【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)小商品批發(fā)市場(chǎng) 濟(jì)南西市場(chǎng)位于長(zhǎng)江以北、黃河以南，渤海以 西，地處山東省會(huì) —— 泉城濟(jì)南，經(jīng)一路與緯十一路交界處。濟(jì)南西市場(chǎng)距離濟(jì)南火車站僅 公里，距離長(zhǎng)途汽車總站 公里。交通便利，人流量大。且濟(jì)南西市場(chǎng)自 1904 年以來(lái)就發(fā)展起來(lái)，歷經(jīng)百年，商業(yè)氣氛為濟(jì)南最濃，目前正處于改造階段，改造前的年經(jīng)營(yíng)額位居濟(jì)南各大市場(chǎng)之首，年?duì)I業(yè)額接近 28 億。 濟(jì)南西市場(chǎng)目前的改造將以現(xiàn)代化的鋼梁結(jié)構(gòu)為主體，將原有商戶由 1300 戶擴(kuò)大至 5000 戶左右，總建筑面積為 60000 平方米，樓上美食街 6500 平方米，倉(cāng)庫(kù) 6500 平方米，設(shè)施齊全，配有中央空調(diào)，客貨兩用電梯，手扶平梯等。 統(tǒng) 一產(chǎn)權(quán)，無(wú)法分割銷售。 30%的商鋪出售經(jīng)營(yíng)權(quán) 1 年， 70%的商鋪出售經(jīng)營(yíng)權(quán) 3 年 —— 5 年。備注：水電費(fèi)用另計(jì)、管理費(fèi)用為 元 /M2/天。每個(gè)商鋪的使用面積均為 4M2，開間： 徑深： 挑高： 3M 一層： 主要經(jīng)營(yíng)化妝品、辦公文具、體育用品 目前招商銷售率： 80% 一次性支付 5 年 一個(gè) 4M2 的商鋪一年租金在 萬(wàn) —— 萬(wàn)之間。 折算租金： 10 元 /M2/天（使用面積） 折算成建筑面積： 5 元 /M2/天 二層： 家居用品、小家電、小五金、小百貨 目前招商銷售率： 75% 一次性支付 3 年 一個(gè) 4M2 的商鋪一年租金在 萬(wàn) —— 萬(wàn)之間。 折算租金： 8 元 /M2/天（使用面積） 折算成建筑面積： 4 元 /M2/天 三層： 禮品、婚慶用品、鐘表、眼鏡 目前招商銷售率： 75% 一次簽三年，一年一付， 一個(gè) 4M2 的商鋪一年租金在 1 萬(wàn) —— 萬(wàn)之間。 目前采取優(yōu)惠措施，每個(gè)商鋪優(yōu)惠 3000。 折算租金： 元 /M2/天（使用面積） 折算成建筑面積： 元 /M2/天 四層： 玩具、皮具 目前招商銷售率： 70% 一次簽三年，一年一付， 一個(gè) 4M2 的商鋪一年租金在 萬(wàn) —— 1 萬(wàn)之間。 目前采取優(yōu)惠措施，每個(gè)商鋪優(yōu)惠 4000。 折算租金： 元 /M2/天（使用面積） 折算成建筑面積： 元 /M2/天 五層： 服裝、針織品 目前招商銷售率： 60% 一次簽三年，一年一付， 一個(gè) 4M2 的商鋪一年租金在 萬(wàn) — 萬(wàn)。 目前采取優(yōu)惠措施，每個(gè)商鋪優(yōu)惠 4000。 折算租金： 元 /M2/天（使用面積） 折算成建筑面積： 元 /M2/天 地下一層： 美食城、精品街、停車場(chǎng) 該項(xiàng)目采取銷售的形式，目前銷售率接近 95%。 銷售價(jià)格： 10000 元 /M2（建筑面積 ） ? 濟(jì)南大舜 保健品批發(fā)市場(chǎng) 大舜 保健品批發(fā)市場(chǎng)地處濟(jì)南東部號(hào)稱 “濟(jì)南第二條泉城路 ”的商業(yè)中心 “洪樓商業(yè)區(qū) ”，占地面積 10000 平方米，營(yíng)業(yè)面積 7000 平方米。市場(chǎng)通信、消防設(shè)施齊備，周邊常住人口達(dá)數(shù)十萬(wàn)，消費(fèi)購(gòu)買能力強(qiáng)，交通便利，物流發(fā)達(dá)。 但是目前大舜保健品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)較差， 2 層的營(yíng)業(yè)大廳，僅使用 1 層，且一層招商入駐率僅為 75%，周邊的門頭房目前已經(jīng)被用做網(wǎng)吧、中介房等其他經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所。 