【正文】 黨的十一屆三中全會(huì)以后，上海的房地產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)開(kāi)始被作為資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性運(yùn)作。房地產(chǎn)企業(yè)作為資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性運(yùn)作的主體則應(yīng)運(yùn)而生，首先在房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了專門從事商品房生產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，繼而在流通和消費(fèi)領(lǐng)域出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)估價(jià)以及信息服務(wù)等企業(yè)。 1979年，上海首先出現(xiàn)了兩家商品房開(kāi)發(fā)公司，到 1991 年底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已有 94 家。 從 1992 年起，上海的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出“ 爆炸式”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，大規(guī)模的解決居民住房問(wèn)題，前所未有的城市改造，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，至 20xx 年底，上海有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)約 4050 家。在過(guò)去的20 年當(dāng)中，上海的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的完善，而這種完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)新的發(fā)展，提出了改革的要求。 上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的發(fā)展歷史，很大程度上是國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展史。 1979 年上海的房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域，率先出現(xiàn)了企業(yè)，打破了由國(guó)家直接投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的局面，但隨后相繼成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，仍然以國(guó)有企業(yè)為主體，目前上海國(guó)有 房地產(chǎn)企業(yè)約 918 家，占企業(yè)總數(shù)的 %，但國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量卻占據(jù)了上海的半壁江山。國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成、市場(chǎng)體系的發(fā)育完善、城市建設(shè)、居民住房條件的改善等諸多方面作出了巨大的貢獻(xiàn)。 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)由以前的“短缺市場(chǎng)”走向“買方市場(chǎng)”，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然規(guī)模猶大，但已雄風(fēng)不再。許多聲譽(yù)卓著的國(guó)有大型老房產(chǎn)公司舉步維艱，大量房產(chǎn)投資項(xiàng)目套牢不說(shuō)，市場(chǎng)上眾多美侖美奐的樓盤也難覓蹤影。難怪有人發(fā)出疑問(wèn)：為什么國(guó)有大中型房產(chǎn)公司擁有資金、人才、政策等許多優(yōu)勢(shì) ，卻在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中如此疲軟呢？原因在于： 第一，商品房?jī)r(jià)格偏高，空置嚴(yán)重，市場(chǎng)有效需求不足 1999 年的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然供求差距縮小，空置狀況改善，但是商品房的空置情況還是十分嚴(yán)重的。 1999 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總空置面積為 萬(wàn)㎡，其中住宅有 萬(wàn)㎡，占總空置面積的 %；辦公用房為 萬(wàn)㎡，占 % 。雖然 20xx 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，但這僅僅是向“貨幣化房改”過(guò)渡的政策行情，未來(lái) 2— 3 年房地產(chǎn)消費(fèi)，并不代表樓市發(fā)展的真正方向。 時(shí)下上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大量積壓的空置商品住 房，與其說(shuō)是供大于求的結(jié)果， 不如更準(zhǔn)確地說(shuō)是高房?jī)r(jià)阻礙了有效需求的實(shí)現(xiàn)。傳統(tǒng)的交易方式盡管簡(jiǎn)單明了，但住房作為商品其價(jià)格相對(duì)普通購(gòu)房者的收入，還是偏高。普通購(gòu)房者需要長(zhǎng)期的資金積累，加上住房金融手段的幫助，才能實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的需要。由此，住房的高價(jià)格造成了住房市場(chǎng)的低流動(dòng)性。 第二，房地產(chǎn)金融信貸機(jī)制不完善，金融對(duì)住宅消費(fèi)的支持力度不夠 由于房地產(chǎn)金融起步較晚，我國(guó)并未形成一種能將金融與房地產(chǎn)行業(yè)特征很好地結(jié)合的信貸機(jī)制，首先，在開(kāi)發(fā)商建設(shè)貸款方面，金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高導(dǎo)致銀行“惜貸”，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周 期長(zhǎng)，金額大，風(fēng)險(xiǎn)高，能否拓寬融資渠道，加速資金回籠，在很大程度上決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能否成功?