)管理單位負責召集。 批準管委會章程。 聽取和審查管委會的工作報告。 按照有關規(guī)定，業(yè)主大會必須有超過半數以上投票權的業(yè)主出席方能進行。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險費。 恩格爾定律顯示，隨著人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費上的支出比例不斷下降，花在物業(yè)管理等社會性消費上的支出比例將不斷上漲。因此，從這個意義上講，物業(yè)管理消費促進了人們的社會交流和情感的交融。物業(yè)管理消費與其他消費一樣，存在著循序漸進、由低 層次向高層次螺旋式上升運動的規(guī)律。因為人的一生大部分時間將在小區(qū)度過?，F代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調、小區(qū)的感覺、小區(qū)的文化，使業(yè)主肩一種情感的歸屬。在基本服務范圍之內，一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)能提供規(guī)范、完善、 人性化的高質量服務，實現物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實現保值增值；在基本服務范圍之內，一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務提升到文化的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。為消費某一公共服務，業(yè)主之間不必開展競爭或爭奪。一是非他性。物業(yè)管理消費不同于物質消費那樣，不享受物業(yè)管理的某些內容，不會對業(yè)主產生某些身心影響或嚴重影響。 物業(yè)管理消費的可塑性。 物業(yè)管理消費的層次性和群體性。在經濟欠發(fā)達的地區(qū)或時期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里（時）的物業(yè)管理內 容單一、功能單一、層次較低。明確物業(yè)管 理的高消費特性，有利于各級政府立足于國情、省清、市情，考慮居民消費水平的差異，來定位物業(yè)管理消費的時間和空間及 “房屋管理 ”消費的時間和空間；有利于提高物業(yè)管理的行業(yè)壁壘，從而提升整個行業(yè)的檔次；有利于業(yè)主進行正確的消費定位，采取正確的消費行為，避免出現目前許多人有意無意排斥物業(yè)管理消費的現象。即便按大大低于這一收費標準的低成本運作模式來計算，其物業(yè)管理費支出也在家庭收入的 5％以上，大大超出了業(yè)主的承受能力。物業(yè)管理行業(yè)是建設于良好的社會再生產能力之上的，經濟發(fā)展水平制約著物業(yè)管理行業(yè)繁榮興旺的水平。明確了物業(yè)管理的消費屬性，有助于政府根據居民的消費水平、消費結構、消費方式和消費趨勢制定出意在使物業(yè)管理消費機制正 常運行、物業(yè)管理消費順利實現的各項方針、制度、規(guī)定及具體措拖，并使消費模式與消費政策相匹配，從而促進物業(yè)管理消費的健康發(fā)展。
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