租金采取一年一簽。一年一付的方式。目前進(jìn)場(chǎng)者 免四個(gè)月租金，三年租金每天每平方米低于 元；免半年工商管理費(fèi)， 提供最優(yōu)惠的稅收政策；免半年水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、車輛管理費(fèi)、市場(chǎng)物業(yè)費(fèi)；幫助業(yè)戶解決子女入學(xué)、入托問(wèn)題；免費(fèi)接入寬帶網(wǎng)、免費(fèi)裝機(jī)；免費(fèi)為業(yè)戶進(jìn)行網(wǎng)上宣傳產(chǎn)品、提供商情；免半年倉(cāng)儲(chǔ)使用費(fèi)；大型業(yè)戶免一年廣告位使用費(fèi)。 ? 過(guò)億元市場(chǎng)名單（ 2020 年 10 月統(tǒng)計(jì)） 市 場(chǎng) 名 稱 經(jīng)營(yíng)方式 經(jīng) 營(yíng) 范 圍 成交額（億元） 濟(jì)南西市場(chǎng)小商品批發(fā)市場(chǎng) 批零 工業(yè)小商品 27 段店集貿(mào)中心（目前已在改造） 批零 煙酒、小食品 25 濟(jì)南堤口路果品批發(fā)市場(chǎng) 批零 干鮮果品 12 濟(jì)南段店海鮮市場(chǎng) 批零 水產(chǎn) 濟(jì)南東外環(huán)酒水市場(chǎng) 批零 食品、酒水、副食 品、小商品、百貨 濟(jì)南七里堡蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 批零 蔬菜 濟(jì)南八里橋蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 批零 蔬菜 5 平安肉類批發(fā)市場(chǎng) 批零 豬肉 5 濟(jì)南土產(chǎn)雜品市場(chǎng)（八里橋茶葉市場(chǎng)） 批零 土產(chǎn)、雜品、茶葉 濟(jì)南自由大街市場(chǎng) 零售 農(nóng)副產(chǎn)品 2 濟(jì)南東門小商品市場(chǎng) 批零 小商品、百貨、服裝 2 二七市場(chǎng) 零售 農(nóng)副產(chǎn)品 溫州小商品批發(fā)市場(chǎng) 批零 服裝、小商品 濟(jì)南民族大街市場(chǎng) 零售 農(nóng)副產(chǎn)品 章丘刁鎮(zhèn)蔬 菜批發(fā)市場(chǎng) 批發(fā) 蔬菜 商河城關(guān)集 零售 日用工業(yè)品、農(nóng)副產(chǎn)品 ? 綜合調(diào)研系統(tǒng)數(shù)據(jù)性分析 我們通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的大量系統(tǒng)性調(diào)研，發(fā)現(xiàn)濟(jì)南各類專業(yè)與綜合性批發(fā)市場(chǎng)甚多，專業(yè)性趨勢(shì)發(fā)展度與產(chǎn)品區(qū)分度較高，但是經(jīng)營(yíng)情況與業(yè)態(tài)分布依然雜亂，處于資源整合的初期階段，整合資源效率性不強(qiáng)，專業(yè)性市場(chǎng)資源與城市建設(shè)暫不能形成完整性融合。固此我們對(duì)所調(diào)研的信息進(jìn)行了數(shù)據(jù)性的整理與歸納，并且加以綜合性分析。 新老市場(chǎng)分析： 新建市場(chǎng)： 15% 改建市場(chǎng)： 40% 老市場(chǎng)： 45% 市場(chǎng)專業(yè)性分析： 農(nóng)產(chǎn)品及農(nóng)副產(chǎn)品（含海鮮）： 30% 生產(chǎn)物資： 10% 特色產(chǎn)品： 10% 服裝與小商品： 30% 家具與小家電： 10% 日用百貨： 10% 相互融合性分析 （面積、營(yíng)業(yè)額、人流） 農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜、水果） 50%+糧油食雜及副食調(diào)料 25%+日常用品及小商品 10%+禽肉海鮮及冷凍產(chǎn)品 5%+特色產(chǎn)品 10%（干貨：山類及茶葉） 農(nóng)產(chǎn)品（海鮮） 40%+食雜飲料 20%+日常用品及小商品 15%+冷凍產(chǎn)品 10%+糧油副食與調(diào)料 5%+特色產(chǎn)品 10%（干貨：海鮮及 茶葉） 特色產(chǎn)品（土特產(chǎn)、干貨等） 60%+日常用品以小商品 20%+食雜飲料及副食15%+其他糧油類產(chǎn)品 5% 服飾鞋帽 50%+日常用品以小商品 20%+家居用品及配用品 10%+床上用品5%+皮具與玩具 5%+化妝品 5%+文體用品 5% 農(nóng)副糧油產(chǎn)品 60%（含煙酒） +特色產(chǎn)品 10%（海鮮干貨、山類干貨） +食雜飲料及冷凍冷藏食品 10%+日常用品及小商品（服裝） 10%+農(nóng)產(chǎn)品（水果、蔬菜）5%+農(nóng)產(chǎn)品（海鮮、禽蛋） 5%。 