【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 遵守物業(yè)的消防制度。室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁動(dòng)用明火，嚴(yán)禁閑雜人員入內(nèi)或會(huì)客，室內(nèi)要保持良好通風(fēng)。 2．嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查維修機(jī)器設(shè)備。 3．配電室認(rèn)真監(jiān)護(hù)電壓負(fù)荷的變化情況；定期清掃變壓、開(kāi)關(guān)柜、防止生污造成短路；堅(jiān)持進(jìn)行倒閘操作，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)；嚴(yán)禁約時(shí)送電、停電、嚴(yán)禁非電器人員下達(dá)停送電指令，嚴(yán)禁違章維修電器設(shè)備；每年在雨季之前要對(duì)避雷器進(jìn)行檢查；逢重大節(jié)假日要全面檢修線(xiàn)路和設(shè)備 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 20 頁(yè)，共 74 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4．機(jī)房和操作間嚴(yán)禁拉設(shè)臨時(shí)電源線(xiàn)；電機(jī)電閘等設(shè)備保持干燥、清潔、各種機(jī)器設(shè)備和電機(jī)附近不準(zhǔn)堆放可燃易爆物；碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時(shí)清掃，禁止在室內(nèi)堆放；不得過(guò)量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。 5．各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情立即撲救，及時(shí)報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及保安部，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助查清起火原因。 6．愛(ài)護(hù)消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動(dòng)、遮擋消防器材。 7．凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)消防管理規(guī)章有關(guān)規(guī)定處理。 第 五 節(jié) 工程部運(yùn)作手冊(cè) 一、 人員調(diào)配流程 1．正常情況下，按工程部的組織結(jié)構(gòu)圖，負(fù)責(zé)各自的職責(zé)范圍，完成自身的班組工作。 2．當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，需要班組之間協(xié)助解決，各工程師可協(xié)商調(diào)配人力、工具，解決問(wèn)題。 3．總工程師有權(quán)根據(jù)工作情況，臨時(shí)調(diào)配人力、工具。各專(zhuān)業(yè)工程師均應(yīng)服從。 4．當(dāng)發(fā)生危及人身安全、危及設(shè)備安全時(shí)，工程部的每一位員工應(yīng)根據(jù)自己的能力，首先處理問(wèn)題，可不顧工種、專(zhuān)業(yè)的限制。 二、 維修保養(yǎng)流程 1．工程部各專(zhuān)業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)總工程師審批后，統(tǒng) 一安排，形成整個(gè)樓宇的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。 2．各專(zhuān)業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將任務(wù)分別落實(shí)到各專(zhuān)業(yè)班組或人員，安排好時(shí)間、器材、工具。 3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)主管的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)設(shè)備。 4．維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄，上報(bào)存檔。 5．專(zhuān)業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)結(jié)果，總工程師亦應(yīng)抽查。 6．在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 21 頁(yè)，共 74 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。 維修保養(yǎng)流程示意圖 注：遇到重大設(shè)備維修保養(yǎng)、調(diào)試，影響營(yíng)業(yè)或客人。 