【正文】 支出結(jié)構(gòu)的比重已上升到 10%，僅次于實(shí)物消費(fèi)支出，居第二位。商業(yè)性貸款超過公積金貸款，標(biāo)志著住宅金融發(fā)展進(jìn)入新階段，負(fù)債消費(fèi)、貸款購房在滬上已成為時(shí)尚。這些法律、法規(guī)的頒布施行為房地產(chǎn)市場的發(fā)展掃除了障礙，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展步入了一個(gè)良性發(fā)展軌道。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用逐 年加大（見下圖）。 ● 社會(huì)文化環(huán)境 我國的人口占全世界人口的 20%。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上海房地產(chǎn)市場的形成、市場體系的發(fā)育完善、城市建設(shè)、居民住房條件的改善等諸多方面作出了巨大的貢獻(xiàn)。 其次，在住房消費(fèi)貸款方面，我國房地產(chǎn)金融資金來源少，使用分散，難以啟動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)。從長期來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資回報(bào)是比較高和比較穩(wěn)定的，是一種理想的資產(chǎn)積累投資方式。同時(shí)，也會(huì)加劇房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的競爭，使房地產(chǎn) 業(yè)面 臨又一次發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。 在吸引了國外企業(yè)的同時(shí)，國內(nèi)企業(yè)為了適應(yīng)“入世”后全球一體化運(yùn)作的需要，也會(huì)將總部遷至 上海這樣的大城市。一個(gè)最突出的問題就是公司員工的知識(shí)結(jié)構(gòu)偏低，年齡結(jié)構(gòu)偏高，員工的學(xué)歷普遍不高，在以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為背景的當(dāng)今社會(huì)，對(duì)于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展顯然是不利的。 —— 公司本身的業(yè)務(wù)性質(zhì)就是以建筑、裝飾為特點(diǎn)的專業(yè)化企業(yè)，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于公司實(shí)行產(chǎn)品縱向一體化戰(zhàn)略和形成多元化的發(fā)展格局，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)有著重大的戰(zhàn)略意義。家庭月收入在 1000－ 4000 元的為主要房屋預(yù)購者。據(jù)報(bào)道稱：最近，以美國為代表的國外一些建筑和材料代表團(tuán)已經(jīng)帶領(lǐng)企業(yè)到中國來過，沒來的正在策劃當(dāng)中，今后中國的建筑裝飾企業(yè)競爭對(duì)手的陣容與實(shí)力將空前強(qiáng)大 。具體而言，公司應(yīng)該將房地產(chǎn)開發(fā)與房屋裝飾相結(jié)合，將房屋裝飾方面的競爭優(yōu)勢融入到房地產(chǎn)開發(fā)中去，重點(diǎn)開發(fā)裝飾房，從而提高公司在房地產(chǎn)市場的競爭力。 [（ +） /2] = 公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是很高的 ，這反映企業(yè)在管理應(yīng)收賬款方面的的效率比較高，企業(yè)銷售貨款回籠速度比較快。 =% 公司的主營業(yè)務(wù)利潤率為 %，這與公司的歷史水平相比，偏低。根據(jù)上面分析圖中的數(shù)據(jù)，我們可以看到，公司 近三年的主營業(yè)務(wù)收益率是處于波動(dòng)當(dāng)中，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻不斷上升，其中２０００年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比１９９９年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有很明顯的上升。 進(jìn)一步分析公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量較少原因，我們可以比較分析一下公司 1999 年和20xx年的現(xiàn)金流量表。所以，公司主營業(yè)務(wù)凈利率下降的主要原因是工程結(jié)算稅金及附加的增加和公司財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加。部門明確的工作職能使公司能夠更符合工作實(shí)際，以適應(yīng)公司發(fā)展的需要。主要是由于公司職工收益穩(wěn)定，本科生轉(zhuǎn)正后月薪可達(dá)到 3000元，工程項(xiàng)目部經(jīng)理月薪達(dá) 5000 元，這在國企中是很有競爭力的。 富有特色的分配制度 。一方面為其提供較好的工作環(huán)境與工作條件，了解員工生活方面存在的問題，解決其后顧之憂；另一方面，為每一位員工制定一份切實(shí)符合自身情況的個(gè)人發(fā)展計(jì)劃，鼓勵(lì)現(xiàn)有員工通過各種途徑繼續(xù)深造，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)能力，使公司人員知識(shí)結(jié)構(gòu)層次能上一個(gè)臺(tái)階。