物業(yè)和物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(文件)
【正文】 容。物業(yè)管理消費(fèi)是一種公共消費(fèi)。二是非競爭性。 “有限的價格，無限的享受 ”為物業(yè)管理的基本功能。 具體而言，現(xiàn)代物業(yè)管理具有如下功自能： 教化和益智的功能。 促進(jìn)身心健康的功能。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，生活質(zhì)量提高。而現(xiàn)代物業(yè)管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進(jìn)業(yè)主的交流，繁榮社區(qū)文化。營造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業(yè)主的思想道德水平和文化素質(zhì)有明顯而易見提高，是現(xiàn)代物業(yè)管理的基本目標(biāo)之一。 物業(yè)管理費(fèi)由哪些項目構(gòu)成 根據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項目：（ 1）管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；（ 2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；（ 3）綠化管理費(fèi)；（ 4） 清潔衛(wèi)生費(fèi)；（ 5）保安費(fèi)；（ 6）辦公費(fèi)；（ 7）物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；（ 8）法定稅費(fèi)。 物業(yè)管理涉及的組織 業(yè)主是指物業(yè)內(nèi)房屋和相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)人。 業(yè)主大會的職權(quán)包括： 選舉、罷免管委會的組成人員。 修改業(yè)主公約。 物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。業(yè)主委員會負(fù)責(zé)在大會召開 7天前將業(yè)主大會召開的日期、內(nèi)容送達(dá)每位業(yè)主。 業(yè)主委員會需向區(qū)民政管理部門申請辦理登記手續(xù)，取得社會團(tuán)體法人資格。 物管常識 一、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費(fèi)？ 答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購房人驗收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計取物業(yè)管理費(fèi)；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始 計取管理費(fèi)的。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。水、電、氣是由政府定價，不能隨意加價。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規(guī)定的危害后果，也符合法律規(guī)范所規(guī)定的制裁條件，由當(dāng)事人承擔(dān)物業(yè)管理的法律責(zé)任。因此，物業(yè)管理必須有相應(yīng)的法規(guī)和有關(guān)行政規(guī)章，并將管理與服務(wù)、管理與教育相結(jié)合，以法律的形式在最大的限度上，實現(xiàn)國家對人們居住行為的規(guī)范引導(dǎo)，使之達(dá)到秩序化、合法化，以制止各類違法違章事件的發(fā)生，推動物業(yè)管理工作。管理工作中各方面之間的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)，必須有明確的規(guī)定。 什么是物業(yè)管理法律責(zé)任？ 物業(yè)管理主管部門的工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人，在進(jìn)行管理、服務(wù)、使用物業(yè)的活動中，必須遵守國家關(guān)于物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約，如果因為故意或過 失違反了物業(yè)管理法律規(guī)范，就屬于違法行為或違約行為。 三、對于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些資源費(fèi)用時，是否可以自行加價？ 答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應(yīng)者，住戶是消費(fèi)者。例如：有的開發(fā)商在賣房時承諾免第一年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。業(yè)主要員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會可聘請區(qū)建委 (建設(shè)局 )、區(qū)國土房管局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、街道辦、派出所等有 管單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會的顧問。第一次業(yè)主大會由原物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)召集。 批準(zhǔn)管委會章程。 聽取和審查管委會的工作報告。 按照有關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會必須有超過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席方能進(jìn)行。對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險費(fèi)。 恩格爾定律顯示，隨著人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費(fèi)上的支出比例不斷下降，花在物業(yè)管理等社會性消費(fèi)上的支出比例將不斷上漲。因此，從這個意義上講，物業(yè)管理消費(fèi)促進(jìn)了人們的社會交流和情感的交融。物業(yè)管理消費(fèi)與其他消費(fèi)一樣，存在著循序漸進(jìn)、由低 層次向高層次螺旋式上升運(yùn)動的規(guī)律。因為人的一生大部分時間將在小區(qū)度過?，F(xiàn)代物業(yè)管理追求的是一種小區(qū)的情調(diào)、小區(qū)的感覺、小區(qū)的文化，使業(yè)主肩一種情感的歸屬。在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)能提供規(guī)范、完善、 人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實現(xiàn)物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長物業(yè)的使用壽命，實現(xiàn)保值增值；在基本服務(wù)范圍之內(nèi)，一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務(wù)提升到文化的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。為消費(fèi)某一公共服務(wù)，業(yè)主之間不必開展競爭或爭奪。一是非他性。物業(yè)管理消費(fèi)不同于物質(zhì)消費(fèi)那樣，不享受物業(yè)管理的某些內(nèi)容，不會對業(yè)主產(chǎn)生某些身心影響或嚴(yán)重影響。 物業(yè)管理消費(fèi)的可塑性。 物業(yè)管理消費(fèi)的層次性和群體性。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)或時期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里（時）的物業(yè)管理內(nèi) 容單一、功能單一、層次較低。明確物業(yè)管 理的高消費(fèi)特性，有利于各級政府立足于國情、省清、市情，考慮居民消費(fèi)水平的差異，來定位物業(yè)管理消費(fèi)的時間和空間及 “房屋管理 ”消費(fèi)的時間和空間；有利于提高物業(yè)管理的行業(yè)壁壘，從而提升整個行業(yè)的檔次；有利于業(yè)主進(jìn)行正確的消費(fèi)定位，采取正確的消費(fèi)行為，避免出現(xiàn)目前許多人有意無意排斥物業(yè)管理消費(fèi)的現(xiàn)象。即便按大大低于這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的低成本運(yùn)作模式來計算，其物業(yè)管理費(fèi)支出也在家庭收入的 5％以上，大大超出了業(yè)主的承受能力。物業(yè)管理行業(yè)是建設(shè)于良好的社會再生產(chǎn)能力之上的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約著物業(yè)管理行業(yè)繁榮興旺的水平。明確了物業(yè)管理的消費(fèi)屬性，有助于政府根據(jù)居民的消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)方式和消費(fèi)趨勢制定出意在使物業(yè)管理消費(fèi)機(jī)制正 常運(yùn)行、物業(yè)管理消費(fèi)順利實現(xiàn)的各項方針、制度、規(guī)定及具體措拖，并使消費(fèi)模式與消費(fèi)政策相匹配，從而促進(jìn)物業(yè)管理消費(fèi)的健康發(fā)展。
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