【正文】 拖 N 管理、打分制、一卡制、噪音等約束性管理、會所安排等，如何應對這些新變化、向業(yè)主們 提供適當?shù)姆帐?天津市 物業(yè)管理企業(yè)降低替代威脅首先需要考慮的問題。 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁，共 21 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 買方和供方談判能力集中表現(xiàn)對物業(yè)管理費用定價和專業(yè)服務費用定價上。以住宅為例，物業(yè)管理公司與提供服務的買方，即各種類型住宅的業(yè)主簽定物業(yè)管理服務協(xié)議，同時向各種專業(yè)服務公司購買相應的作業(yè)層服務。當然，有些物業(yè)管理公司擁有自已的專業(yè)服務公司，它們之間的關系不是完全的市場交易關系。這樣的物業(yè)管理公司的供方就延展到各種物業(yè)管理設備、器具等產(chǎn)品的供應商。還有，獲得雇員的勞動力市場也是一個重要的供方。它們都是競爭性行業(yè)，供給方的談判能力并不是制約發(fā)展 的重要因素。然而，物業(yè)管理買方的談判能力卻是必須認真面對的問題。以住宅為例， 天津 地區(qū)現(xiàn)有的住宅 大致 可以分為保障型、改善型和舒適型三種，前兩類住宅的物業(yè)管理收費還存在政府的價格控制，只有舒適型的住宅才是由市場定價，在這樣的價格體系下，住宅消費者有比較強的談判能力。此外，買方的談判能力還包括業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)提供的各種要求，有的是合理合法的，應虛心接受，認真改進有關工作。 行業(yè)內(nèi)的競爭激烈。 目前，天津市場的物業(yè)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)除 XX 外還有 5 家， 天津市一級資質(zhì)等級的物業(yè)管理公司有近 20 家，二級資質(zhì)的物業(yè)管理 公司有 40 家左右。還有，隨著我國全面加入 WTO，一些知名的跨國物業(yè)管理公司將加入到天津市場。 它們給 天津市 物業(yè)管理帶來先進管理思想和方法，同時也造成激烈的競爭。 目前，天津市的物業(yè)服務大部分采取招標的形式，對于好的項目，同時存在許多的公司進行爭奪，雖然現(xiàn)在項目很多，但在一些公認的好的項目上的競爭非常激烈。競爭對手之間的采取的動態(tài)競爭的行為具有極高的頻率，力度大，極富攻擊性。同時不同的對手之間的競爭優(yōu)勢存在很大的差異性，但是這種差異性在某種程度上是容易模仿的。 二、 競爭對手分析 基本情況分析 目前，天津市場的物業(yè)企業(yè) 具有一級資質(zhì)的企業(yè)除 XX 外還有 5 家，他們分別是：天津順馳物業(yè)管理有限公司，天津天孚物業(yè)管理有限公司，天津市房信物業(yè)發(fā)展有限公司，天津市安華物業(yè)有限公司。這里對于其他資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)不進行分析，重點分析這幾家與 XX 在同一檔次上的物業(yè)企業(yè)。 順馳物業(yè) ：天津順馳物業(yè)管理有限公司成立于 1997 年，隸屬于順馳集團。該公司自從成立以來，緊靠順馳地產(chǎn)，為順馳地產(chǎn)開發(fā)的各種項目提供物業(yè)配套服務。目前該公司的市場主要集中在順馳地產(chǎn)所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，并沒有真正走向市場。但是，順馳物業(yè)的管理水平已經(jīng)達到了相當高的水平，順馳物業(yè)的 品牌作為順馳地產(chǎn)的品牌的一部分，該公司的物業(yè)管理在天津地區(qū)已經(jīng)得到了廣泛的認可。該公司目前正在積極進行專業(yè)化的嘗試，將順馳物業(yè)打造成一個服務的整合商。管理與操作分離，進一步提高公司的競爭力和服務水平。因此，一旦該公司轉(zhuǎn)變市場方向，積極的開拓順馳地產(chǎn)外的市場，憑借順馳的品牌和服務，順馳物業(yè)公司將成為 XX 物業(yè)主要的競爭對手。與 XX 相比，順馳的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在： 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁，共 21 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 1． 背靠順馳地產(chǎn)，市場擴展迅速。品牌有很高的知名度。 2． 順馳物業(yè)的體制屬于私營企業(yè)，用人機制靈活，激勵機制靈活。 