經(jīng)驗(yàn)表明，以員工的名字對(duì)其提出的合 理化建議進(jìn)行命名，是一種很有效的精神激勵(lì)，可以激發(fā)員工的熱情。 實(shí)行定額淘汰 。只要有能力進(jìn)修的，譬如專升本，公司都給與大力支持，但提出這種要求的職工為數(shù)不多。為了應(yīng)對(duì)這些資金需求，一方面公司通過自身的經(jīng)營積累一部分資金，另一方面應(yīng)該建立并維持與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間的良好關(guān)系，爭取獲得貸款方面的優(yōu)惠政策，適度擴(kuò)大貸款規(guī)模。在這里，我們主要考察一下公司主營業(yè)務(wù)成本費(fèi)用率（成本費(fèi)用率 =主營業(yè)務(wù)成本 /主營業(yè)務(wù)收入）的變化情況，從而考察公司內(nèi)部成本費(fèi)用控制情況。我們著重分析一下 1999 年和 20xx 年的情況，因?yàn)檫@反映了公司改制后的情況。所以，公司權(quán)益凈利率不斷上升的原因主要是因?yàn)楣窘陙韮糍Y產(chǎn)收益率不斷上升。如下圖示： 公司負(fù)債結(jié)構(gòu)圖38%60%2%其它流動(dòng)負(fù)債預(yù)收賬款長期負(fù)債 從上面公司負(fù)債結(jié)構(gòu)圖可以清晰地看出，公司的資產(chǎn)負(fù)債率過高的主要原因是由于企業(yè)的預(yù)收賬款較多所造成的。但是，經(jīng)過詳細(xì)分析，我們發(fā)現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)是較小的，原 因在于：公司的流動(dòng)負(fù)債當(dāng)中，預(yù)收賬款額為 ，占整個(gè)流動(dòng)負(fù)債的 61%，而“預(yù)收賬款”不象“應(yīng)付票據(jù)”、“應(yīng)付賬款”等流動(dòng)負(fù)債那樣需要企業(yè)在下一個(gè)經(jīng)營年度內(nèi)用實(shí)在在的諸如現(xiàn)金等流動(dòng)資產(chǎn)來償還。公司選用什么樣的進(jìn)入戰(zhàn)略進(jìn)入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域取決于公司具有什么樣的競爭優(yōu)勢。 加入 WTO 后，外資將大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，加之 入世 后，關(guān)稅降低為建筑材 料成本的下降提供了條件，進(jìn)口建材、設(shè)備價(jià)格的下降，這都將導(dǎo)致其產(chǎn)業(yè)集中化、專業(yè)化、規(guī)?；?、規(guī)范化速度加快，從而大大促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在住宅的使用壽命內(nèi)，平均 5－ 8 年進(jìn)行一次裝飾（有時(shí)連同維修和局部改造）的總投入，將不 亞于建造住宅的初次投入； 據(jù)估計(jì)：家居裝飾在未來兩三年內(nèi)將達(dá)到 20xx 億到 3000 億元，即相當(dāng)于住宅投資總額的一半左右。 —— 房地產(chǎn)金融信貸機(jī)制不完善，金融對(duì)住宅消費(fèi)的支持力度不夠，以及 我國房地產(chǎn)市場體系不夠健全，法律法規(guī)和市場監(jiān)督機(jī)制也不夠完善，尤其是國有房地產(chǎn)企業(yè)的政企關(guān)系還不是很清晰，產(chǎn)權(quán)關(guān)系還不夠明確，這給進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大威脅。專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)科研開發(fā)、 QA、 QE 以及生產(chǎn)管理等部門?！叭胧馈焙竽壳暗摹巴怃N房”與“內(nèi)銷房”界限將被打破，而境外人士的投資性購房必將帶動(dòng)國內(nèi)居民的投資性購房，同時(shí)還會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場的聯(lián)動(dòng)，尤其是推動(dòng)三級(jí)市場的發(fā)展。 高收益 。消費(fèi)市場在一定程度上仍存在著交易方式單一，二級(jí)市場不發(fā)達(dá)的問題?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)難度越來越大，開發(fā)商主要依靠銀行信貸和資本市場融資，而銀行在信貸規(guī)模和方向上都有所限制，貸款條件嚴(yán)格，資本市場融資也只是條件嘗試。 從 1992 年起，上海的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出“ 爆炸式”的發(fā)展態(tài)勢，大規(guī)模的解決居民住房問題，前所未有的城市改造，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，至 20xx 年底，上海有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)約 4050 家。 城市功能開發(fā)有賴于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作用的發(fā)揮。 ● 技術(shù)環(huán)境 1． 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上海市國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率顯著提高 首先，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)具有明顯的拉動(dòng)作用，投資乘數(shù)效應(yīng)巨大。 