三、 工作內(nèi)容及程序 一、強(qiáng)電專(zhuān)業(yè) 樓宇供配電系統(tǒng)主要由高、低壓配電柜、變壓器、電容器柜、各種起動(dòng)柜、各種配電箱組成，其安全可靠性直接影響到樓宇的正常運(yùn)營(yíng)。 (一 )高壓配電柜 1．操作規(guī)范 高壓操作時(shí)必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋。 必須先填寫(xiě)高壓操作單 。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 22 頁(yè)，共 74 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 倒閘操作時(shí)必須有兩名電工在場(chǎng)，一名操作，一名監(jiān)護(hù)，操作前應(yīng)先在模擬盤(pán)上對(duì)所操作內(nèi)容項(xiàng)目認(rèn)真核對(duì)，無(wú)誤后方可實(shí)際操作。 必須按照規(guī)定的順序停電和送電。 嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合開(kāi)關(guān)。 2．巡查內(nèi)容 每班應(yīng)對(duì)母線(xiàn)及接頭進(jìn)行外觀(guān)檢查，察看顏色有無(wú)變化，有無(wú)異常氣體或其它異?，F(xiàn)象。 每班應(yīng)檢查絕緣體是否清潔，有無(wú)裂紋、閃絡(luò)和放電痕跡。 每班檢查隔離開(kāi)關(guān)的固定觸頭與可動(dòng)觸頭接觸是否良好，有無(wú)發(fā)熱現(xiàn)象。 金屬柜及設(shè)備外殼的接地、接零裝置是否完好、可靠 ，有無(wú)松脫、腐蝕、變形、斷線(xiàn)。 按要求記錄用電量及供電電壓。 3．維護(hù)保養(yǎng) 每年在負(fù)荷相對(duì)較少時(shí)安排一次停電清掃。 (二 )變壓器 1．操作規(guī)范 現(xiàn)代樓宇所使用變壓器均為封閉免維護(hù)干式變壓器，本身具有超溫保護(hù)裝置。 變壓器在運(yùn)行前應(yīng)做加壓實(shí)驗(yàn)，試運(yùn)行三至五次。 2．巡查內(nèi)容 應(yīng)在 24 小時(shí)每隔 2 小時(shí)記錄變壓器電流電壓溫度，如有異常應(yīng)立即查明原因并及時(shí)報(bào)告。 每班應(yīng)對(duì)變壓器各接點(diǎn)、絕緣體進(jìn)行檢查。 3．維護(hù)保養(yǎng) 每天利用負(fù)荷相對(duì) 較小時(shí)，停電檢修清掃一次變壓器。 每?jī)赡暾?qǐng)專(zhuān)業(yè)公司對(duì)變壓器進(jìn)行全面試驗(yàn)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 23 頁(yè)，共 74 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 每年對(duì)變壓器線(xiàn)圈絕緣阻值進(jìn)行測(cè)試。 (三 )低壓配電柜 1．操作規(guī)范 高壓操作時(shí)必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋。 必須先填寫(xiě)高壓操作單。 倒閘操作時(shí)必須有兩名電工在場(chǎng)，一名操作，一名監(jiān)護(hù)，操作前應(yīng)先在模擬盤(pán)上對(duì)所操作內(nèi)容項(xiàng)目認(rèn)真核對(duì)，無(wú)誤后方可實(shí)際操作。 必須按照規(guī)定的順序停電和送電。 嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合開(kāi)關(guān)。 2．巡查內(nèi)容 儀表是否正常。 接 點(diǎn)是否有過(guò)熱、發(fā)紅、變色等現(xiàn)象。 電流是否平衡，三相電壓是否正常。 各種電器有無(wú)異聲和異味。 配電柜表面是否清潔，維修通道是否通暢，配電房是否清潔。 接地是否良好。 通風(fēng)、工具、照明、門(mén)窗是否完好，消防設(shè)備是否齊備。 3．維修保養(yǎng) 每年兩次停電檢修，一般一次在雨季前，另一次在冬季前。 (四 )電容器柜 1．操作規(guī)范 事故情況下，如突然停電，必須將電容器組的開(kāi)關(guān)拉開(kāi)，以免突然來(lái)電時(shí)，電壓過(guò)高時(shí)電容器允許值。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 74 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 電容器組開(kāi)關(guān)跳閘 后，不準(zhǔn)強(qiáng)送。保護(hù)容斷后，未查明原因，不許更換熔斷絲送電。 電容器組嚴(yán)禁帶負(fù)荷合閘，電容器再次合閘時(shí)必須斷開(kāi)電源三分鐘后進(jìn)行。 2．巡查內(nèi)容 儀表是否正常。 接點(diǎn)是否有過(guò)熱、發(fā)紅、變色等現(xiàn)象。 電流是否平衡，三相電壓是否正常。 各種電器有無(wú)異聲和異味。 