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商主要依靠銀行信貸和資本市場(chǎng)融資，而銀行在信貸規(guī)模和方向上都有所限制，貸款條件嚴(yán)格，資本市場(chǎng)融資也只是條件嘗試。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道看，我國(guó)的房地產(chǎn)融資渠道單一，目前房地產(chǎn)業(yè)投資資金70%以上要依賴銀行貸款，這意味著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行依存度過(guò)高，容易導(dǎo)致“一榮俱榮、一損俱損”的情況發(fā)生?，F(xiàn)行銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸取向也是進(jìn)退維谷：發(fā)放抵押貸款會(huì)因銷路好的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有抵押物，而使信貸資金 流向銷路差的開(kāi)發(fā)商，銀行雖有抵押物在手，也未必能保證資金的安全性與流動(dòng)性；發(fā)放“盯人貸款”也只能以開(kāi)發(fā)商以前的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)閰⒖?，在我?guó)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系尚未健全的情況下，也不能保證新項(xiàng)目資金的順利收回。在這種情況下，銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，只好無(wú)奈地“少貸”、“惜貸”。 其次，在住房消費(fèi)貸款方面，我國(guó)房地產(chǎn)金融資金來(lái)源少，使用分散，難以啟動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)。個(gè)人住房抵押貸款的資金來(lái)源，主要來(lái)自推行住房公積金制度實(shí)行強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，以及實(shí)行自愿并有國(guó)家政策扶持和引導(dǎo)的住宅儲(chǔ)蓄，即商業(yè)儲(chǔ) 蓄。目前單靠有限的政策性存款和商業(yè)性存 款，是難以滿足個(gè)人住房消費(fèi)信貸需要的。而各貸款機(jī)構(gòu)各自建立住房信貸部，分散使用住房信貸資金，難以達(dá)到資金的整體最佳效益。 缺乏金融有力的支持，造成了“兩難”的境地：一方面是面對(duì)高房?jī)r(jià)，居民個(gè)人消費(fèi)難以實(shí)現(xiàn)；另一方面卻是居民總儲(chǔ)蓄額的居高不下，居民總投資難以啟動(dòng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海居民的儲(chǔ)蓄已達(dá) 3000 億元。要想改變當(dāng)前房地產(chǎn)信貸的尷尬處境，在很大程度上需要建立一種能有效地聯(lián)接資金市場(chǎng)與實(shí)物市場(chǎng)，并能運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制將居民小額儲(chǔ)蓄匯集起來(lái)，以滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)長(zhǎng)期大額需求的制度。 第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系尚未完善，抑 制了住宅市場(chǎng)的發(fā)展 房地產(chǎn)作為一種商品，兼具消費(fèi)與投資價(jià)值。由于房地產(chǎn)具有良好的保值增 值功能，房地產(chǎn)投資在國(guó)外異?；钴S，房地產(chǎn)占整個(gè)社會(huì)總投資的比例相當(dāng)高，但在很長(zhǎng)時(shí)間里，我國(guó)居民比較關(guān)注房地產(chǎn)的消費(fèi)功能，卻忽視了房地產(chǎn)長(zhǎng)期的投資價(jià)值。 近年來(lái)，上海在國(guó)內(nèi)率先向個(gè)人發(fā)放住房貸款，允許已售公房上市，允許公房差價(jià)交換和轉(zhuǎn)租，在政策上屢有突破。百姓入市的門檻逐年降低，政策力量不斷規(guī)范市場(chǎng)，打破交易壁壘。在減免稅費(fèi)、打開(kāi)市場(chǎng)通道、建章立制方面，做了積極有效的探索。但是，從上海房地產(chǎn)市場(chǎng)體系來(lái)看，消費(fèi)市場(chǎng)尚未健全，投資市場(chǎng)仍未建立。消費(fèi)市場(chǎng)在一定程度上仍存在著交易方式單一，二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的問(wèn)題。在二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下，舊房買賣很難成交。因?yàn)橘u方必須在找到下家來(lái)買的時(shí)候才能將房子賣掉，這很不利于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。 我國(guó)城市平均房?jī)r(jià)在過(guò)去 11 年中漲了 4 倍多的事實(shí)，已使很多投資者認(rèn)識(shí)到了在我國(guó)進(jìn)行投資性購(gòu)房的增值潛力和前景。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資回報(bào)是比較高和比較穩(wěn)定的，是一種理想的資產(chǎn)積累投資方式。目前，個(gè)人置業(yè)投資在上海正悄然興起，據(jù)資料顯示，投資性購(gòu)房客戶比例自去年開(kāi)始有所上升。因此，建立上海房地產(chǎn)持分權(quán)交易市場(chǎng)以 滿足居民的投資需求已是大勢(shì)所趨。 ● 房地產(chǎn)行業(yè)的特征 高投入 。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投入相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)，主要用于購(gòu)買土地、房形的設(shè)計(jì)以及房屋的建造、裝潢、維修和房屋的銷售等等。所以雄厚的資金支持是房地產(chǎn)公司得以建立和發(fā)展的前提條件。 