【正文】 三口之家或四口之家為主，購房計劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購比例的 ％和 ％；預(yù)購面積在 70－ 150平米不等，以 80－ 100 平米的需求量最高。 3 家庭裝飾市場的發(fā)展?jié)摿σ约笆袌龅匚粚⒃絹碓酵怀? 住宅建設(shè)是一次性投資，而家居裝飾是周期性多次消費(fèi)。 二、家庭裝飾業(yè)務(wù) （一）行業(yè)現(xiàn)狀 1 1990～ 1999 年，家庭裝飾市場年發(fā)展速度為 45%， 1996~1999 年間的平均發(fā)展速度為 41％，遠(yuǎn)高于同期國民經(jīng)濟(jì) 8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為 4 億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括 40 億平方米已建住宅的二次裝修。 —— 公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不夠合理，沒有有效地激勵機(jī)制激發(fā)職工的積極性，造成管理的低效率。 —— 公司自 1980 年以來，在房地產(chǎn)市場交易中有許多成功的經(jīng)驗，另外公司與銀行等金融機(jī)構(gòu)有著很好的合作伙伴關(guān)系，有著很好的籌、融資能力，這就大大降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。 —— 加入 WTO 后，我國經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，更深的受到世界經(jīng)濟(jì)的影響，這對進(jìn)入房地產(chǎn)這個本身就是高風(fēng)險的行業(yè)更加劇了市場風(fēng)險。調(diào)查表明：隨著住房制度改革的深化，居民對住房的需求在不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的市場空間。 （集團(tuán)）有限公司為建筑裝飾資質(zhì)一級、土建二級、建筑裝潢甲級設(shè)計，并擁有國家外經(jīng)貿(mào)部頒發(fā)的對外經(jīng)營權(quán)，是上海市最大的建筑裝飾實體單位。 但是，公司的人力資源狀況也存在著一些問題。 （三）企業(yè)內(nèi)部條件分析 ● 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司的人力資源狀況 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司總部全體職工 120 余人，公司員工的平均年齡，專業(yè)技術(shù)人員 100 名，其中本科畢業(yè)占全部專業(yè)技術(shù)人員的 20％左右。 最后，“入世”后，大量外資的介入將改變市場開發(fā)模式 加入 WTO后，將為國際大財團(tuán)為主的外資介入提供進(jìn)一步趨向平等化的環(huán)境，外資結(jié)構(gòu)的改變必將影響市場格局，市場的開發(fā)模式也將更趨市場化。 此外，“入世”后上海地價將穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)長期價格看漲 商品房用地實行招標(biāo)或拍賣后，地價的上升趨勢已逐漸顯現(xiàn)。 再次，上海的辦公商業(yè)用房市場的空置情況將會明顯改善 “入世”以后，隨著我國銀行業(yè)、保險業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、法律服務(wù)、中介咨詢、娛樂業(yè)等服務(wù)貿(mào)易市場將逐漸向國外開放，外商將會在上海購買辦公或商業(yè)用房，開設(shè)分支機(jī)構(gòu)、營業(yè)場所乃至大型連鎖店等。 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較圖0%10%20%30%40%50%60%美國 日本 新加坡 上海第一類需求消費(fèi) 第二類需求消費(fèi) 第三類需求消費(fèi) 其次，國民待遇的實行將會增加境外人員購房、租房活動 實行國民待遇原則是加入 WTO 的條件之一。 隨著住房制度改革的深化，福利分房被徹底取消后，在政策導(dǎo)向的作用下，居民的購房意識將明顯提高。不容置疑的是，對上海房地產(chǎn)業(yè)而言，“入世”的機(jī)遇將大于 挑戰(zhàn)。 ● 加入 WTO 對我國尤其是上海市房地產(chǎn)行業(yè)的影響 “入世”所營造的對外開放的良好國際環(huán)境，將大大加速房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)?；M(jìn)程。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)到銷售由于產(chǎn)品本身的特殊性要經(jīng)歷很長的時間，從資金的大批投入到資金的回籠需要經(jīng)歷很長的時間，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商需要很強(qiáng)的資金實力，無疑這更增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)孕育著很大的風(fēng)險。 ● 房地產(chǎn)行業(yè)的特征 高投入 。 我國城市平均房價在過去 11 年中漲了 4 倍多的事實，已使很多投資者認(rèn)識到了在我國進(jìn)行投資性購房的增值潛力和前景。但是，從上海房地產(chǎn)市場體系來看，消費(fèi)市場尚未健全，投資市場仍未建立。由于房地產(chǎn)具有良好的保值增 值功能，房地產(chǎn)投資在國外異?；钴S，房地產(chǎn)占整個社會總投資的比例相當(dāng)高，但在很長時間里，我國居民比較關(guān)注房地產(chǎn)的消費(fèi)功能，卻忽視了房地產(chǎn)長期的投資價值。而各貸款機(jī)構(gòu)各自建立住房信貸部，分散使用住房信貸資金，難以達(dá)到資金的整體最佳效益。在這種情況下，銀行為了規(guī)避風(fēng)險，只好無奈地“少貸”、“惜貸”。房地產(chǎn)開發(fā)周 期長，金額大，風(fēng)險高，能否拓寬融資渠道，加速資金回籠，在很大程度上決定著房地產(chǎn)項目開發(fā)能否成功。傳統(tǒng)的交易方式盡管簡單明了，但住房作為商品其價格相對普通購房者的收入，還是偏高。難怪有人發(fā)出疑問：為什么國有大中型房產(chǎn)公司擁有資金、人才、政策等許多優(yōu)勢 ，卻在市場競爭中如此疲軟呢？原因在于： 第一，商品房價格偏高，空置嚴(yán)重，市場有效需求不足 1999 年的上海房地產(chǎn)市場，雖然供求差距縮小，空置狀況改善，但是商品房的空置情況還是十分嚴(yán)重的。 1979 年上海的房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域，率先出現(xiàn)了企業(yè)，打破了由國家直接投資開發(fā)房地產(chǎn)的局面，但隨后相繼成立的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，仍然以國有企業(yè)為主體，目前上海國有 房地產(chǎn)企業(yè)約 918 家，占企業(yè)總數(shù)的 %，但國有房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)總量卻占據(jù)了上海的半壁江山。 1979年，上海首先出現(xiàn)了兩家商品房開發(fā)公司，到 1991 年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)公司已有 94 家。另外，隨著上海經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，農(nóng)村剩余勞動力不斷被解放出來，城市規(guī)模的擴(kuò)展和農(nóng)村城市化程度將不斷加快。上海人口眾多，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人均居住面積若提高到 16 ㎡，到 20xx 年全市要開發(fā)近 7000 萬㎡的住宅。在城市布局、城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整過程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以自覺適用經(jīng)濟(jì)杠桿通過市場機(jī)制實現(xiàn)調(diào)整。 。 20xx 年全市商品房銷售量一舉突破 1800 萬㎡。從未來 10 年看，預(yù)計上海的房地產(chǎn)業(yè)還會有長足的發(fā)展。通過近十年的比較分析證實，房地產(chǎn)增加值的增長速度平均約為上海市 GDP 增長速度的 2 倍，房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為上海市財政收入的重要來源之一，將有望成為上海經(jīng)濟(jì)新世紀(jì)的亮點(diǎn)。住房消費(fèi)需求的拉動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場前景。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，居民收入的提高以及住房分配制度改革的推動，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，居住消費(fèi)占家庭支出結(jié)構(gòu)的比重已上升到 10%，僅次于事物消費(fèi)支出，居第二位。國有房地產(chǎn)企業(yè)改革實行政企分開，推動了政府職能轉(zhuǎn)換和現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)。 為了更好地引導(dǎo)、支持房地產(chǎn)市場正常、有序、健康、快速地發(fā)展，國務(wù)院、財政部、建設(shè)部、國家工商行政管理局、國家稅務(wù)總局以及地方 管理當(dāng)局制定了相應(yīng)的法律、法規(guī)，如財政部、國家稅務(wù)總局于 20xx 年 12月 7日頒布的《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》、建設(shè)部于 20xx 年 9 月 18 日頒布的《關(guān)于簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》、財政部與 20xx 年 9 月 6日頒布的《關(guān)于企業(yè)住房制度改革中有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》等等。