配電柜表面是否清潔，維修通道是否通暢，配電房是否清潔。 接地是否良好。 通風(fēng)、工具、照明、門(mén)窗是否完好，消防設(shè)備是否齊備。 3．維護(hù)保養(yǎng)每年一次停電清掃。 (五 )起動(dòng) 柜、配電柜 1．操作規(guī)范 維修人員必須對(duì)各機(jī)房的位置、用途、控制區(qū)域以及該配電箱的功能、設(shè)計(jì)參數(shù)充分了解。 嚴(yán)禁帶電操作，若必須帶電作業(yè)則需有人監(jiān)護(hù)。 停電檢查時(shí)要掛牌。 嚴(yán)禁連續(xù)啟動(dòng)大型電動(dòng)機(jī)和大型設(shè)備。 按規(guī)定的原則檢修配電箱。 完成檢修任務(wù)后，確認(rèn)無(wú)故障隱患方可送電。送電后觀(guān)察運(yùn)行情況，一切正常后才離開(kāi)。 2．巡查內(nèi)容 檢查人員必須定期按時(shí)巡查，一般每天一次。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 25 頁(yè)，共 74 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 檢查內(nèi)容 (表格 ) 主開(kāi)關(guān)、主線(xiàn)路、交流接觸器、熱 繼電器、線(xiàn)路、轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)、指示燈、按鈕、儀表等。 巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。如不能及時(shí)處理，應(yīng)立即采取臨時(shí)措施并上報(bào)。如對(duì)人身和設(shè)備有嚴(yán)重不安全隱患，應(yīng)立即停電。 認(rèn)真填寫(xiě)巡查記錄。 3．維護(hù)保養(yǎng) 及時(shí)更換在巡查過(guò)程發(fā)現(xiàn)的損壞零件。 經(jīng)常緊固壓線(xiàn)鑼絲。 保養(yǎng)后填寫(xiě)保養(yǎng)記錄上報(bào)存檔。 (六 )電動(dòng)機(jī) 1．操作規(guī)范 維修人員應(yīng)熟悉電動(dòng)機(jī)各種技術(shù)參數(shù)及配套設(shè)備。 試運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，遵循如下規(guī)定和順序。 A．人工盤(pán)車(chē)； B．檢查電源是否 正常； C．接線(xiàn)是否牢固； D．起動(dòng)裝置是否安全可靠； E．傳動(dòng)裝置是否可靠； F．對(duì)停用三個(gè)月以上的電動(dòng)機(jī)要進(jìn)行絕緣遙測(cè)； G．接地裝置是否可靠； H．電動(dòng)機(jī)周?chē)欠裼须s物； I．嚴(yán)禁頻繁啟動(dòng)電動(dòng)機(jī)，嚴(yán)禁同時(shí)啟動(dòng)都臺(tái)電動(dòng)機(jī)； J．啟動(dòng)后觀(guān)察電動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)向； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 74 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) K．如發(fā)現(xiàn)接通電源后不起動(dòng)或轉(zhuǎn)速低，有異常聲響應(yīng)立即停止運(yùn)行，查找原因。 2．巡查制度 每周巡查一次，做好記錄。 巡查內(nèi)容 (表格 ) 溫度、電壓、散熱、聲響，傳動(dòng)裝置、起動(dòng)裝置接地、遙測(cè)絕緣。 3．維護(hù)保養(yǎng) 每年一次小修、一次大修 (表格 )。 (七 )其他電器設(shè)備 1．配電小室 保持清潔，不得堆放雜物，通風(fēng)良好，隨時(shí)鎖門(mén)。 2．電纜 保持清潔干燥，每年檢查一次有無(wú)破損，遙測(cè)絕緣。 二、空調(diào)專(zhuān)業(yè) (一 )冷凍機(jī)組 1．操作規(guī)范 所有操作人員應(yīng)熟悉冷凍機(jī)組運(yùn)行原理，熟悉掌握開(kāi)機(jī)程序和關(guān)機(jī)程序。 認(rèn)真記錄有關(guān)參數(shù)。 發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)匯報(bào)。 2．維護(hù)保養(yǎng) 每周保養(yǎng)一次冷凍繼續(xù)：機(jī)組清掃、電源檢查、更換過(guò)濾器。 每 年請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 (二 )空調(diào)機(jī)、新風(fēng)機(jī) 1．操作規(guī)定 如有自控由中控室控制。 如無(wú)自控則由操作人員根據(jù)氣候、溫度、客人感覺(jué)來(lái)開(kāi)閉機(jī)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 74 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 開(kāi)機(jī)后應(yīng)觀(guān)察設(shè)備有無(wú)異響、異味。 