高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)孕育著很大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)要有冒很大的資金風(fēng)險(xiǎn)，而且房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè)，它受一個(gè)國(guó)家、地區(qū)甚至全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響很大，而外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有很大的不可預(yù)測(cè)性，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)，就使得房地產(chǎn)業(yè)一度陷 入低迷。 長(zhǎng)周期。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)到銷售由于產(chǎn)品本身的特殊性要經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間，從資金的大批投入到資金的回籠需要經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間，這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要很強(qiáng)的資金實(shí)力，無(wú)疑這更增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。 高收益 。房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤(rùn)回報(bào)率很高。如果一項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)品從開(kāi)發(fā)到設(shè)計(jì)和銷售都非常成功，利潤(rùn)回報(bào)能高達(dá)幾倍甚至數(shù)十倍以上。 ● 加入 WTO 對(duì)我國(guó)尤其是上海市房地產(chǎn)行業(yè)的影響 “入世”所營(yíng)造的對(duì)外開(kāi)放的良好國(guó)際環(huán)境，將大大加速房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；M(jìn)程。同時(shí)，也會(huì)加劇房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，使房地產(chǎn) 業(yè)面 臨又一次發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。但是，“入世”會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的大量需求，以及新一輪的資金潮，將改變市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式，激活現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于消化空置；由于房地產(chǎn)具有本土化特征，加上房地產(chǎn)文化差異的作用，“入世”后國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)在短期內(nèi)大量涌入中國(guó)市場(chǎng)，我國(guó)住房貸款中的公積金貸款目前僅對(duì)國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)放，國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的加入對(duì)國(guó)內(nèi)住房金融貸款的影響不大；在“入世”的緩沖期內(nèi)，政府還可以在政策上給房地產(chǎn)業(yè)以適當(dāng)?shù)姆龀趾捅Ｗo(hù)。這些對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是非常有利的。不容置疑的是，對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)而言，“入世”的機(jī)遇將大于 挑戰(zhàn)。具體表現(xiàn)為： 首先，居民購(gòu)房觀念將發(fā)生深刻變革，住宅需求將有所增加 目前，上海居民消費(fèi)水平還比較落后，與一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，差距明顯（參見(jiàn)下圖）。第一類需求（食品、服裝需求）消費(fèi)比重過(guò)高；第二類（居住與日用品需求）、第三類需求（生活享受與提高生活質(zhì)量需求）消費(fèi)比重明顯偏低，居民生活水平不高。這與上海人均 GDP 已超過(guò) 4000 美元的狀況是不相匹配的。 隨著住房制度改革的深化，福利分房被徹底取消后，在政策導(dǎo)向的作用下，居民的購(gòu)房意識(shí)將明顯提高?！叭胧馈焙?，關(guān)稅水平將會(huì)大幅下降，居民用于日常生活的開(kāi)支在家庭的 收入中所占比重將逐步降低，可用于購(gòu)房的消費(fèi)資金將相對(duì)增加，居民的住房購(gòu)買力將有所增強(qiáng)；外資銀行的進(jìn)入并被允許同中國(guó)銀行業(yè)一起介入部分流通領(lǐng)域，將帶來(lái)品種更多、質(zhì)量更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務(wù)；在世界經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，有利于與消費(fèi)者之間建立良好的信譽(yù)保證，舉債買房的意識(shí)將會(huì)日漸濃厚，從而將拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)。 此外，“入世”后隨著交通便利程度的提高，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)將會(huì)增加。市政設(shè)施的改善和汽車的普及，給上海消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)提出了新的要求和標(biāo)準(zhǔn)，人們挑選住宅的區(qū)域及居住習(xí)慣將發(fā)生改變，帶有汽車車庫(kù)的住 宅及交通方便、居住環(huán)境好的近郊住宅、公寓將成為人們選擇的目標(biāo)之一，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)前景看好，升值潛力巨大。 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較圖0%10%20%30%40%50%60%美國(guó) 日本 新加坡 上海第一類需求消費(fèi) 第二類需求消費(fèi) 第三類需求消費(fèi) 其次，國(guó)民待遇的實(shí)行將會(huì)增加境外人員購(gòu)房、租房活動(dòng) 實(shí)行國(guó)民待遇原則是加入 WTO 的條件之一?！