二線城市房地產(chǎn)開發(fā)的進行成本控制-全文預(yù)覽
【正文】 方米鋼筋含量指標(biāo)；■ 每平方米砼含量指標(biāo)；■ 單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；■ 設(shè)計變更費用限額指標(biāo)。第二，做好設(shè)計方案的評審，加強設(shè)計方案優(yōu)化其中很重要一點是加強設(shè)計方案的優(yōu)化工作。設(shè)計階段成本控制設(shè)計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。■ 稅金：在決策階段，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭取獲得政府支持減免部分稅費。重點六：投資決策階段的費稅分析（三費一稅）■ 管理費：根據(jù)城市地域特點一般確定為銷售收入23％。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會所，而用商業(yè)街代替相應(yīng)的功能。■ 調(diào)研近期類似項目造價指標(biāo)，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學(xué)地確定本項目的建安成本指標(biāo)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿足項目開發(fā)用地的時間要求，其費用可參照近期類似項目。因此，開發(fā)商必須因勢利導(dǎo)，有力把握，不給后期項目開發(fā)運作留下隱患。二、二線城市房地產(chǎn)開如何控制成本？二線城市房地產(chǎn)開發(fā)成本控制有以下5個主要階段：投資決策階段成本控制投資決策階段是項目開發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是否正確，將直接影響整個項目的成敗，在二線城市，此階段的成本管理應(yīng)著重做以下幾方面：（1）成本控制人員應(yīng)參與投資決策階段的具體工作項目的可行性研究以及產(chǎn)品的開發(fā)策劃是一個系統(tǒng)的、專業(yè)性的協(xié)調(diào)工作，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應(yīng)是具有良好執(zhí)業(yè)品格而且經(jīng)驗豐富的、專業(yè)精通的優(yōu)秀人才組合：a、建筑師；b、造價工程師；c、營銷人員或?qū)I(yè)策劃公司；d、工程技術(shù)人員；e、經(jīng)營管理人員（或項目經(jīng)理）。即房地產(chǎn)商的梯度轉(zhuǎn)移也是城市發(fā)展需要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，第一級房產(chǎn)開發(fā)(一線城市)已經(jīng)完成，需要進取下一個堡壘，第二級房產(chǎn)開發(fā)熱潮即將展開。大型房地產(chǎn)商也可通過二線城市擴張規(guī)模，擴大影響。因此資金有壓力的開發(fā)商，或資金約束比較大的開發(fā)商，都會更關(guān)注二線城市。而房地產(chǎn)商需要擴大規(guī)模，擴張領(lǐng)土，實現(xiàn)品牌戰(zhàn)略化，勢必要將二線城市考慮在內(nèi)。從地方的角度來講，地區(qū)政府通過與大開發(fā)商合作，一來改造基礎(chǔ)建設(shè)環(huán)境，二來可以增加公建配套，提升地區(qū)價值，三來帶動就業(yè)機會，這些因素使得二線城市的發(fā)展極具空間，誰及早進入了這些二線城市，誰就擁有了更大的成長空間和未來發(fā)展?jié)摿ΑＭ恋爻鲎尳鹗苷刂埔蛩剌^多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價格既有機遇也存在風(fēng)險。拆遷安置補償費一般采用貨幣補償。■ 前期工程費用的其它費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。■ 協(xié)助建筑師、工程師、營銷人員對初步設(shè)計方案的開發(fā)成本進行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。■ 區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)
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