2．巡視內(nèi)容 葉輪、軸承、皮帶、基礎(chǔ)鑼絲、過(guò)濾器、接水盤(pán)、壓力表、溫度表、水閥門(mén)、風(fēng)閥門(mén)等每天二次。 3．維修保養(yǎng) 每周應(yīng)保養(yǎng)內(nèi)容 A．葉輪清掃； B．軸承皮帶調(diào)整； C．過(guò)濾材料更換、調(diào)整、清洗； D．接水盤(pán)沖洗。 每月保養(yǎng)內(nèi)容 A．水 管疏通； B．傳動(dòng)裝置檢查、調(diào)整和更換； C．保溫材料檢查； D．電動(dòng)機(jī)檢查。 (三 )冷卻塔 1．操作巡檢 每日兩次巡視檢查。 查看風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)皮帶是否正常。 散水狀態(tài)是否良好，布水是否均勻。 自動(dòng)補(bǔ)水裝置是否良好。 2．維修保養(yǎng) 每年入冬前必須清除塔體存水和管道存水。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁(yè)，共 74 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 夏季運(yùn)行前檢查有無(wú)損傷和漏水。 每月對(duì)冷卻塔進(jìn)行清掃。 (四 )風(fēng)機(jī)盤(pán)管 巡視檢查項(xiàng)目 內(nèi)容 周 期 過(guò)濾器、送風(fēng)機(jī) 清洗、運(yùn)轉(zhuǎn)是否 1 次 /月 接 水管 是否通暢 1 次 /月 管道 堵塞及滲透 隨時(shí) (五 )排風(fēng)機(jī)、排煙機(jī) 1．每日二次檢查排風(fēng)機(jī)的運(yùn)行情況、有無(wú)異聲、異味，是否清潔、風(fēng)口有無(wú)堵塞。 2．每運(yùn)行 1500 小時(shí)對(duì)風(fēng)機(jī)進(jìn)行加油保養(yǎng)。 2．每月一次會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)排煙機(jī)進(jìn)行試運(yùn)行。 (六 )空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng) 1．每年夏季運(yùn)行完后，必須對(duì)水系統(tǒng)進(jìn)行全面檢修、清洗。 2．冷凍機(jī)全面檢修、保養(yǎng)、更換器件。 3．運(yùn)行時(shí)定期對(duì)水質(zhì)進(jìn)行化驗(yàn) (每周一次 )，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，每日添加循環(huán)水并加入適量化學(xué)藥品。 4．冬季采暖期過(guò) 后對(duì)交換器清洗、保養(yǎng)。 5．每年二次對(duì)空調(diào)器翅片清掃。 6．每班一次對(duì)膨脹水箱巡視檢查。 7．根據(jù)氣候、季節(jié)、客人的反映及時(shí)調(diào)整空調(diào)系統(tǒng)的風(fēng)量、水量等。 三、給排水專(zhuān)業(yè) 給排水專(zhuān)業(yè)所屬范圍一般情況下都是自動(dòng)運(yùn)行設(shè)備，加強(qiáng)巡視，檢查顯得更為重要。 (一 )巡視檢查內(nèi)容 1．消防水泵房、儀表、狀態(tài)、周邊環(huán)境檢查記錄。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 29 頁(yè)，共 74 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 2．生活水泵房、儀表、狀態(tài)、周邊環(huán)境檢查記錄。 3．高位水箱、衛(wèi)生、控制裝置是否正常，檢查記錄。 4．污水排水系統(tǒng)、衛(wèi)生、控制裝置是否正常，檢查記錄。 5．衛(wèi)生間。 6．隔油池、廚房。 7．中水系統(tǒng)、儀表、控制裝置是否正常。 上述內(nèi)容均應(yīng)每日一次。 (二 )維修保養(yǎng) 1．每月保養(yǎng)維修 項(xiàng)目 內(nèi)容 各類(lèi)水泵 泵體清潔、滲透、聯(lián)結(jié)牢固、噪音、加油 水質(zhì)化驗(yàn) 不正常及時(shí)處理 消防系統(tǒng) 配合有關(guān)部分、試運(yùn)行一次，不正常及時(shí)調(diào)整 隔油池 清理 2．每年保養(yǎng)維修 項(xiàng)目 內(nèi)容 生活水箱 清潔 各類(lèi)水泵 大修、更換密封圈、換油、加固、 防腐蝕 消防水池 清潔 管道 檢查、防腐蝕 四、弱電專(zhuān)業(yè) (一 )衛(wèi)星接收、開(kāi)路電視信號(hào) 1．操作規(guī)范 遵守國(guó)家規(guī)定，不接收、不播放不應(yīng)該看的節(jié)目。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 30 頁(yè)，共 74 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 不得任意調(diào)整改變天線(xiàn)方向。 操作