二線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)行成本控制(編輯修改稿)
2025-09-18 08:07 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 說(shuō)是至關(guān)重要的。重點(diǎn)七：不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析■ 根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度確定，一般為除去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用外的直接成本的35％?！?開(kāi)發(fā)商在投資決策階段應(yīng)做好項(xiàng)目的土地變化成本、建造變化成本、房屋售價(jià)變化、開(kāi)發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的58％(34年開(kāi)發(fā)期)。設(shè)計(jì)階段成本控制設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：第一，根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。第二，做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化其中很重要一點(diǎn)是加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作。成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。第三，對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。第四，對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)這階段的要點(diǎn)是要明確獎(jiǎng)懲辦法。施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：■ 每平方米鋼筋含量指標(biāo)；■ 每平方米砼含量指標(biāo)；■ 單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；■ 設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。第五，加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。第六，對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，如果開(kāi)發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)“事前控制”的力度。第七，給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。招投標(biāo)與合同洽商管理階段項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。（1）做好招投標(biāo)工作的5個(gè)主要措施① 有計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃。② 有準(zhǔn)備進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)信息庫(kù)，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。③ 有原則制訂招標(biāo)計(jì)劃的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原則，以便給招投標(biāo)工作的具體實(shí)施以充足的時(shí)間差。招標(biāo)原則應(yīng)明確界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項(xiàng)目等主要合同洽商所需條款。④ 有辦法選擇正確的方法可使開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)這一手段達(dá)到控制造價(jià)的目的，在二線城市常用的方法有：■ 單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項(xiàng)目分包。單位工程實(shí)行平方
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