日常用品以小商品 60%+服裝鞋帽 20%+床上用品 5%+小家電 5%+家居用品 5%+其他 綜合雜貨 5% 各類產(chǎn)品的樓層去向分析 農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜、水果）： 一層及交易大棚及臨時(shí)道： 85% 二層： 15%（水果占 78%、蔬菜 22%） 農(nóng)產(chǎn)品（海鮮、禽蛋）： 一層及交易大棚及臨時(shí)道： 60% 二層： 40%（禽、蛋 60%、冷凍與冷藏產(chǎn)品 30%、保養(yǎng)性活海鮮 10%） 特色產(chǎn)品（土特產(chǎn)、干貨等） 一層： 40%（茶葉、干海鮮、特產(chǎn) 85%） 二層： 30%（山類干貨 70%） 三層： 20%（普通干貨 95%） 四層： 10%（代殼干貨 100%） 農(nóng)副糧油產(chǎn)品（糧食、油料、調(diào)味料等） 一層及交易大棚及臨時(shí)道： 50%（油料 60%） 二層： 30%（調(diào)味料 50%、食品、飲料 30%） 三層： 20%（副食品 70%） 服飾鞋帽 一層： 15%（品牌服裝 50%） 二層： 40%（時(shí)尚鞋子 40%） 三層： 45%（ OEM 或 ODM： 85%） 日常用品以小商品 一層： 10%（家居與床上用品 85%） 二層： 35%（五金與飾品） 三層： 55%（小百貨 85%） 各類市場(chǎng)租金集中度 —— 市場(chǎng)平均價(jià)格 農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜、水果）： 一層： 元 /M2/天 — 元 /M2/天 占 50% 一層： 元 /M2/天 — 元 /M2/天 占 15% 一 層： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天 占 30%（交易大棚及臨時(shí)道） 一層： 元 /M2/天以上： 5% 二層： 元 /M2/天 — 元 /M2/天 占 35% 二層： 元 /M2/天以下 占 65% 農(nóng)產(chǎn)品（海鮮、禽蛋）： 一層： 元 /M2/天以下： 18% （交易大棚及臨時(shí)道） 一層： 元 /M2/天 — 元 /M2/天： 33% 一層： 元 /M2/天 — 元 /M2/天： 31% 一層： 元 /M2/天以上： 18% 二層： 元 /M2/天以下： 31% 二層： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天： 50% 二層： 元 /M2/天以上： 19% 特色產(chǎn)品（土特產(chǎn)、干貨、茶葉等） 一層： 元 /M2 以下： 24% 一層： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天： 58% 一層： 元 /M2/天以上： 18% 二層： 元 /M2/天以下： 20% 二層： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天： 45% 二層： 元 /M2/天 —— 1 元 /M2/天： 35% 農(nóng)副糧油產(chǎn)品（糧食、油料、調(diào)味料等） （交易大棚及臨時(shí)道）： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天： 25% 一層： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天： 40% 一層： —— 元 /M2/天： 25% 一層： 1 元 /M2/天以上： 10% 二層： 元 /M2/天 —— 元 /M2 天： 55% 二層： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天： 35% 二層： 元 /M2/天以上： 10% 市場(chǎng)各品類格局統(tǒng)計(jì)分析（市場(chǎng)主流戶型格局） 農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜類）攤位 開間（寬）： 徑深： 1M 實(shí)際使用面積： 3M2 左右 基本上采取大棚或高棚的形式。 