叭胧馈焙竽壳暗摹巴怃N房”與“內(nèi)銷房”界限將被打破，而境外人士的投資性購(gòu)房必將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)居民的投資性購(gòu)房，同時(shí)還會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，尤其是推動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。目前在上海，政府尚在實(shí)行外銷商品房和內(nèi)銷商品房區(qū)別對(duì)待的政策，在地價(jià)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等方面外銷房比內(nèi)銷房要多征收，使得外銷房商品價(jià)格要高于普通內(nèi) 銷商品房。加入 WTO 后，這些差別將被完全取消，境外人員購(gòu)房、租房將實(shí)行與我國(guó)居民“同房同價(jià)”的政策，開(kāi)放的中國(guó)市場(chǎng)將吸引眾多國(guó)外企業(yè)的進(jìn)入，大量的外籍員工將對(duì)高檔住宅有更多的要求。 再次，上海的辦公商業(yè)用房市場(chǎng)的空置情況將會(huì)明顯改善 “入世”以后，隨著我國(guó)銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、法律服務(wù)、中介咨詢、娛樂(lè)業(yè)等服務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)將逐漸向國(guó)外開(kāi)放，外商將會(huì)在上海購(gòu)買辦公或商業(yè)用房，開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所乃至大型連鎖店等。 在吸引了國(guó)外企業(yè)的同時(shí)，國(guó)內(nèi)企業(yè)為了適應(yīng)“入世”后全球一體化運(yùn)作的需要，也會(huì)將總部遷至 上海這樣的大城市。而眾多從事商貿(mào)、服務(wù)業(yè)的民營(yíng)企業(yè)以及新興的高科技企業(yè)，在加入 WTO 之后，將擁有更大的發(fā)展空間，他們對(duì)于辦公樓以及高品質(zhì)住宅的租用需求也將提高。 90 年代房地產(chǎn)的瘋狂擴(kuò)張，使得供遠(yuǎn)大于求，大量的辦公用房空置，“入世”將有效地促進(jìn)消化空置的辦公和商業(yè)用房。 此外，“入世”后上海地價(jià)將穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格看漲 商品房用地實(shí)行招標(biāo)或拍賣后，地價(jià)的上升趨勢(shì)已逐漸顯現(xiàn)。從土地的供給來(lái)看，人多地少的市情決定了土地的供應(yīng)將會(huì)受到限制；而從土地的需求來(lái)看，房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了強(qiáng)勁購(gòu)買力，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求將增 大，今后土地的競(jìng)爭(zhēng)將表現(xiàn)在舊城區(qū)、舊廠房的改造上，并且地價(jià)可能上升。 對(duì)于上海的上佳地段的高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，在建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格上升，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，而短期內(nèi)房?jī)r(jià)上升下降因素相互抵沖；從中長(zhǎng)期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入 WTO 對(duì)土地需求的增加則是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，這是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(zhǎng)遠(yuǎn)向好的一個(gè)重要內(nèi)在動(dòng)力因素，但這需要政府適當(dāng)?shù)耐恋卣吲浜?。房地產(chǎn)價(jià)格中長(zhǎng)期向好的收益者，更多的將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本較低、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 最后，“入世”后，大量外資的介入將改變市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式 加入 WTO后，將為國(guó)際大財(cái)團(tuán)為主的外資介入提供進(jìn)一步趨向平等化的環(huán)境，外資結(jié)構(gòu)的改變必將影響市場(chǎng)格局，市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式也將更趨市場(chǎng)化。上海有可能成為外資進(jìn)入的主要目標(biāo)之一。 90 年代以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了兩次外 資投資高潮，一次是以土地批租為契機(jī)的外資引入，它引發(fā)了 1992 年、 1993 年上海外銷房的建設(shè)高潮；另一次是 1994 年后的外資大規(guī)模進(jìn)入內(nèi)銷房市場(chǎng)。不過(guò)，這兩次外資引入的共同點(diǎn)是以東南亞資金為主，受 1997 年?yáng)|南亞金融危機(jī)影響，這部分資金將逐漸減少；而“入世”則可能徹底改變上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資結(jié)構(gòu)，歐美大財(cái)團(tuán) 資金份額逐漸增加，從而形成上海房地產(chǎn)業(yè)新的支持基礎(chǔ)。 （三）企業(yè)內(nèi)部條件分析 ● 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司的人力資源狀況 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司總部全體職工 120 余人，公司員工的平均年齡，專業(yè)技術(shù)人員 100 名，其中本科畢業(yè)占全部專業(yè)技術(shù)人員的 20％左右。專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)科研開(kāi)發(fā)、 QA、 QE 以及生產(chǎn)管理等部門。他們有著各自的專業(yè)特長(zhǎng)，有著豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，能夠勝任本職工作，兢兢業(yè)業(yè)地為公司服務(wù)。公司在人力資源方面下了很大功夫，如