【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房， 7 其他 天孚物業(yè)49%19%1%13%1%6%11%1234567 （ 5） 深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司 1 多層住宅， 2 高層住宅， 3 公寓、別墅， 4 辦公樓、寫字樓， 5 商業(yè)用房， 6 工業(yè)用房， 7 其他 深圳市鵬基物業(yè)36%16%2%4%5%0%37%1234567 (6) XX 物業(yè) 1 多層住宅， 2 高層住宅， 3 公寓、別墅， 4 辦公樓、寫字樓， 5 商業(yè)用房， 6 工業(yè)用房， 7 其他 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁(yè)，共 21 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 天房物業(yè)58%31%0%6%0%0%5%1234567 由此可見(jiàn)，各個(gè)物業(yè)公司均在努力開(kāi)拓不同的細(xì)分市場(chǎng)。但是在各種的業(yè)務(wù)中，住宅小區(qū)（多層住宅和高層小區(qū)）均占有絕對(duì)的比例（比例最小的為 ： 52%），而住宅小區(qū)中的重點(diǎn)市場(chǎng)均為多層小區(qū)，其次為高層小區(qū)。在所有的細(xì)分市場(chǎng)中，除鵬基物業(yè)外，各個(gè)物業(yè)公司對(duì)商業(yè)用房和工業(yè)企業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的力度不夠，二者在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的比例都很小。房信和天孚物業(yè)公司的業(yè)務(wù)構(gòu)成中，寫字樓、辦公樓的比例較大分別為 16%和 13%。從圖中還可以看出， XX 物業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理， 而且結(jié)合實(shí)際的調(diào)研情況，公司的不良 住宅小區(qū) 在 公司整個(gè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比例中的比重過(guò)大，影響了公司的整體的盈利能力。 三、 與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及相似企業(yè)的綜合比較 基本指標(biāo)對(duì)比 公司 所屬集團(tuán) 質(zhì)量 認(rèn)證 總面積 多層住宅 高層住宅 公寓別墅 辦公樓寫字樓 商業(yè) 用房 工業(yè)用房 其他 安華 天津市城市建設(shè)委員會(huì)安居發(fā)展建設(shè)總公司 ISO9000 (2020) 0 0 順馳 順馳集團(tuán) 無(wú) 24 0 房信 天津市房信集團(tuán) ISO9002 (2020) 0 0 0 天孚 天津經(jīng)濟(jì) ISO9000 154 9 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁(yè)，共 21 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)泰達(dá)控股公司、泰達(dá)建設(shè)集團(tuán) (2020) 鵬基 深圳市鵬基集團(tuán) ISO9000 (2020) 0 XX 天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司 準(zhǔn)備申請(qǐng) 0 0 6 0 深圳 鵬基與 XX 人員構(gòu)成比較 公司名稱 管業(yè)面積 公司現(xiàn)有人員總數(shù) 機(jī)關(guān)工作人員 天津市 XX 物業(yè)管理有限公司 680 30 深圳市鵬基物業(yè)管理有限公司 1520 29 680301520290500100015002020天房與鵬基管業(yè)面積與人員比較管業(yè)面積總?cè)藬?shù)機(jī)關(guān)人數(shù)管業(yè)面積 總?cè)藬?shù) 680 1520機(jī)關(guān)人數(shù) 30 291 2 通過(guò)上圖的比較可見(jiàn)，鵬基物業(yè)的管業(yè)面積要大于 XX 的管業(yè)面積，二者的比例大約是 ： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 9 頁(yè)，共 21 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 1。 在總?cè)藬?shù)中，機(jī)關(guān)人員所占的比例分別為 —— 鵬基 %， %，結(jié)合實(shí)際調(diào)研情況，鵬基人員大部分為操作層人員， XX 機(jī)關(guān)人數(shù)在總?cè)藬?shù)中所占的比例過(guò)大。從每一個(gè)機(jī)關(guān)人員的管業(yè)面積角度來(lái)看， 鵬基的 每一位機(jī)關(guān)人員管業(yè)面積為 萬(wàn)平米 ， 而 XX 的為 。鵬基每一名機(jī)關(guān)人員的管業(yè)面積是 XX 機(jī)關(guān)人員的 倍。所有以上的分析 說(shuō)明， XX 機(jī)關(guān) 人員 辦事效率低下，人員過(guò)多，人浮于事，同 時(shí)給整個(gè)集團(tuán)造成過(guò)多的管理成本。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 10 頁(yè)，共 21 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 第五節(jié) 第三部分 XX 企業(yè)內(nèi)部分析 天津市 XX 物業(yè)管理有限公司是天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司（天津市委、市政府批準(zhǔn)組建的具有法人資格的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)）下屬的五個(gè)控股子公司之一，公司目前經(jīng)營(yíng)著 23 個(gè)物業(yè)單位，正式員工有 107 人。