農(nóng)產(chǎn)品（蔬菜類 ）商鋪 開間： 3M 徑深： 實(shí)際使用面積： 10M2 左右 采取高棚形式 農(nóng)產(chǎn)品（水果）商鋪 開間： 4M 徑深： 5M 挑高： 實(shí)際使用面積： 20M 特色產(chǎn)品（茶葉） 開間： 徑深： 6 挑高： 均為店連宅，實(shí)際使用面積： 40M2 特色產(chǎn)品（海鮮干貨） 開間： 4M 徑深： 6M 挑高： 實(shí)際使用面積： 25M2 特色產(chǎn)品（山類干貨） 開間： 4M 徑深： 挑高： 實(shí)際使用面積： 15M2 特色產(chǎn)品（普通干貨） 開間： 徑深： 3M 挑高： 實(shí)際使用面積： 12M2 農(nóng)副糧油產(chǎn)品（油料） 開間： 4M 徑深： 挑高： 實(shí)際使用面積： 20M2 農(nóng)副糧油產(chǎn)品（糧食） 開間： 徑深： 6M 挑高： 4M 實(shí)際使用面積： 30M2 農(nóng)副糧油產(chǎn)品（副食與調(diào)味品） 開間： 徑深： 4M 挑高： 實(shí)際使用面積： 15M 日常用品以小商品 開間： 3M 徑深： 4M 挑高： 實(shí)際使用面積： 12M 服裝服飾（檔 次較低） 開間： 徑深： 3M 挑高： 實(shí)際使用面積： 10M2 服裝服飾（檔次中等及鞋帽） 開間： 6M 徑深： 4M 挑高： 實(shí)際使用面積： 25M2 床上用品及家居用品等（檔次較高） 開間： 6M 徑深： 6M 挑高： 實(shí)際使用面積： 40M2 ? 住宅市場(chǎng)綜合性調(diào)研分析 本項(xiàng)目周邊住宅較為密集，人流量眾多，商業(yè)繁華。在住宅方面以早期建造的二手住宅為主，主要有七里堡小區(qū)、七里堡北區(qū)、七里堡南區(qū)、鑫達(dá)小區(qū)、紅苑小區(qū)等。周邊的居住小 區(qū)建成年代集中在 19952020 年，戶型相對(duì)比較落后，分區(qū)不合理，二房一廳的戶型面積在 7080㎡，二房二廳和三房一廳的戶型面積在90120 ㎡。周邊二手住宅價(jià)格因裝修程度和面積的不同而不同，總價(jià)集中在2035 萬(wàn)元之間，單價(jià)約在 30003500 元 /㎡。周邊 5060 ㎡的商鋪?zhàn)饨?2020 元/月， 100 多㎡的商鋪?zhàn)饨?3000 元 /月，折算成租金為 元 /㎡天。 調(diào)研實(shí)錄： 七里堡附近項(xiàng)目：甸柳小區(qū) 90 年的房子，市場(chǎng)價(jià)格： 3000 元 /M2（有產(chǎn)權(quán)）；七里堡小區(qū) 02 年房子，市場(chǎng)價(jià)格： 3000 元 /M2（有 產(chǎn)權(quán)）、東方時(shí)代城 02 年房子，市場(chǎng)價(jià)格： 3100 元 /M2（有產(chǎn)權(quán)），保健品批發(fā)市場(chǎng)后的住宅（無(wú)產(chǎn)權(quán)，正在轉(zhuǎn)讓中，目前僅剩下 40 年的使用權(quán)）市場(chǎng)價(jià)格： 2800 元 /M2，通過(guò)中介了解到目前七里堡附近也有很多樓盤沒(méi)有產(chǎn)權(quán)或是產(chǎn)權(quán)辦不下來(lái)的樓盤，其目前中介轉(zhuǎn)讓價(jià)格均在 2600 元 /M2 左右，該地區(qū)最低的無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子中介價(jià)格2200 元 /M2；周邊的的店面及門頭房的租金情況是 3000 元 /月（ 100M2），銷售價(jià)格在 7000 元 /M2（中介報(bào)價(jià)）。目前七里堡朝鐵路以北有一個(gè)新樓盤（時(shí)代新城）正在銷售，已經(jīng)接近中后期，均價(jià)在 3300 元 /M2，往南 5 公