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生 產(chǎn)和消費(fèi)均須本土化，具有國內(nèi)消費(fèi)為主的產(chǎn)品特征，正好滿足這一要求。我們的分析主要從宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部能力三個方面進(jìn)行。公司要想獲得快速的發(fā)展，就應(yīng)該拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，考慮進(jìn)入新的業(yè)務(wù)市場。據(jù)央行上海分行統(tǒng)計，截止 20xx 年 6月底，上海各銀行個人住房貸款余額已達(dá) 億元，其中個人住房商業(yè)性貸款為 億元，比上年末新增 億元，相當(dāng)于同期個人住房公積金貸款額的 3 倍；個人住房公積金貸款余額 億元，比上年末新增 億元，同樣、保持了良好勢頭。有數(shù)據(jù)表明，全國城鎮(zhèn)新建住宅裝飾率達(dá) 90%，戶均裝飾消費(fèi) 萬元，大城市 和沿海開放地區(qū)家庭裝飾率則達(dá)到 98%，戶均裝飾消費(fèi) 4 萬元。 現(xiàn)階段我國裝修市場每年的裝修業(yè)務(wù)量為 10 億平方米。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了上海市住宅建設(shè)的快速增長， 1990 年到 1999 年的十年間，住宅建設(shè)投資從 億元上升到 億元，增長 倍；竣工面積從 萬㎡增加到 萬㎡，上海市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和銷售業(yè)績均居全國之首。 ： ； :； 群： 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司 戰(zhàn)略研究報告 問題背景 改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了迅猛的騰飛，每年 GDP 的增長率都保持在7%以上，到上個世紀(jì)末，我國城市居民已基本達(dá)到了小康生活水平。數(shù)據(jù)表明： 上海的住宅面積平均以每年 7 萬平方米的速度遞增， 平均每年的商品房銷售量已突破1200 萬㎡，成交金額超過 400 億元， 20xx 年全市商品房銷售量一舉突破 1800萬㎡。住房消費(fèi)需求的拉動，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場前景。 就家庭裝飾市場來看， 1990～ 1999 年，其年發(fā)展速度為 45%， 1996~1999年間的平均發(fā)展速度為 41％，遠(yuǎn)高于同期國民經(jīng)濟(jì) 8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為 4 億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括 40 億平方米已建住宅的二次裝修。自 1992 年至 1999 年，上海市已累計發(fā)放個人住房貸款 億元，占全國同類貸款的 1/6，列全國各省市之首。 戰(zhàn)略分析 上海建筑 裝飾（集團(tuán)）有限公司的主營業(yè)務(wù)是建筑裝飾業(yè)務(wù)。戰(zhàn)略分析是制定正確戰(zhàn)略的前提條件。因此，上海在培育一大批具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)的同時，更應(yīng)將一大批以國內(nèi)消費(fèi)為主的產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)的興起將是上海經(jīng)濟(jì)乃至全國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。這不僅對上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的機(jī)遇，而且對全國房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。以全市、全行業(yè)、全過程的管理為目標(biāo)，基本建立起覆蓋房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消 費(fèi)等各領(lǐng)域的行業(yè)管理體制，強(qiáng)化了土地供應(yīng)和投資開發(fā)項目的管理，從而達(dá)到了“嚴(yán)格增量、力求平衡、調(diào)控存量、保證重點(diǎn)”的要求。 ● 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 自改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了迅猛的騰飛，每年 GDP 的增長率都保持在 7%以上，到上個世紀(jì)末，我國城市居民已基本達(dá)到了小康生活水平。 