二線城市房地產(chǎn)開發(fā)的進行成本控制(編輯修改稿)
2024-09-18 08:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 說是至關(guān)重要的。重點七：不可預見費及風險分析■ 根據(jù)項目的復雜程度確定，一般為除去土地開發(fā)費用外的直接成本的35％?！?開發(fā)商在投資決策階段應做好項目的土地變化成本、建造變化成本、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，基本保證風險成本小于項目凈利潤的58％(34年開發(fā)期)。設計階段成本控制設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當?shù)嘏c開發(fā)商的建筑師、設計院的設計師密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：第一，根據(jù)項目的產(chǎn)品定位特點確定合理的容積率項目容積率的大小將直接關(guān)系到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項目地形特點建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。第二，做好設計方案的評審，加強設計方案優(yōu)化其中很重要一點是加強設計方案的優(yōu)化工作。成本控制人員應對設計方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建筑師提出建議，使設計方案不斷優(yōu)化。第三，對設計方案的計算過程進行評審杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數(shù)的取值上。第四，對設計單位實行限額施工圖設計這階段的要點是要明確獎懲辦法。施工圖限額設計指標有：■ 每平方米鋼筋含量指標；■ 每平方米砼含量指標；■ 單位施工圖預算指標；■ 設計變更費用限額指標。第五，加強設計質(zhì)量檢查監(jiān)督減少設計變更費用。與設計單位簽訂的合同應明確規(guī)定因設計質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。第六，對設計單位的管理工作具有較強的專業(yè)性，如果開發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強“事前控制”的力度。第七，給設計階段必要的時間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。招投標與合同洽商管理階段項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目運作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應根據(jù)項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。（1）做好招投標工作的5個主要措施① 有計劃根據(jù)項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃。② 有準備進行市場調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)信息庫，為招投標儲備信息資源。③ 有原則制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，以便給招投標工作的具體實施以充足的時間差。招標原則應明確界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商所需條款。④ 有辦法選擇正確的方法可使開發(fā)商通過招投標這一手段達到控制造價的目的，在二線城市常用的方法有：■ 單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方
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