在管理體制上，主要采取的是以項(xiàng)目為中心的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 XX 物業(yè)現(xiàn)在處于企業(yè)的成長(zhǎng)期。 一、 XX 物業(yè)的優(yōu)勢(shì) （ 1） 員工隊(duì)伍穩(wěn)定，政治素質(zhì)高。 （ 2） 項(xiàng)目的種類多，各個(gè)項(xiàng)目之間可以 發(fā)揮資源協(xié)同效應(yīng) 。 （ 3） 背靠天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán) 。集團(tuán)將迎來(lái)第二次騰飛，為物業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大 的空間，集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)一貫大力支持 XX 物業(yè)的發(fā)展。 （ 4） 公司領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)改變現(xiàn)狀的決心和愿望強(qiáng)烈。 （ 5） 公司為國(guó)有企業(yè)，與政府機(jī)關(guān)和相應(yīng)部門有良好的關(guān)系。 （ 6） 公司 在業(yè)內(nèi)具有較高的知名度， 擁有國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。 （ 7） 公司開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，非物業(yè)項(xiàng)目的盈利能力較強(qiáng)，為公司發(fā)展提供資金。 （ 8） 公司 擁 有一些 國(guó)家優(yōu)秀示范的高等級(jí)物業(yè)管理 優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，可以 為公司的其他項(xiàng)目 提供管理和相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)。 二、 XX 物業(yè)的 劣勢(shì) （ 1） XX 物業(yè)目前各種活動(dòng)受自身所有制形式的限制不能自由開(kāi)展。 （ 2） 員工隊(duì)伍 整體業(yè)務(wù) 素質(zhì)偏低。 （ 3） 低檔住宅小區(qū)比重較大，影響公司整體業(yè)績(jī)。 （ 4） 品牌的客戶 認(rèn)知度不高，品牌沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)對(duì)外沒(méi)有統(tǒng)一的形象。 （ 5） 公司發(fā)展目標(biāo)不明確，戰(zhàn)略重點(diǎn)不突出。不能集中優(yōu)勢(shì)資源與優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目。資源的調(diào)配能力差。 （ 6） 典型的國(guó)有企業(yè)，沒(méi)有用人自主權(quán)，員工關(guān)系的管理不順，整個(gè)企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系復(fù)雜。 （ 7） 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的力度不足，信息 來(lái)源單一，不能及時(shí)對(duì)市場(chǎng)做 出反應(yīng)。新項(xiàng)目的招投標(biāo)能力較差。 （ 8） 公司的公平氛圍較差，平均主義比較嚴(yán)重。獎(jiǎng)懲機(jī)制不健全，現(xiàn)有的考核和工資體系對(duì)員工沒(méi)有激勵(lì)作用。 （ 9） 業(yè)務(wù)流程不明確，責(zé)任不明確，權(quán)利不明確。 （ 10） 財(cái)務(wù)管理混亂。公司對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)管，控制力度不夠。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 11 頁(yè)，共 21 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （ 11） 公司沒(méi)有統(tǒng)一的文化，各個(gè) 項(xiàng)目之間比較封閉，公司總部不能有效地推動(dòng)好的經(jīng)驗(yàn)和方法的交流和推廣。 （ 12） 沒(méi)有形成與開(kāi)發(fā)商之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，由于開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題導(dǎo)致個(gè)別項(xiàng)目收費(fèi)率偏低。 （ 13） 項(xiàng)目的管理水平不高，在公司與客戶關(guān)系的處理上能力不高，容易造成緊張的客戶關(guān)系。 （ 14） 公司的某些多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目市場(chǎng)增長(zhǎng)很低，甚至是停滯或負(fù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)前景很差。 （ 15） 公司不能吸引和留住人才，人才儲(chǔ)備差，人力資源管理的能力不高。 三、 XX 物業(yè) 的機(jī)會(huì) 目前，由于奧運(yùn)會(huì)和最近國(guó)家大環(huán)境的影響，天津市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度很快，各種寫字樓，酒店，中高檔小區(qū)的面積在未來(lái)幾年還要進(jìn)一步的增長(zhǎng)。同 時(shí)，政府部門，公共服務(wù)部門，學(xué)校等從原來(lái)自己做物業(yè)和后勤開(kāi)始進(jìn)行轉(zhuǎn)變，開(kāi)始將這些服務(wù)外包。 針對(duì)這種情況， XX 物業(yè)可以結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)，積極尋找和利用這些機(jī)會(huì)。 （ 1） 利用國(guó)有企業(yè)的身份，和背靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)以及與政府