[法律資料]淺議物權(quán)法草案中的預(yù)告登記制度(編輯修改稿)
2024-10-16 14:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人易于舉世證，亦便于法院審理、執(zhí)行程序中認(rèn)定相關(guān)事實(shí)?！ ?二)《批復(fù)》與《解釋》確定的權(quán)利優(yōu)先順序不同?！督忉尅返?條規(guī)定，在商品房買賣合同成立以后，出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。這條規(guī)定說明，房屋買受人對未來房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的期待權(quán)是不能對抗抵押權(quán)的，只能行使債權(quán)請求權(quán)來獲得救濟(jì)，而《批復(fù)》卻規(guī)定效力先后順序是：買受人權(quán)利、建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)，交付購買商品房全部或大部分款項(xiàng)后，房屋買受人的權(quán)利優(yōu)先于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。 適用不同的司法解釋，將導(dǎo)致不同的判決結(jié)果?！ 【C上所述，我國現(xiàn)行法律對不動產(chǎn)交易買受人一方的權(quán)利保護(hù)仍然不完善，應(yīng)該借鑒德國等大陸法系國家的做法，系統(tǒng)地建立起不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，通過特殊的債權(quán)物權(quán)化的方式，讓債權(quán)請求權(quán)人的正當(dāng)利益得到法律的保護(hù)機(jī)制，對于規(guī)范不動產(chǎn)交易市場具有現(xiàn)實(shí)意義。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益平衡機(jī)制，是民法之誠實(shí)信用原則和禁止權(quán)利濫用原則的體現(xiàn)。按照一物一權(quán)主義，在同一物上不能同時(shí)并存兩個或兩個以上相互沖突的物權(quán)，但為創(chuàng)設(shè)數(shù)個物權(quán)進(jìn)行的原因行為卻極有可能并存，我國現(xiàn)實(shí)生活中大量出現(xiàn)的不動產(chǎn)一物二賣，甚至是一物數(shù)賣的情形便是典型。一物二賣中兩個合同均應(yīng)認(rèn)定已成立，如果在先的買受人未辦理物權(quán)登記，享有的是債權(quán)請求權(quán)。在后的買受人反而辦理了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記，享有的是現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)，作為在先的買受人無法主張現(xiàn)實(shí)的房屋交付請求權(quán)(涉及善意第三人的保護(hù)問題)，僅可依合同請求出賣方承擔(dān)違約責(zé)任?！ ≌强吹搅诉@種制度對于規(guī)范房地產(chǎn)市場的重大意義，中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所、中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心分別起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》和全國人大法工委在二種草案基礎(chǔ)上形
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