我國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇引發(fā)了新一輪的開發(fā)投資，上海作為中國經(jīng)濟(jì)最為活躍和發(fā)達(dá)的城市，更不例外。據(jù)上海市工商局1999 年 10 月數(shù)據(jù)表明：上海家庭裝飾企業(yè)約 16300 多家（尚不包括街頭裝潢游擊隊(duì)），但具有資質(zhì)證書的企業(yè)僅有 1000 家；家庭裝飾市場呈現(xiàn)畸形發(fā)展的態(tài)勢，超過 2/3 的市場份額為非正規(guī)裝飾團(tuán)體占據(jù)；這在某種程度上也導(dǎo)致了 家庭裝飾市場既是消費(fèi)熱點(diǎn)，也是投訴焦點(diǎn)；上海每年的住宅裝飾的總產(chǎn)值達(dá) 300400 億元，其中家裝市場近年來以近 25～ 35％的速度快速發(fā)展，其 20xx 年的總產(chǎn)值達(dá)150 億元，而居民的戶均建筑裝飾投入則為 5 萬元。在當(dāng)前階段，商品住宅房的開發(fā)與銷售占據(jù)了我國房地產(chǎn)市場的絕大部分，其直接表現(xiàn)為個(gè)人購買商品房的比例呈現(xiàn)急劇上升態(tài)勢。 面臨這樣一些新的經(jīng)營環(huán)境，上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司如何調(diào)整自己的業(yè)務(wù)組合、如何改善自己的內(nèi)部管理、采用什么樣的戰(zhàn)略維持現(xiàn)有的業(yè)務(wù)地位和進(jìn)入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域以及如何實(shí)施這樣一些戰(zhàn)略??對(duì)這樣一些問題的探討就是本報(bào)告研究的主要目的。隨著改革的深化，上海市的房地產(chǎn)行業(yè)的管理得到了加強(qiáng)。 1999 年，住宅消費(fèi)（包括帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)）對(duì)上海經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為%，房地產(chǎn)業(yè)增加值占到 GDP 的 %,到 20xx 年占到 GDP 的 %。上海作為一個(gè)國際大 都市，人口已達(dá)到1300 余萬（官方數(shù)字），住房緊張長期以來一直是困擾上海市民生活水平提高的最為迫切的問題。 隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)市場由以前的“短缺市場”走向“買方市場”，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然規(guī)模猶大，但已雄風(fēng)不再。個(gè)人住房抵押貸款的資金來源，主要來自推行住房公積金制度實(shí)行強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，以及實(shí)行自愿并有國家政策扶持和引導(dǎo)的住宅儲(chǔ)蓄，即商業(yè)儲(chǔ) 蓄。目前，個(gè)人置業(yè)投資在上海正悄然興起，據(jù)資料顯示，投資性購房客戶比例自去年開始有所上升。但是，“入世”會(huì)帶來房地產(chǎn)的大量需求，以及新一輪的資金潮，將改變市場的開發(fā)模式，激活現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場，有利于消化空置；由于房地產(chǎn)具有本土化特征，加上房地產(chǎn)文化差異的作用，“入世”后國外的房地產(chǎn)開發(fā)商不會(huì)在短期內(nèi)大量涌入中國市場，我國住房貸款中的公積金貸款目前僅對(duì)國內(nèi)銀行開放，國外金融機(jī)構(gòu)的加入對(duì)國內(nèi)住房金融貸款的影響不大；在“入世”的緩沖期內(nèi)，政府還可以在政策上給房地產(chǎn)業(yè)以適當(dāng)?shù)姆龀趾捅Ｗo(hù)。而眾多從事商貿(mào)、服務(wù)業(yè)的民營企業(yè)以及新興的高科技企業(yè)，在加入 WTO 之后，將擁有更大的發(fā)展空間，他們對(duì)于辦公樓以及高品質(zhì)住宅的租用需求也將提高。 ● .公司的綜合實(shí)力及主要優(yōu)勢 上海建筑裝飾集團(tuán)以上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司為核心單位，擁有全資子企業(yè) 3 家、控股參股企業(yè) 14家，另有關(guān)聯(lián)及契約企業(yè) 18 家，擁有裝飾、建造、修繕、水電暖通安裝、拆遷、防火、家庭裝飾、古建筑等各 類專業(yè)施工隊(duì)伍。而且產(chǎn)品之間的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性無 疑也降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。 數(shù)據(jù)顯示， 25－ 34歲的人占購房人群的 36％，位居榜首；而 35－ 44歲的人群比例為 ％，位居第二。 加入 WTO 后，業(yè)務(wù)拓展、資金的獲取將主要取決于企業(yè)的資信度。 在具體進(jìn)入策略上，公司可以考慮將部分 業(yè)務(wù)外包，或與外部公司結(jié)盟。 存貨周轉(zhuǎn)率 =主營業(yè)務(wù)成本247。進(jìn)一步的原因我們將在后面的動(dòng)態(tài)分析中探討。所以，公司凈利率不斷上升的主要原因是由于公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷上升。 1999 年，公司經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量分別為： , , 。