3． 企業(yè)戰(zhàn)略，企業(yè)文化，理念明確，管理流程、手段先 進。 4． 人員素質(zhì)的構成比較合理，企業(yè)擁有一大批高學歷員工，公司的管理理念、方法、制度能得到很好地貫徹和實施。 5． 公司具有很強的人力資源管理的能力。 6． 順馳物業(yè)的市場結構比較合理，市場份額增長的速度很快，企業(yè)擁有的項目絕大多數(shù)屬于“明星”項目。 安華物業(yè) ：安華物業(yè)有限公司成立于 1995 年，隸屬于天津市城市建設委員會安居發(fā)展建設總公司。安華物業(yè)現(xiàn)有注冊資產(chǎn) 500 萬元，各類專業(yè)管理人員 80 人。其中具備中高級職稱的有30 人。公司員工 90%以上為大專以上學歷。安華物業(yè)現(xiàn)已全面走市場，目前該公司的戰(zhàn)略重點為公共部門物業(yè)服務， 寫字樓，酒店和商場等。對于住宅小區(qū)，該公司已經(jīng)不再將其作為重點。安華物業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)全面推出各個操作業(yè)務的專業(yè)化整合。公司圍繞著物業(yè)的基本管理活動成立了若干的中心，例如，保潔中心，維修中心，綠化中心，保安中心等，并準備繼續(xù)將它們發(fā)展壯大，推向市場。與 XX 相比，該企業(yè)的優(yōu)勢有： 1． 體制比較靈活，用人機制靈活。 2． 企業(yè)市場目標定位明確，重點突出。在一定種類的物業(yè)細分市場中具有很高的知名度。 3． 人員結果合理，員工的素質(zhì)整體比較高， 公司的管理理念、方法、制度能得到很好地貫徹和實施。 4． 公司的成本控制的能力比較強。 5． 公司的項目全 部來自市場，市場的運作能力和控制的能力比較強。各種流程明確，合理。 深圳 鵬基物業(yè) ：該公司為一家具有國家一級資質(zhì)的全民所有制企業(yè)，成立于 1998 年。公司擁有員工 1520 人，物業(yè)管理面積達 210 多萬平方米，下屬 3家分公司、 1所實驗學校和 2 所幼兒園?，F(xiàn)有物業(yè)類型有住宅、別墅、商務寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府辦公樓、醫(yī)院、學校和幼兒園。公司物業(yè)管理面積每年以 18%的速度增長。該公司的主要優(yōu)勢為： 1． 背靠發(fā)展商的強大支持，企業(yè)處在一個開放、服務意識和創(chuàng)新意識強烈的大環(huán)境中； 2． 理念先進，管理模式新穎。在實現(xiàn)多種物業(yè)管理服務方式的 同時，努力實現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)教育、物業(yè)管理與后勤服務、物業(yè)管理與專業(yè)化服務相結合的發(fā)展思路； 3． 人員結構合理。領導班子平均年齡 38 歲， 100%大學本科以上學歷；中層管理人員平均年齡33 歲， 100%大專以上學歷； 4． 人才的選拔、考核與激勵機制靈活有效，已經(jīng)完全擺脫了原國有企業(yè)在用人機制上的束縛。 5． 項目上管理科學、手段先進，并且形成一種濃厚的積極向上的企業(yè)文化。 業(yè)務情況分析 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁，共 21 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) （ 1） 天津市安華物業(yè)有限公司： 1 多層住宅， 2 高層住宅， 3 公寓、別墅， 4 辦公樓、寫字樓， 5 商業(yè)用房， 6 工業(yè)用房， 7 其他 安華物業(yè)75%15%0%1%5%0%4%1234567 （ 2） 天津順馳物業(yè)管理有限公司 1 多層住宅， 2 高層住宅， 3 公寓、別墅， 4 辦公樓、寫字樓， 5 商業(yè)用房， 6 工業(yè)用房， 7 其他 順馳物業(yè)74%13%5%2%4%0%2%1234567 （ 3） 天津市房信物業(yè)發(fā)展有限公司 1 多層住宅， 2 高層住宅， 3 公寓、別墅， 4 辦公樓、寫字樓， 5 商業(yè)用房， 6 工業(yè)用房， 7 其他 房信物業(yè)59%24%1%16%0%0%0% 1234567 （ 4） 天津天孚物業(yè)管理有限公司 『學習改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁，共 21 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 1 多層住宅， 2 高層住宅， 3 公寓、別墅， 4 辦公樓、寫字樓， 5 商業(yè)用房， 6 工業(yè)用