20xx年 1 月至 9月與 1999 年同期相比，商品房預(yù)售量增加 36%，銷售量增加 %，出現(xiàn)了多年未見的供不應(yīng)求的局面。據(jù)初步匡算，“十五”期間這一比重還將提高到 8~10%，5 年中房地產(chǎn)增加值的比重還要提高 ~ 個百分點(diǎn)，年均提高 個百分點(diǎn)。將房地產(chǎn)業(yè)作為上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值占 GDP 的比重將有可能逐步提高到 15－ 20％。平均每年的商品房銷售量已突破 1200 萬㎡，成交金額超過 400 億元。商業(yè)性貸款超過公積金貸款，標(biāo)志著住宅金融發(fā)展進(jìn)入新階段，負(fù)債消費(fèi)、貸款購房在 滬上已成為時尚。未來上海城市的發(fā)展追求的是現(xiàn)有城市化的提升，以及舊城區(qū)都市機(jī)能的重建與生活環(huán)境的整體改善。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入提高和住房制度改革的推行，通過計劃方式分配的福利性住房正逐步取消，居民對住房的需求已逐漸通過市場來解決，因此市場化改革的進(jìn)程是居民對商品住宅的潛在需求得以實現(xiàn)的條件之一。就城市居民的消費(fèi)模式來看，對基本耐用消費(fèi)品的需求也已經(jīng)飽和，因此不斷增長的儲蓄存款已是難以依靠家用電器等耐用消費(fèi)品所能夠吸收的 ，在轎車進(jìn)入家庭的生活方式由于我國的特殊國情尚不能普及時，商品住宅的購買應(yīng)該是我國居民儲蓄資金投向的重要領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)作為資產(chǎn)經(jīng)營性運(yùn)作的主體則應(yīng)運(yùn)而生，首先在房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了專門從事商品房生產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，繼而在流通和消費(fèi)領(lǐng)域出現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)估價以及信息服務(wù)等企業(yè)。 上海房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的發(fā)展歷史，很大程度上是國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展史。許多聲譽(yù)卓著的國有大型老房產(chǎn)公司舉步維艱，大量房產(chǎn)投資項目套牢不說，市場上眾多美侖美奐的樓盤也難覓蹤影。 時下上海房地產(chǎn)市場大量積壓的空置商品住 房，與其說是供大于求的結(jié)果， 不如更準(zhǔn)確地說是高房價阻礙了有效需求的實現(xiàn)。 第二，房地產(chǎn)金融信貸機(jī)制不完善，金融對住宅消費(fèi)的支持力度不夠 由于房地產(chǎn)金融起步較晚，我國并未形成一種能將金融與房地產(chǎn)行業(yè)特征很好地結(jié)合的信貸機(jī)制，首先，在開發(fā)商建設(shè)貸款方面，金融風(fēng)險過高導(dǎo)致銀行“惜貸”，造成房地產(chǎn)開發(fā)難?，F(xiàn)行銀行房地產(chǎn)開發(fā)信貸取向也是進(jìn)退維谷：發(fā)放抵押貸款會因銷路好的開發(fā)商沒有抵押物，而使信貸資金 流向銷路差的開發(fā)商，銀行雖有抵押物在手，也未必能保證資金的安全性與流動性；發(fā)放“盯人貸款”也只能以開發(fā)商以前的經(jīng)營業(yè)績?yōu)閰⒖?，在我國銀行信貸風(fēng)險評估體系尚未健全的情況下，也不能保證新項目資金的順利收回。目前單靠有限的政策性存款和商業(yè)性存 款，是難以滿足個人住房消費(fèi)信貸需要的。 第三，房地產(chǎn)市場體系尚未完善，抑 制了住宅市場的發(fā)展 房地產(chǎn)作為一種商品，兼具消費(fèi)與投資價值。在減免稅費(fèi)、打開市場通道、建章立制方面，做了積極有效的探索。因為賣方必須在找到下家來買的時候才能將房子賣掉，這很不利于活躍房地產(chǎn)市場。因此，建立上海房地產(chǎn)持分權(quán)交易市場以 滿足居民的投資需求已是大勢所趨。 高風(fēng)險。 長周期。如果一項房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)到設(shè)計和銷售都非常成功，利潤回報能高達(dá)幾倍甚至數(shù)十倍以上。這些對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是非常有利的。這與上海人均 GDP 已超過 4000 美元的狀況是不相匹配的。市政設(shè)施的改善和汽車的普及，給上海消費(fèi)者購買房地產(chǎn)提出了新的要求和標(biāo)準(zhǔn)，人們挑選住宅的區(qū)域及居住習(xí)慣將發(fā)生改變，帶有汽車車庫的住 宅及交通方便、居住環(huán)境好的近郊住宅、公寓將成為人們選擇的目標(biāo)之一，臨近郊區(qū)