而根據(jù)對(duì)資料的分析，公司財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加主要是因?yàn)楣局Ц督杩罾①M(fèi)用的增加。 它有利于總公司領(lǐng)導(dǎo)層從日常操作性業(yè)務(wù)中解脫出來，更注意長期發(fā)展戰(zhàn)略方面，從而成為公司真正的決策機(jī)構(gòu)。 （二）公司人力資源策略建議 經(jīng)初步分析，我們已經(jīng)看出公司在人力資源方面所面臨的主要問題：人員知識(shí)結(jié)構(gòu)層次偏低，人員老化，因而企業(yè)缺乏活力；企業(yè)的人才儲(chǔ)備也難以達(dá)到向房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍的要求，因此急需要在人力資源方面有較大的改革舉措。薪酬是重要的調(diào)節(jié)杠桿，起著重要的導(dǎo)向作用。 加大從社會(huì)人才交流市場、 大學(xué)院校進(jìn)行招聘的力度 。合理化建議一旦經(jīng)審核后采納，就在全公司內(nèi)廣泛推廣，并做好宣傳工作。根據(jù)考評(píng)表現(xiàn)決定升遷。每年都有 34 個(gè)職工報(bào)考 MBA，費(fèi)用都由單位承擔(dān)（需簽署協(xié)議）。中長期內(nèi)，公司要逐步進(jìn)入家庭裝飾業(yè)務(wù)市場和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)市場，要配合這兩個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，公司需要大量的資金（尤其是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要大量資金）。造成這一結(jié)果的主要原因可能是：公司采用降價(jià)策略以擴(kuò)大主營業(yè)務(wù)收入；另一方面的原因是公司 的內(nèi)部成本費(fèi)用上升了。所以，導(dǎo)致公司流動(dòng)資產(chǎn)不斷減少的主要原因是因?yàn)楝F(xiàn)金及等 價(jià)物、存貨和應(yīng)收賬款這三者整體水平的不斷下降。凈資產(chǎn)收益率不斷上升的原因是什么呢？我們?cè)倏匆幌鹿窘甑馁Y產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)的柱狀圖： 權(quán)益乘數(shù)01234567891998 1999 20xx 從上面兩張圖表可以看出，公司近三年來的凈資產(chǎn)收益率不斷上升，而權(quán)益乘數(shù)卻不斷減小。 總 的 來 看 ， 預(yù) 收 賬 款 占 負(fù) 債 總 額 的 比 率 為。 = 顯然，公司的流動(dòng)比率偏低，存在著一定的短期償債風(fēng)險(xiǎn)。那么，公司應(yīng)該怎么進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)呢？換句話說，公司應(yīng)該采取什么進(jìn)入戰(zhàn)略進(jìn)入房地產(chǎn)市場呢？ 任何 一個(gè)公司要進(jìn)入一個(gè)新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，它所面臨的進(jìn)入戰(zhàn)略無非有三種：低成本戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、集中化戰(zhàn)略。這就預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期的到來。 3 家庭裝飾市場的發(fā)展?jié)摿σ约笆袌龅匚粚⒃絹碓酵怀? 住宅建設(shè)是一次性投資，而家居裝飾是周期性多次消費(fèi)。 —— 加入 WTO 后，我國經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，更深的受到世界經(jīng)濟(jì)的影響，這對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)本身就是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)更加劇了市場風(fēng)險(xiǎn)。 （三）企業(yè)內(nèi)部條件分析 ● 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司的人力資源狀況 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司總部全體職工 120 余人，公司員工的平均年齡，專業(yè)技術(shù)人員 100 名，其中本科畢業(yè)占全部專業(yè)技術(shù)人員的 20％左右。 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較圖0%10%20%30%40%50%60%美國 日本 新加坡 上海第一類需求消費(fèi) 第二類需求消費(fèi) 第三類需求消費(fèi) 其次，國民待遇的實(shí)行將會(huì)增加境外人員購房、租房活動(dòng) 實(shí)行國民待遇原則是加入 WTO 的條件之一。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)到銷售由于產(chǎn)品本身的特殊性要經(jīng)歷很長的時(shí)間，從資金的大批投入到資金的回籠需要經(jīng)歷很長的時(shí)間，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商需要很強(qiáng)的資金實(shí)力，無疑這更增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。但是，從上海房地產(chǎn)市場體系來看，消費(fèi)市場尚未健全，投資市場仍未建立。房地產(chǎn)